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売買契約とは？締結の流れと必要書類や契約解除について解説します。
「売買契約」とは、不動産の売却において売主と買主が条件に合意し、不動産の取引を確定させる契約です。
売買契約は、売主と買主が対等の立場で契約を行うことが大原則です。そのため契約を締結した後は、契約書の内容に従い義務の履行をするという責任を双方が負います。もし、契約を締結してからトラブルが生じた場合、契約書の約定に基づいた処理をしますので、内容を十分に確認することが重要です。
売買契約が締結されると、一定の要件がないかぎり解除することはできません。
もくじ
売買契約締結の流れ
売買契約を締結する際の流れは、以下の通りです。
- 重要事項の説明
- 売買契約書への署名と捺印
- 手付金の受領
売買契約の締結する際に行う手続きを紹介します。
不動産売買における基礎知識の詳細は下記記事にて解説していますので参考にしてみてください。
重要事項の説明
買主に対して、物件の重要事項について不動産会社から説明をします。
物件の重要事項は、以下の3つの関する事項です。
| 事項の項目 | 具体的事項 |
|---|---|
| 取引物件に関する事項 |
|
| 取引条件に関する事項 |
|
| その他の事項 |
|
それぞれの事項について、詳しく解説します。
取引物件に関する事項
取引物件の法律上の情報や現状についての事項をここでは説明します。
- 登記記録に記録された事項
- 土地や建物の所有権に関する登記記録を説明します。決済で抹消される予定の抵当権についてもここで説明されます。 抵当権についてこちらの記事で紹介しています。
- 法令に基づく制限の事項
- 都市計画法や建築基準法などの法令に基づく制限のついての説明です。建物の用途や大きさについての制限など、増改築に影響する内容についても説明されます。
- 私道に関する負担に関する事項
- 敷地が私道に面している場合、利用のための負担金の有無などについて説明します。
- 飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
- 飲用水などが、すぐに使える状況なのか、供給形態や給排水管の位置、ガス管の埋没位置などを説明します。
- 建物状況調査の概要等
- 取引物件が中古住宅の場合、過去1年以内に建築士（既存住宅状況調査技術者）による建物状況調査の履歴と、行われていた場合はその調査結果を説明します。
- 敷地や共用部分に関する規約等
- 区分所有建物の場合は、敷地や共有部分に関する規約などについての説明があります。
取引条件に関する事項
取引される条件についての説明です。売買代金や契約の解除に関する事項の説明です。
- 代金など授受される金銭に関する事項
- 売買代金以外にも、固定資産税や管理費などについての精算などについて説明します。手付金に関する説明もここでします。
- 契約の解除に関する事項
- 売買契約の解除に関する事項を説明します。契約解除については、後ほど詳しく解説します。
- 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
- 損害賠償額の予定などについて定めがある場合は、ここで説明します。定めがない場合は、その旨を説明します。
- 担保責任の履行に関する事項
- 不動産の瑕疵があった際の契約不適合責任についての説明です。 契約不適合責任について、詳しくは下記記事をご覧ください。
その他の事項
物件が土砂災害警戒区域内にある場合や、建物が1981年5月以前に着工した際は耐震診断の結果について説明する義務があります。 また、周辺環境や物件に心理的に告知すべき内容がある場合も説明します。
近年増加している水害への対策として、水害ハザードマップにおける物件の所在地も説明することになりました。
売買契約書への署名と捺印
重要事項の説明が終わると、売買契約を締結します。契約書に書かれている内容を確認して、売主・買主ともに合意の上、署名と捺印を行います。 売買契約が成立すると、売主は所有権を買主に移転する義務が、買主は売主に代金を支払う義務が生じます。
手付金の受領
売買契約を締結すると、買主から売主に手付金を支払います。手付金は、売買代金の一部として充当されます。売買代金の5～20％の金額が一般的な金額です。 手付金の意味など、手付金に関する詳しいことは、下記記事をご覧ください。
売買契約の必要書類
売買契約を締結する前に決めておかなければならないことがいくつかあります。取引する不動産を確定することは当然ですが、それ以外にも買主の借入先や借入金額等の資金計画など、また住宅ローンを利用するかなども検討する必要があります。
売買契約に際して用意しておくものは以下のとおりです。
売主の必要書類
- 土地、建物登記済証
- 身分証明、実印、印鑑証明（共有名義の場合、全員分）
- 固定資産税等納税通知書
- 建築確認通知書、検査済証
- 前面道路の登記簿謄本実測図、建築図面、建築協定書等
- 付帯設備表、物件状況等報告書
- 貼付印紙
- 権利書
買主の必要書類
- 身分証明、印鑑
- 貼付印紙代
- 手付金
- 仲介手数料の半金
- 源泉徴収票または確定申告書の写し
- 住民税決定通知書または納税証明書
売買契約の解除について
売買契約を締結すると、契約は成立してしまっているので、売主・買主双方は契約内容成就のために努めなければなりません。しかし、どうしても契約を解除せざるを得ない場合に、一定の要件に該当すると契約が解除できるようになっています。
手付金を放棄して解除
売買契約の際、買主から売主に支払われる手付金ですが、これを放棄することで売買契約を解除することが可能です。契約の履行に着手する前に買主は支払った手付金を放棄、売主は手付金の倍額を償還すれば売買契約の解除が可能です。
引き渡し前の滅失
売買契約を締結した後、売主から買主に不動産が引き渡される前に、火災・地震・台風といった災害で物件が滅失した場合、買主は無条件で売買契約を解除することができます。
契約不適合責任による解除
取引する不動産が契約と異なる点があり、売買契約の履行が不可能な場合、買主は無条件で売買契約を解除することができます。
特約による白紙解除（ローンなど）
売買契約締結時点で融資が確実に受けられるかはわからないことがほとんどです。売買契約締結後、融資が受けられなかったり減額されたり住宅ローンが受けられないなど、買主が契約を続行できなくなってしまうと、売買契約は解除することができます。
契約解除について詳しくは以下の記事をご覧ください。
売買契約に関するよくある質問
- 売買契約とは？
- 不動産の売却において、不動産の取引を確定させる契約です。売主と買主の双方の合意が必要です。
- 売買契約の解除はできるの？
- 解除要件を満たすと、解除できます。物件が災害等で滅失した際や、重大な瑕疵が見つかった場合、解除の要件を満たします。
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