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不動産の売却方法を徹底解説！仲介・買取以外の売却方法も比較・検討！
所有する不動産を売ろうと考えたとき、売却する方法は大きく分けて5つあります。それぞれにメリット、デメリットがあるため、売却方法の検討は慎重に進めることが大切です。よく考えずに決めてしまうと、損してしまうかもしれません。
不動産を売却するときに知っておきたい、売却方法の種類を解説します。
もくじ
不動産の売却方法には、なにがある？
不動産を売却する方法には、主に次の5つがあります。
それぞれの売却方法について、基本的な特徴を解説します。
仲介｜時間はかかるが高値で売れやすい
不動産の売却方法で、代表的なものが「仲介」です。売主は不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。買主を探すため時間はかかりますが、条件のよい買主を選んで取り引きができるため高値で売れやすい方法です。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの特徴は、次のとおりです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる会社の数 | 1社 | 1社 | 制限なし |
| 契約期間 | 最長3カ月 （延長時は再契約） |
最長3カ月 （延長時は再契約） |
規定なし ※3カ月が一般的 |
| 自己発見取引 | 不可 | 可 | 可 |
| レインズ※への登録義務 | 媒介契約締結後5日以内 | 媒介契約締結後7日以内 | 任意 |
| 依頼者への報告義務 | 1週間に1回以上 ※文章またはメールで報告 |
2週間に1回以上 ※文章またはメールで報告 |
任意 |
専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社の不動産会社としか契約できないため、信頼できる会社を見つけることが重要になります。さらに専属専任媒介契約では、売主が買主を見つける「自己発見取引」が禁止されています。自分に合った不動産会社を見つけたい方は、一括査定サイトを利用して複数の会社に査定を依頼してみましょう。より多くの買主候補を見つけたい場合は、契約する不動産会社の数に制約がない一般媒介契約を選びましょう。
買取｜すぐ売れるが価格は安くなりやすい
不動産売却における「買取」とは、不動産会社が売主の不動産を直接買い取る売却方法のことです。提示された買取価格に売主が納得すれば売買契約を結びます。不動産会社が買主となるため、売主は短期間で不動産を売却できます。そのため時間をかけず、すぐ現金化したい人に向いています。
買主を探す手間を省け、現金化もスピーディーにできるものの、仲介での売却より価格が2〜4割ほど安くなることが一般的です。少しでも高値で売りたい人は、仲介でじっくり買主を探すようにしましょう。
個人売買｜手数料がかからないもののトラブルリスクも
「個人売買」は不動産会社などの第三者を介さずに、売主と買主が直接売買契約を締結する売却方法です。親族間や知人同士など、特定の買主がすでに決まっているケースで選ばれます。
売買契約書の作成や登記手続きは、司法書士に依頼するケースが一般的です。仲介手数料がかからないものの、不動産会社が契約をサポートしないため、トラブルが発生するリスクがあります。
任意売却｜住宅ローン返済が困難なときの特別な手段
「任意売却」とは住宅ローンなどの返済が滞った際、金融機関の許可を得て不動産を売る手続きのことです。競売よりも市場価格に近い価格で売却できますが、制約が厳しく成功率は3割程度といわれています。
また、返済に困っていれば誰でも利用できるわけではなく、金融機関のほか、連帯保証人や共有名義人の同意を得たうえで、税金の滞納による差し押さえがないといった要件を満たす必要があります。
リースバック｜売却後も住み続けられる柔軟な方法
「リースバック」とは、自分が所有する不動産をリースバック会社に売却し、賃貸借契約を結んで借りることで、手放したあともそのまま住み続けられる方法です。売却後は毎月家賃を支払うことになります。
住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった資金を受け取れることが大きな特徴です。高齢者施設への住み替え時などに向いています。
売却方法によって変わるメリット、デメリット
不動産は売却方法により、売却価格や売却期間、リスクの有無などに違いがあります。ここでは、売却方法によって変わるメリット、デメリットについて解説します。
仲介のメリット、デメリット
仲介のメリット、デメリットには次のものが挙げられます。
- 高価格で売却できる可能性がある
- 専門家のサポートを受けられる
- トラブルが起きても対応してもらえる
- 売却まで時間や手間がかかる
- 仲介手数料が発生する
- 周囲に売却活動が知られやすい
仲介は時間がかかっても高く売りたい、専門家のサポートを得て売却したいという人に適した売却方法です。ただし、不動産会社が広告を出すなど売却活動を行うため、時間や手間がかかる場合があります。仲介手数料※が売却価格から差し引かれ、手取りが少なくなるのもデメリットです。
買取のメリット、デメリット
買取のメリット、デメリットは次のとおりです。
- 売却期間が短い
- 現金化が早い
- 内覧対応が不要
- 周囲に知られずに売却できる
- 仲介手数料がかからない
- 市場価格より売却価格が低い
- 買取できない物件もある
- 買取を行う不動産会社が少ない
買取は不動産会社が直接買い取るため、売却期間が短いことが大きなメリットです。現金化がスピーディーで、最短で数日〜数週間程度で売却代金を手に入れられます。不動産を早く現金化したい場合に、向いている売却方法です。また、不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料もかかりません。
ただし、買取価格が市場価格より20〜40％ほど安くなる傾向です。また、再建築不可や再販の見込みがないなど、物件によっては買い取れないこともあります。そもそも買取をしてくれる不動産会社が少なく、対応エリアが限定されていることも少なくありません。
個人売買のメリット・デメリット
個人売買のメリットとデメリットには、次のものがあります。
- 仲介手数料がかからない
- 自由に売却活動ができる
- 買主に当てがあればスムーズに売却できる
- トラブルが発生した場合は自分で対応しなければならない
- 適切な価格を設定するのが難しい
- 買主が住宅ローン審査にとおりにくい
個人売買は不動産会社が仲介しないため、仲介手数料がかからないのがメリットです。ただし、契約でトラブルが発生すると、自分たちで対処しなければなりません。
住宅ローンの審査を申し込むときに重要事項説明書を求められることがあります。重要事項説明書は宅地建物取引士が作成するため、不動産会社が仲介しないと金融機関への提出は難しいでしょう。そのようなことから、買主が住宅ローン審査にとおりにくいことが欠点です。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却のメリット、デメリットは次のとおりです。
- 競売より高く売れる可能性が高い
- 売却を周囲に知られずに売り出せる
- 引っ越しの期日や費用などを金融機関に相談できる
- 売却するには金融機関の同意が必要
- 連帯債務者、連帯保証人の同意がないと売却できない
- 売却できないおそれがある
任意売却は競売より有利な条件で売却できる可能性が高く、周囲に知られるリスクがないのがメリットです。引っ越しの期日や引っ越しの費用なども金融機関に相談できます。ただし、任意売却を行うには、債権者の同意、連帯債務者や連帯保証人の同意が必要です。競売まで時間がない場合は、任意売却での売却が間に合わないケースもあります。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックには、次のようなメリットとデメリットがあります。
- 短期間でまとまった資金を得られる
- 住み慣れた自宅にそのまま住み続けられる
- 固定資産税や管理費を支払わなくていい
- 家賃を毎月支払うことになる
- 売却価格は安いものの、買戻し金額が高額になる傾向にある
- 家の所有権がなくなる
- 賃貸借契約期間に期限がある
自宅を売却することで、まとまった資金を得られるのがメリットです。売却後も住み慣れた自宅に住み続けられるため、近所の人にも売却した事実が知られにくいでしょう。また、固定資産税の負担から解放されます。
ただし、借主として自宅に住むため、貸主であるリースバック会社に家賃を毎月支払わなければなりません。賃貸借契約期間に期限が設定されていることも多いため、ずっと住み続けられるわけではないことも理解しておきましょう。
ぴったりの売却方法はどれ？目的・状況別の選ぶポイント
売主の事情や希望などをもとに、どの売却方法が適しているのかを解説します。
できるだけ高く売りたいなら「仲介」一択？
不動産をできるだけ高く売りたいのであれば、基本的に仲介がおすすめです。仲介は不動産会社が広告などを利用して一般の購入希望者を幅広く募集するため、より多くの買主候補に物件を見てもらえる可能性があります。
複数の買主があらわれた場合は、売却価格が一番高い買主を選べるため、有利な条件で売れることを期待できます。仲介で売却を終えるまで3〜6カ月はかかるため、早めに売却活動を始める必要があります。
離婚・相続・住み替え…ライフイベントで変わる売却判断
不動産の売却は、離婚や相続、住み替えなど人生の大きなイベントと密接に結びついているため、売却期間や方法、売却価格の基準に大きな影響を与えます。
たとえば、離婚による不動産売却では、財産分与や住宅ローンの残債などを考慮しながら、売却の判断をする必要があります。オーバーローン※の場合は売却してもローンが残るため、どうやって完済するのかなどを慎重に判断しなければなりません。
相続の場合だと賃貸物件として利用する人がいない、あるいは相続税の納税資金を確保するために売却をするケースが多く見受けられます。いまの住まいを売却して新たな住まいを購入する住み替えでは、売却と購入のどちらを先行させるかで、リスクやメリットが変わります。新居の購入を先行させる場合は二重ローンになる期間があるため、無理なく返済できる方法を模索する必要があるでしょう。
住宅ローン返済が厳しいときは任意売却
住宅ローンの返済が困難で、オーバーローンの状態の場合は、任意売却が有力な選択肢となります。任意売却は市場価格に近い金額で売れる可能性があり、競売よりローンの残債を多く減らせます。
任意売却を行うには、金融機関（債権者）の同意が必須です。競売の手続きが進むと任意売却を行えないこともあるため、住宅ローンの返済が厳しくなった時点で金融機関に相談しましょう。
高齢者なら住み続けられる「リースバック」が選択肢に
高齢者であれば、売却後も住み続けられる「リースバック」が選択肢になります。長年住み慣れた家や地域を離れることは、高齢者に精神的・身体的な負担になることがあります。しかし、リースバックであれば、これまでどおりの生活ができるため、ストレスを抱えることなく暮らせるでしょう。
ただし、リースバックは賃貸で住める期間に限りがあることが多く、高齢者施設へ転居するまでのつなぎとしての利用がおすすめです。
後悔しないために！売却方法の比較ポイント
不動産を売るときは査定価格だけではなく、売却後の生活まで見据えて売り方を選ぶことが大切です。ここでは、後悔しないための売却方法の比較ポイントについて解説します。
売却期間の目安はどのくらいか？
不動産を売る際は、売却期間がどのくらいかかるのかを知っておくことが大切です。不動産売却にかかる期間は通常3〜6カ月ですが、物件の状態や売却価格、売り出す時期、エリアなどによって大きく変動します。不動産の売却にかかる平均的なスケジュールは次のとおりです。
| ステップ | やるべきこと | 目安期間 |
|---|---|---|
| 売却前 |
|
1～4週間 |
| 売却中 |
|
3～6カ月 |
| 売却後 |
|
1～2カ月 |
不動産をスムーズに売りたい場合は、売却のスケジュールや流れを把握して事前に準備をしておくことが重要です。
査定価格だけで方法を決めると後悔する？
不動産を売却するときは、不動産会社の査定を受けます。しかし、提示された査定価格だけで売却方法や不動産会社を決めると、後悔するかもしれません。
査定価格はあくまでも「このくらいの金額で売れるだろう」という予測の金額であり、実際に提示された価格で売れるとは限らないからです。市場価格に見合っていない場合は、いつまで経っても売れないことが考えられます。不動産会社によっては、仲介の依頼が欲しいために査定価格を高く提示するケースがあるため注意しましょう。
「早さ」と「価格」は両立しないことが多い
不動産売買において「早さ」と「価格」は、多くの場合、両立することは難しいでしょう。早く売ろうとすると価格を下げることになり、高く売ろうとすると早く売ることは難しくなります。
特に早く売ることを重視するのであれば買取、高く売りたい場合は仲介で売却することが一般的です。仲介でも売り出し価格を低めに設定して早く売却する方法もあるため、不動産会社と相談して販売戦略を検討しましょう。
売却後の生活まで見据えて選ぶ
不動産を売るときは、売却後の生活まで見据えて売却方法を選ぶことも重要です。売却方法によって手元に残る資金の額が異なるため、住み替えであれば新居の購入資金に影響するでしょう。売却後にどこに住むのかが大きなポイントとなります。
たとえば、高齢者施設への入居を検討しているなら、リースバックを利用すると住み慣れた自宅に住みながら施設に空きが出るのを待つことが可能です。また、家の売却方法によって、まとまった資金も得られます。
迷ったら複数の不動産会社に意見を聞く
不動産売却で迷ったら、必ず複数の不動産会社に意見を聞くことが重要です。不動産の査定価格は、各社で査定基準が違うため、金額に差が出ることも少なくありません。
実際に売り出すときは市場価格に見合っていないと買主が見つかりにくいため、適正価格を把握するには1社だけではなく、複数社に査定を依頼するようにしましょう。また、複数の担当者と実際に話すことで、信頼できる人柄であるかどうかも判断できます。
納得できる売却のために、複数社へ査定を依頼しよう
大切な資産である不動産を売却するときは、納得できる条件で取り引きすることが大切です。ここでは、納得して不動産を売却するために、注意したいポイントを解説します。
査定価格や条件は会社ごとに大きく異なる
不動産の査定価格や提示される条件は、不動産会社ごとに異なることが一般的です。各社で査定基準が異なるため、査定価格に差が生じるのです。複数社に査定を依頼すれば、おおよその市場価格がわかってくるため、所有物件の適正な価格や条件を把握できるようになります。
複数社を比較すれば、自分に合った売却方法が見つかる
複数の不動産会社を比較することで、自分に合った最適な不動産売却方法を見つけられる可能性があります。たとえば、急な転勤などで自宅を急いで売却したい人は、買取を選択するとよいでしょう。手間や時間をかけずに売却でき、スピーディーに売却代金を受け取れます。
また複数の不動産会社に相談することで、よりよい売却方法を提案してもらえます。複数社に相談することで、自分にとって条件のよい不動産会社を見つけられるのです。
一括査定サイトなら効率よく査定を依頼できる
不動産を売却するときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すると効率よく進めることが可能です。売りたい不動産の住所などを入力するだけで、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。リビンマッチを利用すれば、不動産会社を探すために電話する手間を大幅に省けるのです。
また、査定に来た不動産会社の担当者に相談する際、どのような販売戦略を立ててくれるか、売主に親身になってくれるのかなどもチェックしましょう。査定は不動産の価格を調べるだけでなく、信頼できる不動産会社なのかどうかを判断する機会にもなります。
不動産の売却方法選びのよくある質問
- 早く不動産を売るのに適した売却方法は？
- 買取が適しています。不動産会社が直接買い取るため、買主探しが不要で、短期間で現金化できます。
- 不動産売却で一番高く売れる方法は？
- 仲介がおすすめです。多くの買主候補から選べるため、競争によって高値での売却が期待できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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