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住宅ローンが残った離婚｜財産分与はどうなる？家は売却するしかない？
住宅ローンが残ったまま離婚する場合、さまざまな問題が生じます。返済義務はどうなるのか、家には誰が住むのか、財産分与の手続きはどうするのかなど、解決すべき課題は山積みです。この記事では、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」が住宅ローン返済中の離婚時の財産分与について詳しく解説します。
離婚の財産分与を基本から解説
離婚をするときは、夫婦で築いた財産をどのように分けるのかを決める必要があります。これを「財産分与」といいます。財産分与では対象になる財産、ならない財産などがあるため注意が必要です。離婚するときの財産分与、あわせて慰謝料についても解説します。
慰謝料と財産分与の関係
慰謝料と財産分与は、どちらも離婚に関連するお金の話ですが、意味や目的が異なります。慰謝料は、離婚の原因をつくった側が相手に対して支払う「損害賠償」のようなものです。たとえば、不倫やDV（家庭内暴力）などで相手に精神的・肉体的な苦痛を与えた場合に、その埋め合わせとして請求されるお金です。これは夫婦が築いた財産とは関係なく、あくまで精神的な損害に対する補償として支払われます。
一方、財産分与は、結婚生活のなかで夫婦が協力して築いた財産を公平に分けるものです。たとえ夫婦の一方が専業主婦（主夫）だったとしても、家事や育児などを通じて家庭に貢献していたとみなされるため、財産分与の権利があります。対象になるのは、結婚後に築いた預貯金、不動産、車、株式などです。
それぞれの違いをまとめると、次のようになります。
| 慰謝料 | 財産分与 |
|---|---|
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|
つまり、慰謝料は「精神的な損害への補償」として支払われるお金で、財産分与は「夫婦で築いた財産を公平に分けるためのもの」という違いがあります。
財産分与で対象になる財産
財産分与の対象になるのは、結婚後に夫婦が協力して築いた財産です。どちらの名義であっても、夫婦が共に得たものであれば基本的に分ける対象になります。次のような財産が、財産分与の対象になります。
| 預貯金 | 結婚後に貯めた銀行口座の残高 |
|---|---|
| 不動産 | 自宅や土地などの不動産資産 |
| 車 | 夫婦が共同で使用していた車 |
| 株式・投資信託 | 結婚後に購入した金融資産 |
| 退職金 | 婚姻期間中に積み立てられた部分 |
| 生命保険の解約返戻金 | 契約者貸付や解約返戻金がある場合 |
| 家財道具 | 家具や家電などの生活用品 |
| 貴金属・宝飾品 | 投資目的で購入した貴金属など |
| 事業資産 | 夫婦で経営していた事業の資産 |
| 負債（住宅ローンなど） | 夫婦で負担している借金 |
これらの財産を公平に分けることが財産分与の目的です。ただし、財産分与の方法は夫婦の合意によって異なります。
財産分与で対象にならない財産
財産分与の対象にならないのは、夫婦が共同で築いたものではなく、個人的に所有していた財産です。結婚前から持っていたものや、夫婦の協力とは関係なく取得したものは分与の対象外となります。次のような財産は、財産分与の対象になりません。
| 結婚前に貯めた預貯金 | 婚姻前に個人で貯めたお金 |
|---|---|
| 結婚前に取得した不動産 | 独身時代に購入した家や土地 |
| 相続財産 | 親族から相続した財産 |
| 贈与財産 | 親や親族から個人的に贈与されたお金や物 |
| 個人名義の保険金 | 契約者本人のみが受け取る保険金 |
| 婚姻前の投資資産 | 結婚前に購入した株式や投資信託 |
| 個人的に購入した貴金属・宝飾品 | 夫婦の共有財産とは関係ないもの |
| 趣味・コレクション品 | 個人で収集していた美術品や骨董品など |
| 慰謝料や損害賠償金 | 特定の事情で受け取った賠償金 |
| 結婚前の負債 | 婚姻前につくった借金やローン |
これらの財産は、夫婦の共有財産とはみなされず、財産分与の対象になりません。ただし、婚姻期間中に増えた価値分は、分与の対象になる場合もあります。
家の財産分与｜チェックポイント
離婚時に家を財産分与するときは、いくつか重要なポイントがあり、確認する必要があります。土地や建物の名義、住宅ローンの名義や残債の有無など、チェックポイントは多岐にわたります。家の財産分与を進めるうえで確認すべきポイントを見ていきましょう。
土地・建物の名義人
家の財産分与でまず確認すべきポイントが、土地や建物の名義人です。土地・建物の名義人が誰になっているかによって、財産分与の進め方が変わるためとても重要です。
家の名義には、単独名義と共有名義の2種類があります。単独名義の場合、その名義人が所有者となるため、売却や名義変更の手続きもその人が中心となって進めることになります。一方、共有名義では名義人全員の同意がなければ、売却や名義変更ができません。そのため、離婚後の財産分与では、慎重に検討を進める必要があります。
また、財産分与の一環として家の名義を変更する場合、住宅ローンの契約内容によっては、金融機関の承諾が必要になることもあります。このように、名義の確認は財産分与の基本となるポイントのため、最初にチェックしておくことが大切です。
住宅ローンの名義人
住宅ローンの名義人も、財産分与を進めるうえで重要なポイントです。誰が名義人になっているかによって、ローンの返済義務や家の処分方法が影響することがあります。
住宅ローンの名義には、単独名義と共有名義（連帯債務）の2種類があります。単独名義であればローンの返済義務は名義人が負うため、財産分与で家をどちらが引き継ぐかによっては、ローンの名義変更や借り換えが必要になることがあるのです。一方、共有名義（連帯債務）の場合は、夫婦双方がローン返済の責任を負っているため、離婚後も支払い義務が続くことに注意が必要です。
また、連帯保証人の有無も重要な確認事項です。連帯保証人になっていると、住宅ローンの名義人が支払いを滞納したら代わりに返済しなければならないため、離婚後も経済的なリスクが残ることにあります。
住宅ローンの名義を正しく把握しておかないと、離婚後に思わぬトラブルにつながるおそれがあります。そのため、事前に確認し、どのようにローンを処理するかを慎重に検討することが大切です。
住宅ローンの残債
住宅ローンの残債の確認は、家の財産分与を進めるうえで重要です。残債によっては、家を売る、あるいはどちらかがそのまま住むかの判断が変わるためです。まずは、ローンの返済状況を正確に把握しましょう。
家の売却価格で住宅ローンを完済できる場合は、売却で得たお金を夫婦で分けられます。しかし、残債が売却価格を上回る状態（オーバーローン）では、売却しても借金が残ってしまいます。オーバーローンになる場合は、財産分与の方法を慎重に検討する必要があります。
さらに、どちらが住宅ローンの支払いをするのかも重要なポイントです。離婚後にどちらかが住み続ける場合、その人がローンの支払いを続けるのか、または養育費の代わりに一方の配偶者が支払いを続けるのかを確認しなければなりません。住宅ローンの契約内容によっては、金融機関の同意が必要になることもあります。
このように、住宅ローンの残債は財産分与に大きく影響するため、よく確認する必要があるのです。
住宅ローンの残債を確認する方法
住宅ローンの残債を確認するには、金融機関から送付されるローンの残高証明書を調べるのが一般的です。残高証明書には、いまの残債額や利率、返済期日などの詳細が記載されています。また、金融機関によっては、インターネットバンキングでローン残高を確認することも可能です。どちらも利用できないのであれば、金融機関へ直接問い合わせることもできます。
土地・建物の評価額
土地・建物の評価額の確認は、家の財産分与を決めるうえで重要なポイントです。不動産の価値を正しく把握しないと、公平な分配ができないためです。
評価額を確認することで、家を売却すべきかどうかの判断がしやすくなります。たとえば、住宅ローンの残債よりも家の評価額が高いアンダーローンなら、売却して住宅ローンを返済した残りを分けることが可能です。しかし、評価額が残債を下回るオーバーローンだと、売却しても借金が残るため、家を売却できません。
また、どちらかが家を引き取る場合にも、評価額は重要です。家を所有する側は、相手に対して資産の半分に相当する金額を支払う必要があるためです。土地・建物の評価額を誤ると、財産分与が不公平になってしまいます。
不動産の評価額は、不動産会社の査定や公示地価を参考にして把握できます。不動産の査定では、類似物件の比較や市場の動向を調査し、正確な評価額を算出します。このため、信頼できる不動産会社に依頼して、査定を行うことが重要です。あとは査定による評価額をもとに、住宅ローンの状況や今後の生活設計を考慮して適切な財産分与を進めていきましょう。
土地・建物の評価はリビンマッチが便利
土地や建物の評価を調べるときは、リビンマッチが非常に便利です。不動産の査定価格は不動産会社によって差が生じるため、複数社に依頼する必要があります。リビンマッチを利用すれば、査定を受けたい不動産の情報を一度入力すれば、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。時間や手間を大きく節約できるので、土地・建物の評価を知りたいときは、リビンマッチをご利用ください。
離婚時の家の売却方法｜ケース別
離婚して家を売却する場合、住宅ローンの残債や名義によって最適な方法が異なります。状況によっては、かなり複雑な手続きが必要になることもあるでしょう。離婚で家を売却する方法を、ケース別に紹介します。
アンダーローン｜売却で住宅ローンを完済できる
アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態のことを指します。この場合、売却によってローンを完済できるため、離婚後に住宅ローンの負担が残らず、財産分与を進めやすくなるでしょう。
売却するときは、不動産会社に査定を依頼して、家の市場価値の把握します。その後、金融機関や不動産会社に相談して売却活動を進め、買い手が見つかったら売買契約を交わします。引渡しのときに受け取った売却代金で住宅ローンを一括返済し、残りの金額が出たら夫婦で分配することが可能です。
アンダーローンでの売却には、いくつかのメリットがあります。まず、家の売却でローンを完済できるため、離婚後に返済義務が残らず、新たな経済的負担を抱えずに済みます。また、完済してもお金が残れば、その金額を財産分与として公平に分けられます。
ただし、売却価格が当初の予想より低くなることがあるため、慎重に判断することが大切です。また、買い手が見つかるまで時間がかかることもあるため、離婚のタイミングを調整しながら売却活動を進めることが求められます。
オーバーローン｜売却しても住宅ローンが残る
オーバーローンとは、家を売却しても住宅ローンを完済できない状態を指します。オーバーローンだと売却してもローンの残債があるため、金融機関から売却の許可が出ません。
売却によって住宅ローンを完済するのであれば、不足分を自己資金などで補う必要があります。しかし、実際のところ自己資金で不足を補える人は、ごく少数でしょう。自己資金で補えない場合は金融機関に相談して、売却後に残る住宅ローンの支払いを無担保ローンへ切り替えるなどの対処を検討することになります。ただしこの方法も十分な支払い能力が求められるため、思うように進められないおそれがあります。オーバーローンで家を売却する場合は、自己資金の準備や金融機関との交渉が鍵となると考えてください。
ペアローン｜夫婦で住宅ローンを返済している
ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、共同で返済する住宅ローンのことです。夫婦の収入をもとに住宅ローンを組めるため、どちらか片方の収入で審査を受けるより、より多くの金額を借りられるのがメリットです。しかし、離婚するときは、一般的な住宅ローンよりもペアローンは手続きが煩雑で、多くの解決すべきポイントがあります。家を売却するには次のポイントを整理し、対応を進める必要があります。
- 残債の状況を確認する
- オーバーローンだと売却後もローンが残るため、自己資金で補填できるかを確認する必要がある
- 抵当権抹消の手続きをする
- 金融機関が設定した抵当権を抹消するため、ローンを完済する資金調達を計画的に進める
- 売却後のローン残債をどう処理するか決める
- 売却後もローンが残る場合、それぞれの負担割合や今後の返済方法についての合意が必要。ローンの一本化や無担保ローンへの切り替えを検討する
ペアローンは金融機関との調整が必要で、スムーズな売却には事前の確認と準備が不可欠です。売却の手続きを進めるときは、ローンの残債や契約条件をしっかり確認し、適切な方法を選択することが大切です。
連帯保証人がいる
住宅ローンの連帯保証人は、返済が滞ったときに代わりに返済する義務を負っています。配偶者が連帯保証人になっている場合、離婚後も代わりに返済する義務を負うことになります。この状況を解消するには、家の売却による住宅ローンの完済が必要です。アンダーローンであれば家の売却でローンを完済できるため、連帯保証人の義務がなくなり、売却手続きは比較的スムーズに進みます。ところが、オーバーローンだと家を売却できないため、離婚後も連帯保証人を続けなくてはなりません。
連帯保証人の負担を回避するには、金融機関と交渉し、家の売却後の残債を無担保ローンへ切り替える方法が考えられます。しかし、連帯保証人になっているのは、夫婦の収入を合算して住宅ローンを借りる必要があったためで、片方だけの収入だと金融機関の審査を通らないおそれがあります。夫婦の共有財産を可能な限り売却する、親にお金を借りるなどして自己資金をつくるなどの対応が必要になるかもしれません。
連帯債務者がいる
連帯債務型の住宅ローンは、夫婦の収入を合算して金融機関の審査を受けられます。片方の収入だけだと借りられない金額を、収入合算によって借りられるようになるのです。ひとりが主債務者、もうひとりが連帯債務者となって、返済について同等の責任を負います。これは、離婚後も変わりません。
連帯債務を解消するには、住宅ローンを完済する必要があります。アンダーローンであれば家を売却して住宅ローンを完済できますが、オーバーローンだとそうはいきません。自己資金で不足する金額を補う必要があります。家を売らずに連帯債務を解消するのであれば、住宅ローンの借り換えでも対応可能です。ただし、この場合は借り換え先の金融機関の審査に通る必要があります。
土地・建物が共有名義になっている
土地や建物が共有名義になっている場合、家を売却するには名義人全員の同意が必要です。名義人のひとりが勝手に売却することはできないため、夫婦間で売却について合意を得られるよう話し合いましょう。
住宅ローンが残っている場合は、売却によるローンの完済が可能かを確認し、オーバーローンの状態であれば不足分の処理方法を検討する必要があります。また、共有名義では売却後に得た利益や負担する税金についても、どのように分配するかを決めておきましょう。共有名義は何をするにも同意が必要なため、よく話し合うことが大切です。
土地・建物の名義人が異なる
土地が妻、建物が夫というように名義人が異なる場合は、複数の売却方法が考えられます。土地を借地として建物を売却する、建物と土地を売却して売却代金を分配する、土地の名義人に建物を売却するなどです。ただし、権利関係の複雑な不動産は購入する人が少ないため、売却に手間がかかるおそれがあります。できるだけ、土地と建物を同時に売却できる方法を探ることをおすすめします。
離婚で家を売却しない選択肢
離婚後も家を売却せずに残す場合、大きく分けてふたつの選択肢があります。ここでは離婚しても家を売却しない選択肢について、それぞれのポイントを解説します。
住宅ローンの名義人が住む
住宅ローンの名義人が離婚後もそのまま家に住む場合、あまり大きな問題は生じません。金融機関は名義人が住む家を購入するために住宅ローンを貸しているため、契約上の問題がないのです。
しかし、この選択肢にはいくつかの課題があります。まず、住宅ローンの支払い能力が問題になります。離婚によって収入が減るケースも多く、いままで夫婦で支払っていたローンをひとりで負担できるかを慎重に確認する必要があります。
また、財産分与の問題も発生します。夫婦で築いた財産としての家に名義人がそのまま住む場合、もう一方の配偶者が財産分与として相応の金額を受け取る権利があるのです。売却しない場合、名義人が相手に現金で支払う方法もありますが、そのための資金を確保できるかが課題となります。
住宅ローンの名義人以外が住む
住宅ローンの名義人ではない側が離婚後もそのまま家に住む選択肢は、住み慣れた環境を維持できるというメリットがあります。しかし、名義人がそのまま住むケースと違い、住宅ローンの契約による問題が生じることに注意が必要です。そのため、安易に決めず、よく検討したうえで判断しましょう。
まず、問題となるのは、住宅ローンの契約です。金融機関は名義人が住む家のために住宅ローンを貸しているため、別の人が住むと契約違反となってしまうのです。離婚して夫婦でもないため、他人に貸しているのと同じ状態になります。また、名義人の住宅ローンを払えない状態になると、家を差し押さえられてしまうリスクがあります。そうすると家を追い出されて、住むところがなくなってしまうのです。自分の住まない家の住宅ローンを払いたくないというケースも考えられます。
住宅ローンの名義人以外が住みたい場合は金融機関に相談して、どのような方法が考えられるか提案してもらうのもよいでしょう。十分な収入があるのなら金融機関の審査を受けて、名義変更ができる可能性もあります。
家の売却には金融機関への相談が必要
住宅ローンを返済している家を売却するときは、原則として金融機関の許可が必要になります。これは、金融機関が家を担保にすることで、住宅ローンを貸しているためです。金融機関に無断で家は売却できないため、注意しましょう。
また、家を売却する許可を得ようとしても、オーバーローンの状態だと金融機関の許可はまず得られません。なぜなら、住宅ローンの不足分が支払われないリスクがあるためです。自己資金などで補えないのであれば、オーバーローンでの売却はできないと思っておきましょう。ただし、金融機関が絶対に売却の許可を出さない、というわけではありません。離婚などの事情があれば、それに合わせた提案をしてくれることがあるのです。
不動産会社に相談するのもひとつの方法です。さまざまな不動産売却を手がけているため、離婚などのケースにも対応できることがあります。ほかにも費用はかかりますが、弁護士に相談するなども検討しましょう。せっかく建てたマイホームですが、スムーズに離婚を進めるため、いろいろな人に相談することをおすすめします。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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