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【東京・三軒茶屋】2024年最新のマンション売却の相場！ 取引の流れを徹底解説
東京・世田谷区三軒茶屋は住みたい街として人気のエリアです。特に現在、中古マンションの相場が上昇しており、三軒茶屋のマンションは売り時といえます。
本記事では、三軒茶屋のマンションについて築年数別に売却相場や売り時である理由などについて解説します。また、マンションを少しでも高く売却するためのポイントや注意点についても説明するので、ぜひ参考にしてみてください。
※本記事は2023年7月7日時点の情報です。
もくじ
三軒茶屋のマンション売却の相場とは？
マンションの模型
東京都世田谷区の三軒茶屋は東急田園都市線と東急世田谷線が乗り入れるエリアで、三軒茶屋駅近辺は有名な商業地です。国土交通省のデータを確認すると、三軒茶屋のマンションは基本的に高い売却価格であることが分かります。
| 年 | マンションの売却相場（/円） |
|---|---|
| 2013 | 8,027万 |
| 2014 | 8,334万 |
| 2015 | 8,154万 |
| 2016 | 8,140万 |
| 2017 | 8,370万 |
| 2018 | 8,101万 |
| 2019 | 8,117万 |
| 2020 | 8,134万 |
| 2021 | 7,827万 |
| 2022 | 8,136万 |
※出典：国土交通省「土地総合情報システム」
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している「レインズ・マーケット・インフォメーション」の情報をもとに、三軒茶屋駅から徒歩15分以内で1年以内の売却物件の一例をみてみましょう。
| 築年数 | 売却価格（円） |
|---|---|
| 築20年以下 | 4,500万～7,100万 |
| 築21～40年 | 5,400万 |
| 築41年以上 | 3,600万～4,500万 |
| 築年数 | 売却価格（円） |
|---|---|
| 築10年以下 | 7,500万～9,600万 |
| 築11～20年 | 6,000万～1億1,800万 |
| 築21年～30年 | 5,600万～7,200万 |
| 築31年以上 | 3,100万～5,800万 |
| 築年数 | 売却価格（円） |
|---|---|
| 築20年以下 | 9,600万～1億8,000万 |
| 築21～30年 | 7,700万～1億800万 |
| 築31年以上 | 4,700万 |
※出典：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
なお、築年数の区分が1LDK、2LDK、3LDKで異なっているのは、1LDKや3LDKでは築年数が10年以下のマンションがないことや、3LDKでは築31年以上のマンションがほとんどないなどの理由のためです。
三軒茶屋の特徴
三軒茶屋は、「三茶」の呼び名で親しまれる人気のエリアです。三軒茶屋には、渋谷駅まで2駅でアクセスできる東急田園都市線と東急世田谷線の鉄道2路線が乗り入れる三軒茶屋駅があります。また玉川通りと世田谷通りの分岐点となる三軒茶屋交差点などがあり、交通の便に恵まれたエリアです。バス路線も東急バスと小田急バスの乗り入れで多方面への路線があるほか、首都高3号渋谷線が玉川通の上を走り、三軒茶屋出入口から簡単に利用できます。
このような交通アクセスのよさから商業地が発達しています。商業施設としては、東急ストアや西友三軒茶屋店など中小規模の商業施設が点在するほか、多くの商店街があり、ファーストフード店やファミリーレストランなども多いです。
商業地の外側には住宅が広がり、多くの保育施設や学校、病院などの施設も充実しています。
三軒茶屋のマンション売却はいつがおすすめ？
東京都の中でも人気のエリアである三軒茶屋にマンションを所有している場合は、特に今が売却のタイミングであるといえます。ここからはその理由について詳しく解説します。
理由1：売却相場が高い状態だから
今が売却タイミングである理由の1つは、中古マンションの売却相場が非常に高い状態にあるためです。中古マンションの売却価格は直近10年間で右肩上がりに推移しています。売却相場が非常に高い状態なのは、東日本大震災の復興や東京2020オリンピックの開催などによる建設ラッシュの影響が要因の1つと考えられています。このタイミングであれば、マンションを高い価格で売却できる可能性が高いです。（※）
※出典：国土交通省「～不動産価格指数（令和５年２月・令和４年第４四半期分）を公表～」
理由2：住宅ローンの金利が低いから
今がマンションの売却タイミングである理由の2つ目の理由は、住宅ローンの金利が低いためです。マンションなどを購入する場合、多くの方は住宅ローンを組みます。住宅ローンを利用する際には金利が低いほど月々の返済が少なく済むので、マンションなどの購入希望者が増えます。
この住宅ローン金利を低くしているのは、日本銀行（日銀）の金融緩和政策です。日銀は1990年代から、不況から脱するために低金利政策を続けてきました。2023年6月に開いた金融政策決定会合でも現在の金融緩和政策の維持を決めています。低金利の状態が続く今であればマンションの需要が高いため、買主がつきやすいでしょう。
理由3：低金利がいつまで続くか分からないから
今がマンションの売却タイミングである理由の3つ目には、低金利の状態がいつまで続くか分からないという点が挙げられます。
前述のとおり、日本では低金利時代が長く続いてきましたが、2022年に米連邦準備制度理事会（FRB）は新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる物価上昇を抑えるため、政策金利を引き上げました。これによって世界的な金利上昇が起き、日本でも大手銀行が固定金利型住宅ローンの金利を引き上げ始めています。現状、住宅ローンで主に利用されている変動金利は低金利の状態が続いていますが、将来的には上昇する可能性もあるでしょう。そのため、いつまで低金利が続くかは分かりません。
金利が低いタイミングでなるべくお得にマンションを購入するために需要が高まっており、売主側からすると今が売り時といえます。
理由4：築年数が浅いほうがよいから
中古マンションは今が売り時である理由の4つ目には、マンションの売却価格は築年数に大きく影響され、築年数が浅いほど高く売れやすいという点が挙げられます。売却を先延ばしにするほど、築年数が古くなり、売却価格も下がります。
マンションの場合、築年数が長くなると、コンクリート建築であっても定期的な外壁の塗り替え、屋上防水の修繕などが必要になるでしょう。マンションは適切な管理が行われているかどうかで寿命が60年以上変わるといわれます。
また、マンションの築年数によって旧耐震基準と新耐震基準に分かれます。1981年6月1日より前に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準です。旧耐震基準は震度5強の地震で倒壊・崩壊しないという基準ですが、新耐震基準は震度6強から7の地震で倒壊・崩壊しない基準です。旧耐震基準のマンションは売却しにくいことを認識しておきましょう。
マンション売却における一般的な流れを解説
マンションの売却には、少なくとも約3～6カ月はかかります。全体の流れは以下のとおりです。
- 事前準備（約1カ月）
- 希望に合う不動産会社を探す
- マンションを売り出す
- 引き渡し
- 翌年には確定申告が必要
ここからはそれぞれの流れと行うべきことについて、詳しく解説していきます。
流れ1. 事前準備
マンションの売却にあたって、事前に必要な書類の準備をしておきましょう。マンションの売却の流れの中で、マンションの権利証登記識別情報、登記簿謄本、マンションの管理規約、固定資産税納税通知書などの提出や提示が必要になります。
また、売却には費用がかかります。仲介手数料や引越しの費用など、必要な費用を確認して予算を確保しておくことが大切です。必要な費用については、記事後半で詳しくご紹介するので、参考にしてみてください。
また不動産会社に依頼する前に、自分の所有しているマンションの売却相場も知っておく必要があります。売却相場を知らないと、資金計画が立てられない上に、不動産会社から提示された査定価格が正しいかどうかも分かりません。売却相場は、自分で「レインズ・マーケット・インフォメーション」などから周辺のマンションの売却価格を確認できるほか、物件情報サイトでも売り出し中のマンションの価格を調査できます。（※）
※参考：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
流れ2. 希望に合う不動産会社を探す
マンションの売却は、不動産会社によって成否が左右されるケースが多いです。そのためマンションの売却に強い、信頼できる不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。なお、不動産の一括査定サービスなどを利用すると、多くの不動産会社からの査定を無料で受け取れるので便利です。複数の不動産会社の査定価格や対応など比較して自分にマッチした不動産会社を検討しましょう。
査定依頼
マンションの売り出し価格を決める際に参考にするのが不動産会社の査定価格です。マンションの価値や状況を調査して、推定の売却価格を算出してもらえます。複数の不動産会社から査定価格を受け取るのに便利な一括査定サービスでは、地域や築年数、間取りなどを入力すると、入力したデータをもとに即日から数日で査定価格を出してくれる場合が多いです。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪れて、マンションの使用状況や管理状況、周囲の環境などを1～2時間で調査して査定するものです。基本的には無料で、複数社に依頼して査定価格などに納得できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
訪問査定では、主に以下の内容をチェックされます。
- 築年数
- 耐震性
- 日当り
- リフォームや修理などの履歴
- 建物内損傷や音
部屋の位置が日当りのよい角部屋や南向きであれば評価が高くなりやすく、設備や内装の傷み、ペットによるニオイや子どもによる汚れや傷などもマイナス評価になりやすいです。
マンション全体では、主に以下の内容がチェックされます。
- 総戸数
- 敷地の広さ
- エントランスや廊下の状態
- 外壁、外観
マンションに管理人が常駐していると、防犯性の面で評価が高くなります。築年数が古くても、外壁塗装などのメンテナンスが計画的に行われているマンションは評価が高くなりやすいです。
またオートロックなどのセキュリティ設備があるかどうか、リフォームの必要性や駐車場の台数やタイプなども評価対象になります。
媒介契約
査定結果をもとにマンションの売却を依頼したい不動産会社を決めたら、媒介契約を結びましょう。媒介契約は仲介業務でのトラブルを防ぐために、サービス内容や手数料などが決められています。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。
| 媒介契約 | 詳細 |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 |
|
| 専任媒介契約 |
|
| 一般媒介契約 |
|
流れ3. マンションを売り出す
媒介契約を結ぶと、売却活動が開始されます。売り出しにあたっては、希望どおりの条件で売却できるように不動産会社の担当者と売却の方針や戦略についてよく話し合いましょう。
マンションの情報を積極的に発信して購入希望者を募集するために、以下のような方法を行います。
- 不動産会社の店頭での開示
- Webサイトへのマンションの物件情報の掲載
- チラシなどに掲載
このような売却活動を丁寧に行ってくれる不動産会社を選ぶことが重要なポイントです。
売り出し価格の決定
売り出し価格とは、マンションをはじめて市場に売り出すときの価格で、Webサイトやチラシなどに掲載され、購入希望者に見てもらう価格のことです。売り出し価格は売主が自由に決められますが、高すぎても売れ残る可能性があり、低すぎると損をしてしまうので、適切な売り出し価格を見極めるようにしましょう。不動産会社とよく相談して決めることがおすすめです。
なお、売り出し価格は、売却相場や査定価格の約1割高めにするケースが多いです。その理由は、マンションは売り出し価格でそのまま売却されることは少なく、購入希望者からの値下げ交渉があったり、市場の反応を見て値下げしたりするので、ほとんどの場合は売り出し価格を下回るのが実情だからです。また、不動産会社は、少しでも早く売ろうとして売却相場よりも低めの査定価格を出すケースもゼロではないので、やや高めの売り出し価格を設定するのがおすすめです。
ちなみに、公益財団法人東日本不動産流通機構がまとめた首都圏不動産流通市場の動向（2022年）によると、中古マンションとして登録された売り出し価格に対して、成約した際の売却価格は約7～8％低い価格で推移していることが分かります。（※）
※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」
マンションの写真撮影
ホームページや広告に掲載するマンションの写真は、購入希望者にマンションのイメージを伝える重要な要素です。マンションの魅力をしっかりと伝えられるようにこだわって撮影をしましょう。
具体的には、空間の広さが分かる引きの写真と設備の詳細が分かるズームアップの写真の両方は必ず撮影してください。
たとえば、リビングの場合、ソファーの位置からの写真とバルコニーに向けた写真があるとよいでしょう。トイレなら、全体の空間と設備パネルの写真を撮影するのがおすすめです。室外の写真であれば、建物の外観や共用部のエントランスなどの写真があると建物の雰囲気が伝わりやすいでしょう。
告知書の作成
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」という通達では、建物関係では増改築や修繕の履歴、耐震診断の有無、建物の瑕疵の存否や可能性の有無などの告知書を売主が買主に提出して、トラブルの防止に役立てるとしています。（※）
※参考 国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」
万が一、売主が事前に把握していたのにもかかわらず買主に報告しなかった瑕疵（かし）があれば、損害賠償義務が発生します。瑕疵とは、不具合や欠陥などのことです。そのため、売主が把握している瑕疵は隠さずにすべて伝えるようにしましょう。
告知書に記入する内容としては、主に以下のとおりです。
- 雨漏り
- シロアリの被害
- 水回りの腐食
- 給排水管の故障
- 増改築や間取り変更
- 火災などの被害
この他にも、近隣の騒音やニオイ、電波障害、周辺環境に影響をおよぼす施設などについても記入します。
内覧対応
マンションの売り出し期間中には、購入希望者がマンションを実際に見学する、内覧への対応をします。内覧では購入希望者に好印象を与える工夫や準備を行いましょう。
内覧希望があると不動産会社から売主に対して連絡があります。内覧で室内やバスルーム、ベランダ、キッチン、押し入れ、クローゼットなどを見せられるようにしておきます。内覧を成功させるためには、以下のような準備をしておくのがおすすめです。
- 水回りや玄関の掃除
- ニオイへの対策
- 室内を広く見せるための整理整頓
- 室内に傷や汚れがある場合の最低限の修理や清掃
- スリッパの用意
流れ4. 引き渡し
内覧を終えて購入希望者がマンションの購入を希望した場合、引き渡しとなります。ここからは以下に挙げる引き渡しまでの流れを説明していきます。
- 購入希望書の受け取り
- 管理組合への連絡
- 売買契約の締結
- 金融機関への連絡
- 三軒茶屋からの引越し
購入希望書の受け取り
内覧をした購入希望者から購入希望書が入ると、売主は買付け条件などの内容を検討し、売却してもよいかを考えます。この場合の購入希望書には法的な拘束力はありませんが、購入希望価格や手付金の額、購入希望時期などを確認しましょう。買主と売主の条件が合わなければ売却しないこともできるので、売主としてどこまで譲歩するかを考え、交渉に入ってください。
この交渉は「条件交渉」とも「買付け交渉」とも呼ばれます。ここで最終的な合意が得られれば売買契約の締結へと進みます。
管理組合への連絡
マンションを売却する際には、管理組合を脱退する必要があります。そこで、事前に管理組合に連絡して必要書類を確認しておきましょう。
マンションの買主が決まると、不動産会社が管理組合から必要な書類を取得してくれます。売主自身で管理組合に連絡をして書類を取得することも可能です。書類は管理組合加入と資格喪失届と呼ばれるものが一緒になっており、マンションの買主である新区分所有者と、売主である旧区分所有者が連名で提出するので、不動産会社に取得と提出をしてもらうとよりスムーズです。
売買契約の決済で所有権が移転するので、書類の提出自体は決済後になります。
売買契約の締結
買主との売買契約の締結にあたっては、仲介している不動産会社も同席して行われます。媒介契約の締結の前には、不動産会社が重要事項説明と売買契約書の説明を行い、問題がなければ契約書に署名・捺印し、買主からの手付金を受け取るという流れです。
売買契約書の説明では、確認もれや事実と違っている点がないように読み合わせをしながら丁寧にチェックをしてください。契約条件で不明確な部分があると、後でトラブルにつながりかねません。
たとえば、契約違反などが発生すると、違約金として売却価格の10～20％が発生します。売却価格が4,000万円であれば、違約金は400万～800万円にもなるので、注意が必要です。
金融機関への連絡
売却するマンションの住宅ローンの支払いが残っている場合は、マンションの売却価格を充当して返済するのが一般的です。引き渡し日に買主からもらったお金で住宅ローンを一括返済するとともに、抵当権抹消および所有権移転登記の手続きを行います。
マンション売却の金融機関へは、決済日が決まっていなくても引き渡し予定の2カ月前には売却の予定があることを連絡してください。引き渡し日が決まった際には、引き渡し日の1カ月前までに引き渡し日を知らせます。金融機関からは抵当権抹消手続きに必要な書類が送付されてくるので確認しましょう。
三軒茶屋からの引越し
売買契約では物件の引き渡し日を決めますが、引き渡し日までは約1～3カ月の期間があるのが一般的です。その引き渡し日が三軒茶屋のマンションからの引越しの期限になるため、その日までに引越しを済ませておきましょう。
引越しにはさまざまな手続きも必要になるので、引き渡し日の1カ月前には引越しの準備をはじめましょう。売買契約締結のタイミングで準備をはじめれば間に合うケースが多いです。
流れ5. 翌年には確定申告が必要
マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかるので確定申告が必要です。確定申告は売却の翌年に指定された期間内に確定申告書を作成して、管轄の税務署に提出します。年度によって申告期日が変わる場合があるため、必ず事前に確認しておきましょう。
マンションの売却益に対する譲渡所得税は分離課税であり、給与所得とは別に申告しなければなりません。またマンション売却で損失が出た場合でも、他の所得がある場合は損益通算でき、確定申告によって過払いがあれば還付されます。この他にも「3,000万円特別控除」や「特定の居住用財産の買換え特例」などを利用する場合も確定申告が必要です。
なお、売却益があるのに確定申告をしなかった場合、延滞税、無申告税、重加算税などのペナルティが課される可能性があります。
マンション売却にかかる費用をチェックしておこう
マンション売却では仲介手数料や登記費用などさまざまな費用がかかります。その一方で、住宅ローンの保証料など売却によって戻ってくるお金もあります。ここでは以下の3つに分けて、マンション売却に関わる費用について解説していきます。
- 必ずかかる費用
- 場合によって発生する費用
- 売却後に戻ってくることがあるお金
必ずかかる費用
マンションを売却すると必ず支払わなければならない費用があります。具体的には仲介手数料と印紙税です。
1.仲介手数料
マンションの売却を仲介した不動産会社に成功報酬として支払われるのが仲介手数料です。宅地建物取引業法は仲介手数料の上限額を定めていて、不動産会社が好きなだけ請求できるわけではありません。仲介手数料の上限額は以下の速算式で求められます。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額（速算式） |
|---|---|
| 400万円超 | 売却価格（税抜）の3%+6万円＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格（税抜）の4%+2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 売却価格（税抜）の5%+消費税 |
たとえば、売却価格が4,000万円（税別）のマンションの仲介手数料は、上記の速算式を使うと以下のとおりです。
4,000万円×3％＋6万円+消費税（10％）= 138万6,000円
仲介手数料は、上限額以下であれば不動産会社は自由に決められ、中には半額にしている不動産会社などもあります。
印紙税
印紙税は、印紙税法で定められた課税文書に課税されるもので、マンションの売買契約書は課税文書に当たります。
契約金額が1万円以上から印紙税がかかりますが、租税特別措置法の改正により売買契約書については軽減税率が適用されます。具体的には以下のとおりです。
| 売却価格 | 税額（円） | 軽減税率適用後の税額（円） |
|---|---|---|
| 100万円を超え、500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え、1,000万円以下 | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円を超え、5,000万円以下 | 2万 | 1万 |
| 5,000万円を超え、1億円以下 | 6万 | 3万 |
| 1億円を超え、5億円以下 | 10万 | 6万 |
| 5億円を超え、10億円以下 | 20万 | 16万 |
現行の軽減税率の適用は、契約金額が100万円を超えるもので、2024年3月31日までに作成されたものが対象です。
※出典：国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」
場合によって発生する費用
マンション売却の際に、場合によって発生する費用として以下のものがあります。具体的には以下のとおりです。
- クリーニング・リフォーム費用
- 広告費
- 引越し費用
- ローン返済手数料
- 登録免許税（抵当権抹消費用）
- 譲渡所得税
- 住民税
- 消費税
クリーニング・リフォーム費用
ハウスクリーニングやリフォームは、マンションを売却する際に必ず行わなければならないものではありません。あまりにも汚れや傷がひどく、内覧に耐えないと判断すればきれいにクリーニングし、故障しているものは修理するとよいでしょう。
ハウスクリーニングは部屋の広さによりますが、約5万〜10万円であるケースが多いです。リフォームの場合は200万円近くかかる場合もあります。
高い費用をかけてリフォームをしても、その分高く売れるわけではないので、最小限のリフォームにとどめるのがよいでしょう。リフォームには市区町村によっては補助制度もあるので、利用すると出費を抑えられます。
広告費
マンションの売却にかかった広告費は、原則として不動産会社が負担しなければなりません。宅地建物取引業法では、不動産会社が広告費を請求することは禁じられています。
ただし、売主が特別に依頼した広告の料金や遠隔地への出張費などに関しては例外で、不動産会社から売主に請求されます。たとえば、通常よりも目立つように広告を出したい場合に、売主が承諾をして実行すれば、実費を払わなければなりません。
なお、不動産会社が勝手に通常以上の広告を行った場合は、売主に支払い義務はありません。
引越し費用
前述したとおり、マンションの売買契約書に記載されている引き渡し日までに引越しを終える必要があります。マンションの売却が先行してしまい、新居の購入が遅れると、仮住まいが必要になり引越し費用は2回分必要になるので注意しましょう。
登録免許税（抵当権抹消費用）
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合、売却時に一括返済して抵当権を抹消します。抵当権抹消登録には登録免許税と司法書士の報酬が必要です。
登録免許税は不動産1件につき1,000円かかります。マンションの場合、建物部分と敷地の部分を別々にカウントされるので注意しましょう。また司法書士の報酬は、一般的には1万～2万円前後です。
住宅ローン返済手数料
住宅ローンが残っているマンションを売却した場合、売却したお金で住宅ローンの残りを一括して繰り上げ返済すると手数料がかかります。
なお、住宅ローンの一括返済手数料は金融機関によって異なります。金融機関によっては返済手数料が必要ないケースもあるので、詳細は金融機関に確認しましょう。
譲渡所得税
マンション売却で利益が出ると譲渡所得税を支払わなければなりません。譲渡所得税にかかる税率は、マンションの所有期間によって以下のように異なります。（※1～2）
| 所有期間 | 区分 | 税率（％） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30.630 |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15.315 |
譲渡所得税は、指定期間に確定申告書を作成して、管轄の税務署に提出してください。
※1 出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
※2 出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
住民税
住民税の税率は、マンションの所有期間によって異なります。ただし確定申告で譲渡所得税を申告すれば、住民税の申告も済ませたことになるため、申告の必要はありません。
| 所有期間 | 住民税の税率（％） | 課税所得との合計税率（％） |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 9 | 39 |
| 5年超（長期譲渡所得） | 5 | 20 |
（※1,2）
※1 出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
※2 出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
消費税
消費税の課税事業者に該当する場合は、マンション売却時の仲介手数料などに消費税がかかります。課税事業者とは、個人や法人の中で前々年度の年間もしくは前年度の上半期の課税売上が1,000万円以上ある人や事業者です。ただし、個人がマンションの売却を行っても消費税はかかりません。
マンション売却後に戻ってくることがあるお金
マンションを売却した場合、各種清算金や保険料などが戻ってくる場合があります。具体的には以下のとおりです。
- 固定資産税・都市計画税の清算
- 管理費・修繕積立金等の清算金
- 火災保険料の返金
- 住宅ローン保証料の返金
- 所得税
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税されます。しかし、仮に1月末にマンションを売却した場合、1年のうち11カ月間は使用しないのに1年分が課税され、一方で買主は11カ月使用していても課税されないという税負担の不公平が生じます。
このため売買契約書には、公租公課の分担という項目が記載されています。公租とは税金、公課とは健康保険料や社会保険料などを指し、この場合は固定資産税・都市計画税を売主と買主で分担する必要があります。具体的には、マンションの引き渡し日の前日までの分を売主が、それ以降の分は買主が負担する形です。
この場合、市区町村に納税する義務があるのは1月1日時点での名義人の売主であるため、納税は売主が行い、買主は日割り計算した税金分を売主に支払って清算します。
管理費・修繕積立金等の清算金
マンションを購入すると、通常、管理費や修繕積立金を支払います。管理費はマンションの共有部分の掃除や点検、電気代、管理会社に支払う委託費などに使われます。修繕積立金はマンションの外壁や屋根の塗り替え、大規模修繕など、メンテナンスのために積み立てられる費用です。
マンションの引き渡し日までを売主が負担し、それ以降は買主が負担します。これらの費用は前払いされているので、日割り計算した精算金が売主に戻ってきます。
火災保険料の返金
マンションの購入に住宅ローンを利用した場合、金融機関によって火災保険の加入を義務づけられます。住宅ローンの金額や期間によって保険料や保険期間は異なりますが、保険料を一括で前払いしている場合、保険期間内に解約すると残期間分の保険料が返金されます。
たとえば、加入期間が35年間の火災保険に入った際に保険料を一括払いした場合で加入して10年目でマンションを売却すれば、残りの25年分の保険料を返金してもらえます。
保険会社にはマンションを売却したことを知らせ、解約を申し出ましょう。連絡をし忘れていると、保険会社にはマンションの売却が知らされず返金もされないので注意が必要です。
住宅ローン保証料の返金
マンションの購入時に住宅ローンを利用する場合、住宅ローンの保証契約を結びます。これは、万が一住宅ローンの返済が滞った場合に備えるものです。保証料はマンションの購入価格や住宅ローンの費用などによって異なりますが、一般的には数十万～数百万円を支払います。
もし保証料を一括で前払いしている場合は、住宅ローンを一括返済したタイミングで残期間に応じて保証料が戻ります。返金率などは金融機関で異なるので、詳細を確認してください。
所得税
マンションを購入価格よりも低い価格で売却した場合、譲渡損が出ます。その場合、確定申告を行うと、他の所得区分と損益通算した所得額に課税されます。すでに支払っている所得税が過払いになった場合、後で還付されます。ただし確定申告をしないと損益計算されないため、マンションを売却した翌年には結果にかかわらず確定申告をしましょう。
三軒茶屋のマンションを売却する前に知っておきたい注意点
ここからは三軒茶屋のマンションを売却する前に知っておきたい注意点について、詳細を説明していきます。
注意点1：売却相場を把握しておく
マンションを売却する場合の注意点の1つ目は、マンションのあるエリアにおける売却相場を把握しておく必要があるという点です。売却を不動産会社に依頼すると査定価格を提示してくれますが、その査定価格が適切かどうかは最終的には自分で判断しなければなりません。
また売り出し価格を決める際には売却相場を把握していないと、いくらにするかを決められません。売り出した後に購入希望者から値切り交渉される場合もあるため、値下げ可能なラインも決めておく必要もあります。なお、自分でマンションの売却相場を調べる方法は、以下のとおりです。
- 不動産サイトで売却するマンションの条件に近い、売り出し中のマンションの価格を調べる。
- レインズ・マーケット・インフォメーションや土地総合情報システムを利用して、成約に至ったマンションの売却価格を調べる
注意点2：一括査定サービスを活用する
一括査定サービスは、全国のさまざまな不動産会社にマンションの査定を依頼できるインターネットサービスです。
Webサイト上で査定を依頼したいマンションの情報を入力すると、入力した条件に合った不動産会社の査定結果が即日あるいは数日で届きます。複数の不動産会社に無料で一括査定を依頼できるので、手軽に売却相場が把握できるのがメリットです。
入力する情報は、具体的には以下のとおりです。
- 不動産の種別
- 住所
- 築年数
- 状態
- 大きさ
- 所有状況
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注意点3：マンション売却には仲介と買取がある
マンション売却には仲介と買取があります。その違いや特徴をみていきましょう。
仲介
本記事でここまで紹介してきた売却方法が、仲介です。仲介によるマンション売却では不動産会社が売主と買主を仲介し、それぞれから仲介手数料が得ます。仲介によるマンション売却のメリットは、売却価格が高いことです。仲介する不動産会社は、多くの購入希望者にマンションを見てもらうことによって売り出し価格で売却できる可能性を高めようとします。
反面、売却に時間と手間がかかるというデメリットもあります。売り出しをスタートしてから売却できるまで、一般的には約4カ月はかかるでしょう。場合によっては1年以上かかるケースもあります。また不動産会社とのやり取りや内覧への対応など手間もかかります。
仲介は、できるだけ高く売却したい人や物件の条件がよい人、住宅ローンの残債が多い人に向いているといえます。
買取
買取の場合は、不動産会社がマンションを買い取ってリフォームしてから再販あるいは賃貸物件として運用をし、収益を上げます。
買取のメリットは、仲介と違って買主を探す必要がないため、ほとんどのマンションをすぐに売却できることです。一般的には、数日から数週間で売却できるケースが多いでしょう。このため、離婚や相続などでなるべく早くマンションを売却したい人には適した方法です。
また買取の場合は、家具などもそのままで売却できるケースもあるため、手間がかかりません。古いマンションや立地が悪い場合でも、買い取ってもらえるケースが多いです。このほか、仲介手数料が発生しない点や売却後のクレームのリスクがない点などもメリットです。
デメリットとしては、仲介による売却方法に比べて売却価格が低くなることです。買取の場合、買い取った後に不動産会社がリフォームを行うため、売却価格は仲介による売却と比べると、約7～8割になってしまう点を認識しておきましょう。自分に合ったマンションの売却方法を検討してみてください。
まとめ
三軒茶屋の風景
世田谷区にある三軒茶屋は東京都内でも人気のエリアで、中古マンションの値上がりも続いています。日本全体で低金利の状態が続いている今が、三軒茶屋のマンション売却のタイミングといえます。
売却にあたっては、売りたいマンションに似た条件の中古マンションの売却相場をよく調べ、資金計画を立てるとともに、信頼のできる不動産会社に依頼することが重要です。
また売却相場を調べるには、無料の一括査定サービスを利用すると便利です。リビンマッチでは全国にある不動産会社の中から、最大6社の不動産会社から査定価格を無料で受け取れます。大手不動産会社から地元の不動産会社まで、さまざまな不動産会社が参加しているため、自分の条件に合った会社を見つけられるでしょう。三軒茶屋のマンション売却を検討している方は、まずはお気軽にご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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