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マンション査定で見られるポイントを徹底解説【宅建士執筆】
マンションの査定では、いまならいくらで売れるかをプロの視点から確認してもらえますが、具体的には、大きく以下の3つのポイントが見られます。
- 市場価値
- 物件の状態
- 投資対象としての魅力
たとえば、市場価値を左右する要素としては、物件の人気度や立地条件などが挙げられます。
マンションの査定で見られるポイントを詳しく見てみましょう。
もくじ
マンション査定で見られるポイント：市場価値
マンションの査定をする際の重要な視点として、市場における価値があります。つまり、査定するマンションが、中古マンション市場においてどのような評価を受け、その結果として売却価格にどう影響するかという点です。
ここでは3つのポイントについて解説します。
物件の人気度
マンションにはブランドがあり、デベロッパーによっては複数のブランドを展開しているケースもあります。たとえば、「ライオンズマンション」「プラウド」「ザ・パークハウス」などが有名です。
マンション市場にはブランドに対する格付けがあり、人気が高いブランドほど資産価値も高く評価される傾向があります。
つまり、査定では以下のポイントがチェックされます。
- 査定対象のマンションブランドはなにか
- 格付けはどのランクなのか
格付けが高いブランドは、査定価格が高額になる傾向が強いといえるでしょう。
立地条件
マンションの購入を検討する場合、優先条件とされるのが「立地」です。そのため、マンション市場における価値は立地条件によって決まるともいえます。
物件の状態が多少悪くても、立地条件がよければ早期に売却できる可能性が高く、査定においては重要なポイントです。
具体的には次のような条件であれば、査定価格は高くなります。
- 交通の便がよい
- 周辺の生活環境が整っている
- 良好な治安
逆に、以下のように立地条件が悪い場合は、査定価格が低下します。
- 自然災害リスクが高い
- 日当たりが悪く湿気が多い
- 海に近く風当たりが強い
- 道路や周辺施設からの騒音がある
特に、前述したマンションのブランドで人気が高いものは、上記のような条件の立地を避けることが多く、ブランド形成に立地条件が大きく影響すると考えてもよいでしょう。
売買事例の多さ
売買事例が多いエリアのマンションは参考になるデータが多く、査定価格の精度が高くなります。そのため、成約価格が売り出し価格に近似する確率が高いでしょう。
反対に、売買事例が少ない場合は、実際のニーズと査定価格との
- 成約までに時間がかかる
- 売り出し価格の値引きを繰り返すような販売方法になる
また、売買事例には実需と投資があり、エリアによりその割合は変化します。査定する物件が実需向きなのか投資向きなのかによっても参考とする事例データは異なるため、母数の多いエリアほど査定の精度は高まるでしょう。
マンション査定で見られるポイント：物件の状態
マンション査定で重要なポイントの2つ目が、物件の状態です。
仮に高級ブランドのマンションや立地条件がよいマンションでも、物件状態がよくない場合は、期待する査定価格にはならないかもしれません。
築年数
築年数は浅いほど価格は高くなり、古いほど低くなる傾向があります。しかし、築年数のわりに状態がよいケースや、反対に状態が悪いケースもあるでしょう。
つまり、物理的な築年数に基づき査定するだけでなく、築年数に応じた物件状態かどうかを評価する視点もあります。
また、築年数は耐震性とも関係があります。1981年5月31日までの建築確認では旧耐震基準、1981年6月1日以降は新耐震基準が適用されています。旧耐震基準は震度5強、新耐震基準は震度6強～7程度でも倒れない設定です。
さらに、分譲マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造です。鉄筋コンクリート造には、新耐震基準の改正以後2007年に「構造計算適合性判定制度」が導入され、構造基準が見直されています。
- 1981年の新耐震基準の適用を受けているか
- 2007年の改正基準法の適用を受けているか
築年数だけでなく、上記の点もある程度査定価格に影響するといえるでしょう。
管理状態
マンションでは、専有部分に限らず、共用部分の状態も重要な査定ポイントです。
共用部分の状態は、管理組合が管理を適切に行っているかどうかによって決まります。また、管理組合理事会や実際の業務を委託されて行う管理会社の役割が十分に果たされているかなども大切です。
管理状態に問題があればマンションの資産価値に影響を及ぼし、査定ではマイナス要素になるでしょう。
建物としての健全性
管理状態にも関連しますが、以下などが適切に実施されているのかもポイントです。
- 長期修繕計画に基づいた大規模修繕工事
- 共用設備関係の修繕や交換
また、特定建築物定期調査や建築設備定期検査などが義務づけられているケースもあり、適切に調査と点検が実施されているか、不備がある部分の是正措置がとられているかも査定のポイントです。
さらに、新築後に建築基準法関連法令に違反するような変更が行われている事例もあります。法的適合性に問題のある場合、査定価格は低くなるでしょう。
マンション査定で見られるポイント：投資対象としての魅力
マンション購入者の目的には、自身が居住する「実需」と、賃貸運用を目的とした「投資」があります。査定の際は、投資目的のマンションとしての市場性も考慮されます。
賃貸需要の大小
査定する物件が投資向きの場合、エリアにおける家賃相場がポイントです。
需要が多く供給が少ない場合は相場価格が高くなり、反対に需要に対して供給が多い場合は価格競争が生じ相場価格が低くなります。
つまり、賃貸需要が多いエリアの場合、売り出し価格が高くても売却できる可能性があります。そのため、投資物件に強い不動産会社であれば、高い査定価格が期待できるでしょう。
反対に、賃貸需要が少ないエリアの場合、立地条件もよくない傾向があり、査定価格は厳しい結果になる可能性があります。
出口戦略が描けるか
投資として購入を検討する際、出口戦略が描きやすいか、という視点があります。
出口戦略とは、購入した物件を最終的に売却して投資を終了させるための計画です。
数年から10数年で売却を予定する投資家にとって、購入後の転売に苦労する物件は投資対象として魅力が少ないといえるでしょう。
たとえば、築40年を経過する築古物件で、将来建て替える可能性も低い場合は売却が難しい傾向にあります。売却価格が希望する価格を下回る可能性もあり、投資戦略に影響を与えます。
そのため、投資物件としては敬遠されるため、査定価格も低くなります。
利回り予想と期待利回り
投資目的のマンション購入では、以下の2つの利益目標を立てます。
- 購入後の売却によるキャピタルゲイン
- 賃貸運用を目的としたインカムゲイン
キャピタルゲインを期待できる物件は立地条件などが限定されるケースが多く、投資家のほとんどはインカムゲインを目的としてマンション購入をします。
投資家は期待利回りをあらかじめ設定することが多く、購入検討する物件の予想利回りとの
そのため、査定価格は投資家が設定すると考えられる期待利回り以上か、ほぼ近似する予想利回りになります。
依頼先によって査定価格には差がある！
マンションの査定で見られるポイントは幅広くあり、多様な視点から売れるであろう価格を探ります。
最近はAIを活用した査定ツールもありますが、価格算出の過程は把握できないため、高い精度は期待できません。ざっくりとしたイメージをつかむ簡易査定としては有効といった位置づけです。
精度の高い査定価格を知りたい場合は、不動産会社に依頼する必要があります。しかし、査定に使うデータや市場の傾向を見極める能力などは会社や担当者によって異なるため、結果にも差があります。
また、査定には媒介契約に向けての戦略的な要素も含まれることもあります。たんに高い査定価格がベストな回答とはいえないでしょう。
マンションの査定は、複数の不動産会社の特徴を把握し、売却を依頼するのにもっとも望ましい会社を選択するための重要なプロセスです。
そのため、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を上手に活用して、最適な不動産会社を見つけましょう。リビンマッチは、最短45秒の簡単な入力をするだけで、複数社から査定結果を無料で受け取れるインターネットサービスです。
「そもそもマンションを売るかはまだ決めていない……」という方でも、売り時を逃さないように、リビンマッチを通じて不動産会社とコンタクトを取っておくのがおすすめです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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