マンションと戸建ての固定資産税はどっちが高い？税額の差を比較

マンションと戸建ての固定資産税を同程度の価格帯で比較すると、一般的にはマンションのほうが高くなりやすい傾向があります。マンションは戸建てより建物部分の評価額が高く、鉄筋コンクリート造などは築年数が経っても評価額が下がりにくいためです。

ただし、固定資産税は土地・建物の評価額や築年数、面積、軽減措置などによって大きく変わります。本記事では、マンションと戸建ての固定資産税を比較し、なぜ税額に差が出るのか、築年数によってどのように変化するのかをわかりやすく解説しています。

マンションと戸建ての固定資産税はどっちが高い？

マンションと戸建てでは、購入価格が同じでも土地と建物の価格割合が異なるため、固定資産税額にも差が生じます。そのため、マンションは建物の割合が大きく、戸建ては土地の割合が大きいケースで比較しています。

以下は、購入価格4,000万円の物件の場合で、土地・建物それぞれの固定資産税評価額を仮定したシミュレーションです。

購入価格と固定資産税評価額は同じ金額にはなりません。購入価格は市場の取引で決まる「売買価格」であるのに対し、固定資産税評価額は自治体が固定資産税を計算するために算定する「課税上の評価額」だからです。

ここでは、マンション・戸建てともに住宅用地の特例が適用され、固定資産税の減額対象となる床面積120㎡以下のケースで算出しています。その場合、年間の固定資産税は次のようになります。

この例では、マンションの固定資産税は戸建てより年間で約2.5万円高いという結果になりました。前述したように、マンションは戸建てに比べて建物部分の評価額が大きくなりやすく、土地の固定資産税が低くても、建物にかかる税額によっては全体の金額が高くなるためだと考えられます。

ちなみに、築年数が経過したマンション・戸建ては建物評価額も変化するため、実際の税額差は物件によって異なります。

マンションと戸建ての固定資産税は毎年いくらになる？

マンションや戸建ての固定資産税は、土地・建物の評価額や築年数、住宅用地の特例などによって異なるため、一概に「○万円」と決めることはできません。そのためあくまで目安ですが、一般的な住宅であれば、固定資産税は年間10万～20万円程度になるといわれています。

マンションと戸建てのどちらが固定資産税を抑えられるかは、物件ごとの条件によって異なります。年間10万～20万円程度をひとつの目安としつつ、購入を検討している物件については、固定資産税評価額や適用される軽減措置を確認して税額を計算することが大切です。

物件の種別によって評価額の下がり方が異なる

耐用年数は正式には「法定耐用年数」といい、マンションと戸建てでは建物の構造が異なるため、築年数の経過に伴う固定資産税評価額の下がり方にも違いがあります。

家屋の固定資産税評価額は、同じ建物を現在建てた場合に必要となる再建築の費用をもとに、建築後の経過年数に応じた「経年減点補正率」などを用いて算出されます。そのため、木造の戸建て住宅と鉄筋コンクリート造のマンションでは、評価額が減少する速さが同じではありません。

なお、木造住宅22年、鉄筋コンクリート造住宅47年という「法定耐用年数」は、主に所得税などの減価償却計算で用いる年数であり、固定資産税評価額を計算するために用いられるわけではありません。

マンションと戸建ての固定資産税の違い

マンションと戸建てでは、固定資産税が多くかかる箇所に違いがあります。

まず土地の固定資産税は、戸建てのほうが高くなる傾向があります。マンションは建物の敷地を区分所有者で共有し、各住戸の敷地権割合などに応じて土地の固定資産税を負担するため、1戸あたりの土地持分は小さくなりやすいためです。一方、戸建ては敷地を単独で所有するのが一般的で、土地にかかる固定資産税も高くなる可能性があります。

建物の固定資産税は、マンションのほうが高くなる傾向です。マンションは鉄筋コンクリート造などが多く、木造の戸建てと比較すると建物の固定資産税評価額が高くなりやすいうえ、築年数の経過による評価額の低下も緩やかです。そのため、築年数が経過しても建物部分の固定資産税が比較的高い状態で続くことがあります。

このように、戸建ては「土地」の固定資産税が高くなりやすい一方、マンションは「建物」の固定資産税が高くなりやすい点が大きな違いです。同程度の購入価格で比較した場合、建物部分の税負担が大きいマンションのほうが固定資産税の総額が高くなるケースがあります。

マンションの固定資産税がかからない条件は？軽減措置や計算方法

マンションの固定資産税がかからない方法はあるのか。基本の計算式から軽減措置、築年数別の税……

新築と中古物件における固定資産税の違い

一般的に不動産は築年数が経過するにつれて、建物の評価額は下がっていきます。しかし、「中古住宅のほうが必ず固定資産税が安い」とは限りません。

新築住宅と中古住宅では、建物の評価額や適用される軽減措置によって、固定資産税に違いが生じるためです。新築住宅は一定の要件を満たすと、建物の固定資産税が一定期間2分の1になる減額措置があります。

したがって、新築と中古の固定資産税を比較するときは、建物の築年数だけでなく、新築住宅の減額措置や土地の評価額なども含めて確認することが大切です。

なお、土地は建物のように築年数によって価値が下がるものではありません。土地の固定資産税は、その土地の評価額や住宅用地の特例などをもとに計算されます。

固定資産税の計算方法を基礎から解説

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課される地方税です。マンションや戸建てを所有している場合は、土地と建物にそれぞれ固定資産税が課税されます。また、市街化区域など一定の区域内にある土地・建物は、さらに都市計画税も課税されます。

固定資産税の税率は1.4％が標準税率ですが、都市計画税の税率は自治体によって異なる場合があります。

固定資産税の評価額はどのように決まる？

固定資産税の基礎となる固定資産税評価額は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき、市町村長などが決定します。土地と建物では評価方法が異なり、土地は原則として固定資産税路線価を基礎として、個別の条件を反映して評価します。建物は再建築価格と経年減点補正率などを用いて評価するのが基本です。

また、3年ごとの基準年度に見直され、これを「評価替え」といいます。評価替えは、単に経年劣化による資産価値の減少を反映するために行われるものではありません。土地の価格変動や、建物を現在の物価水準で建て直した場合の再建築価格なども踏まえて評価されます。

固定資産税評価額の計算方法

まず土地の固定資産税評価額は、固定資産評価基準にもとづいて算出されます。宅地では、道路ごとに設定された固定資産税路線価を基礎とし、土地の奥行や形状、利用上の法的制限などに応じた補正を行い、評価額を算出します。

固定資産税路線価は、標準的な宅地1㎡あたりの価格を道路ごとに設定したものです。土地の場合は、地価公示の7割程度を目途に標準宅地を評価し、それをもとに路線価が設定されています。

たとえば、固定資産税路線価が1㎡あたり20万円、土地面積が100㎡で、補正率を0.8と仮定した場合、次のような計算式になります。

なお、補正率は土地の形状などを考慮して反映するために便宜上設定しているものです。固定資産税路線価は地価公示の7～8割といわれていますが、補正率とは別の数字なので混同しないようにしましょう。実際の補正方法や補正率は土地の条件によって異なります。

一方、建物の固定資産税評価額は、基本的に以下の計算方法で算出できます。

再建築価格は、評価対象となる建物と同じものを再建築したときにかかる建築費です。経年減点補正率は、建築後の経年劣化を想定した割合を指します。再建築価格が3,000万円、経年減点補正率を0.5と仮定すると、評価額は次のようになります。

固定資産税額は、こうして決定された評価額ではなく、評価額をもとに算出された「課税標準額」に税率を掛けて計算するほうがより正確です。

固定資産税を安く抑えられる軽減措置とは？

固定資産税評価額に固定資産税率をかけると、固定資産税を算出できます。しかし、算出した固定資産税をそのまま支払うわけではありません。固定資産税には軽減措置があり、一部の不動産では固定資産税額が抑えられます。

主に以下の3つのケースに対して、固定資産税の軽減措置が適用されることがあります。

税額を軽減する割合や、適用される期間はそれぞれ異なるため事前に確認しておきましょう。

住宅用地の軽減措置

住宅用地の特例は、住宅用の土地に対する固定資産税の軽減措置です。通常、固定資産税評価額は、固定資産の課税標準額として利用されます。しかし、特例の軽減措置を適用することで、課税標準額を大幅に軽減できます。

1戸につき200㎡までの小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準額が評価額の6分の1になります。1戸につき200㎡を超える一般住宅用地の場合、200㎡の部分までを1/6、200㎡を超えた部分を1/3まで軽減が可能です。たとえば、住宅用地の面積が300㎡とすると、200㎡の部分は1/6で計算して残りの100㎡分は1/3で計算します。

参考：横浜市「土地についての特例」

新築住宅の軽減措置

新築住宅には、一定の要件を満たすと固定資産税が一定期間2分の1に減額される特例措置があります。一般の新築住宅は3年間、マンションなど3階建て以上の耐火・準耐火建築物は減額期間が5年間です。適用期限は、2031年（令和13年）3月31日まで延長されました。

なお、減額期間が終了すると、4年目（マンションは6年目）から本来の固定資産税額に戻るため注意しましょう。

参考：国土交通省「住宅：新築住宅に係る税額の減額措置」

長期優良住宅の認定を受けるには、建築や維持保全に関する計画を作成し、所管行政庁へ申請する必要があります。

改修工事の軽減措置

家の改修工事を実施したとき、固定資産税の軽減措置を受けられる可能性があります。耐震、バリアフリー、省エネが目的のリフォーム工事を実施した家屋に対して、軽減措置が適用されます。減額される割合は、次のとおりです。

省エネリフォームでは、工事が完了した建物にかかる翌年分の固定資産税が軽減の対象です。

参考：国土交通省「住宅：リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について」

自治体独自の減免制度を利用する

国が定める固定資産税の軽減措置とは別に、自治体によっては独自の減免制度を設けている場合があります。

たとえば、災害によって住宅や土地に大きな被害を受けた場合など、一定の要件を満たすと固定資産税の全部または一部が減免されることがあります。対象となる条件や減免される金額、申請期限などは自治体によって異なります。

利用できる制度がないか、固定資産税を納めている市区町村のWebサイトや窓口で確認してみましょう。

一戸建てやマンションの固定資産税に関する注意点

不動産の固定資産税で注意しておきたいポイントについてわかりやすくまとめたので、ぜひ参考にしてください。

高層マンションにおける固定資産税の補正率

高層マンションでは、同じ建物内でも住戸の階によって固定資産税額に差が生じることがあります。平成29年度（2017年度）の税制改正により、一定の高層マンションでは、マンション全体の固定資産税額を各住戸に振り分ける方法が見直されました。

高層階ほど購入価格が高い傾向にあることを考慮し、住戸の階数に応じた「階層別専有床面積補正率」を用いて住戸の税額を計算しています。具体的には、1階を100として、1階上がるごとに補正率が「10/39（約0.26）」ずつ大きくなります。

たとえば、1階の固定資産税額を100とすると、同じ専有面積であれば40階は110となる計算です。しかし、この補正によって固定資産税の税率やマンション1棟全体の固定資産税額が増えるわけではありません。

家屋調査時の立ち会いを求められることがある

新築の不動産では、固定資産税評価額を決定する目的で家屋調査が実施される場合があります。家屋調査では建物の材質、設備の現況などを自治体が調査します。

評価額は調査員が確認した内容に基づいて決定されるため、事前に建物の状態を正確に把握しておくことが重要です。所有者の立ち会いは必須ではありませんが、建物の状況について正確に説明することで、評価がより適切に行われる可能性が高まります。

固定資産税を滞納した場合のペナルティがある

固定資産税の支払いを滞納すると、延滞金が発生するなどのペナルティを受けます。それでも支払わずに放置すると納税の督促状が届き、それも無視していると最終的に財産の差押処分が下されます。延滞金が発生するのは、納付期限の翌日からです。

延滞金額は滞納した日数に一定の割合をかけて計算します。割合は自治体によって異なりますが、滞納が1カ月を超えると延滞額の割合が増えるおそれがあります。差押処分が下されると、不動産や車は自由に売却できない、クレジットの利用・作成ができなくなるなどの可能性があるため注意が必要です。

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