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【2023年版】マンションの価格相場10年の推移｜価格の下落はある？
いまマンションの価格が高くなっており、バブル景気を超える高値を2年連続で記録しています。調べてみるとこの10年ものあいだ、マンションの価格相場は上昇の一途をたどっていました。
どうしてマンションの価格相場が上昇しているのでしょうか。10年のあいだに何があったのか、これからマンションの価格相場はどうなっていくのか。ニュースなどをもとに解説します。
この記事でわかること
- 主要都市のマンションの相場推移
- マンション価格に影響したできごと
- 今後のマンション価格の予測
もくじ
2023年も新築マンションはバブル超えの高価格
不動産経済研究所によると、首都圏における2021年の新築分譲マンションの平均価格は6,260万円、2022年は6,288万円という結果でした。この結果は、バブル景気真っただなかの1990年に記録した6,123万円という最高記録を2年連続で上まわっています。
次のグラフは1980～2020年までの40年間を5年ごと分けた、首都圏における新築マンションの平均価格の推移をまとめたものです。
首都圏における新築マンションの平均価格の推移
参考：株式会社不動産経済研究所「全国マンション市場40年史」「全国新築分譲マンション市場動向2019年」「全国新築分譲マンション市場動向2022年」
このグラフからはバブル景気に入る前の新築マンションの平均価格はそれほど高くなく、バブル景気を迎えた途端に急騰していることがわかります。バブル崩壊後は、2000年に一度少々下落したものの、2005～2020年まで順調に上昇を続けています。
マンション価格相場10年間の推移
首都圏と近畿圏を中心に福岡、名古屋、札幌、仙台など、日本の主要都市における10年間のマンション価格の推移を見てみましょう。この10年間でマンションの価格相場が、大きく上昇を続けていることがわかります。
首都圏のマンション価格相場の推移
首都圏におけるマンション価格相場は、2013～2022年の10年間一度も下落することなく順調に上昇しています。さらに次のグラフから2013年では成約価格が2,589万円なのに対し、2022年では4,276万円と約1.6倍の金額になっていることがわかります。
マンション相場の推移（首都圏）
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」
2022年における東京都区部の中古マンションの成約価格は5,776万円と、新築分譲マンションの売り出し価格と大きな差はありません。この結果から、人気の高い東京都区部に位置するマンションなら、早期に高値で売れることを期待できそうです。
マンション相場の推移（東京都・23区）マンション相場の推移（東京都・23区）
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」
神奈川県、横浜・川崎市のマンション価格相場の推移
東京都のマンションが高価格で取り引きされるのに合わせて、神奈川県、横浜・川崎市でも価格が大きく上昇しています。価格が高くなりすぎた東京を避けて、神奈川県などの周辺地域でマンションの購入を検討している人も少なくありません。
マンション相場の推移（神奈川県、横浜・川崎市）
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」
次の記事では、神奈川県のマンション価格の推移を詳しく解説しています。マンションの売却を検討している人、詳しく市場動向を知りたい方はご覧ください。
埼玉県・千葉県のマンション価格相場の推移
埼玉県、千葉県では、2020年以降にマンションの価格が急上昇しています。わずか2年で21％も価格が上昇しており、首都圏のマンションの需要が埼玉県や千葉県などにも及んでいることをうかがわせます。早期売却、高値売却を期待できるでしょう。
マンション相場の推移（埼玉県・千葉県）
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」
近畿圏のマンション価格相場の推移
近畿圏も首都圏と同様に、2012～2021年の10年間で価格相場が一度も下がったことはありません。数十万円～数百万円単位で年々上昇していき、2021年には2,491万円まで値上がりしました。
マンション相場の推移（近畿圏）
特に価格の上昇が著しいのは大阪市で、2020年には2,962万円、2021年では3,186万円で推移しています。大阪府全体におけるマンションの成約価格を見てみると、2020年で2,518万円、2021年時点で2,687万円という結果で、大阪市のマンションは高値での取引を期待できます。
マンション相場の推移（大阪府・大阪市）
参考：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2021年度年刊市況レポート基本指標中古マンション」
愛知県・名古屋のマンション価格相場の推移
愛知県・名古屋市もマンションの価格上昇が顕著で、2012年と比較すると2021年の価格相場は約54%もアップしています。特に2014年から2015年にかけて大幅に高騰しており、10年前と比べて高価格で推移しています。
マンション相場の推移（愛知県・名古屋市）
参考：公益社団法人中部圏不動産流通機構「年刊市況レポート」
福岡県・福岡市のマンション価格相場の推移
九州の最大都市である福岡も、マンション価格相場が大きく上昇しています。東京から遠く離れた都市でも価格が上昇しており、全国的な現象といってもよいでしょう。2013年から2021年で約43%上昇しており、近年は大きく価格が上昇しています。
マンション相場の推移（福岡県・福岡市）
参考：公益社団法人西日本不動産流通機構「年度版 年報市況レポート」
北海道・札幌市のマンション価格相場の推移
マンション価格相場の上昇は、北海道も例外ではありません。マンション価格は下落することなく推移しており、2012年から2021年は約65%という驚異的な上昇率です。
マンション相場の推移（北海道・札幌市）
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ」
宮城県・仙台市のマンション価格相場の推移
宮城県・仙台市は一時的なマンションの価格相場の下落が見られましたが、そのあとに大幅な上昇をしており、結果的に2012年から2021年は約33%も価格相場が上がっています。
マンション相場の推移（宮城県・仙台市）
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ」
これらのデータから、マンションの価格相場は年々上昇し続けていることがわかりました。東京オリンピック開催後、マンションの価格相場は下落すると予想されていましたが、予想は大きく外れて現在も高止まりしています。
マンション価格の推移に影響した5つのできごと
マンションの価格が上昇し続けた背景にある、この10年間に起こった主なできごとを紹介します。
- 2012年 アベノミクス
- 2013年 東京オリンピック招致
- 2016年 マイナス金利政策
- 2020年 新型コロナウイルスの流行
- 2022年 ロシア・ウクライナ侵攻
それぞれどのようなできごとか、どのように影響したのかを詳しく解説します。
2012年 アベノミクス
アベノミクスとは、2012年12月に第2次安倍政権において打ち出された「3本の矢」を柱とする経済政策です。アベノミクスの第1の矢として位置づけられた日銀の大規模な金融緩和により、住宅ローンの金利が大きく引き下げられました。
金利が下がることで借り入れできる金額が増え、支払うべき利息は減少します。結果、新築分譲マンションを購入する人が増え、需要が高まるとともに売り出し価格も高騰しました。
2013年 東京オリンピック招致
2013年9月、国際オリンピック委員会総会にて2020年夏季五輪の開催地に東京が決まりました。夏季オリンピックの招致に成功後、世界的な祭典が行われるエリアに住居を構えようとする人が増加します。
特に選手村が建設された東京都中央区晴海に建つマンションは人気が高く、即決する人も多かったようです。東京が世界中から注目されるとともにマンションの需要が高まり、価格も上昇することとなりました。
2016年 マイナス金利政策
2016年1月には日銀によるマイナス金利政策が導入され、住宅ローンの金利も引き下げられました。結果、住宅を購入する人が増え、需要の高まりにともなってマンションの価格も高騰することになります。
2016年ごろには新築マンションの平均価格はすでにバブル景気に近い価格まで値上がりしていましたが、マイナス金利政策の導入によりさらなる価格高騰につながることになったのです。
2020年 新型コロナウイルスの流行
2020年1月、日本で初めて新型コロナウイルスの症例が確認され、瞬く間に全国へと感染が拡大しました。2020年4月初旬には、東京都や大阪府をはじめとする7都道府県に緊急事態宣言が発令され、人々は外出自粛を余儀なくされます。
緊急事態宣言解除後も感染拡大は収まらず、リモートワークを推奨する企業が増えました。これにより、家のなかで仕事や勉強をする人が増加し、手持ちのマンションが手狭になったことから新しいマンションへと買い替える人が急増します。
また、不動産市場ではコロナショックによる不動産価格下落が心配されていましたが、マンション等の住宅需要が高まったため、コロナ流行後も価格が下がることはありませんでした。
2022年 ロシア・ウクライナ侵攻
2022年2月には、ロシアによるウクライナ軍事侵攻が開始され、欧州諸国を中心とする世界各国からロシアへ経済制裁が科されます。
制裁を受けたロシアは、各国への木材や金属、原油などの輸出を停止し、さまざまな国で木材の不足やエネルギー価格の上昇が続く事態となりました。マンションを建てるのに必要となる材料類の価格高騰から、物件価格の上昇につながったようです。
2023年のマンションの価格はどうなる？
マンションの価格は上昇し続けており、オリンピック閉幕後や新型コロナウイルスの流行による需要減少の予想に反して、年々その需要は増加しています。
2023年以降もマンションの価格が急落する懸念は少ないと考えられます。マンションの価格が急落せず、高値を維持すると考えられる背景には次の要素が考えられます。
要因① 建設業界の人手不足と2024年問題
人手不足が深刻化している建設業界では、さらに「2024年問題」が待ち構えています。
2019年4月に施行された「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関する法律案」（通称・働き方改革関連法）は、多くの人たちがそれぞれの事情に合わせた働き方ができる環境づくりを目的としています。働き方改革関連法では時間外労働の上限を規制するほか、残業の割増賃金率を引き上げるなどが定められていいます。
業界の事情を考慮して、建設業では5年間の猶予期間が設けられていました。建設業界の2024年問題とは、働き方改革関連法の施行によって、建設業界の人手不足がさらに深刻化することをいいます。
ひとりあたりで対応できる作業量が減るため、人手不足がより深刻化し、さらに人件費が高騰すると見られています。大手ハウスメーカーの積水ハウス株式会社では、若手人材を確保するため、採用数の増加、待遇の大幅改善を行っています。こういった動きは、新築マンションの建築費上昇に影響するでしょう。
新築マンションが高価格で推移することで、中古マンションの価格も同じように高値で推移していくと考えられます。
参考：産経新聞「建設業を襲う「2024年問題」 深刻な人手不足と倒産リスク」
参考：NHK「『積水ハウス』大工の採用数 大幅増へ 処遇も改善し若手確保へ」
要因② 2年連続で路線価の平均が上昇
2023年度の路線価が7月3日に発表され、全国の調査地点の平均が2年連続で上昇しました。新型コロナウイルスの流行による行動制限、入国制限などが緩和されたことで、インバウンド需要が高まっているためと考えられています。
路線価は不動産の価格の基準となっているため、マンションを売るときの価格にも影響します。路線価上昇はマンションの価格上昇へもつながるでしょう。
参考：NHK「『路線価』2年連続上昇 北海道が上昇率トップに 背景には？」
要因③ 変動金利の低下、固定住宅ローン金利の上昇
一部のネット銀行で見られていた低金利の水準に、大手金融機関も追従する動きが出ています。もっとも優遇された場合、大手金融機関でも変動金利が0.2%台で住宅ローンの融資が受けられます。
この背景には日銀による金融緩和策のほか、住宅価格の高騰による負担を軽減したい消費者のニーズがあります。
その一方で国債の長期金利が上昇していることから、大手金融機関は10年固定の住宅ローン金利は引き上げています。これは長期の住宅ローンは国債の長期金利の影響を受けるためで、短期金利の影響を受ける変動金利の金利上昇はありませんでした。
低金利が続くのであれば、購買意欲の高まりからマンションの価格は高値を維持できるでしょう。ただし、マンションを売るのであれば、継続して金利の変動を注視する必要はあります。
参考：NHK「住宅ローン変動金利 8月に0.2％台のところも 引き下げ競争激化」
参考：NHK「住宅ローン 大手銀行で8月適用の固定金利 水準引き上げる動き」
マンションを売るときの注意点
マンションを売るときに気をつけるべき点を5つ紹介します。マンションを売り出すときは次のポイントを意識し、成功を実現しましょう。
- マンションの価格相場の推移を把握する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 担当者との相性を見きわめる
- 売り出し価格は希望価格より高めにする
- 住宅ローン返済中の場合は完済が必要
それぞれの注意点を詳しく解説しますので、マンションを売ろうと検討している方は参考にしてください。
マンションの価格相場の推移を把握する
不動産会社へ査定を依頼する前に、マンションの価格相場を調べておきましょう。あらかじめ価格相場を知ることで、資金計画を立てやすくなるとともに、不動産会社から提示された査定価格が適正か判断しやすくなります。
マンションの価格相場を調べる方法は、次の記事で詳しく解説しています。
複数の不動産会社に査定を依頼する
査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産査定には明確な基準が設けられていないため、会社ごとに査定価格が異なります。
希望価格でマンションを売るためにも、複数社の査定価格を比較したうえで契約する会社を決めるのがおすすめです。
複数の不動産会社に連絡するのが手間であれば、一括査定サイトを利用してまとめて査定を依頼するのもおすすめです。
担当者との相性を見きわめる
マンションを売るときの成功のカギを握るのは、担当者との相性にあるといっても過言ではありません。相性がよければ早期に高値で売れるチャンスを掴めますが、悪ければ計画どおりに売れないおそれがあります。
相談したときの態度や言葉づかい、提案内容など、さまざまな面から大切なマンションを任せられる担当者かチェックしましょう。
売り出し価格は希望価格より高めにする
不動産を売るときは売買契約を締結する前に、購入希望者側から値引き交渉があるのが一般的です。そこで値引き交渉に備え、売り出し価格を希望価格より少し高めに設定することをおすすめします。
多少値引きされても希望価格に近い価格でマンションを売れますし、高めにした価格で売れたらそれだけ利益が増えます。ただし、あまりにも相場からかけ離れた価格だと、検討すらされなくなるおそれがあるので、不動産会社の担当者とよく相談して売り出し価格を決めましょう。
住宅ローン返済中の場合は完済が必要
住宅ローンの残債があるマンションを売る場合、売ったときに借入先の金融機関へ一括返済しなくてはなりません。つまり不動産会社から提示された価格が、住宅ローンの残債を上まわっている必要があるのです。下まわる場合は、手持ちの資金で不足分をまかなう必要があります。
売りに出すマンションが住宅ローンを返済中であれば、あらかじめどれだけ残債があるかを調べておきましょう。住宅ローンの残債は毎年10月ごろに金融機関から送付されるローン残高証明書で確かめるか、金融機関に問い合わせてください。
住宅ローンを返済中のマンションを売る流れは、次の記事で詳しく解説しています。
一括査定で優秀な担当者を見つける
マンションをはじめとする不動産を売るときは、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって物件に対する評価が異なるほか、スムーズに売るためは担当者の能力に左右されるためです。いまいちな担当者にがまんしてつき合っても、無駄に時間が過ぎていくだけです。
複数の不動産会社に査定を依頼すれば、さまざまな担当者と会う機会が得られます。査定価格が妥当で、売り出しの計画提案に優れる不動産会社と担当者を見つけるため、ぜひ複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼するなら、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用しましょう。売りたいマンションの情報を一度入力するだけで、最大6社の不動産会社を紹介します。
不動産会社の査定を受けたら、電話での応対、査定価格の説明、売り出し価格の提案などさまざまな角度から各社の担当者を比べてみましょう。
時間をかけて高値で売るより、早くマンションを手放したい人であれば、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。不動産仲介だと短くても3カ月はかかりますが、不動産買取であれば買主を探す手間がかからないため、査定～引き渡しまで1カ月程度で終わります。
ただし、再販売する不動産会社の利益が差し引かれるため、価格は市場価格より3割ほど安くなります。価格が多少安くなっても、マンションを早く売り人におすすめの方法です。
- マンションの価格はどのように推移している？
- 2013～2022年の10年間は一度も下落することなく、順調に上昇を続けています。首都圏の成約価格は2013年と比べると、約1.6倍にもなっています。
- 今後のマンションの価格の相場はどうなる？
- 日銀の植田総裁が金融緩和策を継続することを発表し、それにともなって住宅ローン金利が低下しています。今後もマンションの需要は下がらず、価格上昇が期待できます。
