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家を売っても住宅ローンが残るときの対処法｜一括返済できないときは
住宅ローンが残っている家を売るときは、売却価格がローンの残債を下回らないか確認するのがポイントです。ローンを完済できないと家の売却は困難になりますが、さまざまな対処法を実行することで売却は可能です。
住宅ローンの残る家を売却するときに知っておきたい基礎知識と、ローンが残ったときの対処法をわかりやすく解説します。
リビンマッチのポイント
家を売ってもローンが残る「オーバーローン」は自己資金での補填、新居のローンに上乗せする「住み替えローン」、最終手段の「任意売却」が解決策です。まずは不動産会社の査定を受け、不足額を最小限に抑える方法を検討しましょう。
住宅ローンを完済できないと家は売れない？
「残債がある＝家が売れない」ということはありません。ただし、通常の売却方法では引き渡す時までに住宅ローンを完済し、家の抵当権を抹消する必要があります。
一方、売却代金だけではローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補う、住み替えローンを利用するなどの方法を検討することになります。つまり、家を売っても住宅ローンが残るときは、売却代金や自己資金で完済できるかどうか確認することが重要ということです。
家を売ったときに住宅ローンが残ったらどうなる？
住宅ローンの返済中に売却すると、売却価格によってはローンを完済できずに残ってしまうことがあります。
ここでは、住宅ローンを返済中に家を売却するときの基本的な知識について解説します。
住宅ローン返済中の売却は完済が基本
前提として、家を売却するときは住宅ローンを完済することが基本です。売却代金だけでローンを完済できない場合は、一般的な方法で家を売却するのができません。
家を売ってもローンが残る状態のことを「オーバーローン」といいます。逆に家を売却して住宅ローンを完済できる状態は「アンダーローン」といい、この状態であれば家を売却することが可能です。
抵当権を抹消できない家はリスクがあると判断される
売ってもローンが残る家は、建物や土地に設定されている抵当権を抹消できません。
抵当権とは、住宅ローンの契約を交わすときに、金融機関が家や土地を担保にする権利のことです。もしもローンの返済が滞ったら、金融機関は家や土地を差し押さえて競売にかけ、売却代金を返済にあてます。
抵当権が残ったままの家は、住宅ローンの返済を滞らせると差し押さえられるリスクがあるため、購入希望者があらわれにくいのです。
ローン残債がある場合は売却後も返済義務がある
家を売っても住宅ローンが残る場合、不足分の返済義務は当然として残ります。そのため、新居を購入した場合は旧居のローンを支払いながら、新居のローンもあわせて支払うことになります。返済額が高額になるため家計を圧迫する可能性が高いでしょう。
家を売ってもローンが残るか確認する方法
住宅ローンの残る家を売却するときは、どれだけ残債があるのか、家の売却価格はどれくらいなのかなどを調べる必要があります。売却する前に残債の確認方法を紹介します。
住宅ローンの残債を調べる
何よりも住宅ローンの残債を調べる必要があります。正確な残債の額がわからなければ、オーバーローンなのか、アンダーローンなのかも判断できません。
住宅ローンの残債は毎年金融機関から発行される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」で確認できます。年末調整や確定申告で住宅ローン控除を受けるために必要な証明書で、年末時点での住宅ローンの残債が記載されています。
また、住宅ローンの「返済予定表」から、現時点の住宅ローンの残債を知ることが可能です。返済予定表は住宅ローン契約後に金融機関より発行されます。
固定金利で住宅ローンを借りている場合は返済額が決まっているため、期間中の返済額が記載された返済予定表になります。変動金利の場合は、金利が変わることがあるため、半年ごとに返済予定表が郵送されます。
ほかにも金融機関に依頼すれば住宅ローン残高証明書を発行してもらえますが、発行手数料がかかるため、年末残高証明書もしくは返済予定表で住宅ローンの残債を調べるのがおすすめです。
家の売却価格を調べる
住宅ローンの残債がわかったら、次は家の売却価格を調べましょう。家の正確な売却価格は売買契約が交わされたときに確定しますが、おおよその価格であれば不動産市場の相場を知ることで住宅ローンの残債を上回るか、下回るのかを判断できます。
手っ取り早いのは不動産ポータルサイトで、所有する家に似た物件が、どれくらいの価格で売り出されているのかを調べることです。間取り、築年数、最寄駅、広さなどか価格に影響するポイントなので、それらが同等の物件をチェックしましょう。
そのほかにも、次のWebサイトで不動産の売買価格を調べられます。
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
- 全国指定流通機構連絡協議会「REINS Market Information」
リビンマッチでは、匿名で利用できるAIの不動産査定シミュレーションが利用できます。電話番号などの個人情報の入力なしで、戸建てやマンション、土地の相場をいますぐ調べられます。
不動産会社に査定の相談をする
不動産会社の査定を受けることで、より市場の相場に近い価格を算出することが可能です。不動産会社へ相談をするときは、一括査定サイトなどを利用して複数社に査定依頼をするとよいでしょう。
不動産会社によって扱う物件に得手不得手があるため、売却する家の査定価格が異なることがあります。高く売却できる、信頼して任せられる不動産会社を見つけるために、査定の時点で複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
査定を受けたら価格の根拠をしっかりと説明できる、ていねいに対応してくれるなど、さまざまな点から評価して相談する不動産会社を選びましょう。
家を売って住宅ローンを一括返済できないときの対処法
家の売却で住宅ローンを完済できるとよいですが、売却価格によっては完済できないことも考えられます。もし住宅ローンを一括で返済できないときは、どのように対処すればよいでしょうか。
家を売却しても住宅ローンを完済できなかったときの対処法を紹介します。
自己資金で不足分を補てんする
家の売却で住宅ローンが完済できない場合は、残債を自己資金で補てんできます。住宅ローンの残債が少額であったり、手もとの資金に余裕があったりする場合には一括返済する方法としておすすめです。
ただし、自己資金で補てんしたあとに生活資金が不足したり、急な出費に対応できなかったりすると新たな借入が必要になることもあります。自己資金で不足分を補てんする場合は、その後の生活に支障がない程度に資金に余裕があることが条件になるでしょう。
売却せず返済計画の見直しを相談する
家の売却で住宅ローンを一括返済できない場合は、売却せずに返済計画を見直すことも方法のひとつです。
住宅ローンの返済が困難になっているのであれば、住宅ローンの返済期間を延長したり、適用金利の引き下げをしたりすることで毎月の返済額を軽減できます。毎月の返済額が軽減されると、無理に売却せずに解決できるでしょう。金融機関に相談すると、これらの条件に応じてもらえることもあります。
また、既存の住宅ローンの適用金利が高い場合は、借り換えることで毎月の返済額を引き下げられます。
住み替えローンを利用する
家を売却しても住宅ローンが残る場合は、住み替えローンを活用するという方法もあります。住み替えローンはいままで住んでいた家を売却して新たな家に住むときに、新居の購入費用といままでの住宅ローンの返済を1本化するローンです。
住み替えローンを契約することで、これまでの住宅ローンの残債を返済し、家も売却することが可能です。
ただし、住み替えローンは借入額が多額になるため、審査が通常の住宅ローンよりも厳しいのが一般的です。また、抵当権の設定と解除を同時に行わなければならないため、住み替えローンの実行と既存の住宅ローンの返済が同日になるよう調整が必要になります。
金融機関に相談のうえ任意売却する
任意売却とは金融機関の了承のもと、家を売却する方法です。任意売却であれば住宅ローンが完済できない状態でも、抵当権を抹消して家を売却できます。
競売で家を売ると市場の相場よりも5～7割ほど安くなるといわれており、任意売却のほうが相場に近い価格で売却することが可能です。
住宅ローンを順調に返済できている場合は任意売却ができず、基本的に返済が滞ったときや難しいときに利用する方法です。さらに、返済が滞っていることは信用情報に記録されるため、新たにお金を借りることが難しくなります。
そういったデメリットがあるため任意売却は最終手段と考え、まずはほかの方法から検討するとよいでしょう。
ローン残債がある家を売った実績がある不動産会社を見つける
家を売却するときは、不動産会社の査定を受ける必要があります。不動産会社によってマンションの売買が得意だったり、戸建ての売買が得意だったりと違いがあるため、まずはできるだけ多くの不動産会社の査定を受けましょう。
不動産会社の査定を受けたうえで、売却を依頼する不動産会社を選んでください。
査定の依頼をするときは、一括査定サイト「リビンマッチ」を利用するとスムーズに進められます。売却したい家の情報などを入力するだけで、複数の不動産会社が紹介されます。
できるだけ多くの不動産会社を紹介してもらうのであれば、売却予定時期をある程度決めて申し込むのがコツです。無料で利用できますので、まずは査定を依頼してみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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