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不動産の査定で使われる公示地価を解説。価格の基準や使いみちを紹介。

公開日: 2016年2月17日 |最終更新日: 2021年11月18日

不動産に関する重要キーワードを、日本AMサービス堂下代表が分かりやすく解説!

不動産価格の査定などで、「公示地価」を使うことがあります。公示地価についての解説と、公示地価の使用する方法を紹介します。

公示地価について解説

公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する、土地の価格です。国土交通省が公示することを、地価公示といい、地価公示で公表された価格を公示地価といいます。

国土交通省の発表する地価公示

国土交通省は、地価公示をこのように定義しています。

国土交通省の土地鑑定委員会が標準的な地点(標準地)を選んで、2名の鑑定評価員(不動産鑑定士)の鑑定評価をもとに、毎年1月1日時点の1㎡あたりの正常な価格を判定し公示するものです。
一般的な土地取引の指標や公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、適正な価格の形成に寄与することを目的としています。

地価公示鑑定評価書の用語等の説明

標準地とは、土地鑑定委員会が自然的及び社会的条件からみて、類似の利用価値を有すると認めた地点のことです。 公示地価は、更地としての評価価格です。 国土交通省のホームページで、全国の公示地価を確認することができます。

国土交通省 標準地・基準地検索システム

公示地価の評価方法

公示地価は、不動産鑑定士2名が、標準地ごとに土地価格を鑑定します。その鑑定結果を基に、土地鑑定委員会が公示地価を決定します。 不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の国家資格です。 公示地価の評価は、多角的な評価方法が用いられます。 以下の表は、公示地価評価で使われる評価方法とその特徴です。

公示地価の評価に使われる評価方法
評価方法 特徴
取引事例法 多数の不動産取引の価格を基に、価格を算出
収益還元法 対象の不動産が生み出すであろう価値を求めて、現在の価値を算出
原価法 土地の原価を積算して算出
開発法

大きな土地に対して適用される評価方法

分譲マンションとして開発された際の価格を算出

これらの算出結果は、国土交通省のホームページ上で公表されています。

国土交通省 鑑定評価書情報

公示地価と基準地価との違い

公示地価の他に、「基準地価」という、公の機関が発表する土地の価格があります。基準地価は、都道府県地価調査と言われる、都道府県が発表する土地の価格です。毎年7月1日時点の価格を、9月頃に発表します。 価格を鑑定する地点は、公示地価の標準地と一部を同じ地点にすることで、地価の推移を把握しやすいようにしています。 公示地価と基準地価を併せて、国土交通省のホームページで公開されています。

国土交通省 標準地・基準地検索システム

公示地価の使われ方

公示地価は、他の公的な不動産価格の基準や、不動産価格査定にも使われています。

路線価や基準地価の基準

公示地価の他に公的な不動産価格として、路線価と固定資産税路線価があります。

路線価は、国税庁が定める相続税と贈与税の計算のために用いる価格です。固定資産税路線価は、総務省や市町村が定める固定資産税の計算のために用いる価格です。

公示地価の水準を基に、路線価は8割程度、固定資産税路線価は8割程度を目安に算出されます。

不動産査定価格の基準

公示地価は、不動産会社が行う一戸建てや土地の査定価格の基準にも使われます。ただ、査定価格は公示地価以外の要素も勘案された結果の価格です。公示地価と大きくずれがある場合は、その原因を不動産会社に聞き、改善できるポイントは改善しましょう。

堂下代表の一言

土地の価格には「公示地価」や「路線価」「基準地価」など複数の地価があり、わかりにくい部分がありますが、「公示地価」は国、「基準地価」は都道府県が発表し、「路線価」は「公示地価」の8割程度と設定されています。

「公示地価」「基準地価」は通常の物件取引に指標となる価値で「路線価」は一般的に「相続税路線価」と言われ、相続した土地の評価額となります。

余談ですが、相続が発生した場合、建物は固定資産評価額土地は路線価で算定されて相続税が計算されます。平成27年度の増税により都内の持家所有者の方の相続税がかかる可能性が高くなったと言われておりますが、実際にどうなのか調べてみて頂くのも良いのではないかと思います。

リビンマッチ編集部より

堂下様の解説にもあるように、土地の売却において参考にするべき公示価格ですが、その価格の通りに売却できるかは、また別の話です。取引が活発な首都圏の土地の場合、公示価格よりも高い値段で取引されるものもあれば、地方によっては公示価格で売りに出しても売れずに、価格を下げざるを得ないといったケースも考えられます。

ただ、公示価格の推移を一定の期間で見ることによって、その土地の価格が上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるとかといった把握をすることは可能であり、そういった部分を指標の一つとして、土地売却のタイミングを考えてみることは有効だと考えられます。

公示地価のほかに不動産を評価する際に使う路線価、基準地価については、下記のコラムからご参照ください。

路線価・公示地価・基準地価、それぞれの活用法

公示地価に関するよくある質問

Q 公示地価とは?
A 国土交通省の発表する土地の価格です。不動産査定価格や相続税や固定資産税の路線価の基準になる価格です。
Q 公示地価はいつ発表される?
A 毎年3月の中旬から後半に発表されます。日付は確定されていませんが、3月の20日前後の発表が大半です。最近では、2021年の3月23日に発表されました。

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