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【2024年最新】三田（東京都）のマンション売却相場は？売却の流れや成功のポイントを解説
東京都港区三田は日本の政治や経済の中心である都心3区（港区、中央区、千代田区）の一角にあり、現在、中古マンションの売却相場が上昇しています。
本記事では、三田のマンションについて築年数の区分別に売却相場の動向や売却すべきタイミングやその理由を解説するとともに、マンションを少しでも高く売却するためのポイントや注意点、必要となる書類や費用についても説明します。三田のマンションを売却しようと考えている方はぜひ参考にしてください。
※本記事は2023年6月26日時点の情報です。
もくじ
まずは三田のマンション売却における相場を確認
マンションの模型と電卓
東京都港区は、中央区、千代田区と並び都心3区と呼ばれ、行政機関や大企業が集中する日本の中心地です。港区におけるマンションの売却相場は東京都23区の中でも高くなっています。
三田周辺にはいくつもの鉄道路線が走り、以下に挙げる駅にはほとんど徒歩10分以内で出られる、極めて交通の便のよい地域です。
- JR山手線：田町駅
- 都営三田線：白金高輪駅・麻布十番駅・三田駅
- 都営大江戸線：麻布十番駅
- 都営浅草線・京浜急行本線：泉岳寺駅
三田の中古マンションの売却相場を国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している「レインズ・マーケット・インフォメーション」で見てみましょう。以下の表は、三田駅から徒歩10分以内の1～3LDKの中古マンションについて、過去1年以内の平均売却価格を築年数別にまとめたものです。
| 築年数 | 1LDKの売却価格（円） | 2LDKの売却価格（円） | 3LDKの売却価格（円） |
|---|---|---|---|
| 築10年以下 | 9,750万 | 1億8,550万 | 2億7,230万 |
| 築11～20年 | 1億1,825万 | 1億7,303万 | 2億2,938万 |
| 築21～30年 | 7,178万 | 7,178万 | 1億1,845万 |
| 築31年以上 | 4,122万 | 7,140万 | 1億614万 |
※価格は各区分の平均価格です。
ほとんどは、築年数が経過するにつれて売却価格も下がっています。例外は、1LDKの築11～20年の平均価格が1億1,825万円で築10年以下の平均価格を上回っている点です。麻布十番駅から徒歩5分以内に1億円以上の売却価格の高いマンションが多く、中には4億5,000万円もの売却価格であるマンションも存在するため、大きく平均価格を押し上げています。
※参考URL：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
注意：相場の価格でマンション売却ができるわけではない
相場の価格はあくまでも相場で、マンションの売却価格はさまざまな要因に左右されます。たとえば、最寄り駅との距離、築年数、周辺環境などの要因が挙げられます。
最寄り駅までの距離が徒歩数分の場合と徒歩10分かかる場合では、徒歩数分の中古マンションのほうが売却価格は高くなりやすいです。また築年数が古くなるほど売却価格は下がり、部屋の広さによっても売却価格は変わります。1～3LDKで見ても、条件が同じであれば広い3LDKの売却価格のほうが高い傾向です。
さらに同じ距離で同じ築年数、同じ広さでも、周辺環境やマンションの造り、外観によっても大きな差が出ます。三田の場合でも、麻布十番駅の近辺は他の駅に比べて売却価格は高い傾向にあります。これは麻布十番駅から都営大江戸線と東京目鳥南北線の2路線が利用でき、交通の便がよい点ことなどが影響しているからです。
詳しい売却相場を調べる場合は、売りたいマンションと似た条件のマンションの売却価格を調べるようにしましょう。
三田のマンション売却はいつすべき？
ここからは、三田のマンションを売却するのにおすすめのタイミングとその理由について、詳しく解説します。
売却相場が上がっている今が三田のマンション売却に適したタイミング
国土交通省の調査によると中古マンションの売却価格は、以下のとおり直近10年間高まっている状態です。（※1）
| 年 |
中古マンションにおける不動産価格指数 ※売却価格の動向を指数化したもの |
|---|---|
| 2012年 | 102.6 |
| 2013年 | 106.8 |
| 2014年 | 113.1 |
| 2015年 | 121.0 |
| 2016年 | 128.8 |
| 2017年 | 135.6 |
| 2018年 | 141.5 |
| 2019年 | 147.6 |
| 2020年 | 153.4 |
| 2021年 | 165.2 |
| 2022年 | 182.0 |
※1出典：国土交通省「不動産価格指数」
中古マンションの価格が上昇を続けている理由としては、新築マンションの供給戸数が落ち着いてきている点や地価の上昇などが挙げられるでしょう。国土交通省の調査によると首都圏における新築マンションの着工戸数は以下のとおりです。（※2）
| 年度 | 着工数（万戸） |
|---|---|
| 2017 | 5.8 |
| 2018 | 6.1 |
| 2019 | 5.5 |
| 2020 | 5.5 |
| 2021 | 4.9 |
1年間で10万戸を超える新築マンションが建てられていた時期もあったため、現在の首都圏における新築マンションの着工は落ち着いているといえるでしょう。こうしたことから、三田のマンションの売り時は今だといえます。
※2出典：国土交通省「住宅経済関連データ」
低金利が続いている今が三田のマンション売却に適したタイミング
今がマンション売却に適したタイミングの理由のひとつに、低金利が続いている点が挙げられます。住宅ローン金利が低いと、マンションの購入ハードルが下がり、購入希望者が増加します。マンション購入時に住宅ローンを利用する場合、金利が低いほど毎月の支払いを少なくできるため、購入希望者が増えるのです。
この住宅ローン金利が低い状態が続いている背景には、日本銀行（日銀）の金融緩和政策があります。日銀は1990年代から、不況から脱するために超低金利政策を続けてきました。
しかし、過去数十年にわたって続いた低金利時代はいつ終わりをむかえるか分からない状態です。2023年に日銀は長期金利の変動幅を拡大しました。この影響を受け、住宅ローンの固定金利の引き上げを決定した大手銀行が出てきたのです。現時点では変動金利型の住宅ローンは据え置きの状態となっていますが、社会情勢の変化が激しい近年において、いつまで低金利の状態が続くかは分かりません。したがって、金利が低く推移している今のうちにマンションの売却を検討したほうがよいといえます。
三田のマンション売却の流れを確認
三田のマンションをスムーズに売却するためには、マンション売却の全体の流れをよく把握しておくことが大事です。あらかじめ売却の流れを把握しておけばスケジュールも立てられますし、事前の準備もしやすくなります。
全体の流れは以下のようになります。
- マンションの売却価格の査定依頼を行う
- 気に入った不動産会社と契約する
- 必要に応じてクリーニング・リフォームする
- マンションを売り出す
- 購入希望者の内見に対応する
- 条件交渉する
- 買主と契約を結ぶ
- 引き渡しに向けて準備する
- マンションの決済・引き渡しをする
- 確定申告・納税する
流れ1.マンションの売却価格の査定依頼を行う
マンションの売却を決めた際にまずは、査定依頼を行いましょう。査定とはマンションの価値を調査して売却できそうな金額を算出することです。不動産会社は日程を調整した上で、マンションの査定に来てくれます。これを訪問査定といいます。
訪問査定では不動産会社の担当者がマンションを訪れて、使用状況やマンションの管理状況、周囲の環境などを1～2時間調査します。具体的にチェックする内容は以下のとおりです。
- 壁や床などの状況
- 水回りの劣化状況
- 部屋の日当たり状況
- リフォームや修理などの履歴
- 建物の損傷
- 瑕疵（かし）の有無（マンションの欠陥や不具合の有無）
なお、調査で評価が高くなりやすいポイントは以下のとおりです。
- 角部屋で採光が取りやすい
- 十分な間取りや広さがある
- 管理人が常駐している
- オートロックなどのセキュリティ設備がある
その他にもマンションの敷地の広さ、エントランスや廊下、外壁、外観などもチェック項目のひとつです。築年数が古くても、外壁塗装などのメンテナンスが計画的に行われているマンションは評価が高くなりやすいでしょう。
訪問査定には以下に挙げる書類も必要なので、事前に用意しておきましょう。
- 登記簿謄本
- 測量図
- 建物の図面
- 重要事項説明書
- マンション購入時の売買契約書
- マンションの管理規約
- 本人確認書類
査定結果は一般的には約1週間で分かります。ただし査定を不動産会社1社だけに依頼していると、提示された査定価格が売却相場と合っているのか判断がつきません。そこで複数の不動産会社に査定を依頼して、比較検討するようにしましょう。
売却相場を知るためによく利用される方法が、インターネット上で利用できる一括査定サービスです。Webサイトに売却したいマンションの情報などを入力するだけで、複数の不動産会社から査定価格を受け取れます。
流れ2.不動産会社と契約する
複数の不動産会社からの査定価格を確認した後、自分の希望や条件に適した不動産会社を選び、媒介契約を結びます。マンションの売却は、不動産会社によっても成否が左右されるので、不動産会社選びは慎重に行ってください。媒介契約を締結したら、不動産会社は店頭やWebサイトなどでマンション売却のための販売活動をしてくれます。
不動産会社選びでは、査定価格の他にもマンション売却の実績が豊富で、担当者の対応が丁寧な会社を選びましょう。また宅地建物取引業の免許番号も判断基準になります。宅地建物取引士の資格は5年ごとに更新されるので、免許番号の数字が大きいほど経験年数が長いと判断可能です。
なお、媒介契約には以下の3種類あるので、それぞれのメリット、デメリットを理解した上で、どのタイプの媒介契約がよいかを判断する必要があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約ができ、売主自身でも購入希望者を見つけて直接取引ができる媒介契約です。複数の不動産会社と契約できるので、マンションの情報が多くの購入希望者の目に触れる確率が上がり、好条件で売却できる可能性も高くなります。また不動産会社1社に依存しないので、不動産会社選びに失敗する可能性が低いです。
その反面、不動産会社は不動産流通機構（レインズ）にマンション情報を登録する義務はなく、売主への販売活動の報告義務も負いません。そのため、不動産会社が販売活動を積極的に行わない可能性があり、販売状況が把握しづらくなります。
一般媒介契約は自分でも販売活動したい売主や、複数の不動産会社とこまめに連絡が取れる人に向いています。
専任媒介契約
専任媒介契約では、不動産会社1社のみと契約する媒介契約です。売主が購入希望者を自分で見つけた場合、直接取引できます。専任媒介契約では不動産会社は契約締結後7営業日以内に不動産流通機構（レインズ）にマンション情報を登録し、2週間に1回以上文書などで販売活動を報告しなければなりません。
また専任媒介契約のメリットは、早期売却の可能性が高い点です。売主自身でも買主を見つけられる上に、不動産会社から定期的に報告をもらえるので進捗を把握しやすいでしょう。一方でデメリットは、販売活動が契約した不動産会社1社の力量に左右されてしまう点です。
専任媒介契約に向いているのは、購入希望者と直接取引する可能性のある人、複数の不動産会社との連絡が手間だと感じる人です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に特定の不動産会社と契約する媒介契約です。専任媒介契約と異なる点としては、もし売主自身が購入希望者を見つけたとしても契約した不動産会社を通さなければなりません。不動産会社は、契約締結後5営業日以内に不動産流通機構（レインズ）にマンション情報の登録を行い、1週間に1回以上文書などで販売活動について報告します。専属専任媒介契約では、他の媒介契約と比べてより積極的な販売活動を期待できるでしょう。
流れ3.必要に応じてクリーニング・リフォームする
売却するマンションのクリーニングやリフォームを行いましょう。ただしクリーニングやリフォームを必ず行わなければならないものではありません。たとえば以下のような状態であれば、きれいにクリーニングし、故障しているものは修理するとよいでしょう。
- 設備が故障している
- 喫煙などで汚れがひどい
- ペットや子どもによる傷が多数あり目立つ
費用は部屋の広さなどの条件にもよりますが、高い費用をかけてリフォームをしても、その分高く売れるわけではない点に注意が必要です。費用の目安については記事の後半で紹介するので、あわせてご確認ください。
流れ4.マンションを売り出す
媒介契約を締結したら、不動産会社によるマンションの売り出しが開始されます。売り出しにあたっては、希望どおりの条件で売却できるように不動産会社の担当者と売却の方針や戦略についてよく話し合いましょう。
マンションの売り出しでは不動産会社に以下に挙げるような活動を行ってもらい、購入希望者を募集します。
- 不動産会社の店頭でのマンション情報の開示
- Webサイトへのマンション情報の掲載
- チラシなど各種広告への掲載
重要なのは売り出し価格をいくらにするかです。売り出し価格は売主自身で決められますが、高すぎても売れ残る可能性があり、低すぎると損をする可能性があるので、適切な売り出し価格を見極めることが重要です。
基本的には、売り出し価格を売却相場の約1割高めにするのがおすすめです。その理由は、マンションの売却では売り出し価格のまま売却されるケースは少ないためです。買主からの値下げ交渉があったり、市場の反応を見て値下げしたりするので、実際の売却価格は売り出し価格を下回ることがほとんどです。
またホームページや広告に掲載するマンションの写真は、購入希望者に具体的なイメージを伝えられる大きな武器になります。視覚的にマンションの魅力を伝えられる写真を撮るようにしましょう。
なお撮影の際はスマホよりも広角機能があるデジタルカメラのほうが、部屋がきれいかつ広く見える写真が撮れるのでおすすめです。できるだけ部屋の隅から撮影する、明るさを意識するなどちょっとした点に注意するだけでも写真の見栄えが変わってきます。
流れ5.購入希望者の内見に対応する
マンションの販売活動が始まると、売主はマンションを内見に来る購入希望者への対応を行わなければなりません。内見では、購入希望者に好印象を与える工夫や準備が重要です。
内見での第一印象をよくするために、汚れやすい水回りや玄関など目につきやすい場所は掃除をして清潔にしておきましょう。室内のニオイもすぐには消えないので、前もって風通しを良くし、消臭スプレーなどで対策するようにしてください。室内に大きな傷がある場合の最低限の修理も必要です。また部屋が散らかっていると悪い印象を持たれやすいので、整理をしてなるべく室内が広く見えるようにしましょう。
内見当日の対応も重要です。好印象を与えるために内見者のためにスリッパを用意し、部屋を明るくして快適な温度に調節します。購入希望者は細かなことまで知りたがるので、質問にはきちんと答えることも大切です。回答の仕方は、あらかじめ不動産会社にアドバイスをもらっておきましょう。内見が長引く場合は、お茶を振る舞うなどの気遣いも大切です。
流れ6.条件交渉する
購入希望者はマンションを気に入ると、不動産会社を通して値引きなどの条件交渉をしてきます。そのため、売主はあらかじめ「この価格までなら売ってもよい」という売却価格の下限を決めておくとよいでしょう。
流れ7.売買契約を結ぶ
購入希望者との条件交渉が終われば、売買契約を締結します。契約の締結は、引き渡し日の1～3カ月前に、仲介している不動産会社の担当者も同席して行われます。契約の締結の前に不動産会社の担当者から売買契約書の説明と重要事項の説明が行われ、問題がなければ契約書に署名・捺印してください。このタイミングで買主からの手付金も受領します。不動産会社には、仲介手数料の半額を支払いましょう。
なお、契約書の説明では、確認もれや事実と違っている点がないように読み合わせをしながらチェックをします。主な確認内容は以下のとおりです。
- 手付金と契約解除の条件
- 買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合の住宅ローン特約の解除期限
- 売主が支払っている固定資産税などの清算内容
- マンションの付帯設備の引き渡し条件
- 売主の契約不適合責任の通知期間
- 買主への告知書の内容の確認
重要事項の説明は宅地建物取引業法で義務づけられているもので、マンションや取引条件などを確認します。たとえば以下のような内容が説明されます。
- 建物の情報
- 登記事項
- 建築基準法の制限
- 配管の設置状況
- マンションの管理状況耐震診断の有無
- 契約の解除条件
- 違約金
- 契約不適合責任の履行に関する措置
契約不適合責任とは、引き渡された物件に契約とは異なる部分があった場合、買主が売主に対して損害賠償や契約解除を行えるというものです。売主が知らなかった欠陥があっても、対象となるので事前にマンションの状況を調査しておくようにしましょう。
流れ8.引き渡しに向けて準備する
売買契約が締結されると、売主は引き渡しに向けた準備をしなければなりません。引き渡しまでには主に以下のことを行う必要があります。
- 金融機関への連絡
- 火災保険料の返金
- マンションの管理組合への連絡
- 引っ越し
金融機関への連絡
マンションを売却する際には、住宅ローンの融資を受けている金融機関への連絡が必要になります。住宅ローンの支払いが残っている場合は、引き渡し日にマンションの売却代金を充当して返済するのが一般的です。金融機関への連絡は引き渡し予定の2カ月前に行い、引き渡し日が決まったタイミングでも連絡をしてください。
火災保険料の返金
マンションの購入に住宅ローンを利用すると、金融機関によって火災保険の加入を義務づけられます。保険料を一括して前払いしている場合には、マンション売却によって保険期間内の解約になると、残期間分の保険料が返金される仕組みです。保険会社はマンションの売却を知らないので、売主自身で解約を申し出る必要があります。
マンションの管理組合への連絡
マンションを売却すると管理組合を脱退することになるため、事前に管理組合に連絡して組合員資格喪失届を取り寄せます。マンションの買主が決まると、不動産会社が取得してくれるのが一般的ですが、売主自身でも管理組合に連絡して書類を取得できます。また組合員資格喪失届の提出タイミングは、決済後です。
引っ越し
売却するマンションを住まいとして利用している場合、引き渡し日までには新居への引っ越しを完了する必要があります。売買契約が完了した後は引っ越し業者選びや引っ越し準備など、早めに行っておきましょう。
流れ9.物件の決済・引き渡しする
マンション売却の決済と引き渡しは売主と買主、不動産会社、司法書士が集まって行われます。引き渡し当日には以下のことが行われます。
- 司法書士が作成した所有権移転登記の書類への署名・捺印
- 売却代金の残りと固定資産税・マンション管理費・修繕積立金の日割り精算分の受け取り
- 住宅ローンの残りを一括返済
- 抵当権の抹消
- 売却代金・清算金が銀行振り込みの場合の着金確認
- 不動産会社への仲介手数料の残金支払い
- 司法書士への報酬支払い
- 買主へのマンションの鍵の引き渡し
- 引き渡し確認書への記名・押印
当日は引き渡しに時間がかかるケースもあるため、別の予定を入れないほうが安心です。
流れ10.確定申告・納税する
マンションの売却によって購入した際の価格より高く売れると利益が出ます。利益が出た場合、譲渡所得税を納めるために確定申告が必要になります。確定申告は売却の翌年の指定期間に確定申告書を作成して、管轄の税務署に提出してください。年度によって期間が変わる場合があるので、必ず確認しましょう。
譲渡所得税は分離課税なので、給与をもらっている人も給与所得とは別に確定申告が必要です。またもしマンション売却で損失が出た場合でも、他の所得がある場合は損益通算、つまり合算して最終的な所得が計算されるので、確定申告によって過払いがあれば還付されます。この他にも控除や特例などを利用する場合も確定申告が必要です。
なお、売却益があるのに確定申告をしなかった場合、延滞税、無申告税、重加算税などのペナルティが科される可能性があるので注意が必要です。
確定申告に必要な書類は以下のとおりです。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 不動産購入時の売買契約書の写し
- 不動産売却時の売買契約書の写し
- 不動産の取得にかかった費用の領収書の写し
- 不動産の譲渡費用が分かる領収書の写し
- 本人確認書類
- 登記事項証明書
- 源泉徴収票
三田のマンション売却を成功させるポイントを解説
ここからは三田のマンション売却を成功させるポイントについて、詳しく解説します。
査定は複数の不動産会社へ依頼する
マンションを売却する場合に、その価値を評価してもらうために不動産会社に査定を依頼します。前述したとおり、査定には現地を訪問してマンションの状態を調査する訪問査定と、訪問せずにデータを基に算出する机上査定がありますが、査定価格は売り出し価格の参考にするので、最終的には訪問査定を依頼する流れです。
まずは不動産会社1社に特定して査定依頼を出すのではなく、必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。不動産会社によって査定価格が異なるため、複数社から査定価格をもらうことによって、売却相場が分かりやすく適切な査定を行っている不動産会社を選べるようになります。
複数の不動産会社に査定依頼を出すときに活用したいのが一括査定サービスです。一括査定サービスは、複数の不動産会社に無料かつ一括で査定を依頼できるサービスです。
インターネット上でマンションの情報を入力するだけで、複数の不動産会社からの査定結果が即日あるいは数日で届きます。インターネット環境さえあれば24時間いつでもどこでも査定依頼を気軽に行えるので、マンションの売却相場を知りたい方や不動産会社選びに迷っている方はもちろん、忙しい方にもおすすめです。
一括査定サービスのおすすめは「リビンマッチ」
リビンマッチでは、一括査定サービスを利用できます。全国の不動産会社の中から最大6社までの不動産会社に査定を無料で依頼可能です。情報の入力は最短45秒で済むので非常に手軽です。
リビンマッチの特徴は、15年間の運営実績と多くの査定依頼・資料請求の実績を持っている点です。三田のマンションを含め、さまざまな物件の査定にも対応していて、全国のどこからでも利用できます。たとえば、田舎の土地を売却したいという場合でも、地方の不動産会社と提携しているので、スムーズな売却ができます。
リビンマッチは東京証券取引所グロース市場に上場するリビン・テクノロジーズ株式会社が運営しています。個人情報の保護体制に対する第三者認証制度であるプライバシーマークを取得しており、個人情報の保護についても徹底して管理しています。
媒介契約をうまく使い分ける
マンション売却を成功させるには、不動産会社との媒介契約をうまく使い分けることもポイントです。
媒介契約には3種類あり、それぞれにメリットやデメリットがあることは前述しましたが、一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約の2つの契約との大きな違いは、一般媒介契約は複数社と同時に契約できるのに対して、他の2つの契約は1社としか契約できない点です。
一般媒介契約の場合、複数の不動産会社のルートを使って幅広くマンション情報を伝えられます。一方で不動産会社からすれば一生懸命販売活動をしても、他の不動産会社に契約されてしまえば仲介手数料が支払われません。そのため、不動産会社は積極的に販売活動に取り組まない可能性もあります。
このような特徴を持つ一般媒介契約におすすめなのは、ニーズがあって高く売却したいマンションです。たとえば駅から近くて売れやすいマンションの場合、一般媒介契約が向いており、比較的短期間で買主を見つけやすいでしょう。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社は買主を見つけられれば仲介手数料が確実に入るので積極的に取り組んでくれます。そのため、駅から遠いマンションや生活の利便性が低いマンションなど、すぐには売れにくいマンションの売却を依頼したい場合は検討してもよいでしょう。
このようにマンションの特徴や条件を考慮して、適した媒介契約を選ぶようにしてください。
売却相場と大きく離れた査定価格を提示された場合は要注意
マンション売却に際して、売却相場に対して高すぎる査定価格を提示される場合があります。反対に安すぎる価格を提示される場合もありますが、どちらも注意が必要です。
高すぎる査定価格を提示する不動産会社は、少しでも高く売りたい売主の気を引いて契約を取りたいのがねらいです。高い査定価格のまま売り出せば買主が見つかりにくく、結局、売却相場に近い価格に下げなければなりません。売主にとっては時間や手間もかかってしまいます。
一方、相場より安すぎる査定価格を提示され、その価格のまま売り出せば早く売却できるでしょう。しかしその場合、売主としては売却相場より安い価格で売却するので、損をしてしまいます。
正当な理由なしで、売却相場より高すぎる価格や安すぎる価格を提示された場合は、査定の根拠などを確認するようにしましょう。査定価格に納得できない場合は、別の不動産会社に変えることも方法のひとつです。
マンション売却には費用がかかる
マンション売却には、さまざまな費用が発生します。ここからは、以下の3つに分けてマンション売却にかかる費用について解説します。
- 必要な費用
- 状況によって発生する費用
- 戻ってくることがある費用
必要な費用
マンションを売却する際には、必ず発生する費用があります。以下に説明します。
印紙税
印紙税は、マンションの売買契約書など印紙税法で定められた課税文書に課税されます。売買契約の記載金額が1万円以上から印紙税がかかり、具体的に必要な税額は以下のとおりです。
| 売却価格 | 税額（円） | 軽減税率適用後の税額（円） |
|---|---|---|
| 100万円を超え、500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え、1,000万円以下 | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円を超え、5,000万円以下 | 2万 | 2万 |
| 5,000万円を超え、1億円以下 | 6万 | 3万 |
| 1億円を超え、5億円以下 | 10万 | 6万 |
| 5億円を超え、10億円以下 | 20万 | 16万 |
※出典：国税庁「「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
また租税特別措置法の改正により、2024年3月31日の間に作成される不動産売買契約書には軽減税率が適用されます。
仲介手数料
仲介手数料は、マンションの売却を仲介した不動産会社に成功報酬として支払います。宅地建物取引業法では仲介手数料の上限額を以下のように定めています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5.5% |
| 200万円を超え、400万円以下の部分 | 売却価格×4.4% |
| 400万円超の部分 | 売却価格×3.3% |
※出典：国土交通省「宅地建物取引業法関係」
また、マンションの売却価格が400万円を超える場合、以下の速算式を使うと簡単に仲介手数料の上限を求められます。
マンションの売却価格 × 3％＋6万円＋消費税＝仲介手数料の上限
たとえば売却価格が3,000万円（税別）のマンションの仲介手数料は、以下のように算出できます。
3,000万円×3％＋6万円＋消費税（10％）＝105万6,000円
また仲介手数料は上限額以下であれば不動産会社は自由に変えられるため、仲介手数料を安くして集客する不動産会社もあります。
状況によって発生する費用
マンション売却の際に、状況によって発生する費用があります。詳細は以下で紹介します。
クリーニング・リフォーム費用
マンションを売却する場合に、クリーニングやリフォームをするとその費用がかかります。クリーニングやリフォームは必ず行わなければならないものではないので、汚れや傷がひどい場合にのみ、費用が発生します。
かかる費用は部屋の広さなどにもよって変わりますが、約5万～10万円です。リフォームでは、場合によっては約200万円かかる場合もあります。高い費用をかけてリフォームをしてもその分高く売れるわけではないので、最小限にとどめるのがよいでしょう。
広告費
不動産会社はマンションを売り出すためにさまざまな媒体に広告を掲載しますが、その費用は原則として不動産会社が負担します。一般的には仲介手数料以外で、不動産会社は売主に費用を請求できません。
しかし例外もあり、売主から不動産会社に特別に依頼した広告の費用や遠隔地への出張費などがある場合は、不動産会社は売主に費用を請求できます。たとえば、テレビCMや新聞の広告など通常よりも目立つように広告を出した場合には、売主に費用が請求されます。なお、不動産会社が勝手に通常以上の広告を行った場合は、売主に支払い義務はありません。
引っ越し費用
売買契約書に記載されている引き渡し日までに、売主はマンションを引き払わなくてはいけません。そのため引き渡しまでに新居を準備しておく必要があります。もし新居の購入が遅れると仮住まいを用意しなければならず、2回分の引っ越し費用がかかってくるため計画的に準備を進めるようにしましょう。
抵当権抹消登記費用
マンション売却により住宅ローンを一括返済した場合、抵当権抹消登記を行います。抵当権の抹消は自分で行ったり、家族に代行してもらったりできますが、手間がかからないのは司法書士に依頼することです。
司法書士に依頼すると、代行手数料がかかります。その費用の相場は、約1万～2万円です。この他にも、登記簿謄本の写しを窓口で請求すると不動産1件当たり600円が加算されます。抹消手続きでは登録免許税が必要で、不動産1件当たり1,000円が必要です。
住宅ローン返済手数料
住宅ローンを一括返済した場合に手数料がかかります。住宅ローン返済手数料は金融機関によって異なります。金融機関によっては返済手数料がかからないところもあるので、事前に確認しておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得は土地や建物、株式などの資産を譲渡することによって生ずる所得で、譲渡所得税がかかります。マンション売却の場合も、利益が出ると譲渡所得税を払う必要があります。
譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時の諸経費＋売却時の諸経費）－特別控除
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
また譲渡所得税にかかる税率は、マンションの所有期間によって異なります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（％） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30.630 |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15.315 |
譲渡所得税は、売却の翌年の2月16日～3月15日に確定申告書を作成して、管轄の税務署に提出します。
※出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
住民税
住民税の税率は、マンションの所有期間によって異なります。具体的には以下のとおりです。
| マンションの所有期間 | 住民税の税率（％） | 課税所得との合計税率（％） |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 9 | 39 |
| 5年超（長期譲渡所得） | 5 | 20 |
（※1,2）
※1 出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
※2 出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
ただし確定申告で譲渡所得税を申告すれば、住民税の申告も済ませたことになるので、申告の必要はありません。
消費税
マンションの売却を不動産会社に依頼した場合、仲介手数料などに消費税がかかります。しかし個人がマンションの売却を行う場合には、消費税はかかりません。なぜなら消費税は商品の販売やサービスの提供などの取引を対象としている税金だからです。消費者が負担して事業者が納税するルールになっているため、個人でマンションを売却する際は消費税がかかりません。
マンション売却後に戻ってくることがある費用
マンションを売却した場合、各種清算金や保険料などが戻ってくる場合があります。詳しく説明していきます。
固定資産税・都市計画税の清算金住民税
マンションを所有していると、その年の1月1日時点の所有者に固定資産税・都市計画税が課税されます。たとえば1月末にマンションを売却した場合、売主はその年のうち11カ月間はマンションを使用しないのに課税され、反対に買主は11カ月使用していても課税されないという税負担の不公平が生じます。この不公平をなくすため、売主と買主で、公平に分担するルールです。
具体的にはマンションの引き渡し日の前日までの分を売主が、それ以降の分は買主が負担します。
この場合、市区町村に納税する義務があるのは1月1日時点での名義人の売主なので、納税は売主が行い、買主は日割り計算した税金分を売主に支払って清算する仕組みです。
管理費・修繕積立金などの清算金
通常、マンションを購入する際は、管理費や修繕積立金を前納します。管理費は以下に挙げるような場合に使われます。
- マンションの共有部分の掃除や点検
- マンションの共有部分の電気代
- 管理会社に支払う委託費
修繕積立金は、以下に挙げるような場合に使われるために積み立てられる費用です。
- マンションの外壁や屋根の塗り替え
- 給排水管の大規模修繕などのメンテナンス
マンションを売却した場合、これらの費用はマンションの引き渡し日までを売主が負担し、それ以降は買主が負担します。このためマンションの引き渡し日以降の支払い済みの分が、日割り計算して精算金として売主に戻ってきます。
火災保険料の返金
住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、金融機関によって火災保険の加入を義務づけられます。住宅ローンの金額や期間によって保険料は異なりますが、保険料の支払いは基本的に一括して前払いになります。このためマンションを売却して、保険期間内に解約すると残期間分の保険料が返金される仕組みです。
たとえば加入期間が35年間の火災保険に入った場合、35年分の保険料を一括で支払いますが、加入して10年目にマンションを売却すると、残りの25年分の保険料を返金してもらえます。ただし、保険会社にマンションを売却した旨を知らせて解約を申し出ないと、返金はされません。マンションの売却が決まったら忘れずに保険会社に連絡するようにしましょう。
住宅ローン保証料の返金
住宅ローンを利用してマンションを購入すると、返済が滞った場合に備えて住宅ローンの保証契約を結びます。保証料はマンションの価格や住宅ローンの金額、年収などによっても異なりますが、数十万円～数百万円を支払うケースが多いです。
もし保証料を一括で前払いしている場合は、住宅ローンを一括返済したときに住宅ローンの残期間に応じて保証料が戻ります。マンションの売却後に、金融機関に保証料の返金を依頼すれば手続きは完了です。返金率などは金融機関で異なるので、確認するようにしましょう。
所得税
マンションの売却で売却価格が購入額を下回ると譲渡損益が出ますが、その場合も確定申告を行うと、他の所得区分と損益通算できる優遇措置があります。たとえば会社勤務で給料をもらっている場合、給与所得と通算され、支払った所得税が過払いとなった場合に、後で還付されます。
ただし確定申告をしないと損益計算されないため、マンションを売却した翌年は結果にかかわらず確定申告が必要です。
まとめ
マンションの外観
東京都港区の三田は、行政機関や大企業が集中する日本の中心といわれる都心3区（港区、中央区、千代田区）の一角にあり、中古マンションの値上がりが続いています。低金利の状態も続いていて住宅ローンも利用しやすい現在、マンションを売却するチャンスでしょう。
マンションを売却する際は、売りたいマンションに似た条件で売却相場をよく調べ、資金計画を立てるとともに、信頼のできる不動産会社に査定を依頼することが重要です。
売却相場を調べるには無料の一括査定サービスを利用すると便利です。リビンマッチでは、全国の不動産会社の中から最大6社までの不動産会社から無料で査定を受け取れます。不動産会社ごとの査定価格の違いや売却相場を把握でき、自分の希望や条件に適した不動産会社を見つけられるでしょう。三田でマンション売却を検討している方は、お気軽にご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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