マンション売却の手付金とは？役割や相場、よくあるトラブルを解説

手付金は売買契約において、買主から売主へ預ける金銭のことです。売主から見ると売買代金の一部として受け取るため、金額を意識しない人もいるかもしれません。

しかし、マンションの売主として、手付金について基本を理解しておくことは大切です。マンションを売却する場合の手付金の役割と金額の相場についてわかりやすく解説します。

マンション売却の手付金は売買契約時に受け取る

マンション売却の手付金とは、売買契約を結ぶ際に買主から売主へ支払われる金銭のことです。一般的には売買代金の一部として扱われ、決済・引き渡し時には、売買代金から手付金を差し引いた残代金を受け取ります。

一般的な不動産売買では、売主または買主の事情で契約を解除する場合、手付金が契約解除に関する役割を果たします。買主が支払った手付金を放棄する「手付流し」、売主が受け取った手付金の倍額を返す「手付倍返し」によって契約を解除できます。

ただし、ローン特約による白紙解除や契約違反による解除などでは、手付金の扱いが異なります。ローン特約とは、不動産の購入でローンを組む場合に設定するもので、買主の保護を目的としているため、契約解除になると支払った手付金は買主へ返還されます。

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申込金と手付金は受け取るタイミングや役割が異なる

手付金と混同しやすいものに「申込金（申込証拠金）」というものがあります。申込金は、買主がマンションの購入を申し込む際に、購入意思を示す目的で支払われることがある金銭です。一方、手付金は売買契約を締結する際に支払われます。

売主はマンションを売却する際に、買主から受け取る金銭が申込金なのか、売買契約に基づく手付金なのかを区別しておくことが重要です。

マンション売却の手付金は売買代金の5～10％程度が目安

マンション売却における手付金は、売買代金の5～10％程度に設定されることが一般的です。たとえば、3,000万円でマンションを売却する場合、150万～300万円程度が目安になります。

ただし、手付金は必ず5～10％に設定しなければならないわけではありません。実際の金額は、売買価格や買主の資金状況などを踏まえて、売主と買主の合意によって決めます。

手付金が少なすぎると、買主が手付金を放棄して契約を解除する際の負担も小さくなります。契約後に買主から解除されれば、売主は再び購入希望者を探さなければならないため、金額を決める際は不動産会社と相談しながら判断しましょう。

不動産売却における手付金の相場については「不動産売却の手付金 相場と支払いタイミング」で詳しく紹介しています。

マンション売却で手付金を受け取ったあとの流れ

不動産売却において、手付金は売買契約を締結する際に買主から受け取るのが一般的です。手付金を受け取ったあとは、買主の住宅ローン手続きなどを経て、決済・引き渡しへと進みます。ここでは、手付金を受け取ってからマンションを引き渡すまでの流れをわかりやすく解説します。

マンション売却では、手付金のほかに仲介手数料や抵当権抹消登記にかかる費用を支払うことになります。売却で主にかかる費用については以下の記事を参考にしてください。

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マンション売却の手付金でよくあるトラブル

手付金にまつわるトラブルは、売主の認識不足、確認不足で不利益を被るケースが少なくありません。

どんなトラブルが起きやすいのかを把握しておくことが、マンション売却を安全に進めるうえで大切な備えになります。

買主都合のキャンセルで手付金返還を求められた

買主の一方的な都合によるキャンセルの場合、原則として売主は手付金を返還する義務はありません。

そもそも不動産売買の手付金には「解約手付」というものがあります。手付解除期日内で、かつ売主が物件の引き渡しに向けて具体的な準備を進めていない場合、買主は手付金を放棄することでキャンセルができます（手付流し）。原則として売主は手付金を返還する必要がなく、これは民法557条に基づく正当な取り扱いです。

それでも「事情が変わった」「急に資金が不足した」などの理由で、買主が手付金の返還を求めてくることがあります。手付金を返還すると、売主は売却機会を失ったうえに、金銭的な損失まで被ることになるのです。

契約時点で手付金の取り扱いについて両者間で正しく理解しておくことが、売主の利益を守ることにつながります。

売買契約書の「ローン特約」の適用条件をめぐって揉めた

ローン特約は、買主が住宅ローンを利用できなかった場合に、一定の条件のもとで売買契約を解除できる特約です。ただし、売買契約書の内容が曖昧だったり、売主と買主で条件の認識が異なったりすると、手付金の返還をめぐるトラブルにつながることがあります。

たとえば、次のような点は解釈の違いが生じやすいため注意が必要です。

たとえば、買主が希望額より少ない融資しか承認されなかった場合、買主は「希望どおりのローンを組めなかったため特約を利用して解除できる」と考える一方、売主は「融資自体は承認されているため特約の対象ではない」と考える可能性があります。

トラブルを防ぐには、売買契約を結ぶ前に利用予定の金融機関や借入予定額、ローン特約の解除条件・期限などを確認しておくことが重要です。不明点があればそのまま契約せず、不動産会社に確認して売主・買主双方の認識をそろえておきましょう。

手付解除期限を過ぎたのに買主から解約を申し込まれた

手付解除期日とは、売買契約書に明記された「手付金による解約ができる期限」のことです。民法上は「相手方が契約の履行に着手するまで」は、手付解除が可能と定められています。しかし、「履行の着手」の判断はケースごとに異なるため、実務では契約書に具体的な日付を定めるのが一般的です。

契約内容によって異なりますが、手付解除期日の目安は次のとおりです。

※期日は売主・買主の合意によって決まります。

手付解除期日が過ぎた後に買主から「契約を解除したい」と言われても、手付金の放棄だけで手付解除はできません。

また、この段階で売主がすでに残代金の受領に向けた準備を進めているなど、客観的に「履行の着手」が認められた場合、買主は手付金の放棄だけでなく、売主に対して違約金の支払いが生じられるおそれがあります。

手付金を使ってしまい返還できなくなった

売主が受け取った手付金を使ってしまい、後で返還できなくなるトラブルも実際に起きています。

手付金は売買契約の締結時に受け取るお金ですが、引き渡し完了までに返還が必要になる場合があります。たとえば、売買契約書に定めたローン特約が適用されて契約が解除された場合は、原則として受け取った手付金を買主へ返還します。

使ってしまった場合は、いざ返還が必要になったときには自己資金で補填するしかなく、万が一返還できない場合は買主と深刻なトラブルに発展するケースもあります。受領した手付金は、返還義務がなくなるまで使用しないことを原則としてください。

買主が住宅ローン審査に落ちてしまった

住宅ローンの仮審査が通っていても、本審査で落ちるケースは珍しくありません。一般的に、仮審査は本審査よりも審査基準が比較的ゆるやかなため、仮審査通過が本審査通過を保証するものではないのです。

次のような状況にある買主は、本審査で落ちるリスクが高い傾向にあります。

売買契約後に本審査で否決されると、ローン特約がある場合は手付金を返還して契約が白紙に戻るため、時間的な損失も重なります。買主の資金状況は、契約前に不動産会社を通じてある程度確認しておくことが、リスクを減らすポイントです。

買主が手付金を分割で支払いたいと申し出てきた

「全額の用意が難しいため、2回に分けて払いたい」などの申し出があった場合、安易に応じるとトラブルのもとになります。

手付金は売買契約の締結時に全額を授受するのが原則です。分割にすると金額の効力関係が複雑になるだけでなく、手付解除で想定していた金額を全額受け取れないリスクがあります。

買主から分割払いの申し出があったときは不動産会社の相談のうえ極力断り、契約日に全額を用意してもらうようにしましょう。

手付金の額が仲介手数料を下回ってしまった

買主から手付解除によるキャンセルを申し出られた場合、売主は手付金をそのまま受け取れます。しかし、ここで注意したいのが不動産会社への仲介手数料です。売買契約自体は一度成立しているため、契約解除になっても不動産会社への仲介手数料の支払い義務が生じるケースがあります。

もし受け取った手付金の額が、支払うべき仲介手数料を下回っている場合、売主は不足分を自己資金から補填しなければなりません。手付金の額を設定するときは、手付解除のリスクも考慮して相場から外れない適切な金額を設定しましょう。

マンション売却で手付金を返還するケースと返還しないケース

マンションの売買契約後に契約が解除された場合でも、必ず手付金を返還するとは限りません。契約を解除する理由や、売買契約書に定めた条件によって手付金の扱いは異なります。

主なケースを整理すると、以下のとおりです。

手付解除はいつでもできるわけではありません。原則として売主・買主のどちらが契約の履行に着手した（すでに売買代金を支払っていた場合など）ときは、原則として手付解除はできません。

また、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、手付金を返還しなくてよいケースがあります。売買契約書にローン特約があり、その適用条件や解除期限を満たしているかを確認する必要があります。手付金の返還は解除理由によって大きく異なるため、売主自身で判断せずに不動産会社へ相談しましょう。

マンション売却の手付金で売主が確認しておくこと

マンションの売買契約を結ぶ際は、手付金の金額だけでなく、契約解除や決済に関する条件も確認しておくことが大切です。特に、以下で挙げる項目は確認しておきましょう。

手付金を受け取ったあとに契約解除や返還をめぐるトラブルを防ぐためにも、金額だけでなく、解除条件や決済までの取り決めを含めて確認しておくことが重要です。

マンション売却の手付金に関する「よくある質問」

マンション売却に向けて調べていると、「そもそも手付金なしでも契約できるの？」「受け取ったお金はいつから使えるの？」など、細かな疑問が浮かんでくる方も多いはずです。

手付金に関する知識の抜けは、思わぬ損失のきっかけになることもあります。ここでは、売主として特に気になりやすい疑問を解説します。

マンション売却は手付金なしで契約できる？

手付金なしでも、法律上は売買契約を結べます。ただし、実務では手付金を設定するケースがほとんどです。

仮に手付金がない場合、売主・買主のどちらも「手付解除」ができません。買主が契約を破棄したときは、違約解除の扱いになるケースも多いのですが、売主が違約金を回収するには、契約内容や解除理由を確認してから対応する必要があります。

手付金があれば返還もしくは没収だけで済むところを、違約解除となると余計な労力がかかってしまうのです。こうした理由から、手付金なしの契約は売主にとってあまり得策とはいえません。

売主が手付金を使用してよいタイミングはいつ？

手付金を使用できる時期について、法律上「この日以降なら必ず自由に使える」という一律の基準があるわけではありません。ローン特約の解除期限や手付解除期日を過ぎても、契約内容や事情によって返還が必要になる可能性があります。

そのため、売主は決済とマンションの引き渡しが完了するまで、受け取った手付金を使わずに保管しておくと安心です。

売買契約の手付解除と違約解除はどう違う？

手付解除と違約解除は、解除できるタイミングと発生する金銭的な負担がまったく異なります。

手付解除は、契約で定められた条件の範囲内で、手付金の放棄や倍額の支払いによって行う解除です。一方の違約解除は、契約の不履行や契約違反があり、それらを原因に解除を場合に行います。

手付解除と違約解除の違いを表にまとめると次のとおりです。

売主としては、手付解除期日内に買主が手付放棄でキャンセルする可能性を考慮しつつ、期日が過ぎるまでは引き渡しの準備を慎重に進めることが大切です。

マンション売却で受け取った手付金は確定申告が必要？

マンション売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、利益にかかる税金を納めるために確定申告が必要です。原則として引き渡しが完了した翌年にまとめて確定申告を行います。買主の手付放棄によって売主が手付金を取得した場合は、原則として一時所得となります。

買主が手付金を用意できない場合はどうなる？

買主から「全額をフルローンで組むので手付金が用意できない」と相談されることもあるでしょう。そのような場合は、必要な手付金を自己資金で支払ってもらいます。手付金がない状態での契約は売主にとってリスクが高いため、慎重に判断してください。

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