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タワーマンション、30年後の資産価値はどうなる？売却するタイミングも解説
タワーマンションを所有している場合、持ち続けるか売却するかという視点から、30年後の資産価値が気になっている方もいるのではないでしょうか。
本記事では、タワーマンションの30年後の資産価値をさまざまな条件から紹介します。またタワーマンションの大規模修繕や価格に影響を与える税金関連の情報、売却タイミングなどについても解説するので、タワーマンションを所有している方や所有しようと考えている方は参考にしてください。
もくじ
タワーマンションの30年後の資産価値
タワーマンションは景観の良さやセキュリティの高さ、充実した共用施設といった面で人気の高い物件です。しかし30年後にどれほどの資産価値が残るかは未知数の部分があり、タワーマンション所有者の中でも不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
マンションの価値には立地が大きく関わっており、タワーマンションにおいてもそれは例外ではありません。都心の一等地や人気のある地域に建っているタワーマンションであれば、30年後でも値下がりする可能性は低いでしょう。しかし立地条件によっては、30年後には高値で売却しにくくなっているケースも考えられます。
ただし、タワーマンションの価値は築年数や立地条件だけで判断できません。大規模修繕を定期的に実施しており、マンションの外観や耐久性などが問題なければ、30年経過したタワーマンションであっても資産価値を維持できる場合もあります。
タワーマンションの修繕費の高騰が不安要素に
タワーマンションは比較的新しいために大規模修繕が行われていないケースも多いです。
しかし近年では、徐々に大規模修繕を実施したタワーマンションも出始め、必要な費用や期間なども明らかになってきています。補修工法が進化しておりロボット技術の活用も進んでいるため、将来的にはさらに技術面の改善が行われ、コストダウンが見込めると考えられるでしょう。
なお、タワーマンションの物件を選ぶ際には、過去の修繕履歴や長期修繕計画の内容、修繕積立金の見直し状況、現状の積立残高などを確認しておくのがおすすめです。
タワーマンションの管理費・修繕費とは？
マンションの模型とお金
タワーマンションを所有していると、継続的にかかってくるのが管理費と修繕費（修繕積立金）です。どのようなタワーマンションであってもこれらは維持費の中で大きな割合を占めています。
管理費とは、共用部分の維持費です。マンションでは専有部分以外が共用部分に該当するため、ロビーやインターホン、エレベーターなども管理費によって維持されています。マンション管理人の人件費や管理会社への管理委託費、管理組合の運営費は、管理費でまかなわれるものです。タワーマンションの場合、共用のスポーツジムやコンシェルジュサービスなどがあれば、これらもまた管理費で維持・管理されます。
修繕費とは、マンションの修繕が必要になるときのために積み立てられる費用です。マンションには長期修繕計画が定められており、計画にのっとって大規模修繕を行うときに積み立てていた修繕費を使います。修繕費を積み立てていない場合、いざ大規模修繕となったときにマンションの所有者がそれぞれ高額の費用を徴収される可能性も高いでしょう。修繕費はそれを避けるための積み立てです。
タワーマンションの管理費・修繕費が高い理由
タワーマンションではよく「管理費や修繕費が高い」といわれます。
通常、一定の費用を戸数で割ったとき、戸数が多いほうが一戸あたりの費用負担が軽くなる傾向です。そのため一般的に戸数の多いマンションは、戸数の少ない低層マンションに比べて管理費や修繕費が安くなります。しかしこの傾向は中層マンションまでで、タワーマンションの規模になると管理にも修繕にも費用がかかることが増えるため、高額になりやすいでしょう。
タワーマンションの場合は、以下に挙げるようなさまざまな設備やサービスが充実していることが多いのが特徴です。
- エントランスにコンシェルジュがいる
- 外部の人を迎えられる待ち合いロビーが設置されている
- エレベーターまでに2つのオートロックがある
- エレベーターの台数が多い
- 居住者専用のジムやプール、カラオケルーム、会議室がある
設備が充実している分、共用部分にかかる電気代や清掃費用、火災保険料・地震保険料などが総じて高額になるため、タワーマンションでは戸数が多くても、管理費や修繕費が高めになるケースがほとんどです。
30年後、タワーマンションの修繕費は値上がりする？
現在でも高額といわれるタワーマンションの修繕費ですが、30年後になるとさらに値上がりするのではないかと危惧している方も多いでしょう。
結論から述べると、タワーマンションの修繕費は30年後に突然上がるのではなく、入居年数に応じて5年後、10年後と段階的に値上がりしていくことが予想されます。
値上がりが予想される理由として大きなものが、修繕にかかる費用の高額化です。2023年現在すでに燃料費の値上げなどが叫ばれ、日本では徐々にインフレが進んでいます。年月が経つにつれて、修繕に必要な資材や人件費いずれも上昇が予想されるでしょう。
また修繕費は5年刻みで見直されるマンションが多く、想定される工事費が膨らむにしたがって修繕費も段階的に引き上げられると予想できます。
タワーマンションの大規模修繕は難しい？
タワーマンションの大規模修繕は難しいといわれていますが、それはなぜでしょうか。
そもそもタワーマンションの大規模修繕とは、マンション全体の防水工事や外壁塗装工事、あるいは外壁や開口部における破損部分の修繕などを指しています。必要に応じて給排水工事やその他の工事が行われるケースもあります。
大規模修繕には大きな費用がかかりますが、修繕を行わなければ雨漏りや設備の故障などで生活に支障が出る可能性があるでしょう。また傷んだ外壁などをそのままにしておくことでマンションのイメージダウンにもつながってしまい、資産価値も下がります。快適に住み資産価値を維持するためにも、大規模修繕は重要です。
一方でタワーマンションの大規模修繕を実施するには、マンション所有者の75%以上の合意が必要であることが法律で定められています。（※）「タワーマンションの大規模修繕は難しい」といわれている理由は、一部所有者の合意が得られないと大規模修繕ができないということなどが挙げられます。
ここからは、タワーマンションの大規模修繕が難しい理由について確認していきましょう。
※出典：国税庁「建物の区分所有等に関する法律」
合意形成を取ることが難しい
先述のとおり、タワーマンションの大規模修繕には所有者の75%以上から合意を取る必要があります。しかしさまざまな理由から75%の合意はなかなか取れない可能性もあります。
タワーマンションでは、上層階と低層階で所有者の考えが異なることはよくあり、大規模修繕に対しても同様です。マンションで大規模修繕を行う際、それまでの修繕積立金もありますが、不足分があればさらに所有者で負担しなければなりません。負担金は数十万円から100万円を超えることもあり、修繕費というものがある中で自分の資産から修繕のための金額を追加で捻出してもよいと考えるかどうかは人それぞれでしょう。
また投資目的の人と、生活のために末永く住みたいと考える人との間にも、考え方の違いがあります。一時的に出費があっても修繕を行って快適に住み続けたい人もいる一方で「いずれ手放すものだから余計な費用はかけたくない」と考える人もおり、全員が同じ方向を向くのは困難です。
階層によって設備の重要性が異なる
タワーマンションは階層によって設備が異なるケースがあり、所有者が考える重要性に違いが出る場合があります。たとえばエレベーターが高層階用と低層階用とで分かれている場合、高層階用のエレベーターが故障したからといって低層階の所有者では「まったく関係がない」と考える人も多いでしょう。
フィットネスルームや会議室も同様に、所有者の中には「使わないものに管理や、修繕のためのお金を払いたくない」と考える人もいます。
設備の使い方や考え方には人それぞれ違いがあります。本来は全体で負担していくべき大規模修繕も、さまざまな部分から異論が発生し、合意が取れない可能性もあるでしょう。なぜ必要なのかを納得してもらえるように、適切かつ丁寧な説明を行う必要があります。
工事費用が割高になる
タワーマンションでは、工事費用が何かと割高になる傾向です。
費用がかかるポイントには、まずゴンドラの設置があります。タワーマンションの場合、通常の足場では外壁工事を行えないためゴンドラを設置しなければなりません。工事内容にもよりますが、外壁工事にかかる料金のうち半分近くがゴンドラ設置費用となるケースもあるのが現実です。
さらにタワーマンションでは内部に特殊な技術が使われた利便性の高い設備が多く設置されています。そのいずれもが経年劣化に伴い、難易度の高いメンテナンスが必要になることも、費用が高額化する理由のひとつです。
また前述したとおり修繕費の積み立てはあるものの、費用が想定を上回る場合もよくあります。結果的に追加料金を支払わなければならないこともあり、修繕に対してネガティブな感情を抱く所有者もいるでしょう。
タワーマンションの資産価値に影響を与える不安要素
タワーマンションの管理費や修繕費は、資産価値を維持するために必要不可欠な費用です。費用の問題で適切な管理や修繕が行われなくなれば、資産価値が下がってしまう可能性もあるでしょう。
またタワーマンションの資産価値に影響を与える不安要素は、管理費や修繕費の他にもあります。注目しておきたい要素は以下の2つです。
- 相続税の節税対策を防ぐ国税庁の動き
- 災害時の脆弱性
ここからはそれぞれについて詳しく解説します。
相続税の節税対策を防ぐ国税庁の動き
タワーマンションは、相続税の節税対策に使われることがよくあります。しかしこの動きを受けて、国税庁でもタワーマンションが相続税対策に無闇に使われないような対応を検討しているようです。
従来タワーマンションの相続税評価額は、実際の時価に比べて非常に低く算出される傾向にありました。その原因は評価額の算出方法にあります。マンション全体における土地の評価額を戸数で割ったものが、一戸あたりの土地の評価額です。タワーマンションは戸数が多いため、一戸あたりの土地の評価額が小さくなります。するとたとえばタワーマンションの資産価値自体は約3億円となるにもかかわらず、相続税評価額としては約6,000万円となるため、相続税を抑えるのに有効です。
富裕層の相続においてタワーマンションが利用される実態を受けて、国税庁でもマンション相続税評価額の見直しを検討しています。検討の動きが本格化するにしたがって、所有するタワーマンションを売却する流れが進む場合もあるでしょう。
そのためタワーマンションの売却価格や資産価値が今後30年のうちに下落する可能性はゼロではありません。
災害時の脆弱性
タワーマンションは高い技術力によって建設されています。具体的にはエントランスにも強固なセキュリティが施されたり、防火シャッターが設置されていたりして、高い防犯性や安全性が資産価値を高めています。一方で、近年は災害時の脆弱性が指摘される事態も起こっており、安全性によっては資産価値が下がってしまう場合もあります。
たとえば、2019年に発生した台風19号の影響で武蔵小杉駅前のタワーマンションが浸水した事例は、タワーマンションのリスクを浮き彫りにしました。このタワーマンションは配電盤が地下に設置されており、内水氾濫によってマンション内のライフラインがストップしてしまったのです。タワーマンションではエレベーターなどの電気設備はもちろん、水道も電気を利用して流しているため、居住者が外出・帰宅できない、長期間にわたりトイレが使えないなどの問題も発生しました。
さらに、タワーマンションには地震のリスクもゼロではありません。特に高層階は地震の揺れが大きく長くなるため、耐震性がしっかりしているといっても家具が動いてしまう、高いところに置いていたものが落ちてくるといった危険性があるでしょう。また地震によって停電が発生すれば、水害と同じようにエレベーターも水道も停止します。こうしたリスクが資産価値に与える影響も、今後は大きくなる可能性があるでしょう。
タワーマンションを売却するタイミングとは？
マンションの外観
タワーマンションの売却を検討している場合、売却するタイミングはいつがよいのか知りたい方は多いでしょう。
ここからはタワーマンションを売却するのにおすすめのタイミングとして、以下の3点について解説します。
- 購入から5年が経過したタイミング
- 大規模修繕が行われる前のタイミング
- 増税前・金利上昇前のタイミング
購入から5年が経過したタイミング
タワーマンションは、5年が経過していれば売却を検討できる時期に入っています。
5年が経過しなくても売却はできますが、なるべく節税対策をしたい場合は取得から5年を超えてからから売却するのがおすすめです。
不動産の所有期間が5年を超えてから売却すると、売却益は税制上「長期譲渡所得」として扱われます。所有期間が5年以下の不動産の課税率は39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）ですが、長期譲渡所得の税率は所得金額の20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）となり、大きく節税できます。
長期譲渡所得となる条件は一般的に「所有期間が5年を超える」ことといわれていますが、実際には、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えている必要があります。（※）不動産を取得した日から丸5年が経過しても、次の年明け以降でなければ軽減税率で売却できないことに注意してください。
※出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
大規模修繕が行われる前のタイミング
タワーマンションを売却するなら、大規模修繕が行われる前のタイミングがおすすめです。比較的高額な売却価格で、かつスムーズに売れる可能性があります。
大規模修繕は、マンションの所有者が長期間にわたって積み立ててきた修繕費を使って行われるものです。つまり大規模修繕が完了した後のマンションを購入する場合、買主は次の修繕に向けて1から積み立てをしなくてはなりません。マンションの購入価格に加えて、これからの修繕費の積み立てもあると考えると、購入意欲が鈍る可能性があるでしょう。
一方で大規模修繕前のマンションは、売主がすでに何年間にもわたって積み立てを完了しています。買主は今までの積み立てに着実に上乗せをしていくだけで、大規模修繕によってメンテナンスの行き届いたマンションに住めるというメリットがあります。
そのため大規模修繕が行われる前のマンションは良質な物件として、比較的高い価格で売れやすいのです。
増税前・金利上昇前のタイミング
増税や金利上昇が予想される場合は、増税前・金利上昇前に売却を決断したほうが高値で売れやすいでしょう。
増税や金利が上昇すると、買主にとっては支払金額が増えてしまいます。同じマンションを購入するのであれば増税前、金利上昇前に購入しようと思う購入希望者が増えるので、増税前・金利上昇前は駆け込み需要で売買が活発になるタイミングです。そのため高い価格で売却できる可能性が高いでしょう。
反対に増税や金利上昇後のタイミングで売却をする場合、タワーマンションが高値で売れる可能性はほとんどなくなってしまうでしょう。
直近で増税や金利上昇がなかったとしても、あらかじめ不動産会社に売却を検討しているという意志を伝えておくのがおすすめです。事前に伝えておくことで増税や金利上昇の可能性が高まったときに不動産会社から連絡をもらえるケースもあるため、タイミングを逃すことなく売却に踏み切れるでしょう。
タワーマンションの売却なら一括査定サービス「リビンマッチ」がおすすめ
ここまで主に30年後のタワーマンションの資産価値についてご紹介しました。タワーマンションの売却を検討しているなら、まずは一括査定サービスを利用し、不動産会社へ査定の依頼をしましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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