媒介契約とは？3つの種類の違いや必要な準備をわかりやすく解説

多くの人にとって、不動産を売却するときに必要となるのが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。聞き慣れない言葉ですが、不動産を売りたい人と買いたい人の仲介＝媒介をしてもらうための契約のことをいいます。

媒介契約は不動産を売却するうえで重要な役割を担っており、高値売却、早期売却の実現を左右するほどです。不動産売却で欠かせない、媒介契約をわかりやすく基本から解説します。

媒介契約の基礎知識

不動産を売却するときに、不動産会社へ依頼するときは「媒介契約」を結びます。聞き慣れない言葉ですが、不動産を売却するうえで媒介契約は重要な役割を担っています。重要だからこそ、媒介契約の正しい知識を身につけておくことが大切です。不動産をはじめて売り出す人にもわかるように、基礎から媒介契約を解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売却活動を不動産会社へ依頼するときに結ぶ契約のことです。「家を売りたい」と思ったとき、個人で買主を見つけるのは当てがない限り現実的ではありません。そこで不動産会社に「家を買ってくれる人を見つけてください」と依頼するのです。このときに結ぶ契約が媒介契約です。

媒介契約ではそのほかにも、売り出し価格や売却活動の方針、契約期間、仲介手数料など、重要な条件を明確にします。このように不動産会社と細かく約束ごとを決めることで、安心して売却を任せられるのです。

媒介契約は3つの種類がある

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれ特徴が異なるため、自分の状況に合った媒介契約の種類を選ぶことが重要です。

^※レインズへの登録期限は、媒介契約を締結した翌日からカウントした日数

それぞれの媒介契約の違いは売主と不動産会社の制約の強さです。一般媒介契約はもっとも自由度が高く、専属専任媒介契約はもっとも制約が強くなります。どの媒介契約を選ぶのかも、不動産売却では重要なポイントです。媒介契約の種類は、次の項目で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

なぜ媒介契約を結ぶ必要がある？

媒介契約を結ぶ理由は、売主と不動産会社の権利と義務を明確にするためです。媒介契約を結ばずに売却活動を始めてしまうと、不動産会社は自社だけに売却を任されているのか、また売主から仲介手数料が支払われるのかもわかりません。こんな状態では、まともに売却活動を行えないでしょう。

売主も本当に不動産会社が売却活動をしてくれているのか、約束と違う条件で売られてしまわないかといった不安を抱えることになります。媒介契約を結ぶことでさまざまな制約が生じますが、売主と不動産会社それぞれが安心して不動産を売却するために必要な契約なのです。

ちなみに、「宅地建物取引業法」により、不動産会社は媒介契約を結ぶことが法的に義務づけられています。

第三十四条の二　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。 宅地建物取引業法　第三十四条の二

媒介契約に必要な書類は？

媒介契約を結ぶときに必要な書類は、実はそれほど多くなく、基本的には本人確認書類と登記識別情報通知^※（または権利証）があれば締結できます。本人確認書類は、マイナンバーカードや運転免許証、パスポートなど顔写真付きの身分証明書が望ましいでしょう。登記識別情報通知（または権利証）は、不動産の所有権を証明する書類です。

登記事項証明書（登記簿謄本）など法務局で取得する書類は、手もとになければ代わりに不動産会社が取得してくれます。購入時の重要事項説明書や売買契約書なども、あると物件調査に役立ちますが、なくても媒介契約は結べます。

媒介契約は途中解約できる？

媒介契約は、契約期間中でも途中解約が可能です。ただし、売主都合で解約した場合は、違約金を請求されることがあります。たとえば、「なんとなく気が変わった」「ほかの会社のほうがよさそう」といった理由での解約は、不動産会社に落ち度がないため違約金を支払うことになるでしょう。

そうはいっても、対応や相性の悪い担当者にあたると、解約できずに3カ月もの貴重な時間を無駄にしてしまうおそれがあります。媒介契約を結ぶ前に、不動産会社や担当者をしっかりと見極めて、安易に媒介契約を結ぶことのないよう慎重に検討しましょう。

担当者が不正行為を行った、約束した売却活動をしていない、連絡がまったく取れないなど、不動産会社に著しい落ち度がある場合は、途中解約の理由になり得ます。念のため覚えておきましょう。

媒介契約に手数料はかかる？

媒介契約を結んだ時点で手数料はかかりません。売却活動を行うにあたって、費用を請求されることはないので安心してください。ただし、実際に物件が売れたときには仲介手数料※が発生します。仲介手数料は成功報酬として、売買契約が成立した時点、物件を引き渡した時点の2回に分けて支払うのが一般的です。つまり媒介契約は「売れなければ手数料は一切かからない」という、売主にとってリスクの少ない契約といえます。

不動産会社も売却できなければ報酬を得られないため、物件を売るために全力で取り組んでくれることでしょう。

媒介契約は不動産売却の第一歩となる、重要な契約です。媒介契約の種類や、不動産会社をよく確かめて契約に臨みましょう。

不動産売却の仲介手数料は、次の記事で計算方法や注意点などをわかりやすく解説しています。参考にしてください。

不動産の売却にかかる仲介手数料はいくら？計算方法や注意点を詳しく解説！

不動産売却の仲介手数料を徹底解説！計算方法や上限額、支払いのタイミングなど仲介手数料の基……

媒介契約の種類別メリットとデメリット

不動産を売却するときの媒介契約には、3つの種類があります。スムーズに不動産売却を行うには、それぞれの媒介契約のメリットとデメリットを正しく理解し、納得したうえで契約することが大切です。3つの媒介契約のメリットとデメリットを見ていきましょう。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、各社が他社に負けまいと積極的に売却活動を行ってくれる傾向があります。特に人気エリアや条件のよい物件では、競争力を高める効果が大きく発揮されるでしょう。

また、1社だけに任せた場合に起こりがちな囲い込みのリスクを回避できるほか、複数社の視点から売却戦略を提案してもらえることも大きなメリットです。

仲介手数料が少ない少額物件では、お金をかけて売却活動を行うと赤字になるおそれがあるため、複数の不動産会社に依頼しても積極的に活動しないことがあります。また、複数社とのやり取りが必要になるため、スケジュール調整や情報共有が大変です。

ほかにも、定期報告の義務がなくて売却活動の実態を把握しにくい、レインズへの登録が任意で物件の露出機会が限られてしまうといったデメリットもあります。売り出す物件によっては、競争が生じにくい点に注意しましょう。

一般媒介契約とは？不動産売却の重要ポイントをわかりやすく解説

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専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な位置づけです。適度な制約と自由度のバランスが取れており、多くの売主に選ばれる媒介契約です。1社に絞って契約するため、不動産会社は他社を気にせずに売却活動を行え、また売主も窓口が1社だけなので管理しやすいことがメリットです。加えて、自分で買主を見つけた場合は直接取引も可能なので、知人や親戚に売却する可能性がある場合でも安心です。

専任媒介契約でもっとも注意すべきは、不動産会社選びの重要性です。よい不動産会社を見極められたら手厚いサポートを受けられますが、悪い会社にあたると3カ月もの長い時間をかけても売却ができません。契約前には必ず複数社の話を聞き、担当者の人柄や提案内容を慎重に比較・検討することが大切です。

また、定期報告の内容についても事前に確認し、具体的で有益な情報を提供してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約は、不動産会社にとってもっとも成約を獲得しやすい契約形態のため、最優先で売却活動に取り組んでもらえる可能性が高くなります。週1回の報告により、内見者数や問い合わせ状況を詳細に把握でき、価格調整や計画変更などを適切なタイミングで行えるでしょう。レインズへの登録も締結日の翌日から5日以内と最速で行われるため、地域の不動産会社にもいち早く情報が届きます。

専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけても契約した不動産会社を通す必要があります。つまり、知人や親戚が買いたいといってきても、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があるのです。

また、1社に売却活動を依存するため、万が一その不動産会社の対応が悪いと売却に時間がかかかってしまいます。貴重な売却時期を逃さないように、不動産会社選びには十分な注意が必要です。

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媒介契約はどれを選べばいい？［状況別］

媒介契約の種類を選ぶときは、不動産の特徴や売却の背景などによって最適な選択肢が変わります。築浅物件と築古物件では戦略が異なりますし、急いで売りたい場合とじっくり売りたい場合でも適した契約は違います。ここでは具体的な状況別に、どの媒介契約を選べばよいかを詳しく解説します。

それぞれの状況に適した、媒介契約を見ていきましょう。

立地や条件がよくてすぐ売れそうな場合

駅から近い、築浅、人気エリアなど条件のよい物件は、一般媒介契約がおすすめです。なぜなら、複数の不動産会社に依頼することで競争意識が働き、より高値での売却や早期成約につながる可能性が高まるためです。

「うちで成約させたい」という気持ちから、通常以上の広告費をかけてくれる会社もあるでしょう。ただし、あまりに多くの不動産会社に依頼すると管理が大変になるため、一般媒介契約では3〜4社程度に絞るのが現実的です。

雨漏りなど家に問題がある場合

瑕疵（かし）のある物件や築古物件の場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶのが賢明です。一般媒介契約では、各社とも「売れにくい物件」としてあと回しにされてしまうことがあるためです。問題のある物件は、1社にじっくりと取り組んでもらうことが望ましいでしょう。

専任・専属専任の媒介契約では、不動産会社も確実に仲介手数料を得られるため、リフォームや買取保証の提案など、さまざまな解決策を提示してくれる場合が多いのです。また、瑕疵のある物件は買主への説明責任が重要になるため、経験豊富な担当者に一貫して対応してもらうことも視野に入れておきましょう。

相続した家を早く売りたい場合

相続物件を急いで現金化したい場合は、専属専任媒介契約がおすすめです。専属専任媒介であれば、不動産会社が最優先で売却活動に取り組んでくれることが多いためです。最速でレインズへ登録され、地域の不動産会社にも情報が早く伝わり、週1回の報告で進捗を詳細に把握できます。

また、相続物件は権利関係や手続きが複雑な場合が多いため、司法書士などの専門家と連携しながら1人の担当者が一貫してサポートしてくれると安心でしょう。不動産会社選びは慎重に行い、相続物件の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

地方にあって対応が難しい場合

地方の物件や遠方にある物件の場合は、専任媒介契約がおすすめです。地方では不動産会社の数が限られており、一般媒介契約で複数社に依頼するのが難しいことがあります。むしろ、地域に詳しい信頼できる不動産会社1社に集中して任せたほうが、迅速な売却活動を期待できるでしょう。また、遠方にお住まいの場合、頻繁に現地に行くことは困難です。

2週間に1回の定期報告により、離れた場所からでも売却の進捗を把握でき、必要に応じて価格調整や戦略変更の相談もできます。

専属専任媒介契約でも問題ありませんが、実家の売却などで両親の友人や知人、町内の人に直接売却する可能性がある場合は、自己発見取引ができる専任媒介契約が望ましいでしょう。

買い替えも考えている場合

売却と同時に新居の購入も検討している場合は、専属専任媒介契約または専任媒介契約を選びましょう。買い替えでは売却と購入のタイミング調整が重要で、1社の担当者に一連の対応を依頼するほうが確実です。一般媒介契約では複数の窓口があるため、売却と購入の情報が分散し、決断が遅れたり、スケジュール管理がうまくできなかったりするおそれがあります。

売却から買い替え先の購入まで、長期で担当してもらうことを考えれば、専属専任または専任媒介で信頼できるかつ相性のよい1社に任せたほうが賢明といえるでしょう。また、売却が先行する場合の仮住まいや、買い先行の場合のつなぎ融資など、複雑な手続きについても一貫したアドバイスを受けられます。

なかでも専属専任媒介契約なら、週1回の詳細な報告により、売却と購入両方の進捗を細かく管理できます。

周囲に知られずに売却したい場合

近隣の住人に不動産の売却を知られたくない場合は、一般媒介契約を選ぶのがおすすめです。一般媒介契約ではレインズへの登録義務がないため、情報の拡散を最小限に抑えられるためです。専任媒介契約や専属専任媒介契約では、レインズへの登録が義務づけられているため、全国の不動産会社が物件情報を確認できる状態になってしまいます。

ただし、あまりに情報を制限しすぎると買主が見つからず、売却期間が長期化するおそれがあります。信頼できる不動産会社を選び、どの程度まで情報公開するかを事前に相談しておくことが重要です。

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媒介契約より大切な不動産会社選び

自分に合った媒介契約の種類を選ぶことは重要ですが、それ以上に不動産会社選びがもっとも肝心です。どんなに適した媒介契約を選んだとしても、熱意のない不動産会社や担当者にあたってしまえば、無駄に3カ月を過ごすことになってしまいます。ここでは、信頼できる不動産会社と担当者を選ぶときにチェックするポイントを紹介します。

地域の販売数や売却実績は豊富か

不動産会社へ年間の取引件数や過去の売却事例を聞いてみましょう。特に売却したい物件と似た条件（築年数、価格帯、立地など）での成約実績があるかどうかは重要なポイントです。実績の多い会社は地域の相場感を正確に把握しており、適切な価格設定と効果的な売却戦略を提案してくれるでしょう。

また、地域の買主に詳しく、どのような層にアプローチすればよいかを熟知している場合が多いです。

売却戦略の具体的な提案があるか

能力の高い不動産会社、担当者を見極めるには、「頑張って売ります」といった抽象的な説明ではなく、価格設定の根拠、広告の出稿先、見込み客へのアプローチ方法などを詳しく説明してくれるかがポイントです。また、売却期間の目安や、期間内に売れなかった場合の対策についても説明があると、より安心して売却を任せられるでしょう。このとき、優秀な担当者なら、物件の強みと弱みを分析し、それに基づいた計画を提示してくれるはずです。

地域での評判と口コミはよいか

インターネットでの口コミや地域での評判を調べながら、近所の人に聞いてみるのも有効な方法です。ネット上の口コミは匿名性が高いため、あくまで参考程度に留めておくことが大切です。優良な不動産会社は地域に根ざした営業を行っており、自然とよい評判が広がっているものです。そして、言うまでもなく、苦情や悪い噂が多い会社は避けたほうが無難でしょう。

担当者の経験年数と資格は十分か

宅地建物取引士の資格はもちろん、できれば不動産売却の実務経験が3年以上ある担当者がよいでしょう。売却の背景によっては、相続や税務に関する知識があるかどうかも重要なポイントです。もちろん経験年数だけでなく、あなたの話をしっかりと聞いて理解してくれるかどうかも合わせて判断することが大切です。

連絡や対応は早くて丁寧かどうか

初回の問い合わせから媒介契約締結までの連絡や対応の質は、売却活動中の見込み客への対応と同じレベルになると考えてよいでしょう。そのため、メールや電話の返信が遅い、約束の時間に遅れる、説明が曖昧などの難点のある担当者は避けたほうが無難です。最初の段階で対応に不安を感じる担当者では、見込み客への対応も同様に不十分で、売却機会を逃してしまうリスクが高いといえます。

Web広告の内容は充実しているか

候補の不動産会社が現在販売している物件のWebページを確認してみましょう。写真の枚数や質、物件の説明文、間取り図の見やすさなど、広告内容が充実しているかがポイントです。魅力的な広告を作成できない不動産会社では、売却を任せた物件も同様に訴求力のない広告になってしまうおそれがあります。

また、複数の不動産ポータルサイトで積極的に情報発信しているかも確認しましょう。現在の不動産売却では、インターネットでの集客力が成約率に大きく影響するため、Web広告のスキルは必須です。

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不動産売却の全体の流れを知りたい方は、次の記事を参考にしてください。図解入りではじめて売却する人にもわかりやすく解説しています。

不動産売却の流れが図解でわかる！不動産を売る6のステップ

不動産を売却しようと思ったとき、何から始めればよいのでしょうか。また売却にはどのくらいの……

媒介契約以外の契約について調べたい方には、次の記事がおすすめです。不動産売却をはじめるときはできるだけ確認しておきましょう。

不動産売却の媒介契約に関するよくある質問

媒介契約はどれを選べばいい？

物件の条件や売却の目的によって異なります。物件のあるエリア、築年数などの条件から適した媒介契約を検討し、選択しましょう。

媒介契約の締結後に解約したくなったら？

媒介契約は期間中でも解約が可能です。ただし、不動産会社に明らかな落ち度がない場合は、売主の都合のため違約金が発生することがあります。