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親が死んだあとの二世帯住宅はどうする？子どもに残された5つの選択肢
親の面倒を見ながら生活すると考えた場合、二世帯住宅は非常に便利です。すぐ近くに親が住んでいるため、何かあったときもすぐに駆けつけられます。親世帯と生活スペースを完全に分けていれば、プライバシーを守ることも可能です。
しかし、二世帯住宅は親世帯がいなくなると、将来的に使われない居住部分ができてしまうという問題があります。親が亡くなったあとの二世帯住宅は、どのように対応すればいいのでしょうか。不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」が、親の死後に選ぶ二世帯住宅の選択肢を解説します。
リビンマッチのポイント
二世帯住宅は、親の死後に空きスペースが生じ、維持管理費や固定資産税の負担が子ども世帯に集中するという課題があります。解決策には、リノベーション、賃貸化、売却、あるいは更地にしての売却などがあり、住宅のタイプ（完全分離型か否か）によって活用の選択肢が異なります。
二世帯住宅の種類
二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が生活空間や設備を分けたうえで、同じ建物で暮らせる住宅です。親と子ども世帯が、ひとつの家族として一緒に暮らす「同居」と違い、二世帯住宅は、それぞれの世帯が独立した生活を送れるように設計されています。
また、ふたつの世帯がどの程度独立しているか、設備が分かれているかによって、二世帯住宅にもいくつかの種類があります。
完全分離型
住んでいる建物は同じものの、親世帯と子ども世帯がそれぞれ使用する設備や居住空間を分けたのが「完全分離型」です。玄関も別になり、共有する設備はありません。さらに完全分離型にはタイプとして、次のふたつがあります。
- 縦割り方式
- 建物を縦に分割する。それぞれの世帯が1階と2階を使用できる
- 横割り方式
- 建物を1階と2階で分割する。2階の玄関へは外階段で移動する
- 縦割り方式と横割り方式
横割り式は足腰の弱った親世帯が階段を使用する機会がないため、効率的といえるでしょう。しかし、2階からの生活音が気になるかもしれません。縦割り式であれば、生活音がそれほど伝わらないというメリットがあります。
完全分離型のメリット、デメリット
完全分離型には、次のメリットとデメリットがあります。
- 世帯ごとのプライバシーが確保される
- 入浴や食事、就寝時間など生活リズムの違いに悩まされない
- 玄関が違うため、将来別々の住居として活用できる
完全分離型のデメリット
- 共有する設備がないため、建築費が割高になる
- 広い敷地が必要になる
- 世帯間のコミュニケーションが取りにくい
このように完全分離型は、プライバシーの確保や、活用の柔軟性に優れています。
完全同居型
寝室などの私的な個室を除き、玄関やリビング、キッチン、お風呂など、多くの設備を共有するのが「完全同居型」です。生活空間が同じなので、親世帯と子ども世帯で顔を合わせる機会も多くなります。
完全同居型のメリット、デメリット
完全同居型のメリットとデメリットを比較すると、次のようになります。
- 建築費やランニングコストを抑えられる
- 敷地面積が少なくて済む
- 育児や介護など、世帯間での助け合いがスムーズ
完全同居型のデメリット
- 世帯ごとのプライバシーの確保が難しい
- 水道光熱費などの負担割合がわかりにくい
- 将来別々の住居として活用することはできない
完全同居型はコスト面で有利ですが、生活空間を共有するため、世帯間の生活リズムや習慣の違いなどで問題が生じるおそれがあります。ほかの二世帯住宅のタイプに比べ、大勢で楽しく賑やかに暮らしたい人向けといえるでしょう。
部分共有型
玄関やホールなど、一部の施設のみを共有するのが「部分共有型」です。キッチンやリビング、浴室など共有する部分は住宅ごとに異なり、玄関とリビングのみ共有で水回りは別という場合もあります。
部分共有型のメリット、デメリット
部分共有型の二世帯住宅のメリットとデメリットは、次のとおりです。完全分離型や完全同居型のデメリットを一部解消できるものの、それでもデメリットがあることに注意が必要です。
- 一部の設備を共有するため、建築費を抑えられる。
- 必要に応じて行き来ができるため、世帯間のコミュニケーションが取りやすい
- 完全同居型に比べ、プライベートが確保しやすい
部分共有型のデメリット
- 完全同居型に比べると、建築費や光熱費などのコストの節約は限定的
- 設備の一部分を共有するため、将来別々の住居として活用できない
部分共有型は完全分離型と完全同居型の中間にあたる二世帯住宅です。そのため、完全分離型と完全同居型のメリット、デメリットを比較し、「何をどこまで共有するか」の検討が必要です。
二世帯住宅のタイプを比較する
二世帯住宅には主に3タイプあり、おおまかに比較すると次の図のようになります。ひとつの建物に対して、どのようにしてふたつの世帯が同居するのかによってタイプが分かれます。
- 二世帯住宅のタイプ
どの二世帯住宅のタイプを選ぶのかは、どのように親世帯と接したいのかがポイントになります。積極的に関わるのであれば、完全同居型と部分共有型がよいでしょう。また、ある程度の距離を取ってつき合うのであれば、完全分離型になります。
| 完全分離型 | 完全同居型 | 部分共有型 | |
|---|---|---|---|
| コスト （建築費など） | × | ◎ | △ |
| プライバシーの確保 | ◎ | × | 〇 |
| コミュニケーション | △ | ◎ | 〇 |
| 賃貸などへの活用 | 〇 | × | × |
| 光熱費等の負担 | ◎ | × | 〇 |
また、二世帯住宅は遠くない将来、親世帯が住んでいる部分が空いてしまうことにも注意が必要です。親が亡くなったあとのことも考えて二世帯住宅のタイプを選びましょう。
二世帯住宅は親が死んだあとが大変
二世帯住宅を建てた場合、高齢の親世帯が先に亡くなったり、介護施設に入所したりして、子ども世帯だけで暮らす日がいずれおとずれます。
二世帯住宅は、親世帯が空いたときの対応がとても重要です。親世帯がいなくなったときに起こる二世帯住宅の問題を紹介します。
親の生活スペースが余る
親が亡くなったり、介護施設に入所したりすると、親世帯が使用していた居住スペースがそのまま残されます。特に完全分離型の二世帯住宅だと、完全な空き室になります。
子ども世帯の生活スペースが狭ければ、親世帯のスペースへ引っ越して活用できますが、そうでなければスペースがそのまま余ってしまうのです。
税金や維持管理コストなどの負担が増える
親世帯の生活スペースが使われていなくても、固定資産税などの税金の支払いは必要です。そのほかの維持管理のコストもかかります。これらの費用を折半していた場合、親世帯がいなくなることで、すべての支払いを子ども世帯が負うことになります。住宅ローンの融資を受けていた場合は、親の負債を引き継ぐことになるでしょう。
ペアローンのように親が団体信用生命保険（団信）に加入していればローン残債は完済されますが、親子リレーローンや連帯債務など、子どもが親の債務を引き継ぐ契約になっている場合は注意が必要です。
親世帯の住居を切り離して活用することが難しい
完全分離型の二世帯住宅であれば、不要となった親世帯の生活スペースを賃貸物件として貸し出すことが可能です。建物の構造によっては、親世帯部分だけ売却することもできるでしょう。
しかし、完全同居型や部分共有型の二世帯住宅では、親世帯の生活スペースを切り離して賃貸にしたり、売却したりすることができません。
二世帯住宅は一般的な住宅と比較すると、タイプごとに違いはあるものの、活用の用途が限られているのです。
相続のトラブルが起こる可能性がある
二世帯住宅の所有者によっては、相続トラブルが発生するおそれがあります。たとえば、家は子どもの名義になっていても、土地が親の名義になっている場合、土地はほかの兄弟を含めた相続人全員の共有財産となります。土地はほかの相続人と分割する、または相当額の現金や物品をほかの相続人に渡さなくてはなりません。
生前に土地を子どもへ贈与（名義変更）していたとしても、ほかの相続人の「遺留分（最低限の取り分）を侵害した」と判断されるケースもあるため、金銭的な請求を受けるリスクが残ります。もし、主な相続財産が二世帯住宅しかない場合、平等に相続することが難しいため、慎重な対応が必要です。
掃除などの手間が増える
二世帯住宅を適切に維持管理しようとすると、定期的な清掃が必要です。ふたつの世帯が住む住宅ですから、一般的な一軒家よりもはるかに広く、親が亡くなったあとの清掃はかなりの負担となるでしょう。
しかし、清掃などの手間を惜しんでしまうと、カビが生えるなどして建物を傷めてしまうおそれがあります。建物の傷みがひどいと、売却しようとしたときに減額される原因になります。
親が死んだ…二世帯住宅の選択肢
親が亡くなったあと、残された二世帯住宅の取り扱い方法はさまざまです。そのまま住み続けるのか、第三者に貸し出すのか、それともすべて売却するのか、選択肢によってメリットとデメリットがあります。
- リノベーションをして住み続ける
- 自分の子ども世帯との二世帯住宅にする
- 親世帯の生活スペースを賃貸にする
- 二世帯住宅を売却する
- 更地にして売却する
それぞれの選択肢について、詳しく解説します。
リノベーションをして住み続ける
リノベーションをして住み続ける
親世帯が亡くなったあとの選択肢として、親世帯の居住スペースを統合して一世帯用にする方法があります。この場合、工事費用と将来の資産価値を比較することが大切です。
二世帯住宅は階段や水回りが重複しており、これらをひとつの動線にまとめようとすると、壁の解体や配管の引き直しが発生します。そのため、費用が新築並みの坪単価になるケースも珍しくありません。さらに、構造上の制約により「理想の間取り」へ変更できず、結果として固定資産税や光熱費、修繕維持費といったコストだけが膨れ上がるおそれもあります。
リノベーション後も数十年にわたって住み続けるという場合は有効な選択肢といえますが、不動産市場においてリノベーションが物件の評価につながるとは限りません。同条件の新居へ住み替えるほうが費用を抑えられる場合もあるので、将来売却するかどうかを含めて、慎重に検討したほうがよいでしょう。
自分の子ども世帯との二世帯住宅にする
空いた親世帯の住居スペースに自分の子ども夫婦を呼び寄せるのは、三世代にわたって住み継ぐ理想的な活用方法といえます。この選択肢で後悔しないためには、「ライフスタイルとの一致」と「相続対策」の2点を踏まえて検討することが重要です。
まず、自分の親世帯と自分の子どもの世代では、家事動線や設備の機能で求めるものが異なることがあります。子ども世帯のライフスタイルに合わないと、不満が発生するおそれがあるでしょう。しかし、子ども世帯に合わせてリフォームすると高額な費用がかかり、家計を圧迫するおそれがあります。
さらに注意すべきなのが「相続時の権利関係」です。ほかの兄弟姉妹がいる場合、同居させる子ども夫婦と遺産をどう分けるのかを明確にしておきます。トラブルを防ぐために、遺言書の作成を行っておくのも有効な方法です。
相続人がひとりしかいない、またはほかの兄弟へ資産配分が済んでいるのであれば、子ども世帯と一緒に住んでも問題ないでしょう。同居の形態によっては、相続税を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」が適用されるメリットもあります。
親世帯の生活スペースを賃貸にする
二世帯住宅が完全分離型であれば、親世帯の居住部分を賃貸物件として活用することが可能です。ただし、賃貸経営には手間や管理負担が伴いますし、必ずしも安定した収益が得られるとは限りません。二世帯住宅は間取りや設備が一般的な賃貸物件と異なるため、不動産会社によっては取り扱いの対象外と判断されるケースもあります。
また、生活音や共用部分の使い方など、入居者との距離が近いことからトラブルが発生しやすい点にも注意が必要です。特に遮音性が低い物件では、互いにストレスを感じることもあるでしょう。
さらに、賃貸化にあたって、光熱費メーターの分離や火災報知器設置などの初期投資がかかることにも注意が必要です。また、住宅ローンが残っている場合、金融機関の許可なく賃貸に出すのは契約違反です。制限が設けられているケースもあるため、事前の確認と相談が必要になります。
二世帯住宅を売却する
購入検討者の大半が一世帯のため、不動産市場において二世帯住宅の売却は難しい案件のひとつです。一世帯の人にはキッチンや風呂がふたつあると使いにくく、設備の撤去費用や間取りの変更などリフォーム費用が別途かかるため敬遠されやすくなります。
二世帯住宅を探している人にターゲットを絞って売却する方法もありますが、買い手が限定されてしまいます。そのため、エリア内で買い手を見つけられる可能性は、あまり高くないでしょう。長期的に購入者が見つかるのを待つか、相場と比較して思い切った値下げを行い、売却の間口を広げることも大切です。
更地にして売却する
二世帯住宅を売却する場合、建物を解体して更地にする方法もあります。しかし、二世帯住宅の解体は、通常の一戸建てよりコストがかかります。建物の坪数が大きい場合は、解体費が数百万円単位になることも少なくありません。
ただし、解体費用がかかるものの、不動産市場では自由度が高い更地は流動性が高く、比較的スムーズに売却できる可能性があります。
売却までの期間が長引いてしまうと固定資産税や維持費が発生し、家計の負担になることも考えられます。解体費を差し引いても、土地のみで現金化する方がトータルの収支でプラスになる場合は、更地での売却を検討してみましょう。
二世帯住宅の選択肢を検討する順番
親が亡くなったあとの二世帯住宅の選択としては、次の順に検討するのが理想的です。
- そのまま住み続ける
- 不動産仲介で売却または賃貸
- 不動産買取で売却
- 解体して更地で売却
住み続けるつもりがなければ、不動産会社へ売却するのが一番負担が少ない選択肢といえるでしょう。売却では、いくらで売却できるか査定を受ける必要があります。
また、できるだけ多くの不動産会社から査定を受けてください。二世帯住宅の販売に特化した不動産会社はほとんどいないため、少しでも経験のある不動産会社を見つける必要があるためです。二世帯住宅の売却経験のない不動産会社では、正確な査定は期待できません。
一括査定サイト「リビンマッチ」は、売りたい住宅の査定に合わせて最適な不動産会社を紹介するサービスです。多くの不動産会社と契約しているため、二世帯住宅を手がけたことのある不動産会社を見つけられるでしょう。
複数の不動産会社から査定を受ければ、どれくらいの価格で売却できるのか目安にもなります。ニーズの少ない二世帯住宅を売却するときは、多くの不動産会社の査定が欠かせません。まずは、リビンマッチから査定の依頼をしてください
早く売却するなら不動産会社に買い取ってもらう
二世帯住宅はニーズが少ないため、購入希望者があらわれるまで時間がかかります。早くても数カ月、場合によっては1年以上にもなることがあります。二世帯住宅の維持管理に不安を感じている方には、早く売却できる不動産買取という方法があります。
購入希望者を探す仲介と違い、不動産買取は不動産会社が物件を直接買い取る売却方法です。スピーディな取り引きができることは不動産買取のメリットです。
ただし、仲介で売却したときの価格と比べて、買取価格は安くなることに注意が必要です。不動産会社によりますが、市場価格の6～8割程度になるといわれています。
不動産買取に対応できる不動産会社も、リビンマッチで見つけられます。売却する物件の情報や連絡先を入力すれば、対応できる不動産会社をリビンマッチが紹介します。
リビンマッチでは不動産買取に対応できる不動産会社も見つけられます。売却する物件の情報や連絡先を入力すれば、対応できる不動産会社をご紹介します
相続した二世帯住宅の売却戦略
相続した二世帯住宅の売却は時間との戦いです。間取りによっては買い手が限定されるだけでなく、築年数が進んで価値が下がり、結果的に高額な解体費を払って更地にすることになるかもしれません。
売却するのであれば「まだ住める」と考えるのではなく、不動産市場で「商品」として成立するうちに現金化することがおすすめです。
二世帯住宅の売却は何が難しいのか
二世帯住宅の売却が一般的な戸建てより難しくなる理由として、購入を検討する人が限られることが挙げられます。基本的に戸建ての購入は、一世帯で住むファミリー層が中心になるため、二世帯仕様の間取りや設備が合わないのです。
たとえば、キッチンや浴室が複数ある間取りは、一世帯の買主にとって魅力的ではないでしょう。場合によっては、購入後にリフォームが必要になるため、費用の負担を意識されやすくなります。
さらに、二世帯住宅は延床面積が広くなるため、売り出し価格も高く設定される傾向があります。購入検討者が限定されるなかで、高額な価格を提示していると成約までに時間がかかるケースもあるでしょう。
金融機関の住宅ローン審査では、建物の規模だけでなく、間取りの汎用性や将来の再販性も評価の対象となります。二世帯仕様の間取りが一般的でないと判断されると、買主が希望する金額でローンを利用しにくくなるのです。
二世帯住宅を売却する不動産会社の戦略は？
二世帯住宅の売却実績がある不動産会社であれば、二世帯住宅の設備や間取りの利点を理解したうえで、購入を検討する層に合わせた提案をしてくれるでしょう。
たとえば、水回りが複数ある点については、「将来的に親との同居を見据えた間取り」といった形で、暮らし方の選択肢を伝えてくれます。注文住宅を検討している層には、新築と比較して、同じ予算帯でもより広い延床面積を確保できる点を検討材料として提示するケースがあります。
完全分離型の二世帯住宅であれば、一部を賃貸として活用できる可能性を提案するケースもあるようです。このように、本来の用途にとらわれず、二世帯住宅の活用イメージを具体的に提示することが買い手を増やすことにつながるでしょう。
誰が二世帯住宅を購入するのか
中古の二世帯住宅は、購入を検討する層が限定される傾向があるものの、ライフスタイルや住む条件が合致すれば検討する人はいます。
将来的に親との同居を考えている人や、家族構成の変化に対応できる住まいを探している人は、二世帯仕様の間取りでも前向きに購入を考えることがあります。現時点では二世帯で暮らす予定がなくても、家の広さを重視する人が検討するケースもあるでしょう。
1階と2階で生活空間を分ける完全分離型であれば、自宅兼事務所を探している自営業者が購入するかもしれません。ほかにも、親族に徒歩や自転車圏内で別々に暮らしたいと考える「近居希望世帯」がいれば、検討対象となる場合があります。
二世帯住宅を売却するときは「二世帯で住む人」だけを想定するのではなく、物件の特徴に応じて、どのような暮らし方ができるのか考えることが大切です。本来のターゲット層だけでなく、幅広い視点で購入検討者を探していくことが成約への近道となります。
二世帯住宅はどう査定する？
二世帯住宅の査定では、建物の規模や設備内容と、市場での需要を考慮する必要があります。たとえば、積算価格（金融機関が不動産の担保価値を評価する指標のひとつ）を基準にすると、キッチンや浴室などの設備が複数ある二世帯住宅は、建物評価が高く算出されやすいのです。
ただし、評価額が高額になったとしても、二世帯住宅は実際の市場価格では1～2割ほど低く見積もられるのが実情です。二世帯仕様の設備や間取りは、購入後の維持管理や将来的なリフォームを考慮されることが多く、査定で必ずしもプラス評価になるとは限りません。
二世帯住宅のように一般的でない間取りの場合、担保評価が想定より伸びず、結果として買主の借入可能額に影響することがあるのです。
そのため、不動産会社が提示する査定額については、どのような前提で算出しているのかを確認することが大切です。売却時には実際の成約価格を見据え、リフォームや設備整理の可能性も含めて買い主のニーズに合った現実的な価格設定を行うことが、スムーズな売却につながります。
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なかなか売れない二世帯住宅はどうすればいい？
売却活動が長引いている場合は、二世帯住宅の間取りや建物の評価額により購入検討者の幅を狭めているのかもしれません。土地の立地条件がよいときは、建物の利用価値よりも土地自体の価値を重視し、「古家付きの土地」として売り出す方法が有効です。
これは、新居の購入を検討している買主であれば、解体費用を考慮した価格設定に切り替えることで、視野に入ることがあるためです。その結果、建物付きで売却するよりも検討の幅が広がり、売却できる可能性が大きくなります。
また、早期に資金化したい場合は、不動産会社による「買取」を検討してみてください。仲介では敬遠されがちな二世帯住宅でも、リノベーションや再販を前提とした買取業者であれば、仲介とは異なる指標で評価してもらえます。
買取の場合、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を免除されるケースが多く、売却後のトラブル対応や維持管理の負担を軽減できる点も大きなメリットです。売却スピードや手間を重視する場合には、不動産会社と相談しながら最適な方法を検討しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
