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任意売却は最終手段？離婚のときに検討するケースや注意点を解説
任意売却とは、売却による返済で住宅ローンを完済できない場合でも、抵当権を解除してもらえることです。本来は、住宅ローンを完済しなければ抵当権を解除できないのですが、金融機関へ相談して了承を得られれば、任意売却を実行できます。
任意売却は基本的に住宅ローンを滞納したときの売却方法であり、滞納がなければ任意売却を利用せずに通常の売却方法で住宅ローンを返済します。しかし、離婚時に任意売却を選ばざるを得ないケースもあります。
離婚時に任意売却をするケースや注意点について解説します。
もくじ
任意売却は最終手段？離婚のときに検討するケースとは
勘違いされる人が多いのですが、離婚による不動産売却＝任意売却ではありません。売却金額と自己資金を合わせて住宅ローンを完済できるのであれば、任意売却を使う必要はないのです。
離婚時に任意売却を選ぶ具体的な例を紹介します。
オーバーローンのケース
オーバーローンとは、売却価格が住宅ローンを完済できる額に達しないことをいいます。通常は、売却した代金に加え自己資金を入れて返済をするのですが、自己資金を投入しても住宅ローンの残債に届かない場合に任意売却を選択することになります。
たとえば、住宅ローン残高が2,000万円、物件の査定価格が1,500万円、自己資金が100万円しか用意できない場合、400万円が足りない計算になります。親族の援助などを利用しても2,000万円に届かないときは、任意売却を利用しなければなりません。
- 住宅ローン残高：2,000万円
- 物件の査定価格：1,500万円
- 自己資金：100万円
- 不足分：400万円
オーバーローンかどうかを判断するには、まず不動産会社に売却査定をしてもらい、物件の査定価格を出してもらいましょう。その金額と自己資金を合わせても、住宅ローンの残高に届かない場合はオーバーローンということになります。
この場合はローンを完済できないため、売却ができません。また、ギリギリで住宅ローンを完済できる場合でも、売却には仲介手数料などの費用がかかりますし、売却後に税金がかかるケースもあります。余裕を持ったシミュレーションをしましょう。
支払いを滞納し保証人へ請求されるケース
自宅を購入する際、夫婦の返済能力を合算して共同名義で住宅ローンを組むことがあります。具体的には、連帯債務や連帯保証人の制度を利用することです。
このように、夫婦が共同で組んだ住宅ローンが原因で、離婚時に任意売却を選択するケースがあります。
たとえば、離婚後に妻と子どもだけが家に住み続けたとしましょう。家を出た元夫が返済をせずに滞納した場合、共同名義である妻に一括返済の依頼が届き、金融機関によっては物件が競売にかけられてしまいます。
その結果、妻と子どもが追い出され住む場所がなくなってしまうため、このような事態を防ぐために任意売却を選ぶことがあります。
熟年離婚による収入減のケース
熟年離婚により任意売却を選ぶケースもあります。
もともと収入があった夫が、退職により妻の収入に頼っていた場合、離婚をして収入がなくなることにより返済ができなくなるケースです。また、自営業だった夫の事業が失敗した状況での離婚で、住宅ローンが返せなくなることもあります。収入が減少し返済を滞納した結果、最終手段として任意売却を選択するのです。
とくに離婚率が上昇している近年、熟年離婚による任意売却は身近なケースになっています。
もし任意売却するなら離婚前がおすすめ
もし、任意売却することが決まっている場合、タイミングは離婚前がおすすめです。その理由について解説します。
離婚にはお金がかかる
離婚をした場合、どちらかが慰謝料を払うというケースがあります。そのうえ、住宅ローンの返済までしていくとなると、資金繰りが悪化し、返済が滞るかもしれません。
返済が滞ると、慰謝料を支払えないばかりか、住宅ローンの請求が相手方にまでいってしまうので、共倒れしてしまうおそれがあります。また、家から出ていくほうは引っ越し費用や、新居の手配などにもお金がかかります。弁護士を雇った場合には、弁護士費用も高額です。
離婚は何かとお金がかかります。少しでも余裕があるうちに任意売却することをおすすめします。
売却後の返済額を調整できる
任意売却をした場合、住宅ローンが完済できるわけではないので、売却後も返済が続きます。しかし、その返済額は状況により調整できます。
たとえば、離婚と同時に職も失ってしまうような場合、いままでと同じような返済が難しくなります。金融機関としても、自己破産されるよりは、少ない額でも返済してもらったほうがよいため、返済額を再調整してもらえます。
返済が苦しい場合、なるべく早く任意売却したほうが、返済の負担が軽くなります。そのため、できるだけ離婚前に任意売却することをおすすめします。
夫婦間で合意・承認が必要
家の所有者が共同名義の場合、任意売却をするには両者の合意が必要です。他方が連帯保証人になっている場合でも、承認が求められます。
離婚前であれば、夫婦間で話をする機会を設けやすく、任意売却についての話もしやすいです。しかし、離婚をして別居してしまうと、任意売却の話し合いをする機会もなくなってしまいます。
任意売却をすることの注意点とは
任意売却は最終手段としての売却方法なので、できるだけ避けなければいけませんが、やむを得ず任意売却を選択することもあります。
最終手段である任意売却に失敗をすると、さらに傷口が深くなってしまうおそれがあります。ここでは、任意売却をするための注意点を解説します。
任意売却には期限が決められている
任意売却の手続きを進める場合、いつまでも買い手を探せるわけではありません。金融機関は融資した資金の回収を急いでいるため、任意売却には期限が設けられており、期限は「入札開始日の前日」までとなっています。
入札開始日とは、不動産の競売が正式に始まる日のことです。この日から入札期間が設定され、落札希望者は裁判所に入札書の提出ができます。
住宅ローンは、支払いを滞納してから一定期間が経過すると、任意売却に関する通知が届きます。その通知が届いてから任意売却を成立させるまでは、思いのほか期限が短くなっています。よって、返済の見通しが立たない場合は、早めに準備することが重要です。
具体的には、任意売却が得意な不動産会社や弁護士事務所に相談することです。金融機関に任意売却の承諾をうまく得られるように、十分な準備を整えましょう。
任意売却ができなければ、さらに低い金額でしか売れない競売にかけられてしまいます。少しでも住宅ローン残高を減らせる任意売却で決着をつけられるよう、期限に気をつけて手続きを進めてください。
信用情報に登録される可能性が高い
任意売却まで話が進んだ場合、信用情報に登録される可能性が高いです。いわゆるブラックリストと呼ばれるもので、ローンなどの滞納を繰り返すと登録されるといわれています。
任意売却は、滞納から約半年程度経過してから話が進みます。それまでは、金融機関はできるだけ計画通りに支払ってもらうように動くのです。
つまり、半年以上滞納している時点で信用情報に登録される可能性が高いのです。もし信用情報に登録されると、最低でも5年はクレジットカードやローンを組むことができません。とくに、住宅ローンのような大きな金額の滞納の場合は、10年程度制限がかかることがあります。
過去に任意売却の経験があり信用情報が気になる人は、個人信用情報機関へ問い合わせてみましょう。インターネット上や郵送で取り寄せることも可能です。個人信用情報機関は、銀行や消費者金融などの金融機関が、ローンやクレジットカードなどの審査や管理に利用する機関です。
任意売却に強い不動産会社を選ぶ
任意売却を進めるときは、任意売却に強い不動産会社を選ぶことです。
任意売却は、通常の不動産取引とは違い、法律の知識や経験が不可欠です。さらに、金融機関との交渉力も必要なので、任意売却の経験が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社の中には、任意売却専門の会社があります。そのような会社は、日頃から債権者との交渉を行っており、購入先の情報も多いため、任意売却を検討している人には心強いです。さらに、提携している弁護士や司法書士、ファイナンシャルプランナーがいることがあるので、積極的に相談することをおすすめします。
また、任意売却専門ではない不動産会社でも、任意売却に強い担当者がいることがあります。今は不動産会社のホームページを誰でも気軽に見ることができるので、任意売却経験があるのか、法律に詳しいかどうかを調べてみましょう。一度来店し、話を聞いてみるのもいいでしょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
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