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土地所有者の調べ方とかかる費用｜無料で調べることは可能？
さまざまな理由から、土地の所有者に連絡を取りたいと思うことがあるでしょう。土地を購入したい、ゴミが放置されていて迷惑を受けているなど、理由は人によってさまざまです。
できれば土地の所有者を無料で知りたいところですが、そんな方法があるのでしょうか。土地の所有者を調べる方法や費用、注意点などもわかりやすくご紹介します。
- 土地の所有者を調べるための調査方法
- 調査方法ごとにかかる費用の目安
- 土地の所有者が分かったあとに行う対応
- 所有者を調べる際に知っておくべき注意点
もくじ
土地の所有者を無料で調べられる？
土地所有者を無料で確認する方法はありません。ただし、所有者を調べる際に必要な「地番」を調べることは無料でできます。
以下に、無料でできることと有料でできることを整理しました。
| 調べる内容・方法 | 無料／有料 | 確認できる主な内容 |
|---|---|---|
| Googleマップなどで土地の場所を確認する | 無料 | 土地のおおよその位置や周辺状況 |
| 法務局のブルーマップなどで地番を確認する | 無料で確認できる場合がある | 住居表示に対応する土地の地番 |
| 地番検索サービスを利用する | 無料で利用できる場合がある | 住居表示などから地番を特定するための情報 |
| 登記事項証明書を取得する | 有料 | 所有者の氏名・住所、地番、地積、抵当権など |
| 登記事項要約書を取得する | 有料 | 現在の所有者、地番・地積、現在効力のある権利関係など |
| 登記情報提供サービスで登記情報を確認する | 有料 | 所有者や抵当権などの登記情報 |
「登記事項証明書」と「登記事項要約書」は名前が似ているため混同しやすいですが、記載される内容や証明書としての効力が異なります。登記事項要約書は、現在効力のある主な登記事項のみを記載してしており、公的な証明書としては利用できません。一方、登記事項証明書は公的な証明書として利用でき、より詳しい登記情報を確認できます。
現在の土地の所有者を確認するだけなら登記事項要約書、登記内容をより詳しく確認したい場合や証明書として提出する場合は登記事項証明書を選ぶとよいでしょう。
土地の所有者を調べる際にかかる費用
所有者の情報を取得する場合、方法によって以下のようにかかる費用が異なります。
| 方法 | 費用 | 確認できる内容 |
|---|---|---|
| 法務局の窓口で登記事項証明書を請求する | 1通600円 | 所有者の氏名・住所、地番、地積、抵当権など |
| オンラインで登記事項証明書を請求し、郵送で受け取る | 1通520円 | 所有者の氏名・住所、地番、地積、抵当権など |
| オンラインで登記事項証明書を請求し、法務局の窓口で受け取る | 1通490円 | 所有者の氏名・住所、地番、地積、抵当権など |
| 法務局の窓口で登記事項要約書を請求する | 1通500円 | 所有者の氏名・住所、地番、地積、抵当権など |
| 登記情報提供サービスで「所有者事項」を確認する | 1件140円 | 所有者の氏名・名称、住所、共有の場合は持分 |
| 登記情報提供サービスで「全部事項」を確認する | 1件330円 | 所有者のほか、抵当権などを含む登記記録 |
| 登記情報提供サービスに個人で利用登録する場合 | 300円 | 登録利用者として利用する場合の登録費用 |
参考：法務省「登記手数料について」
参考：登記情報提供サービス「サービス概要／料金について」
このように、公的な方法で土地の所有者を調べるには、数百円の費用がかかります。土地の所有者だけを確認したい場合は、「登記情報提供サービス」を利用すると1件140円で確認できるため、こちらが一番安い方法です。
証明書が必要な場合は登記事項証明書を発行することになるため、1通490～600円かかります。
所有者を調べる前に必要な地番の確認方法
土地の所有者を調べるには、まず対象となる土地の「地番」を確認する必要があります。地番とは、土地ごとに登記上付けられている番号のことです。
ただし、普段使用している住所（住居表示）と地番は異なる場合があり、住所だけでは登記情報を取得できないことがあります。
地番検索サービスを利用する
インターネットで地番を調べる方法として、「登記情報提供サービス」の地番検索サービスがあります。地番検索用の住宅地図から、住居表示をもとにおおよその地番を確認できます。
地番検索サービスの利用では料金はかかりません。ただし、地番検索サービスだけを単独で利用することはできず、登記情報提供サービスに登録して利用する必要があります。1日限定の一時利用にも対応しているため、状況に合わせて活用しましょう。
法務局に問い合わせる
地番の調べ方がわからない場合は、土地を管轄する法務局へ問い合わせる方法もあります。法務局では、不動産登記に関する資料を扱っているため、地番を確認するために利用できる資料や調べ方について案内を受けられます。
ただし、必要に応じて法務局の窓口へ出向き、備え付けの地図などを使って確認することになります。
ブルーマップで調べる
ブルーマップとは、住宅地図に登記上の地番や用途地域などの情報を重ねて表示できる、株式会社ゼンリンが発行する地図です。
法務局によっては備え付けのブルーマップを閲覧できるため、対象となる土地の位置と地番を照合できます。ただし、地域や土地の状況によっては、住居表示と地番が対応していないこともあるため、土地の位置をよく確認したうえで地番を特定しましょう。
参考：福島地方法務局「住宅地図から土地の所有者を調べるには？」
固定資産税の納税通知書などから確認する
所有している土地の地番を調べる方法として、固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書で確認する方法があります。課税明細書には、課税対象となる土地の所在や地番、地積、評価額などが記載されているのが一般的です。
登記情報提供サービスでも、地番がわからない場合は固定資産税の課税明細書などで確認するよう案内しています。
ただし、他人が所有する土地については、その人の固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認する必要があります。自由に確認できるわけではないため、事前に許可を得るため手間がかかります。
土地の所有者を調べるための4つの方法
土地の地番がわかったら、登記情報などを確認することで所有者を調べられます。不動産の登記簿は戸籍などと異なり、所有者本人でなくても情報を取得することが可能です。登記事項証明書の権利部には、現在の所有者の氏名・住所や共有持分などが記録されています。
所有者を確認する主な方法について詳しく見ていきましょう。
登記情報提供サービスで調べる
できるだけ手軽に土地の所有者を確認したい場合は、インターネットの「登記情報提供サービス」が便利です。土地の地番を指定して登記情報を取得できます。
所有者だけを確認する「所有者事項」は1件140円で、所有者の氏名または名称、住所、共有の場合は持分などを確認できます。抵当権などを含めた登記内容を確認できる「全部事項」の場合は1件330円です。
登記情報提供サービスで取得した情報には法務局の認証文が付かないため、公的な証明書として提出することができません。そのため、単純に所有者を調査したい場合に適した方法です。
登記事項証明書で確認する
土地の所有者を確認するとともに、公的な証明書の提出が必要な場合は「登記事項証明書」を取得します。登記事項証明書には、土地の所在地や地番、地積のほか、所有者の氏名・住所や抵当権などが記載されています。
法務局の窓口で書面請求するほか、オンラインで請求して郵送または窓口で受け取ることも可能です。登記事項証明書は所有者の確認だけでなく、不動産取引や各種手続きでも利用できます。
登記事項要約書で確認する
土地を管轄する法務局の窓口を訪れる必要がありますが、登記事項証明書のほかに「登記事項要約書」を取得して、現在の所有者を確認することができます。
登記事項要約書には、土地の所在や地番などに加えて、現在の所有者の住所・氏名や、現在効力のある抵当権などの主な登記事項が記載されています。
証明書として利用することはできませんが、印鑑や本人確認書類がなくても申請できるため、気軽に確認できるところは利点です。
不動産会社や司法書士などに相談する
自分で地番や登記情報を調べるのが難しい場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に相談する方法もあります。
たとえば、土地の売買を検討している場合は、不動産会社が物件調査の一環として登記情報を確認することがあります。登記手続きまで必要な場合は、司法書士に相談すると、登記内容の確認から必要な手続きまで案内を受けられるでしょう。
ただし、専門家に土地の調査や登記手続きを依頼する場合、登記情報の取得費用とは別に報酬が発生します。単に所有者の氏名や住所を確認するだけであれば、登記情報提供サービスや登記事項証明書を利用するほうが費用を抑えられます。
土地の所有者が分かったあとの対応
土地の所有者が明らかになったら、どのように対応が必要になるのでしょうか。土地を購入したい場合と、境界や管理について連絡したい場合、相続した土地の名義を確認した場合では必要な手続きも変わります。
また、所有者の氏名や住所が分かったからといって、すぐに直接訪問するのは避けましょう。
土地を購入したい場合
購入したい土地の所有者が分かった場合は、売却の意思があるかを確認します。所有者へ直接連絡することもできますが、面識のない相手から突然土地の購入を持ちかけられた場合、警戒されるおそれがあります。
そのため、まずは不動産会社などに相談し、所有者への連絡や価格交渉、売買契約などを仲介してもらう方法もあります。
不動産会社などに依頼する
土地の購入を検討する際、所有者を確認するだけでなく、土地の相場や接道状況、用途地域、境界なども調べたうえで判断することが大切です。
なお、登記簿に記載されている住所が現在の住所とは限らないため、所有者へ連絡できないケースもあります。その場合は、無理に自分だけで探そうとせず、不動産会社などへ相談しましょう。
手紙を出す
土地所有者に直接連絡を取りたい場合は、手紙を出すのが手間のかからない方法です。土地所有者の氏名や住所がわかっても、電話番号がわからないことは多いため、土地を購入したい理由などを書いて手紙を出しましょう。
ただし、土地所有者と直接連絡を取ると、感情が入ってトラブルになるリスクもあります。たとえば、売却の意思がないのにいままでに何度も売って欲しいと連絡がきていてうんざりしているなど、知らない人から連絡が来るだけで嫌がる人もいます。手紙を送っても読んでもらえないことがあることを理解しておくことが大切です。
土地の管理や境界について連絡したい場合
隣地から樹木が越境している、土地が管理されていない、境界を確認したいなどの理由で所有者を調べた場合は、まず問題となっている状況を整理したうえで連絡しましょう。
特に土地の境界は、登記事項証明書で所有者が分かっても、現地の境界位置まで確定することはできません。境界標や地積測量図などを確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ相談すると確実です。
また、所有者との話し合いが必要な場合は、いつ・どのような内容を伝えたのか記録を残しておくことも大切です。境界や越境などで当事者間の話し合いが難しい場合は、土地家屋調査士や弁護士など、問題の内容に応じた専門家への相談を検討します。
相続した土地の名義を確認した場合
登記の名義人が亡くなっている場合は、相続人や遺産分割の状況を確認しなくてはいけません。相続によって土地を取得した場合、原則として期限内に「相続登記」を申請する必要があります。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請を行うことになりました。
相続人が多い、遺産分割がまとまっていないといった場合は、司法書士や弁護士へ相談するとよいでしょう。なお、相続登記では戸籍などを集めて相続人を確認する必要があるため、登記名義を確認しただけで手続きが完了するわけではありません。
土地の所有者を調べるときの注意点
土地の所有者を調べるときに注意すべきポイントには、次のものがあります。
- 土地の所有者が最新情報とは限らない
- 住宅地図などの情報だけで所有者を判断しない
- 土地は複数人で所有していることがある
- 土地と建物の所有者が異なる場合がある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
土地の所有者が最新情報とは限らない
登記情報に記載されている住所や所有者が、現在の状況と一致しているとは限りません。過去に住所変更や相続があったものの、登記情報が更新されていない土地もあるためです。
過去から登記が更新されていない土地では、登記簿に記載された住所へ連絡しても所有者と連絡が取れない場合があります。また、登記情報には所有者の氏名と住所は記載されていますが、電話番号やメールアドレスなどは記載されていません。
2026年4月1日以降は、住所や氏名に変更があった場合、原則として変更日から2年以内に変更登記をすることが義務化されています。そのため、以前よりも不動産の情報更新は行われやすくなっています。
住宅地図などの情報だけで所有者を判断しない
住宅地図やブルーマップには、建物名や居住者名などが記載されていることがありますが、そこに表示されている氏名が登記上の所有者とは限りません。賃貸住宅であれば居住者と所有者が異なるほか、作成時点から入居者が変わっている可能性も考えられます。
そのため、住宅地図などは土地の位置や地番を確認するための参考資料として利用し、所有者を特定するときは登記情報提供サービスや登記事項証明書などの登記情報で確認しましょう。
土地は複数人で所有していることがある
土地や建物は、複数人で所有しているケースが珍しくありません。共有名義の場合、そのなかの一人にすべてを任せっきりにしていると、ほかの共有者は詳細を知らないことが考えられます。
また、共有名義の土地全体を購入する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。共有者一人ひとりに連絡を取るため時間や手間がかかるでしょう。
土地と建物の所有者が異なる場合がある
土地に建物がある場合、土地と建物の所有者が同じであることを確認しましょう。親が所有している土地に子ども名義の建物を建てていたり、地主が所有する土地に借地人が建物を建てていたりして、土地と建物の所有者が異なるケースがあります。
建物が建っている場合は、建物についても登記情報を確認しておくと安心です。
土地の所有者を調べるときは登記情報を確認しよう
所有者を調べるときは、まず対象となる土地の地番を特定し、そのうえで登記情報を確認します。地番は地番検索サービスやブルーマップなどで調べられますが、所有者は登記情報提供サービスや登記事項証明書など公的な情報で確認できます。
ただし、登記上の住所や名義が現在の状況と一致しているとは限りません。また、共有名義になっていたり、土地と建物の所有者が異なっていたりするケースもあります。
所有している土地の売却を検討している場合は、所有者を確認するだけでなく、現在の売却価格の目安を把握しておくことも大切です。不動産会社によって査定方法や販売方針は異なるため、複数社の査定価格や価格の根拠、販売方針を比較することで、売却価格の目安を判断しやすくなります。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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