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離婚の財産分与｜オーバーローンだと家はどうなる？売却する方法はある？
離婚するときは夫婦で築いた財産を分ける、財産分与が行われます。このとき問題になるのが、住宅ローンを返済中の家の扱いです。特に家を売却しても住宅ローンを完済できない、オーバーローンの状態だと財産分与ができません。
離婚の財産分与を行うとき、オーバーローンの家があるときはどうすればよいのでしょうか。不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」が、オーバーローンの家がある離婚の財産分与を解説します。
もくじ
離婚したときの財産分与と住宅ローンの基本
離婚するときは夫婦で築いた財産を公平に分ける「財産分与」を行います。しかし、持ち家がある場合は少し複雑です。特に、住宅ローンが残っている家を、どのように分けるのかは重要なポイントになります。
財産分与では、住宅ローンの有無や残高、家の価値を考慮しながら、どちらが住み続けるのか、売却するのかを決める必要があります。離婚時の財産分与の基本と、住宅ローンが残る家をどう扱うのかについて解説します。
離婚したときの財産分与の考え方
財産分与とは、結婚生活のなかで夫婦が協力して築いた財産を、公平に分けることです。離婚の際は夫婦それぞれが貢献したとみなされ、原則として財産は半分ずつ分けられます。これは、夫婦のどちらが収入を得ていたかに関係なく、適用されます。例えば、夫が働いて収入を得ていた場合でも、専業主婦として家事や育児を担っていた妻の貢献も認められるため、基本的には半々で分けることになります。
財産分与の対象になるのは、婚姻期間中に夫婦が築いた財産です。具体的には、次のようなものが含まれます。
| 不動産 | 持ち家や土地 |
|---|---|
| 預貯金 | 夫婦の収入から貯めたもの |
| 有価証券 | 株式や投資信託など |
| 車 | 夫婦で使用していたもの |
| 退職金 | 婚姻期間中に積み立てた分 |
| 家財道具 | 家具や家電など |
一方で、財産分与の対象にならないものもあります。たとえば、婚姻前から持っていた個人の資産や、親から相続・贈与された財産は、基本的に夫婦の共有財産とはみなされず、分与の対象外です。また、財産分与は慰謝料とは別のものとして扱われます。離婚の原因がどちらにあるかに関わらず、財産分与は公平に行われるのが原則です。
ただし、財産分与の具体的な方法は夫婦の合意によって決まります。話し合いで折り合いがつかない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることもできますが、基本的にはお互いに納得のいく形で分けることが大切です。
住宅ローンが残る離婚の財産分与
離婚時に持ち家がある場合、それが財産分与の対象になると、金額の大きな分与となります。しかし、多くの家庭では住宅ローンを返済中であり、その扱いが重要なポイントになります。住宅ローンが残っている場合、大きく分けて以下のふたつの方法で財産分与を行うことが一般的です。
家を売却して売却代金を分ける
もっともシンプルな方法は、家を売却して売却代金を夫婦で分けることです。ただし、この方法が適用できるのは、売却代金で住宅ローンの残債を完済できる場合に限られます。売却益が出る場合は、残ったお金を夫婦で分けることが可能です。
家を売却せずに、財産分与の分を現金で受け取る
家を売却せずに一方が住み続ける場合は、家の価値を計算し、もう一方が財産分与分を受け取る方法があります。計算式は以下のとおりです。
家の資産価値－住宅ローンの残債＝夫婦の共有財産
夫婦の共有財産÷2＝受け取れる金額
たとえば、家の市場価値が3,000万円で、住宅ローンの残債が2,000万円ある場合、夫婦の共有財産は1,000万円です。そのため、財産分与として片方は500万円を受け取ることが基本です。ただし、この金額をすぐに用意できない場合は、別の方法を検討する必要があります。
このように、住宅ローンが残る場合の財産分与にはいくつかの選択肢があります。どの方法を選ぶかは、家の市場価値やローンの残債、夫婦の経済状況によって決まります。
オーバーローンの家はどう財産分与する？
オーバーローンとは、家を売却しても住宅ローンの残債を完済できない状態を指します。この場合、単純に売却代金を分けることができず、財産分与の方法が限られます。夫婦のどちらかが住み続けるのか、それとも売却して不足分をどのように負担するのかを検討する必要があるのです。オーバーローンの家はどのように財産分与するのか、具体的な方法を解説します。
オーバーローンの問題点を整理
離婚時に持ち家がオーバーローンの状態になっていると、財産分与を進めるうえでいくつかの問題が生じます。まず、家を売却しても、住宅ローンの残債をすべて返済できません。家の売却価格が住宅ローンの残債を下回ったら、不足分を自己負担する必要があるのです。この費用負担が大きいため、簡単に売却を決断できない人も少なくないでしょう。
さらに、住宅ローンの残債がある状態で家を売るには、金融機関の承諾が必要です。しかし、オーバーローンの状態では、売却後もローンが残るため、金融機関が売却を認めないケースが少なくありません。これにより、家を売ることができず、財産分与が進まなくなることがあります。
オーバーローンの家に住み続ける方法
オーバーローンの状態で家を売却できない場合、そのまま住み続ける選択肢もあります。ただし、誰が住むのか、住宅ローンの負担をどうするのかを整理し、適切な方法を選ぶ必要があります。
住宅ローンの名義人・家の名義人がそのまま住む
家と住宅ローンの名義人が変わらずに住み続ける場合、基本的には住宅ローンの返済を継続します。財産分与の観点から、もう一方の配偶者に対して以下のような対応が必要です。
- 家の資産価値－住宅ローンの残債÷2＝配偶者に支払う財産分与額を払う
- もしくは、同額に相当する他の財産を分与する
この方法は手続きが少なく、金融機関への影響も少ないため、もっとも現実的な選択肢のひとつです。
住宅ローンや家の名義人でない方が住み続ける
住宅ローンや家の名義人ではない側が住み続ける場合、住宅ローンの名義人は引き続き返済を行うことになります。このケースでは、住む人が名義人に対して次のような負担をするのが一般的です。
- 家賃相当額を支払う
- 財産分与相当額を支払う
ただし、住宅ローンの契約では、ローンの名義人が住まないと規約違反となることがあります。金融機関に無断で名義人でない人が住み続けると、ペナルティを科されるおそれがあります。
住宅ローン・家の名義を変更して住み続ける
もう一方の配偶者に家の所有権と住宅ローンの名義を移す方法もあります。具体的には、次の手続きが必要です。
- 家の所有権を移転し、配偶者へ財産分与分を支払う
- 住宅ローンの名義変更を金融機関へ相談する
- 金融機関の審査を通過し、住宅ローンの契約をする
ただし、住宅ローンの名義変更は審査が厳しく、新しい名義人に十分な収入がないと金融機関に認められません。実際には、住宅ローンの引き継ぎは難しく、この方法を選べないケースが多いでしょう。
住宅ローンの規約違反に注意
住宅ローンは契約内容を守ることが重要です。内緒で名義人以外が住み続けても、金融機関の調査などで発覚することが高く、契約違反となれば信用を失うだけでなく、ペナルティを科されるリスクもあります。住み続ける場合は、事前に金融機関へ相談し、適切な方法を探ることが大切です。
オーバーローンの家を財産分与で折半するには
オーバーローンの家を財産分与で折半する場合、まずは以下の計算式で財産分与相当額を算出します。
しかし、オーバーローンの状態ではこの計算結果がマイナスになるため、分ける財産が実質的にないことになります。本来であれば、家を取得する側がもう一方に財産分与額を支払うのが原則ですが、オーバーローンの場合、現金でその金額を用意するのは難しいでしょう。
財産分与の権利を主張したとしても、相手に支払う余裕がなければ実現できず、話し合いが長引く原因になります。こうした状況では、柔軟に解決策を考えることが重要です。たとえば、ほかの財産（預貯金や退職金など）と調整する、一定期間の分割払いにするなど、双方が納得できる方法を探る必要があります。
オーバーローンの家を売却する方法と注意事項
オーバーローンの状態で家を売却する場合、売却価格が住宅ローンの残債を下回るため、不足分の負担をどうするかが問題になります。売却の手続きを進めるには、まず家の市場価値を把握し、住宅ローンの残高との比較が必要です。そのうえで、どのように売却を進めていくのかを検討していきましょう。
住宅ローンの残債と家の評価額を把握する
オーバーローンの家を売却するには、まず住宅ローンの残債と家の評価額を把握することが重要です。これにより、売却後にどれだけの不足分が発生するのかを事前に把握できます。
住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる「残高証明書」や「ローン返済予定表」などで確認できます。また、インターネットバンキングを利用している場合は、オンラインで最新の残高を調べることも可能です。家の評価額は、不動産会社に査定を依頼することで把握できます。
住宅ローンの残債と家の評価額を比較し、売却で住宅ローンを完済できるのか、不足分をどのように補うのかを事前に検討することで、スムーズに売却の手続きを進められます。
不動産会社への査定依頼
オーバーローンの家の売却では、不動産会社に査定を依頼し、家の市場価値を把握することが大切です。不動産会社の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定は過去の取引事例や周辺の相場をもとに価格を算出する方法で、簡単に査定結果を知ることができます。ただし、家の具体的な状態や立地条件が考慮されないため、実際の売却価格とは異なります。
より正確な査定を希望する場合は、訪問査定を依頼することが一般的です。訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を確認し、築年数や劣化の状態、周辺環境などを詳しく調査したうえで価格を算出します。
また、適正な価格を把握するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較することが重要です。1社だけの査定では適正な市場価格がわかりにくく、安く見積もられるおそれもあるため、複数社の査定結果を参考にしながら売却の方針を決めるとよいでしょう。リビンマッチを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
オーバーローンの家の売却方法
オーバーローンの家を売却するには、不足分をどのように補うかを考える必要があります。自己資金で補填できる場合は通常の売却が可能ですが、資金が足りない場合は別の方法を検討しなければなりません。オーバーローンの家を売却する方法について解説します。
自己資金で不足分を補う
オーバーローンの家を売却するには、売却価格が住宅ローンの残債を下回るため、不足分をどのように補うかが重要になります。もっともシンプルな方法は、自己資金を用意して不足分を補い、住宅ローンを完済することです。
金融機関の許可を得るためには、住宅ローンの残債を全額返済できる状態にする必要があります。そのため、売却価格とローン残高の差額を自己資金で埋めなくてはなりません。自己資金を準備する方法としては、次の方法が考えられます。
- 預貯金を取り崩す
- 株や投資信託などの金融商品を売却する
- 親族から援助を受ける
- 不足分を補うために追加の借入をする（ただし審査が必要）
自己資金でローンを完済できれば、不動産会社を通じて通常の売却が可能になります。ただし、多額の現金を準備するのは難しいことが多いため、事前に資金計画をしっかり立てることが重要です。
任意売却で抵当権を外す
オーバーローンの家を売却する方法のひとつに「任意売却」があります。任意売却とは、住宅ローンの残債が売却価格を上回る状態でも、金融機関の許可を得ることで通常の売却と同じように家を手放せる方法のことです。ただし、任意売却は簡単にできるものではなく、金融機関の許可を得るには一定の条件を満たす必要があります。
一般的に、金融機関が任意売却を認めるのは、住宅ローンの返済が滞り、今後の支払いが困難であると判断された場合です。離婚を理由に任意売却を申し出ても、住宅ローンの支払いが続けられると判断されれば、金融機関の許可は得られません。そのため、単に「離婚するから売却したい」と伝えても、認められる可能性は低いでしょう。
任意売却を検討するときは、まず不動産会社に相談し、今後の住宅ローンの支払いが可能かどうかを整理することが重要です。支払いが厳しくなる場合、金融機関との交渉が必要になりますが、その際は具体的な返済状況や収支を説明できるよう準備しておくことが求められます。
また、任意売却が認められたとしても、売却後に残った住宅ローンの返済義務はなくならないため、不足分の返済計画も考えておく必要があります。適切な売却方法を選ぶためにも、まずは自分の状況を整理し、慎重に検討することが大切です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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