不動産売却の媒介契約とは？3つの種類の違いや必要な準備を解説

不動産を売却するときに必要となるのが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。聞き慣れない言葉かもしれませんが、不動産を売却するうえで重要な役割を担っており、高値売却、早期売却の実現を左右することがあります。この記事では、媒介契約を基本的なところからわかりやすく解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売却活動を不動産会社へ依頼するときに結ぶ契約のことです。「家を売りたい」と思ったとき、個人で買主を見つけることは当てがない限り現実的ではありません。そこで不動産会社に「家を買ってくれる人を見つけほしい」と依頼するのです。このときに結ぶ契約が媒介契約です。

媒介契約では、売り出し価格や売却活動の方針、契約期間、仲介手数料など、不動産を売却するうえで重要な条件を明確にします。不動産会社と細かく約束ごとを決めることで、安心して売却を任せられるのです。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれ特徴が異なるため表にまとめました。

^※レインズへの登録期限は、媒介契約を締結した翌日からカウントした日数

媒介契約の違いは売主と不動産会社の制約の強さです。一般媒介契約はもっとも自由度が高く、専属専任媒介契約はもっとも制約が強くなります。どの媒介契約でも重要なことは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

媒介契約の種類別メリットとデメリット

不動産を売却するときの媒介契約には、3つの種類があります。スムーズに不動産売却を行うには、それぞれの媒介契約のメリットとデメリットを正しく理解し、納得したうえで契約することが大切です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、各社が他社に負けまいと積極的に売却活動を行ってくれる傾向があります。特に人気エリアや条件のよい物件では、競争力を高める効果が大きく発揮されるでしょう。

また、1社だけに任せた場合に起こりがちな囲い込みのリスクを回避できるほか、複数社の視点から売却戦略を提案してもらえることも大きなメリットです。

仲介手数料が少ない少額物件では、大々的にお金をかけて売却活動を行うと赤字になるおそれがあるため、複数の不動産会社に依頼しても積極的に活動しないことがあります。また、複数社とのやり取りが必要になるため、スケジュール調整や情報共有が大変です。

ほかにも、定期報告の義務がなくて売却活動の実態を把握しにくい、レインズへの登録が任意で物件の露出機会が限られてしまうといったデメリットもあります。売り出す物件によっては、競争が生じにくい点に注意しましょう。

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専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な位置づけです。適度な制約と自由度のバランスが取れており、多くの売主に選ばれる媒介契約です。1社に絞って契約するため、不動産会社は他社を気にせずに売却活動を行え、売主も窓口が1社だけなので管理しやすいことがメリットです。

加えて、自分で買主を見つけた場合は直接取引も可能なので、知人や親戚に売却する可能性がある場合でも安心です。

専任媒介契約でもっとも注意すべきことは、不動産会社選びです。よい不動産会社を見極められたら手厚いサポートを受けられますが、悪い会社にあたると3カ月もの長い時間をかけても売却ができません。契約前には必ず複数社の話を聞き、担当者の人柄や提案内容を慎重に比較・検討することが大切です。

また、定期報告の内容についても事前に確認し、具体的で有益な情報を提供してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約は、不動産会社にとっても成約がしやすい契約形態のため、最優先で売却活動に取り組んでもらえる可能性が高くなります。週1回の報告により、内見者数や問い合わせ状況を詳細に把握でき、価格調整や計画変更などを適切なタイミングで行えるでしょう。

レインズへの登録も締結日の翌日から5日以内と最速で行われるため、地域の不動産会社にもいち早く情報が届きます。

専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけても契約した不動産会社を通す必要があります。つまり、知人や親戚が買いたいといってきても、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があるのです。

また、売却活動を1社に依存するため、万が一その不動産会社の対応が悪いと売却に時間がかかかってしまいます。貴重な売却時期を逃さないように、不動産会社選びには慎重な判断が必要です。

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媒介契約を結ぶ前に知っておきたいこと

自分に合った媒介契約の目星がつくと、すぐにでも不動産会社と契約したくなりますが、事前に知っておくべきことがいくつかあります。知らずに契約してしまうと、後悔する原因となるおそれがあるため、しっかり理解しておきましょう。

媒介契約を結ぶ必要性

媒介契約を結ぶ理由は、売主と不動産会社の役割をより明確にするためです。媒介契約を結ばずに売却活動を始めてしまうと、不動産会社は自社だけに売却を任されているのか、また売主から仲介手数料が支払われるのかもわかりません。このようなな状態では、まともに売却活動を行えないでしょう。

売主も本当に不動産会社が売却活動をしてくれているのか、約束と違う条件で売られてしまわないかといった不安を抱えることになります。媒介契約を結ぶことでさまざまな制約が生じますが、売主と不動産会社それぞれが安心して不動産を売却するために必要な契約なのです。

ちなみに、「宅地建物取引業法」により、不動産会社は媒介契約を結ぶことが法的に義務づけられています。

第三十四条の二　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。 宅地建物取引業法　第三十四条の二

媒介契約で売主が用意する書類

媒介契約で必要な書類はそれほど多くなく、本人確認書類と印鑑証明書のほか、登記識別情報通知^※（または権利証）があれば基本的には問題ありません。

本人確認書類は、マイナンバーカードや運転免許証、パスポートなど顔写真付きの身分証明書が望ましいでしょう。登記識別情報通知（または権利証）は、不動産の所有権を証明する書類です。ただし、不動産会社によっては固定資産税納税通知書、土地や物件情報を確認できる書類の提出を求められることがあります。

登記事項証明書（登記簿謄本）など法務局で取得する書類は、手もとになければ代わりに不動産会社が取得してくれることもあります。購入時の重要事項説明書や売買契約書などもあると物件調査に役立ちますが、なくても媒介契約は結べます。

媒介契約でかわす契約書の内容

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、「媒介契約書」が交付されます。媒介契約書は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約で内容が異なるため、疑問に感じたことがあるときは必ず担当者に質問しましょう。

媒介契約書には主に以下の内容が記載されます。

媒介契約を結ぶときは、販売活動の内容や支払う手数料、契約期間などを決め、不動産会社と売主それぞれの権利や義務が明確に記載されます。取り決めた条件は媒介契約書に記載されているため、受け取ったら内容に相違がないか丁寧に確認しましょう。

媒介契約にかかる費用

媒介契約を結んだ時点で手数料はかかりません。通常の売却活動であれば、費用を請求されることはないので安心してください。ただし、実際に物件が売れたときには仲介手数料※が発生します。仲介手数料は成功報酬として、売買契約が成立した時点、物件を引き渡した時点の2回に分けて支払うのが一般的です。

つまり媒介契約は「売れなければ原則として費用がかからない」という、売主にとってリスクの少ない契約といえます。不動産会社も売却できなければ報酬を得られないため、物件を売るために全力で取り組んでくれることでしょう。

媒介契約は不動産売却の第一歩となる、重要な契約です。媒介契約の種類や、不動産会社をよく確かめて契約に臨みましょう。

媒介契約で途中解約する方法

媒介契約は、契約期間中でも途中解約が可能です。ただし、契約内容にもよりますが売主都合で解約した場合は、違約金を請求されることがあります。たとえば、「なんとなく気が変わった」「ほかの会社のほうがよさそう」といった理由で解約する場合、不動産会社に落ち度がないため、違約金を請求されるおそれがあります。

そうはいっても、対応や相性の悪い担当者にあたると、解約できずに3カ月もの貴重な時間を無駄にしてしまうおそれがあります。媒介契約を結ぶ前に、不動産会社や担当者をしっかりと見極めて、安易に媒介契約を結ぶことのないよう慎重に検討しましょう。

担当者が不正行為を行った、約束した売却活動をしていない、連絡がまったく取れないなど、不動産会社に著しい落ち度がある場合は、途中解約の理由になり得ます。念のため覚えておきましょう。

【状況別】媒介契約を選ぶときの判断基準

媒介契約の種類を選ぶときは、不動産の特徴や売却の背景などによって最適な選択肢が変わります。築浅物件と築古物件では戦略が異なりますし、急いで売りたい場合とじっくり売りたい場合でも適した契約は違います。

ここでは、どの媒介契約を選べばよいかを具体例を挙げて解説します。

立地や条件がよくてすぐ売れそうな場合

駅から近い、築浅、人気エリアなど条件のよい物件は、一般媒介契約がおすすめです。なぜなら、複数の不動産会社に依頼することで競争意識が働き、より高値での売却や早期成約につながる可能性が高まるためです。

「うちで成約させたい」という気持ちから、通常以上の広告費をかけてくれる会社もあるでしょう。ただし、あまりに多くの不動産会社に依頼すると管理が大変になるため、一般媒介契約では3〜4社程度に絞るのが現実的です。

雨漏りなど家に問題がある場合

瑕疵（かし）のある物件や築古物件の場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶのが賢明です。一般媒介契約では、各社とも「売れにくい物件」としてあと回しにされてしまうことがあるためです。問題のある物件は、1社にじっくりと取り組んでもらうことが望ましいでしょう。

専任・専属専任の媒介契約では、不動産会社も確実に仲介手数料を得られるため、リフォームや買取保証の提案など、さまざまな解決策を提示してくれる場合が多いのです。また、瑕疵のある物件は買主への説明責任が重要になるため、経験豊富な担当者に一貫して対応してもらうことも視野に入れておきましょう。

相続した家を早く売りたい場合

相続物件を急いで現金化したい場合は、専属専任媒介契約がおすすめです。専属専任媒介であれば、不動産会社が最優先で売却活動に取り組んでくれることが多いためです。最速でレインズへ登録され、地域の不動産会社にも情報が早く伝わり、週1回の報告で進捗を詳細に把握できます。

また、相続物件は権利関係や手続きが複雑な場合が多いため、司法書士などの専門家と連携しながら1人の担当者が一貫してサポートしてくれると安心でしょう。不動産会社選びは慎重に行い、相続物件の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

地方にあって対応が難しい場合

地方の物件や遠方にある物件の場合は、専任媒介契約がおすすめです。地方では不動産会社の数が限られており、一般媒介契約で複数社に依頼するのが難しいことがあります。むしろ、地域に詳しい信頼できる不動産会社1社に集中して任せたほうが、迅速な売却活動を期待できるでしょう。また、遠方にお住まいの場合、頻繁に現地に行くことは困難です。

2週間に1回の定期報告により、離れた場所からでも売却の進捗を把握でき、必要に応じて価格調整や戦略変更の相談もできます。

専属専任媒介契約でも問題ありませんが、実家の売却などで両親の友人や知人、町内の人に直接売却する可能性がある場合は、自己発見取引ができる専任媒介契約が望ましいでしょう。

買い替えも考えている場合

売却と同時に新居の購入も検討している場合は、専属専任媒介契約または専任媒介契約を選びましょう。買い替えでは売却と購入のタイミング調整が重要で、1社の担当者に一連の対応を依頼するほうが確実です。一般媒介契約では複数の窓口があるため、売却と購入の情報が分散し、決断が遅れたり、スケジュール管理がうまくできなかったりするおそれがあります。

売却から買い替え先の購入まで、長期で担当してもらうことを考えれば、専属専任または専任媒介で信頼できるかつ相性のよい1社に任せたほうが賢明といえるでしょう。また、売却が先行する場合の仮住まいや、買い先行の場合のつなぎ融資など、複雑な手続きについても一貫したアドバイスを受けられます。

なかでも専属専任媒介契約なら、週1回の詳細な報告により、売却と購入両方の進捗を細かく管理できます。

周囲に知られずに売却したい場合

近隣の住人に不動産の売却を知られたくない場合は、一般媒介契約を選ぶのがおすすめです。一般媒介契約ではレインズへの登録義務がないため、情報の拡散を最小限に抑えられるためです。専任媒介契約や専属専任媒介契約では、レインズへの登録が義務づけられているため、全国の不動産会社が物件情報を確認できる状態になってしまいます。

ただし、あまりに情報を制限しすぎると買主が見つからず、売却期間が長期化するおそれがあります。信頼できる不動産会社を選び、どの程度まで情報公開するかを事前に相談しておくことが重要です。

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不動産売却の媒介契約に関するよくある質問

媒介契約はどれを選べばいい？

物件の条件や売却の目的によって異なります。物件のあるエリア、築年数などの条件から適した媒介契約を検討し、選択しましょう。

一般媒介契約は何社まで依頼できる？

一般媒介契約で依頼できる件数に法律上の制限はありません。ただし、依頼する会社が多すぎると連絡や内見対応の管理が大変になるため、2～3社に絞るのが現実的です。

媒介契約を結ぶと費用がかかる？

媒介契約を結んだ時点では、原則として仲介手数料などの費用は発生しません。仲介手数料は、買主との売買契約が成立したときに発生する成功報酬です。