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【最新版】東京都のマンション価格推移（10年間）を分析！将来の価格トレンドも予想
東京都のマンション市場は常に変化しており、新築や中古のマンション価格にも変動が見られます。そのため、売却や購入を検討している人は、将来の価格変動を正確に予想することが重要です。
過去10年間（5年間）のデータから、東京都のマンション価格推移を徹底的に分析します。
また、東京都内でも、東京23区と23区外では価格帯が異なるため、エリア別の傾向も確認しましょう。
もくじ
東京都全体のマンション価格推移
東京都のマンション市場を知るうえでは、実際の販売価格や取引価格の把握が大切です。
ここでは、新築マンションと中古マンションについて、過去10年間にわたる平均販売価格の推移を紹介します。この期間は2013年～2022年を指しますが、2013年は金融異次元緩和がスタートした年であり、不動産市場が新たな局面に入った年でもあります。そのため、2013年以降の推移を見ることで、今後の東京都におけるマンション価格のトレンドがある程度把握できます。
また、中古マンションについては、取引される物件の築年数にどのような傾向があるのかも紹介します。
新築分譲マンションの価格（過去10年間）
東京都における新築分譲マンションの価格推移を見てみましょう。
下のグラフは、東京23区と23区外に分けて、平均販売価格とm2単価の推移を示したものです。
東京都新築マンションの販売価格とm2単価
出典：不動産経済研究所「マンション市場動向」
東京23区は順調に右肩上がりを見せていますが、23区外は2021年にm2単価の落ち込みが見られ、2019年から流行してた新型コロナウイルスの影響が考えられます。
また、2013年〜2022年の価格上昇率は、それぞれ以下のとおりです。
| 2013年 | 2022年 | 上昇率 | |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 5,853万円 | 8,236万円 | 140.7％ |
| 23区外 | 4,238万円 | 5,233万円 | 123.4％ |
| 2013年 | 2022年 | 上昇率 | |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 86.5万円 | 128.8万円 | 148.9％ |
| 23区外 | 58.0万円 | 79.6万円 | 137.2％ |
東京23区の価格上昇率は、23区外に比べて高いことがわかります。
中古マンションの価格（過去10年間）
下のグラフは、過去10年間における中古マンションの価格推移を表したものです。
なお、価格は70m2換算価格であり、実際の販売価格とは異なります。新築との比較ができるよう、m2単価も合わせて示しています。
東京都中古マンションの70m2換算価格とm2単価
出典：東京カンテイ「70m2換算価格推移」
2013年の70m2平均価格は3,667万円であり、2022年は6,301万円と171.8％の上昇です。また、m2単価は52.4万円から90.0万円に上昇し、2020年からの3年間では上昇率が高くなっているのがわかります。
背景には、リノベーションマンションの増加が影響していると考えられます。
中古マンションの築年数（過去10年間）
中古マンションは、築年数が売却のしやすさにある程度の影響を与えると考えられます。そこで、過去10年間に売り出された物件の平均築年数を確認してみます。
東京都中古マンション販売物件の平均築年数
出典：東京カンテイ「70m2換算価格推移」
グラフからわかるとおり年々平均築年数は伸びており、2013年は20.2年だったのが、2022年には28.0年にまで変化しています。ここでも、リノベーションマンションの増加が影響していると考えられます。
東京都エリア別のマンション価格推移
東京都全体のマンション価格推移を見てきましたが、東京23区と23区外とでは価格帯が異なります。
過去10年間のデータから、エリア別の価格推移の違いを紹介します。
東京23区の中古マンション価格（過去10年間）
下のグラフは、東京23区と都全体の価格推移と平均価格の乖離率、それぞれの前年比上昇率をまとめたものです。
東京23区と東京都全体における中古マンションの70m2換算価格および上昇率と乖離率
出典：東京カンテイ「70m2換算価格推移」
東京23区と都全体の上昇率は、同じような推移を示しています。しかし、2020年からは価格が上昇しているのに対して、東京23区と都全体の平均価格の乖離率は縮まっています。
さらに、2022年は2021年と比べて上昇率が低下した点に注目してみましょう。
この2つのポイントから、価格は高値の上限に近いという予測ができそうです。
都心5区の中古マンション価格（過去5年間）
千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の都心5区に焦点を当てて価格推移を見ていきます。
都心5区の位置
また、参考とするデータは、実際の取引価格に基づきます。
都心5区と東京都全体における中古マンションのm2単価（取引価格）と乖離率
出典：土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」
都心5区の平均m2単価は、2018年に113.2万円でしたが、2022年には133.8万円と、118.1％の上昇率です。これは、都全体の69.8万円から90.0万円の上昇よりも高い水準で推移しています。
しかし、都心5区平均と都全体の価格差の乖離率は、2020年に1.67であったものが、2022年には1.49にまで縮まっています。この傾向は、前述の東京23区と都全体の比較と同様の結果であり、しかも乖離率の縮小は都心5区のほうが顕著に現れています。
この点からも、前述したように価格が高値の上限に近いという観測が成り立ちそうです。
都心5区別の中古マンション価格（過去5年間）
都心5区である千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の中でも価格差はあります。
各区の5年間の価格推移は、以下のとおりです。
| 年 | 千代田区 | 中央区 | 港区 | 新宿区 | 渋谷区 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 119.2 | 106.8 | 124.1 | 100.7 | 115.3 |
| 2019 | 122.8 | 105.1 | 130.1 | 103.7 | 116.8 |
| 2020 | 133.2 | 111.1 | 139.1 | 108.8 | 124.2 |
| 2021 | 143.0 | 117.1 | 144.1 | 111.2 | 126.9 |
| 2022 | 143.5 | 122.8 | 151.3 | 116.6 | 134.7 |
出典：土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」
以下は、グラフにしたものです。
都心5区別中古マンションのm2単価（取引価格）
価格上昇の傾きが、各区で異なることがわかります。
エリアごとの違いはほかの区でもあると考えられ、今後の価格変動を予想するときは、範囲を絞って分析する必要があるといえるでしょう。
今後の予想！マンション価格はどうなっていく？
東京都のマンション価格は今後どのように推移するのでしょうか。
今後の価格変動に影響を与える要因や、将来的な売却に備えて押さえておきたいポイントについて解説します。
一極集中が続く東京都のマンション価格
人口減少が加速している日本ですが、東京都への一極集中傾向は変わらず続いています。
コロナ禍において移住意識が高まる様子もありましたが、現実には東京都の転入超過人口が約3.8万人と、2021年の超過数を大幅に超えています。
図２ 都道府県別転入超過数（2021年、2022年）
人口増加が続く東京都では、マンションを含めた不動産の価格上昇は今後も続くと考えられます。しかし、前述したように都心5区では上昇の勢いに陰りが見えている部分もあります。
その影響は、前述したような東京23区の上昇率の鈍化からもわかります。ここから、マンション価格が購買力に勝るほどの高値に近くなっていると想像できます。
経済変動の再来
マンションを含めた不動産の価格は、経済的の大規模な変動の影響も受けます。
首都圏のマンション価格は、1990年代前半のバブル経済時にピーク高となりました。その後のバブル経済崩壊で価格は下落し続け、2000年～2003年ころには底を打ち、わずかに上昇を続けてきました。
しかし、2009年にはリーマンショックの影響を受け、再び価格が下落します。しかし、下落幅は小さく、2013年には日銀の異次元緩和政策が始まり、現在の上昇傾向が続いています。
2023年3月の米国のシリコンバレーバンク、続くシグネチャーバンクの経営破たんは「第2のリーマンショック」を予感させました。しかし現在は、世界的な金融恐慌に結びつく懸念は少なく、不動産業界に与える影響はないと見られています。
2023年4月10日に行われた植田新総裁の会見によると、日銀の異次元緩和は当分継続される見通しで、急激な金利上昇などの影響も今のところはないと考えてよいでしょう。
しかし、国際社会は以前に比べて不安定要素が多く、変化に対応できる準備は常に必要です。
将来的にマンションの売却を予定している場合は、不動産市場以外の社会的な環境にも関心を持ち、「いつでも売れる」準備が必要です。
今、売ったらいくらか？
「いつでも売れる」準備として大切なのは、「今、売ったらいくらか？」を常に把握しておくことです。
マンションの価格は、常に変動しています。しかし、株や証券のようにリアルタイムで価格変動を把握できるものではありません。大きな上昇傾向や下落傾向を知るには、ある程度の時間経過を待つ必要があります。
一方で、数カ月～1年の間で相場が大きく変化することも少なくありません。
たとえば、今年の土地公示価格が発表された際、スポット的に一部のエリアで大きな地価上昇のあったことが明らかになりました。しかし、そのエリアで活動する不動産会社は、2022年の夏にはこの高騰があることを把握しています。
東京都のマンション価格においてもスポット的な変動がないとはいえません。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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