媒介契約とは？3種類の違いや選び方・契約時の注意点を解説

物件の売却を不動産会社に依頼するときに必要となるのが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。聞き慣れない言葉かもしれませんが、不動産を売却するうえで重要な役割を担っており、高値売却、早期売却の実現を左右することがあります。

この記事では、媒介契約を基本的な知識をわかりやすく解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売却活動を不動産会社へ依頼するときに結ぶ契約のことです。「家を売りたい」と思ったとき、個人で買主を見つけることは当てがない限り現実的ではありません。そこで不動産会社に「家を買ってくれる人を見つけほしい」と依頼するのです。このときに結ぶ契約が媒介契約です。

媒介契約では、売り出し価格や売却活動の方針、契約期間、仲介手数料など、不動産を売却するうえで重要な条件を明確にします。契約時に不動産会社と細かく約束ごとを決めることで、安心して売却を任せられるのです。

宅地建物取引業法第34条の2では、不動産会社が媒介契約を締結する際に、契約内容を記載した書面を作成して依頼者に交付することが義務づけられています。

第三十四条の二　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。 宅地建物取引業法　第三十四条の二

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれ特徴が異なるため表にまとめました。

^{※レインズへの登録期限は、媒介契約の締結日の翌日から起算し、不動産会社の休業日およびレインズの休止日を除いて計算します。}

媒介契約の違いは売主と不動産会社の制約の強さです。一般媒介契約はもっとも自由度が高く、専属専任媒介契約はもっとも制約が強くなります。どの媒介契約でも重要なことは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

不動産売却の流れと媒介契約を結ぶタイミング

不動産売却の全体像を把握しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。売却は一般的に以下の流れで行われ、媒介契約は査定結果を比較し、売却を依頼する不動産会社を決めたあとに締結します。

不動産会社へ査定を依頼し、提示された査定額や担当者の対応を比較・検討して信頼できる不動産会社を選びます。売却を正式に依頼するタイミングで媒介契約を結び、不動産会社による本格的な売却活動が始まります。

なお、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社がレインズに物件を登録したあと、売主へ登録証明書を交付することが義務づけられています。囲い込みなどのトラブルを防ぐためにも、定期的に登録状況を確認しておくとよいでしょう。

媒介契約でかわす契約書の内容

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、「媒介契約書」が交付されます。媒介契約書は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約で内容が異なるため、少しでも疑問に感じたときは必ず担当者に質問しましょう。

媒介契約書には主に以下の内容が記載されています。

取り決めた条件が媒介契約書に記載されているため、受け取ったら内容に相違がないか丁寧に確認しましょう。近年では書面で交付する方法のほか、依頼者の承諾など一定の要件を満たせば、電子メールなどによる電子交付も認められています。

媒介契約の種類別メリットとデメリット

不動産を売却するときの媒介契約には、3つの種類があります。スムーズに不動産売却を行うには、それぞれの媒介契約のメリットとデメリットを正しく理解し、納得したうえで契約することが大切です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、会社間で競争が生まれ、積極的な売却活動につながる場合があります。特に人気エリアや条件のよい物件では、各社が抱える購入希望者に幅広くアプローチできる点がメリットです。

なお、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があります。明示型は、ほかに媒介契約を結んだ不動産会社がある場合、その会社名などを契約先に通知する義務がある契約です。一方、非明示型には通知義務がなく、ほかにどの不動産会社へ売却を依頼しているかを伝える必要はありません。

仲介手数料が少ない少額物件では、大々的にお金をかけて売却活動を行うと赤字になるおそれがあるため、複数の不動産会社に依頼しても積極的に活動しないことがあります。また、複数社とのやり取りが必要になるため、スケジュール調整や情報共有が大変です。

ほかにも、定期報告の義務がなくて売却活動の実態を把握しにくい、レインズへの登録が任意で物件の露出機会が限られてしまうといったデメリットもあります。売り出す物件によっては、競争が生じにくい点に注意しましょう。

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専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な位置づけです。適度な制約と自由度のバランスが取れており、多くの売主に選ばれる媒介契約です。1社に絞って契約するため、不動産会社は他社を気にせずに売却活動を行え、売主も窓口が1社だけなので管理しやすいことがメリットです。

加えて、自分で買主を見つけた場合は直接取引も可能なので、知人や親戚に売却する可能性がある場合でも安心です。

専任媒介契約でもっとも注意すべきことは、不動産会社選びです。よい不動産会社を見極められたら手厚いサポートを受けられますが、悪い会社にあたると3カ月もの長い時間をかけても売却ができません。契約前には必ず複数社の話を聞き、担当者の人柄や提案内容を慎重に比較・検討することが大切です。

また、定期報告の内容についても事前に確認し、具体的で有益な情報を提供してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約は1社に売却活動を任せる契約形態のため、不動産会社による継続的なサポートが期待できます。また、1週間に1回以上の業務報告が義務づけられており、問い合わせや内見の状況を定期的に確認しながら、売却方針を見直しやすい点がメリットです。

専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社を通して取引する必要があります。知人や親戚が購入を希望した場合でも同様です。不動産会社を通さずに直接売買を成立させると契約違反となり、違約金を請求されるおそれがあります。

また、物件の売却活動を1社に依存するため、万が一その不動産会社の対応が悪いと売却に時間がかかかってしまいます。貴重な売却時期を逃さないよう不動産会社選びには慎重な判断が必要です。

【状況別】媒介契約を選ぶときの判断基準

媒介契約は、売却する物件の状態や立地、売却を希望する時期などによって、最適なものが異なります。それぞれの契約の特徴を理解したうえで、自分の売却状況に合った媒介契約を選ぶことが大切です。

立地や条件がよくてすぐ売れそうな場合

駅から近い、築浅、人気エリアなど、買主が見つかりやすい物件では、「一般媒介契約」が選択肢のひとつになります。

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を依頼できるため、各社が持つ購入希望者に幅広くアプローチできる点がメリットです。不動産会社ごとに販売活動や担当者の対応を比較しながら売却を進めるとよいでしょう。

ただし、複数社に依頼したからといって、必ずスムーズに売却できるわけではありません。依頼する不動産会社が多すぎると連絡や内覧日程の調整が煩雑になるため、まずは2〜3社程度に絞って検討するとよいでしょう。

雨漏りなど家に問題がある場合

雨漏りなど建物に不具合が見られる物件、築年数が古い物件では、媒介契約の種類よりも、不動産会社の対応力や専門性を重視することが大切です。

家に何かしらの問題がある物件は買主が見つかりにくくなったり、売却前に修繕が必要になったりする場合があります。そのため、築古物件や不具合のある物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で1社に任せれば、修繕の必要性や売り出し価格、販売方法について継続的に相談しながら売却を進められます。また、雨漏りなどの不具合は買主への告知が重要になるため、物件の状態を正確に把握し、適切に説明できる不動産会社を選びましょう。

相続した家を早く売りたい場合

相続した不動産を早く売却したい場合は、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が選択肢になります。

どちらも1社の不動産会社に売却活動を任せる契約であり、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の業務報告が義務づけられています。そのため、売却活動の進捗を定期的に確認しながら進められます。

早期売却を目指す方は、売り出し価格の設定や広告活動、購入希望者への対応など、具体的な販売戦略をこまめに確認することが重要です。ただし、契約の種類だけで売却スピードが決まるわけではありません。

相続した物件は相続登記や権利関係の確認が必要になる場合もあるため、相続不動産の売却実績があり、司法書士などの専門家と連携できる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

地方にあって対応が難しい場合

地方や遠方にある物件を売却する場合、地域の不動産市場に詳しく、売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

エリアによっては対応できる不動産会社が限られることもあり、多くの会社に依頼する一般媒介契約よりも、信頼できる1社に任せる「専任媒介契約」が適している場合があります。

専任媒介契約では2週間に1回以上の業務報告が義務づけられているため、遠方に住んでいても売却活動の進捗を把握しやすい点がメリットです。また、実家の売却などで親族や知人が購入を希望する可能性がある場合は、自分で見つけた買主と直接取引できる専任媒介契約が選択肢になります。

地域によって販売方法や購入希望者の傾向が異なるため、媒介契約を結ぶ前に不動産会社の販売戦略を確認しましょう。

買い替えも考えている場合

現在の住まいの売却と新居の購入を並行して進める場合は、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が選択肢になります。

住み替えでは、売却と購入のタイミングを調整することが重要です。1社に売却活動を任せることで、売却状況を把握しながら資金計画や新居の購入スケジュールを相談しやすくなります。

ただし、売却と購入を同じ不動産会社に依頼する必要はありません。売却先と購入先が異なる場合は、双方の担当者と情報を共有し、無理のないスケジュールを組むことが大切です。

また、家の住み替えでは現在の住まいを先に売る「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」があります。仮住まいの必要性や住宅ローンの残債、購入資金の確保なども考慮して、適切な売却計画を立てましょう。

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周囲に知られずに売却したい場合

近隣住民などに売却を知られたくない場合は、レインズへの登録義務がない「一般媒介契約」が選択肢になります。

一般媒介契約は、レインズへの登録が義務づけられていないため、不動産会社と相談して登録の有無を決められます。一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、レインズへの登録が義務づけられています。

レインズは不動産会社向けの情報共有システムであり、登録された物件情報が一般消費者にそのまま公開されるわけではありません。また、一般媒介契約であっても、不動産会社が物件の広告を掲載すれば周囲に売却を知られるおそれがあります。

情報公開を制限すると買主が見つかりにくくなる可能性があるため、媒介契約の種類だけで判断せず、売却期間とのバランスを考慮して決めましょう。

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不動産売却の媒介契約に関するよくある質問

媒介契約を結ぶと費用がかかる？

媒介契約を結んだ時点では、原則として仲介手数料などの費用は発生しません。仲介手数料は、買主との売買契約が成立したときに発生する成功報酬です。

媒介契約は途中で解除できる？

媒介契約は契約期間中でも途中解約することが可能です。ただし、解約の理由や契約内容によっては、不動産会社が売却活動にかけた費用の支払いを求められることがあります。