空き家を売却する流れと注意点｜早く売るには準備が重要

空き家の売却を成功させるには、基本を抑えることが重要です。まずどんな流れになっているのかを知りましょう。スムーズに空き家を売却するために知っておきたいことを、基本から一括査定サイトの「リビンマッチ」がわかりやすく解説します。

空き家を売却する流れ

空き家の売却をする場合、どのような流れで進めたらよいのでしょうか。ここでは、一般的な不動産売却の流れを7つのステップで紹介します。

①空き家の調査をする

不動産会社に査定依頼する前に、空き家について調査をしておきましょう。たとえば、次のような事項や書類の有無です。査定依頼時や契約時に備えて、根拠となる書類などを準備しておきます。

②査定を依頼する

不動産会社へ空き家の査定を依頼します。基本的に無料で依頼できるため、複数社へ依頼して平均的な価格を把握しましょう。

査定には空き家を見ずに査定する「机上査定（簡易査定）」と、実際に空き家を現地調査して査定価格を算出する訪問査定があります。おおまかに査定価格を知りたいときは簡易査定でも問題ありませんが、実際に売却する場合は、訪問査定を依頼しましょう。

③媒介契約を結ぶ

査定価格や不動産会社の実績、担当者との相性を考慮して、売却依頼先を決定します。査定価格はあくまでも査定であり、必ずしもその査定価格で売れるとは限りません。査定価格が高いという理由だけで、依頼先を決めないようにしましょう。

媒介契約には3種類あり、希望に合わせて選べます。基本的に1社に限定する場合は専属専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約で、複数社に依頼するときは一般媒介契約になります。それぞれの特徴や条件は、以下のとおりです。

④売却活動・買主との交渉

媒介契約を締結したら、いよいよ空き家の売却活動が始まります。不動産会社へ鍵を預けられれば、内覧に立ち会う必要はありません。

不動産会社が広告宣伝活動をするため、基本的に売主が行うことは何もありませんが、任せきりにせず内覧数や問い合わせ数などを確認するようにしましょう。不動産会社経由で購入希望者から不動産購入申込書（買付証明書）を受け取ったら、売買価格や引き渡し条件などを確認し、希望価格や条件を伝えます。この場合、売渡承諾書という書面で返答するのが一般的です。不動産を売却する意思を示す書類で、売却希望価格や引き渡し希望時期などを記載します。

⑤売買契約を結ぶ

売主と買主で売買価格や引き渡し条件に折り合いがついたら、不動産売買契約を締結します。契約に必要な重要事項説明書や売買契約書は不動産会社が作成しますが、売主が準備しなければならないものもあります。不動産の種別や条件によって必要書類は多少異なりますが、一般的には以下のとおりです。

⑥空き家の引き渡し・決済

空き家のなかに家財があれば、遅くとも決済日の前日までに引き上げておきます。決済日に買主から残代金を受け取ったら、買主へ引き継ぐ鍵や書類を渡し、空き家の引き渡しを行います。司法書士へ所有権移転登記を依頼し、不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。

⑦確定申告をする

空き家を売却して利益が発生したときは、譲渡所得税が発生します。翌年に確定申告をすることを忘れないようにしましょう。1月1日～12月31日に生じた所得を、翌年の2月16日から3月15日に申告します。

ご利用は無料！所有する物件を査定する不動産会社を紹介します

• 物件種別を選択分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
• 都道府県を選択北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県東京都神奈川県千葉県埼玉県茨城県栃木県群馬県新潟県山梨県長野県富山県石川県福井県愛知県静岡県岐阜県大阪府兵庫県京都府奈良県三重県滋賀県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

簡易査定書プレゼント中

空き家をスムーズに売却するための注意点

空き家の売却をスムーズに進め、後から問題が発生しないようにするため、注意しておきたいポイントがあります。手続きの不備などがあると、売買契約を結べないおそれもあります。空き家の売却活動を始める前に押さえておきたい注意点を見ていきましょう。

相続人全員の同意を得る

実家などの空き家を複数の相続人で共有名義にして相続した場合、売却手続きを進めるには共有者全員の同意が必須です。ひとりでも売却に反対する人がいると、不動産を売ることはできません。

後々のトラブルを避けるために、遺産分割協議の段階で不動産の取り扱いについてしっかりと話し合う必要があります。誰が代表して売却の手続きを進めるのか、売却代金をどのように分配するのか決めておきましょう。

名義変更（相続登記）を済ませておく

相続した空き家を売却するには、登記簿の名義を亡くなった親などから相続人へと変更する相続登記を完了させておく必要があります。名義変更が終わっていない状態では、不動産の売買契約を結ぶことができません。

2024年4月からは相続登記が義務化されており、期限内に手続きを行わないと過料の対象となるおそれもあります。

早く売却できる可能性の高い空き家の特徴

ある程度築年数が古い空き家でも、条件次第では早期売却も可能です。早く売れる可能性がある、空き家の特徴を紹介します。まずはいくつあてはまるのか、確認してみましょう。

売却に時間のかかるおそれのある空き家の特徴

空き家によっては、売却に時間がかかることも少なくありません。次の特徴がある空き家は、一般的に売却まで時間がかかる傾向があります。

空き家の売却にかかる費用

空き家を売却する際、どのような費用がかかるのでしょうか。ここでは、かかる可能性がある費用や税金について解説します。

印紙税

不動産売買契約書は課税文書のため、作成時は収入印紙を貼付して印紙税を納める必要があります。なお2027年3月31日までに作成する不動産売買契約書は、軽減措置が適用になり、次の税額になります。

仲介手数料

仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、売買価格が400万円超の場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」と計算できます。売買価格が400万円以下の場合は、次のとおりです。不動産会社に直接売却する不動産買取は仲介ではないため、仲介手数料はかかりません。

登記費用

所有権移転登記費用は、買主が負担することが一般的です。したがって、売主で登記費用がかかるとすれば、抵当権抹消や住所変更の登記費用です。実際には依頼する司法書士によって多少異なりますが、2～3万円が相場だと想定しておきましょう。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（所得）が発生したときは、譲渡所得税がかかります。つまり利益が発生していなければ、税金はかかりません。次の計算式で譲渡所得税額を算出し、所有期間に応じて税率を乗じて譲渡所得税を算出します。なお、取得や譲渡にかかった経費を差し引け、一定の条件を満たす場合は、最高で3,000万円を課税譲渡所得から控除できます。計算が難しいときは、不動産会社や税務署に相談しましょう。

^※2047年まで

空き家売却の特例を基本から解説｜利用する条件・方法・必要書類

空き家売却で税金が最大3,000万円控除される特例とは？適用条件や手続き、必要書類をわか……

空き家売却時に利用できる税金の特例

空き家を売却して利益が出た場合、通常は譲渡所得税が課せられます。しかし、要件を満たせば税負担を大幅に軽減できる公的な特例制度が用意されています。代表的な特別控除の制度には、次のものがあります。

相続空き家の3000万円特別控除

亡くなった方がひとりで住んでいた家を相続し、それを売却した場合に利用できる特例です。一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3000万円を差し引くことができます。主な要件には、次のものがあります。

相続の開始があった日から3年を経過する年の12月31日までに売却することも条件に含まれます。

居住用財産の3000万円特別控除

自分が住んでいた家を売却する場合に適用される特例制度です。住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すれば、所有期間に関わらず譲渡所得から最大3000万円を控除できます。

この特例は、家を解体して更地にした場合でも適用される可能性があります。その際は、解体から1年以内に売買契約を結ぶことや、駐車場などに転用していないことなどの条件を満たす必要があります。

特例を利用する場合は3年以内に売却する

空き家売却に関する税金の特別控除を利用する場合、多くは住まなくなってから3年以内あるいは相続から3年以内といった厳格な期限が設けられています。この期限を過ぎて売却が成立した場合、特例の適用外となってしまうことに注意しましょう。

期限に余裕を持たせ、早めに不動産会社へ相談して計画的に進めることが大切です。

空き家を売るときの選択肢

スムーズに空き家を売却するためにも、その建物の特徴やご自身の条件に合わせて売却方法を検討しましょう。しかし、メリットだけではなくデメリットもあるため、自分に合った売却方法を選択することをおすすめします。

特例を利用する場合は3年以内に売却する

空き家売却に関する税金の特別控除を利用する場合、多くは住まなくなってから3年以内あるいは相続から3年以内といった厳格な期限が設けられています。この期限を過ぎて売却が成立した場合、特例の適用外となってしまうことに注意しましょう。

期限に余裕を持たせ、早めに不動産会社へ相談して計画的に進めることが大切です。

空き家を解体して更地にする

建物の築年数が古いときや、状態が極端に悪いときは、空き家を解体し、更地にして売却することを検討します。解体費用がかかるデメリットはありますが、更地の物件は比較的少なく人気があるため、早期に売却できる可能性があります。

リフォームしてから売り出す

建物の構造に問題なく、部分的なリフォームや補修で見栄えがよくなる場合は、リフォームしてから売り出すことを検討しましょう。しかし、リフォームにかかった費用を、必ずしも売買価格に上乗せできるわけではありません。信頼できる不動産会社に相談してから、リフォームをしましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産は、不動産会社に仲介を依頼して売却することが一般的です。しかし、個人への売却が難しい場合や現金化したい時期が迫っているときは、買取による売却を視野に入れましょう。早ければ1週間程度での売却が可能です。買取のデメリットは、相場価格の6～8割程度になることが多いことです。

空き家を買取で売る基本の流れ｜デメリットと査定の注意点

管理の行き届かない空き家はハイリスクな不動産です。近所トラブルだけでなく、犯罪に利用され……

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションとは、専門的な知識を持った住宅診断士が第三者的な立場で、建物の欠陥の有無や劣化状況を調査することです。改修に対するアドバイスやかかる費用をアドバイスしてもらえるため、買主にとっては安心材料になり、売主にとっては引き渡し後のトラブルを軽減できます。

戸建て住宅のインスペクションの相場は、依頼する内容にもよりますが5～7万円程度です。費用はかかりますが、ひとつの選択肢として検討しましょう。

空き家の価値を知るならリビンマッチ

空き家を売却するときは、どれだけの価値があるのかを把握しておきましょう。市場価値の高い空き家と、市場価値の低い空き家とでは、売り出すときの戦略が異なります。売却をより確実に進めるために、空き家を不動産会社に査定してもらいましょう。不動産会社によっては、どのように空き家を売ればよいのかをアドバイスしてくれます。

不動産会社へ査定を依頼するときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用してください。一度の入力で一括して、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

空き家は不動産会社によって評価するポイントが異なり、中古住宅として評価する会社、土地の価値を中心に評価する会社などさまざまです。1社だけでなく複数社に査定を受けたほうが、高く売り出してくれる不動産会社を見つけるときに役立つでしょう。

ご利用は無料！所有する物件を査定する不動産会社を紹介します

• 物件種別を選択分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
• 都道府県を選択北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県東京都神奈川県千葉県埼玉県茨城県栃木県群馬県新潟県山梨県長野県富山県石川県福井県愛知県静岡県岐阜県大阪府兵庫県京都府奈良県三重県滋賀県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

簡易査定書プレゼント中