リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445不動産買取のメリットとデメリットとは？仲介の売却との違いも解説
不動産売却の方法には「買取」と「仲介」があります。買取は短期間で売却でき、手間がかかりませんが、価格は仲介より低くなる傾向があります。一方、仲介は高値で売却できますが、買主を探すのに時間がかかることがあります。所有する不動産を売却するときは、これらのメリット、デメリットを把握して検討することが大切です。
この記事では一括査定サイト「リビンマッチ」が不動産買取と仲介のメリット、デメリットのポイントを解説し、売却方法の検討をサポートいたします。
リビンマッチのポイント
不動産会社が物件を購入する取り引きのことを、不動産買取といいます。不動産買取は取り引きがスピーディで現金化が早いというメリットがある一方で、買取価格が相場より安い、対応できない不動産会社がある、買い取れない物件があるなどのデメリットがあります。最初から買取を検討するより、仲介で不動産会社に相談することをおすすめします。
もくじ
不動産買取の4つのメリット
不動産を売却する方法のひとつに「不動産買取」があります。不動産会社が不動産を直接買い取るため、仲介よりもスムーズに売却できることが特徴です。そのほかにも、不動産買取には次のメリットがあります。
- 査定から現金化が早い
- 契約不適合責任がない
- 仲介手数料がかからない
- 内覧などの手間がかからない
それぞれのメリットを詳しく解説します。
短期間で現金化できるスピード感が強み
不動産買取の大きなメリットは、査定から現金化までのスピードが速いことです。一般的な不動産の売却では、買主を探すために広告を出したり、内覧などの対応をしたりする必要があり、売却まで数カ月以上かかることもあります。しかし、不動産買取では不動産会社をはじめとする買取業者が不動産を直接購入するため、手続きがスムーズに進みます。
不動産会社は査定の申し込みから数日以内に買取価格を提示し、早ければ1週間から2週間ほどで売却が完了するケースもあります。多くのケースでは1カ月もあれば、現金化が可能です。現金化までの期間が短いため、急いで資金を確保したい場合や、引っ越しの期限が決まっている場合などに適した方法といえます。
瑕疵担保責任がないため、売却後の安心感がある
不動産買取では、売主が契約不適合責任を負わないという点も大きなメリットです。契約不適合責任とは、売却した不動産に欠陥が見つかった場合に、売主が修理費用や損害賠償を負う責任のことです。仲介での売却では、売主が契約不適合責任を一定期間負うことになります。
しかし、不動産買取では買主が不動産会社のため、契約不適合責任が免除されます。不動産会社は物件の状態を十分に把握したうえで買取を行い、リスクを織り込んで価格を決定するため、売主に責任を求めないことが一般的です。そのため、建物の老朽化や設備の不具合がある物件でも、売却後のトラブルを気にせずに手放せます。
仲介手数料がかからないため費用負担が少ない
不動産買取では仲介手数料がかかりません。仲介での売却では不動産会社が売買を成立させるために、買主を探す仲介業務を引き受けます。仲介手数料は不動産会社へその仲介業務の成功報酬と支払われるものです。一方、買取では不動産会社が不動産を直接購入するため、仲介業務が発生せず、手数料も不要になります。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格が400万円以上の場合は「（売却価格 × 3% ＋ 6万円） ＋ 消費税」です。たとえば、1,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は次のとおりです。
36万円＋消費税10％＝39万6000円
1,000万円の売買では約40万円の仲介手数料がかかり、この金額が売却代金から差し引かれます。買取ならこの仲介手数料が発生しないため、手元に残る金額が増える点が魅力です。
内覧対応などの手間を省けるのでストレスが少ない
不動産買取では、購入希望者の対応が必要ありません。仲介での売却では、複数の購入希望者が売却する不動産を見に訪れる内覧が行われます。そのため、内覧の希望があるたびに部屋を片づけたり、スケジュールを調整したりする手間がかかります。しかし、買取なら不動産会社が直接買い取るため購入希望者への内覧の対応が必要ありません。
また、不動産会社の査定時にも、徹底的に屋内を片づける必要はありません。不動産会社はプロということもあり、そのままの状態でも不動産の価値を把握できるのです。また、買い取ったあとにリフォームなどを行うこともあって、多少の生活感が残っていても問題ないケースがほとんどです。そのため、不動産買取は売却にあたっての準備が少なく、特に荷物の多い家や、すぐに売却したい人にとってメリットが大きいといえるでしょう。
不動産買取の3つのデメリット
不動産買取には多くのメリットがあるものの、注意すべきデメリットもあります。代表的なデメリットには、次のものがあります。
- 買取価格が仲介より安い
- 買取のできる不動産会社が少ない
- 買い取ってもらえないことがある
これらのデメリットを前提にメリットと比較して、不動産買取を選択するかどうかを決めることになります。不動産買取のデメリットとその理由を詳しく解説します。
仲介より売却価格が低くなりやすい仕組みとは
不動産買取の大きなデメリットは、売却価格が仲介よりも低くなることです。仲介では売却する不動産の広告を出し、買主を募集するため、結果的に市場価格に近い価格で売却できます。しかし、不動産買取では不動産会社が価格を決めて買い取るため、価格が抑えられる傾向があります。
買取価格が安くなる理由のひとつは、不動産会社が転売や賃貸に活用する前提で不動産を購入するためです。買取後にリフォームやリノベーションを施し、再販売するケースが多く、その際の費用や利益を考慮した価格設定になるのです。また、買取は不動産会社のリスクも大きいため、買取価格を市場の6～8割程度にすることが一般的です。そのため、高値での売却を優先する場合は、仲介のほうが適した売却方法となります。
買取対応できる不動産会社は限られている
不動産買取に対応できる不動産会社が限られているため、売却先の選択肢が少ない点もデメリットのひとつです。一般的な仲介取引は多くの不動産会社が行っていますが、買取は不動産会社自らが買主となるため、さまざまな課題から対応できる会社が限られます。
不動産買取を行うには、購入後のリフォーム費用や維持管理費がかかるため、十分な資金が必要です。また、買い取った物件がすぐに売れなければ、会社の負担となるリスクもあります。そのため、すべての不動産会社が買取に対応できるわけではなく、特定の業者に限られる傾向があるのです。
その結果、地域によっては買取を行う不動産会社が少なく、希望する条件での売却が難しいこともあります。そういったときは、リビンマッチのような不動産買取に対応できる不動産会社を紹介するサービスを利用することをおすすめします。
条件によっては買取を断られるケースもある
不動産買取では、すべての物件を買い取ってもらえるわけではありません。不動産会社が買取を行うのは、再販売や賃貸運用が可能な不動産に限られるため、そういった条件に合わなければ買取を断られることもあります。
買取が難しくなる理由のひとつは、立地や市場価値の低さです。買主が見つかりにくいエリアや、取引事例が少ないエリアでは再販売の見込みが立ちません。こういった不動産だと不動産会社もリスクを負いたくないため、買取を見送ることがあります。また、老朽化が進んだ建物や、法的な制約が多い土地（再建築不可物件、借地権つき土地など）も、買取を断られることがあります。
さらに、違法建築や権利関係が複雑な不動産も、不動産会社のリスクが大きいため、買取の対象外になることが多いでしょう。そのため、買取を検討する際は、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼して、対応できる会社を見つける必要があります。
不動産買取の査定はどう決まる？価格の決まり方を解説
不動産買取を検討している人のなかには「仲介より買取価格が安くなるのはなぜ？」「どうやって価格が決まっているの？」と疑問を感じる人も多いでしょう。売却する物件は同じなのに、手にできる金額に差があるのは不公平のような気がします。
どうして、買取価格は安くなってしまうのでしょう。
不動産会社がどのように買取価格を決めているのか、その考え方と査定の基準を解説します。
不動産会社が利益とリスクを見込んで価格を決めている
不動産買取は、仲介と査定の前提が大きく異なります。仲介では「いくらで売れるか」という市場の相場をもとに査定をしますが、買取だと「不動産会社がいくらで買い取り、再販売して利益が出るか」という、仕入れ価格という観点で査定をします。
不動産会社は、物件を買い取ったあとにリフォームを行い、再販をして利益を出すのです。そのため、再販売価格からリフォーム費用や税金、人件費、広告費などのコストを差し引き、さらに自社の利益と売れ残るリスクも加味したうえで、買取価格を決定します。
こういった背景から、買取価格は仲介で売却するよりも低くなるのです。
立地・築年数・再販のしやすさが価格に影響する
不動産買取の査定では、立地や築年数、再販売のしやすさといった要素が重視されます。たとえば、駅近の物件や人気エリアにある物件は再販しやすいため、査定価格も比較的高くなります。一方で、築年数が古い物件や再建築不可の土地が含まれている場合、再販には大規模な修繕やリスク対応が必要なため、買取価格が大きく下がってしまうのです。
そのほかにも、接道状況や間取りの使い勝手、シロアリ被害や雨漏りといった建物の状態も、価格に影響します。不動産会社はこうした点を慎重にチェックし、再販売しやすいかどうかを判断材料にしています。
仲介とは異なる「仕入れ前提」の査定価格
仲介と買取では、そもそも査定の意味合いが異なります。仲介の査定は「この価格で売れそうだ」という目安を提示するもので、確定した売却価格ではありません。査定価格で売り出したとしても、購入希望者があらわれなければ価格を下げたり、購入希望者からの要求で値引きをしたりすることが一般的です。
一方で買取査定は「この価格で買い取れば利益が見込める」という、あくまで買主（＝不動産会社）視点の査定になります。そのため、同じ物件でも仲介では2,500万円と評価されても、買取では1,800万円程度になることも珍しくありません。不動産会社にとって買取価格は、仕入れ価格なのです。
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 査定価格の意味 | 仕入れ価格 | 想定される売却価格 |
| 査定価格と相場の差 | 相場より低いことが多い | ほぼ相場どおりの価格 |
| 実際の売却価格 | 基本的に査定価格どおり | 売買が成立するまでわからない |
こうした違いを知らずに査定を受けると、「思ったより安い」「査定価格に納得できない」といった誤解が生じてしまうことになります。高く売りたいのか、早く・確実に売りたいのか、目的に応じて売却方法を選ぶことが大切です。
不動産買取と仲介の売却の違いと選ぶときのポイント
不動産買取のメリットとデメリットがわかったら、次は買取と仲介のどちらで不動産売却をするかを検討しましょう。売主の事情や条件などによって、どちらが適しているかが異なるため、いくつかのポイントをもとに検討していくことになります。不動産買取と仲介のどちらがよいか、ポイントをひとつずつチェックして検討を進めていきましょう。
売却方法ごとの特徴と違いをわかりやすく比較
不動産買取と仲介には、それぞれ異なる特徴があります。売却価格、スピード、手間などの違いがあり、状況に応じてどちらを選ぶべきかが変わります。不動産買取と仲介の主な違いを、次の表にまとめました。
| 不動産買取 | 不動産仲介 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の6～8割 | ほぼ市場価格 |
| 売却スピード | 1、2週間～1カ月 | 数カ月～1年以上 |
| 買主 | 不動産会社などの事業者 | 個人または事業者 |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 |
| 契約不適合責任 | 免除が一般的 | 売主が負う |
| 内覧対応 | 不要 | 一般的に複数回必要 |
| 売却できる不動産 | 不動産会社による | ほとんどの不動産が対象 |
不動産買取は短期間で現金化でき、手続きがシンプルな点がメリットです。ただし、買取価格は市場相場よりも低くなるため、価格重視の人には向いていません。一方、仲介では高値で売れる可能性があるものの、売却までの期間が長くなりがちで、買主に内覧などの手間もかかります。どちらの方法を選ぶかは、売却の目的や優先事項によって決めるとよいでしょう。
買取が向いているのは「早く・確実に売りたい人」
不動産買取が適しているのは、できるだけ早く確実に売却したいケースです。たとえば、急な転勤や住み替えで売却を急ぐ人、相続した不動産をすぐに現金化したい人には、買取のスピードが大きなメリットになります。
また、築年数が古い物件や、リフォームが必要な状態の不動産も買取向きです。仲介だと購入希望者があらわれるまで時間がかかりますが、買取ならそのままの状態で売却できます。さらに、売却後の契約不適合責任を負う必要がないため、物件の状態に不安がある人も安心して手放せます。
このように、早期売却や手間をかけずに売りたい人には、不動産買取が有力な選択肢となります。
仲介が向いているのは「少しでも高く売りたい人」
不動産仲介が適しているのは、できるだけ高く売りたいケースです。買取に比べて市場価格に近い値段で売却できるため、価格を重視する人には仲介が向いています。特に人気エリアの物件や築年数の浅い住宅は、購入希望者が見つかりやすく、仲介でもスピーディーで高値の売却が期待できます。
また、売却を急いでいない人にも仲介が適しています。買取と違って仲介は買主を探すまでに時間がかかることもありますが、時間をかけて条件のよい買主を見つけられます。さらに、リフォームやホームステージング（家具や装飾で演出する方法）を活用することで、より有利な条件での売却が可能です。
このように、売却価格を優先したい人や、ある程度時間をかけられる人にとっては、仲介のメリットが大きいでしょう。
買取か仲介か、判断のポイントは「目的と状況」
不動産売却で買取と仲介のどちらを選ぶかは、売却の目的や状況によって異なります。次のポイントを参考に、自分に合った方法を選びましょう。
| 不動産買取が向いている | 不動産仲介が向いている | |
|---|---|---|
| 売却スピード | できるだけ早く売却したい | 時間に余裕がある |
| 売却価格 | 多少安くてもよい | できるだけ高く売りたい |
| 売主の手間 | 手間をかけたくない | 内覧対応や条件交渉ができる |
| 建物の状態 | 老朽化やリフォームが必要 | 比較的きれいな状態 |
| 契約不適合責任 | 一般的に免除される | 一定期間は責任を負う |
買取はスピーディーな売却や手間を省きたい人に適しています。一方、仲介は売却価格を優先し、時間や労力をかけられる人に向いています。多くの人には仲介が向いていますが、状況によっては買取が最適の売却方法になる人もいるでしょう。
両方のメリットを得られる「買取保証」も検討を
不動産売却の方法に迷う場合、「買取保証」という選択肢もあります。買取保証とは最初は仲介で売りに出し、一定期間内に買主が見つからなかったら不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取る仕組みです。仲介での高値売却を目指しつつ、最終的に売れ残るリスクを避けられるのが特徴です。
また、すぐに不動産を売却したい場合は、即時買取があります。これは仲介での買主探しをせず、最初から不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。不動産買取で一般的なのは、この即時買取です。
買取保証は「できれば高く売りたいが、確実に売れる保証もほしい」という人に適した方法です。買取と仲介のメリットを組み合わせた売却方法として、選択肢のひとつとして考えておくとよいでしょう。
よくあるトラブル！不動産買取の注意点
不動産買取はスムーズに売却できる方法ですが、契約後に「思っていた条件と違った」といったトラブルが発生することもあります。ここでは不動産買取でよくあるトラブルを注意点として解説します。
査定価格と実際の買取価格に差が出ることがある
不動産買取では、最初に提示された査定価格と、実際の買取価格が異なることがあります。この差が大きいと「思っていたより安く売ることになった」と感じ、トラブルに発展することがあります。
査定価格と買取価格が違う理由のひとつに、査定時に考慮されていなかった修繕費やリフォーム費用が挙げられます。不動産会社が買取後に再販売をする場合、物件の状態によってはリフォームが必要となり、その分が買取価格から差し引かれることがあります。また、売主が残置物（家具や不用品）を処分しないまま売却しようとすると、その撤去費用を負担することになり、結果的に買取価格が下がることもあります。
一方で、一部の不動産会社では、最初に高めの査定価格を提示し、契約段階で「市場の変化」や「物件の調査結果」を理由に大幅な値下げを求めるケースもあります。こうした悪質な手口に引っかからないためには、複数の会社に査定を依頼し、価格の根拠を確認することが重要です。
契約後に追加費用を請求されることがある
不動産買取では、契約後に追加費用を請求されるケースがあります。買取は仲介と異なり手数料が発生しないことが一般的ですが、状況によっては思わぬ費用が発生することがあります。
よくあるケースのひとつが、不動産会社の説明不足による追加費用です。契約時に「この費用は売主負担」と伝えられていなかったものが、あとから請求されることがあります。たとえば、測量費、登記の手続き費用などです。これを防ぐには契約前に発生する費用をすべて確認し、書面で明記してもらうことが重要です。
また、悪質な不動産会社が「物件の調査結果により追加費用が必要になった」などと理由をつけ、契約後に費用を請求するケースもあります。契約時に細かい条件が曖昧な場合、あとになって「想定より修繕費がかかる」として、買取価格を引き下げられることもあります。
さらに、売主が不用品処分を依頼したことで、追加費用が発生することもあります。物件をできるだけそのままの状態で引き渡したい場合は、不動産会社と事前に相談し、必要な費用を確認しておくことが大切です。
強引に契約を進めようとする業者に注意
不動産買取では、一部の不動産会社が強引に契約を迫るケースがあるため、注意が必要です。たとえば、「いますぐ決めないと査定価格が下がる」「今日中に契約しないと他社ではもっと安くなる」といったプレッシャーをかけて、即決を促す手法があります。売主がじっくり考える時間を与えずに契約を結ばせることで、不利な条件のまま売却させられることもあります。
また、売主が契約を迷っていると「キャンセルすると違約金が発生する」など、根拠のない不安を煽る業者も存在します。こうしたケースでは、契約書の内容をよく確認せずにサインしてしまい、あとから悔やむことになりかねません。
このようなトラブルを防ぐには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較・検討することが大切です。1社だけの査定価格を鵜呑みにせず、ほかの会社の意見も聞くことで、適正な価格や条件を見極められます。また、契約を急かされてもその場で決断せず、一度持ち帰って冷静に判断しましょう。
不動産買取を進めるときのポイント
不動産買取を依頼するときに、あらかじめ知っておきたいポイントを解説します。知識不足のまま取引を進めてしまうと、理解が不十分なままに契約してしまうおそれがあり、結果的にトラブルの原因となります。トラブルなく、スムーズに不動産買取を進めるためのポイントを知っておきましょう。
まずは相場を調べて、買取価格の目安を把握しよう
不動産買取を依頼する前に、あらかじめ相場を調べておくことが重要です。買取は仲介と違い、市場価格よりも低めの金額になる傾向がありますが、適正な価格の範囲を知っておくことで、不当に安く買い取られるリスクを減らせます。
相場を把握には不動産ポータルサイトで類似物件の売出価格を確認したり、不動産情報ライブラリで不動産取引価格を参考にしたりする方法があります。不動産買取の価格は市場価格の6～8割程度になることが多いため、その範囲を大きく下回る場合は注意が必要です。
あらかじめ相場を知っていれば、「他社の査定も受けてみよう」と判断できます。適正な価格で売却するためにも、事前の情報収集をしっかり行いましょう。
査定は1社で決めず、複数の不動産会社に依頼する
不動産買取を依頼するときは、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。買取価格は不動産会社によって異なり、1社だけの査定価格では適正かどうかを判断しにくいためです。複数の査定結果を比較することで、より高い価格で売却できる可能性が高まります。
また、不動産会社ごとに得意分野が違う点にも注意しましょう。マンションに強い会社、戸建ての買取を多く扱う会社、土地の売却に精通している会社など、それぞれの専門性によって査定価格が変わることがあります。また、すでに購入希望者を抱えている会社なら、より高値での買取が期待できるでしょう。
さらに、査定を比較することで、不動産会社の対応や説明のていねいさも確認できます。強引な契約を迫る会社や、査定価格の根拠を明確に示さない不信感のある会社を避けられます。
口コミや評判を参考に信頼できる会社を選ぼう
不動産買取を依頼するときは、不動産会社の口コミを確認することも重要です。Googleマップや口コミサイトを活用すれば、実際に取引した人の評価を簡単にチェックできます。特に、対応の良し悪しや、契約後のトラブルの有無など、参考になる情報が含まれていることがあります。
ただし、口コミは悪い評価が目立ちやすい傾向があるため、内容を鵜呑みにするのは避けたほうがよいでしょう。会社自体の評判はよくても、担当者ごとに対応が異なる場合もあります。また、不動産業界では仲介を希望していた人が買取価格の低さに不満を持ち、ネガティブな口コミを投稿するケースも少なくありません。
一方で、具体的な契約内容や対応の詳細が書かれた口コミは、有益な情報源になります。複数の口コミを比較し、総合的に判断することで、信頼できる不動産会社を選べるでしょう。
一括査定サイト「リビンマッチ」を活用して効率よく進める
不動産買取を依頼するとき、複数の不動産会社に個別に連絡を取るのは手間がかかります。特に不動産買取に対応している会社は限られているため、適切な業者を探すだけでも時間がかかります。そういったときに便利なのが、一括査定サイト「リビンマッチ」です。
リビンマッチを利用すれば、一度の情報入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。買取に対応している会社だけを紹介するため、無駄なくスムーズに査定を進められます。また、各社の買取価格を比較できるため、より高く買い取ってくれる不動産会社を見つけやすいのもメリットです。
手間をかけずに効率的に買取査定を進めるには、一括査定サイトの活用が有効です。不動産会社選びの第一歩として、リビンマッチを活用してください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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