不動産売却の手付金をわかりやすく解説!金額の相場や注意することとは?

不動産売買契約を締結するときに、買主から売主へ手付金が支払われます。この手付金ですが、基本的に手をつけてはいけないとされています。それはなぜでしょうか。そもそも、手付金にはどういった意味があるのでしょうか。不動産売却における手付金について、わかりやすく解説します。
そもそも手付金ってなに?
「手付金」とは、不動産売買の契約を結ぶときに、買い主から売り主へと支払われるお金のことです。これは単なる前払い金とは違い、売買契約を確実に進めるための法的な役割も持っています。
手付金とはどういうものなのか、仕組みを正しく理解しておきましょう。
手付金の意味と役割は?
手付金とは、売買契約の成立の証として、売主が買主から受け取る金銭のことです。最終的には売却代金にあてられますが、どうして手付金を事前に支払う必要があるのでしょうか。
まず、手付金の支払いには、契約の確実性を高め、当事者の取引に対する意思を確認するという意味があります。高額な取引となる不動産の売却では、書面だけでは不安が残ります。手付金の受け渡しを行うことにより、買主は「本気で購入する意思がある」ことを示し、売主は「真剣に取引を進める」という意思表示になるのです。
そして、法的な側面として「契約を守るための担保」という重要な役割があります。もし、どちらか一方が契約を履行しない場合に、手付金で賠償するのです。
手付金が持つ3つの意味
手付金には、解約手付、違約手付、証約手付、主にこれら3つの法的意味があります。それぞれの特徴をまとめると、次の表のとおりになります。
種類 | 意味 | 特徴 |
---|---|---|
解約手付 | 契約を解除できる権利を持つ | 買主は手付金を放棄すれば契約解除が可能。売主は手付金の倍額を支払えば契約解除が可能 |
違約手付 | 契約違反の賠償額を定める | 契約違反した場合の損害賠償の予定額となる |
証約手付 | 契約が成立したことの証明 | 契約成立の証拠として機能する |
不動産の売却における手付金は、一般的にこれら3つの性質を合わせ持つ金銭として扱われます。つまり、買主が契約をやめたい場合は、手付金を放棄することで解除でき、売主が契約をやめたい場合は、その2倍の額を支払うことで解除できます(解約手付)。
また、どちらか一方が契約内容に違反した場合、手付金が賠償の基準となり(違約手付)、契約が成立した証拠としても機能します(証約手付)。このように、手付金は不動産売却において、単なるお金のやり取り以上の重要な意味を持っているのです。
手付金を受け取るタイミングは?
手付金を受け取るタイミングは、不動産売買契約書を取り交わすとき、つまり契約締結のときです。売買契約の場には一般的に、売主と買主に加え、仲介する不動産会社の担当者も同席します。そこで買主から直接現金を受け取り、売主はその場で領収証を発行する流れが一般的です。
売却価格が高額になる場合や法人の場合は、銀行振込や小切手が利用されるケースもあります。手付金を受け取るまでの、一般的な流れは次のとおりです。
- 買主が買付証明書を提出する
- 売主がその申し込みを承諾する
- 不動産売買契約を締結する
- その場で「手付金」が支払われる
手付金を受け取るタイミングとして、よく誤解されるのは「買付証明書※」の提出をを受けるときです。買付証明書はあくまで物件購入の意思を示す書類であり、この段階で手付金の受け渡しは行われません。手付金を支払うのは、不動産売買契約を締結したときです。
手付金の相場はどれくらい?
不動産売却における手付金の相場は、売却価格の5〜10%です。2,000万円の物件であれば、100〜200万円が目安となります。この金額は法律で定められているわけではなく、地域や物件の種類、取引慣行によって異なることがあります。
また、手付金の相場は、買主の資金状況や市場の状況によっても変動します。売り手市場の場合、買主の購入意欲の高さを示す目的で、やや高めの額が設定されることがあります。逆に、売却を急ぐ場合や買い手市場の状況では、買主の負担を軽くするために相場より低めに設定することもあるでしょう。
手付金の金額は必ず契約書に記載され、売買代金の一部にあてられます。2,000万円の物件で200万円の手付金を受け取った場合、残金は1,800万円です。
手付金の値下げ、値上げは可能?
手付金は当事者の合意によって自由に設定できるため、相場(売却価格の5〜10%)より低くも高くもできます。手付金を下げるメリットは、買主の初期負担を軽くできる点があります。特にフルローン(頭金なし)で購入を検討している買主にとって、高額の手付金は負担が大きいのです。
買主の手元資金が少ない場合は、低めに設定すれば、売却の機会を逃さず進められるでしょう。ただし、低すぎる手付金は、買主の契約に対する本気度が低く、「手付放棄」による契約解除のリスクが高まるデメリットがあります。
逆に手付金を上げるメリットは、資金力のある信頼性の高い買主に絞り込める点です。物件が人気の立地にあって、複数の人が購入を検討している場合は、高めの手付金をフィルターにして買主を絞り込めるため、主導権を握りながら交渉を進められるでしょう。しかし、高すぎると買主の候補が限られ、売却の機会を逃すおそれがあることが考えられます。
実際の売買取引のケースでは、当事者双方の事情や市場の状況に応じて、特に値下げに関しては柔軟に対応することが一般的です。たとえば、マンション売却で買主が若いファミリー層だったため、通常の10%を3%に引き下げたことで契約につながったケースもあります。手付金の金額は、売主と買主の交渉で決まりますが、仲介する不動産会社のアドバイスも参考にするとよいでしょう。
手付金を受け取るときの注意点
手付金を受け取る際に、注意すべき重要なポイントがいくつかあります。単にお金を得るだけでなく、法的な義務や制限が発生するため、手付金の基本的なルールを知っておきましょう。
手付金の受領後に制限されること
手付金を受け取ると、売主には主に3つの制限が生じます。
ひとつ目の制限は、ほかの買主に不動産を売れなくなることです。たとえば、手付金を受け取ったあとに「もっと高い金額で買いたい」という人があらわれても、原則としてその申し出に応じることはできません。もしほかの買主に売りたい場合は、売買契約を締結した買主に手付金の倍額を支払って、契約を解除する必要があります。
ふたつ目の制限は、物件の状態を契約時のまま維持する義務が発生することです。勝手にリフォームをしたり、設備を取り外したりすることは原則できません。契約書に記載された状態のまま物件を引き渡す必要があります。
3つ目は、売主が物件の所有権を持ちながらも、権利の自由が制限される点です。たとえば、不動産に抵当権を設定して新たな借入をするなど、物件の権利関係を変更できなくなります。
手付金の返却が必要なケースがある
手付金は必ずしも売主のものになるとは限りません。場合によっては、受け取った手付金を返却しなければならないケースがあります。
もっとも多いケースは、住宅ローンの特約(融資利用特約)がついている場合です。不動産売買では、買主が住宅ローンを利用するケースがほとんどです。そのため、「買主が住宅ローンの審査にとおらなかった場合は、契約を白紙に戻し、受け取った手付金を全額返還する」という住宅ローンの特約が契約書に盛り込まれます。
ほかにも、契約時に「境界確定測量の結果、面積が登記より○㎡以上少なかった場合は契約解除できる」という特約がついていたら、条件に該当したら手付金を返却しなくてはなりません。
こうしたリスクを考えると、受け取った手付金はすぐに使うことなく、引き渡し決済日まで別の口座で保管しておくことが賢明です。万が一、返金が必要になったら、すぐに対応できるようにしておきましょう。
手付金の返却が必要ないケースもある
一方で、手付金を返却する必要がないケースもあります。
もっとも典型的なのは、買主の都合で一方的に契約を解除したケースです。具体的なケースを挙げると、次のものがあります。
- 単純に気が変わった(ほかの物件が気に入ったなど)
- 家族や親戚の反対があった
- 転勤や転職など生活環境が変わった
- 資金計画が変わった(ローン返済に不安を感じるなど)
- 物件の状態に不満を持った(契約不適合に該当しない程度の不満)
- 購入後の計画が変わった(リフォーム費用が想定より高くなったなど)
- そのほかの白紙条件に該当しない理由での解除
特に高額な買い物となる不動産では、契約後に「本当に買って大丈夫だろうか」という不安や迷いが生じることは珍しくありません。買主がこれらの理由で契約解除を希望する場合、原則として売主は手付金を返却する必要がなく、そのまま売却益の一部として手元に残せます。
売主都合の契約解除は倍額を支払う
買主からの契約解除と異なり、売主から解除する場合は特に注意が必要です。売主都合による契約解除の場合、「手付金の倍額」を買主に支払わなければなりません。
たとえば、売主が200万円の手付金を受け取っていた場合、その倍額の400万円を買主に支払うことになるのです(実質的な負担は200万円)。
これは民法上の「手付倍返し」と呼ばれる規定で、売主の一方的な都合で契約解除する場合のペナルティとなっています。
第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。 民法 第五百五十七条
売主都合で契約解除となるケースには、次のものが考えられます。
- より高い金額で買いたい買主があらわれた
- 家族の反対で売却をやめることになった
- 買主に対して不信感を抱くようになった
- 売却物件に対する気持ちが変わった(売りたくなくなった)
- 賃借人が退去しないために引き渡しができない
- 相続トラブルにより所有権移転ができなくなった
契約不適合は売主都合で契約解除される
売買契約後に発覚した「契約不適合」も、売主都合の契約解除に含まれます。契約不適合とは、引き渡された物件が契約内容に適合していない状態を指します。たとえば、「雨漏りがないと説明していたのに実際にはあった」「白アリ被害がないと伝えていたのに被害があった」などのケースです。
こうした場合、買主は「契約不適合責任」に基づいて修補請求や代金減額請求だけでなく、契約解除を求めることもできます。契約不適合による解除の場合、売主は受け取った手付金を返還するだけでなく、買主が被った損害も賠償しなければならないことがあります。
このようなリスクを避けるためには、次のことに注意しましょう。
- 物件状態を正確に把握し、買主に誠実に伝える
- 不明な点は「不明」と正直に伝え、虚偽の説明をしない
- 物件の調査(インスペクション)を事前に実施しておく
- 売買契約前に十分な検討時間を確保する
- 専門家(不動産会社や弁護士)のアドバイスを受ける
売主都合の契約解除は金銭的な負担が大きいだけでなく、信用問題にも関わります。売買契約を結んだ以上は、誠実な対応が求められます。不動産を売却するときは、慎重に検討をしてください。
銀行振込の場合は着金確認を怠らない
不動産売買契約で実際に手付金を受け取るときに、注意することを紹介します。手付金が現金ではなく、銀行振込で支払われる場合は特に注意が必要です。
売買契約は夜間に行われることが多いため、手付金の振り込みを確認する前に契約を進めることが一般的です。買主が「振込手続きを完了した」といっても、実際に売主の口座に入金されるまでには時間差があります。そのため、必ず振込明細書の原本を受け取りましょう。
振込明細書は、振込手続きが確実に行われたことの証拠となります。振込明細書を確認するときは、次の情報が記載されているかどうかに注目しましょう。
- 振込日時
- 振込金額
- 口座情報
- 振込人の情報
- 銀行の受付印
- 銀行の取扱店舗情報
できれば契約後すぐに、インターネットバンキングや通帳記帳で着金を確認すると安心です。売買契約を締結したのが土日祝の場合は、次の平日早々に確認しましょう。もし、着金がない場合は、すぐに不動産会社を通じて買主に確認してください。
もちろん、売主として振込先の口座情報を、事前に買主へ正確に伝えておく必要があります。
手付金を受け取ったときの疑問と回答
手付金を支払ったり、受け取ったりする経験は決して多くないため、さまざまな疑問があるでしょう。ここでは、売主が抱きやすい、手付金に関する疑問にお答えします。事前に疑問を解消して、スムーズな売却を進めましょう。
Q:買主が手付金を値切ってきたらどうする?
A:手付金の金額は当事者の合意で決めるため、検討してもよいでしょう
現実的には、資金事情、地域の不動産売買状況、物件の人気度を考えて判断してみましょう。たとえば、売り手市場であれば強気に出る余裕がありますが、買い手市場では柔軟な対応も必要です。
実際の売却では「信頼できる人なら少ない金額でも問題ない」という判断で進めるケースも多々あります。購入に至った背景を十分にヒアリングし、不動産会社の担当者とよく相談をしながら、売却機会を逃さない落としどころを提案しましょう。
Q:契約解除になったときの仲介手数料はどうなる?
A:仲介手数料の扱いは、解除の理由によって異なります
住宅ローン特約による解除の場合は白紙解約となるため、原則として仲介手数料の支払い義務はありません。すでに支払っていた場合は、返金されます。
一方で、売主都合(例:家族が反対して売却をやめる)や、買主都合(例:別の物件が気に入って購入をやめる)による契約解除の際は、仲介手数料の支払い義務が生じます。これらのケースでは、契約成立に向けた不動産会社の役務は、果たされたとみなすためです。
契約の際に支払った仲介手数料の半分は返金されず、不動産会社によっては残りの半分の請求も行うことが一般的です。
Q:手付金で仲介手数料を支払っても大丈夫?
A:できれば避けるべきです。やむを得ない場合は、支払い後すぐに補填して保管しましょう
なぜなら、契約が解除になって手付金を返金する必要が生じた場合、すでに支払った仲介手数料が戻ってこないケースもあるためです。現実的には手付金は別の口座で管理し、決済の日まで全額使わないことが賢明です。
不動産売却の仲介手数料は、売買契約成立時に半金、残りは決済時に支払うことが一般的になりつつあります。特に大手不動産会社はこの流れです。もし、手付金で仲介手数料を支払いたいときは、契約解除の場合の返金について、不動産会社から十分な説明を受け、正しく理解しておくことが重要です。
Q:手付金を倍額にせず、売主は契約解除できる?
A:原則として売主が一方的に契約を解除するには、手付金の倍額を支払う必要があります
しかし、まれなケースとして、買主に契約違反があった場合は、倍額を支払わずに解除できることがあります。たとえば、残代金を期日までに支払わず目途が立たない、契約で取り決めた事項を放置して守らない場合です。
こういった場合、売主は契約解除を申し入れるだけでなく、原則として受け取った手付金を返金する必要もありません。そして、売買契約書に定めた違約金を請求することが可能です(一般的に売却価格の10〜20%)。
Q:手付解除期限はどう決めたらいい?
A:不動産会社主導で設定することが多いものの、売主・買主の合意でも決められます
手付解除期限とは、買主が手付金を放棄、あるいは売主が倍額を支払って、契約解除できる「期限」のことです。手付解除期限を過ぎると、手付金による契約解除ができなくなります。
解除期限は法律で定められておらず、不動産会社の主導で設定することが一般的です。
解除期限は10~14日程度で設定することが多いものの、物件や契約条件、引き渡しまでの期間によって変わります。売主としては、短いほうが有利です。期限が短ければ、買主の手付放棄の可能性が早々になくなり、契約の確実性が高まります。しかし、あまりに短すぎると買主が納得しないリスクがあるため、注意が必要です。
信頼できる不動産会社探しは一括査定サイトが便利
手付金は安くても数十万円、高ければ数百万円にもなる大金です。また、売主の事情によっては、仲介手数料を支払うタイミングを相談する必要もあります。大金の取り扱いを任せ、言い出しにくいことも相談するには、信頼できる不動産会社と契約することが大切です。
信頼できる不動産会社を探すのに役立つのが、一括査定サイトの「リビンマッチ」です。売却する不動産の情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。あとは査定価格や担当者の人柄、提案内容などを比較して、契約する不動産会社を決めましょう。
不動産売却の第一歩として、リビンマッチから査定を依頼してください。
不動産売却の手付金に関するよくある質問
- 手付金を受け取ったあとにキャンセルできる?
- 可能です。ただし、売主都合のキャンセルは、受け取った手付金の倍額を買主に支払う必要があります。
- 手付金はすぐに使ってもよい?
- 使わないほうがよいでしょう。買主が住宅ローン審査にとおらなければ、手付金の返金が必要になります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社:リビン・テクノロジーズ株式会社(東京証券取引所グロース市場)
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