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不動産買取に仲介手数料は不要!必要な費用や税金を紹介

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不動産買取に仲介手数料は不要!必要な費用や税金を紹介

不動産売却は、不動産会社を間に挟んで買主を探す不動産仲介が一般的です。これに対して不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法を不動産買取といいます。

不動産買取は、不動産仲介に比べて早期売却が見込めるうえ、仲介手数料がかかりません。不動産買取に仲介手数料がかからない理由や、その他必要な諸費用や税金、ポイントを解説します。

不動産買取に仲介手数料は不要

不動産買取は仲介手数料がかかりません。これは単純に仲介業務を行っていないため、仲介手数料という報酬を支払う必要がないためです。

仲介手数料が不要

不動産の仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸の取引を行う際、売主と買主の間に入って契約を成立させる不動産会社に支払う報酬のことです。

不動産仲介は一般顧客が買主ですが、不動産買取の買主は不動産会社です。不動産会社が仲介を挟まずに直接購入することになるため、仲介手数料は不要です。

ただし、不動産仲介会社Aが紹介した買取事業者Bに不動産を買取してもらう場合は、不動産会社Aへの仲介手数料が必要です。

仲介手数料とは契約全般に関する調整や法令制限、トラブル解決の旗振りをするための報酬です。そのため、不動産会社が購入するとはいえ仲介手数料は発生します。

購入先が不動産会社であれば必ず仲介手数料が不要になるわけではないため、注意しましょう。

不動産買取に媒介契約はない

不動産会社に仲介業務を依頼するときは、不動産会社と「媒介契約」を締結します。この媒介契約書には報酬(仲介手数料)の額も記載されます。一方で、不動産買取には媒介契約の締結はありません。

不動産買取は、不動産会社が売主の物件を直接買い取るため仲介はしません。不動産買取では、売買契約のみを締結します。売買価格や引き渡し日など、売主と不動産会社が納得できたことを確認してから売買契約を締結します。

既に不動産会社と媒介契約を結んでいる場合、成約になった際に仲介会社に仲介手数料を支払わなければいけません。

費用は抑えられるがその分価格は安くなる

仲介手数料のかからない不動産買取ですが、買取価格は不動産仲介による売却価格よりも安くなります。

たとえば、市場で3,000万円で売却できるマンションを不動産買取で売却した場合の買取価格は1,800万〜2,400万円程度が相場です。

これは、不動産会社が買取した物件に利益をのせて再販売することが理由です。再販売する価格と買取価格の差額が利益になるので、必然的に相場よりも安い価格での契約となります。なお、買取価格の相場は不動産仲介で売却する価格の約6〜8割です。

そのため、一概に不動産買取の方が不動産仲介よりも有利というわけではありません。

ちなみに、仲介手数料は一般的に「売却価格×3%+6万円」です。売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は96万円です。そのため、不動産買取は仲介手数料がかからないとはいえ、最終的に手元に残る金額が多いのは不動産仲介による売却です。

不動産買取に必要な諸費用

不動産仲介と同じように、不動産買取も諸費用や税金がかかります。どのような費用がかかるのかを把握しておきましょう。

確定測量費

不動産会社が買取をする上で、確定測量が必須になるケースがほとんどです。

確定測量とは、土地家屋調査士が各境界の位置を確認し、隣地の所有者との合意で確定させる測量のことです。確定測量図という成果簿が発行され、成果簿には測量結果以外に越境の有無や隣人の合意書が添付されます。

不動産会社による買取は、再販売をして利益を得ることを目的としています。そのため、隣地トラブルがある物件や境界確定していない物件は売れない可能性が高くなるため、確定測量が必要です。

費用相場はケースによって大きく異なり、数十万円〜数百万円かかります。なお、マンションの場合は建築前に境界を確定しているので、測量は不要です。

建物解体費

売却する条件が解体更地渡しの場合、建物解体費が必要です。現況渡しの場合や中古戸建てとして売却する場合は、かからない費用です。

一般的な100㎡前後の戸建てを解体する場合は、約120万円が相場といわれています。しかし、アスベストなどの有害物質を含んでいると、非常に高額となるケースがあります。

解体費用は不動産買取を行う不動産会社が支払うケースもあります。その場合は買取価格から解体費用が差し引かれます。

残存物撤去費

不動産を買い取ってもらうときは、遺品整理や必要な家財の運び出しなどが必要になりますが、自分で行うことも業者に依頼することも可能です。

残存物が少なければ自分で行えます。しかし、残存物が多い場合や不動産が遠方にある場合は、業者に依頼することをおすすめします。残置物撤去費は20万〜40万円が相場です。

不動産買取に必要な税金

不動産を売却すると、売却によって得た利益に対する譲渡所得税と、契約時に貼付する印紙税が発生します。

それぞれの税金は一律ではありません。また、場合によっては特例措置を受けられます。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却で得た利益に対して発生する税金です。

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。

国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) 」

課税額に対して税率をかけ合わせることで計算ができます。計算式は下記のとおりです。

売却価格-取得価格-売却と取得にかかった諸費用=譲渡所得(課税額)
譲渡所得(課税額) × 税率=譲渡所得税

税率は、所有期間によって変わります。

所有期間ごとの税率
所有期間 税率(%)
5年以内 20.315
5年を超える 39.63

取得価格は領収書ではなく、不動産売買契約書で確認します。

自ら購入した不動産であれば契約書類は残っているケースが多いですが、相続や贈与で取得した場合は残っていないこともあります。万が一、購入当時の契約書類が残っていない場合は、取得価格がいくらであったとしても売却価格の5%として計算することが定められています。

たとえば4,000万円で購入した不動産を、3年後に不動産会社へ3,000万円で売却したとします。契約書が残っていれば利益が出ていないことが証明されるため譲渡所得税はかかりません。

しかし購入ではなく相続で取得し、さらに契約書がなかった場合は3,000万円の5%、つまり150万円で取得したとみなされます。

この場合、諸費用を差し引いた金額に対して、20.315%の税率をかけた額を譲渡所得税として納税する必要があります。取得と売却にかかった諸費用の合計を仮に500万円だとすると、約477万円の納税義務が発生します。

3,000万円-150万円-500万円=2,350万円
2,350万円 × 20.315%=約477万円

なお、譲渡所得税については税制優遇措置があります。居住用財産であったり空き家の相続だったりする場合に、課税額から3,000万円を控除できます。控除を利用するにはいくつか条件があるため、売却を依頼した不動産会社に確認してもらいましょう。

印紙税

印紙税とは、契約時に貼付する印紙の代金です。貼付し消印することで納税したとみ見なされます。印紙税は売買価格によって変わり、次のようになります。

売買価格ごとの印紙税
売買価格 印紙税(円)
50万円以下 200
50万円を超え、100万円以下 500
100万円を超え、500万円以下 1,000
500万円を超え、1,000万円以下 5,000
1,000万円を超え、5,000万円以下 1万
5,000万円を超え、1億円以下 3万
1億円を超え、5億円以下 6万

なお、印紙は少額であればコンビニや郵便局で購入できます。しかし、一般的に3万円以上の印紙は法務局にしか備え付けられていないため、注意が必要です。

不動産買取を検討すべきケースや注意点

不動産買取はどのようなケースに有利となるのでしょうか。代表的なケースと注意点について解説します。

早期売却したいケース

不動産仲介は市場へ一般公開して購入者を探します。対して不動産買取は不動産会社に買取依頼をして、買取価格を提示してもらいます。

不動産会社の買取価格に納得できれば数日内に契約が可能となるため、早期売却したい場合はおすすめの売却方法といえます。不動産会社にもよりますが、契約後数日で入金されることもあります。

遠方の不動産を売却したいケース

遠方の不動産を相続して管理する手間がかかる場合は、不動産買取が効果的です。

遠方にある不動産がなかなか売却できないと、固定資産税やメンテナンスなどの出費がかさむおそれがあります。不動産仲介で売却する場合は、最短でも3〜6カ月かかります。

遠方で管理できない物件の責任を早めに放棄したい場合は、不動産買取を選択しましょう。

リビンマッチを利用してリスクを減らそう

繰り返しにはなりますが、不動産買取は仲介会社を挟みません。

不動産仲介であれば、売主と買主が適正に取引できるように仲介会社がサポートしてくれます。不動産買取では不動産会社と直接取引しますが、第三者が介入しないため、悪徳業者にだまされるリスクもあります。

そういったリスクを回避するためにも一括査定サイトを利用し、必ず複数社を比較検討しましょう。一括査定サイトの「リビンマッチ」では、一度に複数社へ査定依頼ができます。複数社から査定結果や売却方法の提案を受けることで、条件がよく信頼のおける不動産会社を見つけられます。

また、査定依頼に関する費用は一切かかりません。失敗しない不動産買取をしたい所有者は、必ず一括査定サイトを利用しましょう。

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