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袋地の売却、どうする？売れにくい土地を手放す現実的な方法
「袋地って、やっぱり売れないのかな…」
そんな悩みを抱えている方へ。袋地はその構造上、売却が難しいと思われがちですが、実は方法さえ知っていれば、ちゃんと売ることができるんです。
この記事では、「袋地とは何か」「なぜ売れにくいのか」そして「どうすれば売却できるのか」まで、順を追ってわかりやすく解説していきます。知らないと損する情報も盛りだくさんなので、ぜひ最後までご覧ください。
- 袋地（ふくろち）の意味や概要
- 袋地の売却が難しいといわれる理由
- 袋地を有効活用するためのアイデア
- 査定や売却を有利に進めるポイント
もくじ
売却前に知っておきたい袋地の基礎知識
まずは、袋地の基本的な知識と特徴についてわかりやすく解説していきます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
袋地とは道路に接していない土地のこと
袋地とは、周囲をほかの土地で囲まれ、公道に面していない土地のことです。袋地と似た言葉に「無道路地」がありますが、厳密には意味が異なります。
どちらも道路に面していない土地を指す意味ではありますが、袋地は民法上、他人の土地に囲まれて公道へ直接出られない土地を指します。一方、無道路地は、道路に接していない宅地や、道路には接していても建築基準法で定められた接道義務を満たしていない宅地を指します。
さらに、袋地を囲んでいる土地を「囲繞地」といいます。民法で袋地の所有者は囲繞地を通行できると定めているため、公道へ出るために他人の土地等を通行できる権利（囲繞地通行権）が認められています。ただし、好きな場所を自由に通れるわけではなく、通行する土地への損害が最も少ない場所を選ばなくてはいけません。
袋地だと新しく家を建てられない
袋地は接道義務を満たしていないため、原則として新築や建て替えができません。ただし、敷地や周辺状況によっては、建築基準法43条2項の認定・許可などにより、特定行政庁が認めれば建建築できる場合があります。
第四十二条
（略）「道路」とは、（略）幅員四メートル（略）以上のもの（略）をいう。
第四十三条二項
2 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。1 （略）
2 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物（略）で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの。
すでに建物がある場合はそのまま使用することができますが、建築時の法令や現在の建築基準への適合状況を確認する必要があります。
袋地から道路へ出る方法
袋地は公道に面していないため、周囲にあるほかの人が所有している土地（囲繞地）を通る必要があります。袋地の住人が囲繞地を通る権利は、民法で認められています。
第二百十条
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
とはいえ、囲繞地を好き勝手に通ることはできません。通行する土地に生じる損害に対して償金（賠償金）を支払う必要があります。ただし、土地の分割によって袋地になった場合など、支払いが不要となるケースもあります。
通行料は、袋地の所有者と囲繞地の所有者で話し合って決め、1年間ごとに納めることになります。
第二百十二条
第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
通行地役権の概要
囲繞地通行権と似ている権利に「通行地役権」があります。どちらも他人の土地を通ることには変わりませんが、まったく異なる権利です。
囲繞地通行権は一般的に袋地の所有者が公道に出るため、そのまわりの土地を通行する権利のことをいいます。一方、通行地役権とは、通行という目的のために設定される地役権※のことです。たとえば、自分の家の出入り口が公道に面しているものの、裏手にある第三者の土地を通行したほうが早く出られる場合などに使用します。
このように、通行のみを目的にして、第三者の土地を使用できる通行地役権を設定するケースがあります。
囲繞地通行権と通行地役権は何が違う？
囲繞地通行権は民法で定められた権利のため、他人の土地を通行する際にわざわざ許可を取らなくても通行できます。期間の定めはなく、登記をする必要もありません。それぞれの違いをわかりやすく費用にまとめました。
| 囲繞地通行権 | 通行地役権 | |
|---|---|---|
| 合意の必要性 | 法律上の要件を満たせば成立 | 原則として当事者の合意で設定可能 |
| 通行できる範囲 |
| 両者で自由に決定 |
| 期間の制限 | 期間の限定なし | 契約により期間が定められる場合がある |
| 登記の必要性 | 権利が発生しないため登記は不要 | 将来のトラブルを防ぐために原則として必要 |
| 通行料 |
| 当事者の合意で決まる |
通行できる幅についても一律に決められているわけではなく、通行する土地への損害が最も少なくなるよう、土地の状況やこれまでの利用実態などを踏まえて個別に判断されます。ただし、建築基準法では原則として敷地が道路に2メートル以上接している必要があるため、建て替えを視野に入れる場合は、2メートル以上の通行・接道幅を確保できるかが重要です。
また、袋地の所有者は通行する土地の持ち主に対して通行料を支払う義務があります。昔から無料であったり土地の所有者が支払わなくてもよいと認めていたりする場合は、無料で利用できます。
通行地役権は利用者のニーズに沿って利用する権利のため、互いの合意が必要です。使用する範囲は話し合いで決めます。また、要役地（自分の土地）と承役地（利用する他人の土地）の所有者の両方が登記を行わなければなりません。通行料は契約内容によって有料か無料かが決まります。
袋地の売却価格はどのくらい？
袋地を売ると一般的な土地相場の3～7割程度になるといわれることがありますが、通常の土地価格から一律に何％安くなるとはいえません。袋地は通行条件や再建築の可否によって不動産会社ごとの評価が分かれやすい土地のためです。
一般的な土地と同じ査定基準では判断しにくいため、袋地の売却に対応できる不動産会社へ査定を依頼し、価格や売却方法を比較してみましょう。
袋地の売却が難しい7つの理由
一般的に袋地は売却が難しいといわれています。ここでは袋地が売れにくい理由について解説します。
それぞれについて、詳しく解説します。
住宅ローンの審査がとおらない
再建築不可物件は担保評価が低くなりやすく、一般的な住宅ローンでは融資を受けにくい傾向があります。
袋地は再建築不可物件※に該当するため、古い家を解体しても新しく家を建てられません。つまり、接道義務を満たさない状態のままでは、原則として再建築できないということです。
金融機関にとって再建築不可物件はリスクが高く、住宅ローンの審査をとおらないことがあります。また、現金購入者などに限られるため、買主の候補が少なくなりやすい点もデメリットです。
住宅環境がよくない
都会の袋地の場合、まわりを家に囲まれていると日当たりや風とおしが悪く、住宅環境がよくないのも売れない原因のひとつです。敷地に余裕がある場合は問題ありませんが、密集している場合は家同士の距離が近いため、騒音や人の目が気になるかもしれません。
また、周囲の土地が駐車場になっていると、車の排気ガスが原因で洗濯物を外に干せない、ベランダが黒ずんでしまうといった問題が生じます。
災害など非常時にリスクがある
袋地には火災や事故などの緊急時に消防車や救急車が出入りできないため、搬送や対応が遅くなってしまうリスクがあります。建物が密集している袋地で火災が発生した場合は、避難経路がふさがれて逃げ遅れてしまうおそれもあるのです。袋地に住んでいる場合は、日ごろから避難経路を確保しておく必要があります。
また、たとえ隣家からの出火であっても、再建築不可の袋地は家が焼けたあとに新たな家を建てることはできません。
隣の家の敷地を通らなくてはならない
接道していない袋地の所有者は、必ず囲繞地を通らなければなりません。家を出入りするたびに、他人の土地を通ることをストレスに感じる人もいるでしょう。
囲繞地を通るには所有者に料金を支払わなければならないため、少なからず隣人とやり取りが生じます。相手が理解のある人で話がスムーズに進めば問題ありませんが、わかり合えない相手だとそうはいきません。話し合いがうまくいかなければ、法的手段を取らざるを得ない可能性もあります。
セキュリティ面に不安がある
奥まった場所にある袋地は、道路から死角になりやすく、空き巣の被害に遭うおそれがあります。特に草木に囲まれている家や、隣家との間に高い塀を設置している家は注意が必要です。
隣家との距離が近い場合は、気をつけなければ行動パターンを把握されてしまうおそれもあります。「隣人が空き巣の犯人だった」という話は珍しくありません。
給排水管が隣地の敷地に埋設されている
袋地では、給排水管が隣地や私道を経由して敷設されているケースがあります。そのため、給排水管工事を行うときは、隣家の土地を利用する許可が必要になる場合もあります。しかし、隣地の人と関係が悪い場合は許可をもらうのが難しく、面倒な事態になることも考えられます。
給排水管工事は大掛かりな工事になる場合もあるので、トラブルが発生するとややこしくなるため、面倒を避けたい人は購入を見送るケースが多いでしょう。
解体費用が高額になる
袋地にある古い家を壊して更地にする場合は、解体費用が高額になるケースが多くみられます。重機を敷地内に入れることが難しいため、囲繞地から重機を搬入するなど手間や労力がかかるためです。
接道義務を満たせば新しく建て替えができますが、その前の解体の段階で高額な費用がかかってしまいます。
袋地を有効活用する4つの方法
袋地の売却が難しいのであれば、そのまま自分で活用するのもひとつの方法です。もし袋地を活用するのであれば、以下の方法が考えられます。
それぞれ詳しく解説します。
隣地（囲繞地）の所有者に売却する
袋地は一般の買主にとって、接道条件や通行の問題から購入のハードルが高くなりやすい土地です。一方、隣接している囲繞地の所有者であれば、袋地の購入を検討してもらえる可能性があります。
隣地の所有者が取得すれば、敷地を広げたり、形状を整えたり、接道条件を改善したりできる場合があります。そのため、第三者へ売却するより話が進みやすいケースもあります。一方で、価格や境界、通行・越境の状況などを事前に整理し、無理に直接交渉せず、不動産会社を通して条件を調整すると安心です。
リフォームして住み続ける
再建築不可物件でも、工事内容によってはリフォームして住み続けることが可能です。ただし、接道条件や既存建物の状況によって実施できる工事が異なるため、事前に建築士や自治体へ確認しておきましょう。
断熱性能や設備、内装などを改善することで、住みやすさを高められます。相続などで袋地の家を所有し、家を購入する費用に充てたいと考えているのであれば、リフォームも検討してみましょう。
賃貸物件として貸し出す
自分が住む予定がないのなら、袋地の家を賃貸物件として貸し出す方法があります。
賃貸物件として活用するためにリフォームが必要になるかもしれませんが、貸し出している間は家賃収入を得られます。誰も住んでいなくても固定資産税が発生するため、空き家のまま放置するよりメリットが大きいです。
不動産会社に買い取ってもらう
袋地の土地を利用する予定がない場合は、不動産会社に買い取ってもらうのもよいでしょう。
ただし不動産買取は、一般的な仲介と比べて売却価格が安くなるデメリットがあります。不動産会社は不動産を買い取ったあとにリフォームやリノベーションをして、再販売することを目的にしています。そのため、価格が下がってしまう場合がほとんどです。一方で、売れにくい袋地の買主が見つかるまでにかかる時間を考えると、現金化しやすいのは不動産買取の大きなメリットです。
不動産買取の流れは次のとおりです。
- 買取に対応する不動産会社に相談する
- 査定を受けて査定価格を確認する
- 査定価格を比較して不動産会社を選ぶ
- 不動産会社と売買契約を交わす
- 決済・引き渡しをする
袋地は一般的な土地ではないので、袋地の売買に強い不動産会社への依頼がおすすめです。そういった不動産会社は、買主を見つけるノウハウを持っているため、一般的な不動産会社より好条件で買い取ってくれる可能性があります。
袋地を高く売却するためのポイント
売却が難しいとされる袋地を、少しでも高く売却する方法を紹介します。
ここで紹介することを売却前に実施し、高額売却の成功を目指しましょう。
隣地を購入して接道義務を満たす
袋地はそのままだと建物を建てられないため、接道義務を満たして袋地の状態を解消することが効果的です。道路と接している隣地を購入し、自分の土地の一部とすることで接道義務を満たせます。土地の購入資金が調達でき、隣地の所有者と関係が良好な場合におすすめです。
売却したあとにもめないように、適正価格にもとづいた金額で買い取りましょう。なお、接道義務を満たしても、出入り口が狭い旗竿地の場合は高値を望めません。もし土地の一部を買い取るのであれば、駐車スペースを確保できるほどの広さで土地を購入しましょう。
旗竿地
通行や掘削に関する権利・承諾関係を整理しておく
袋地を売却する際は、公道までの通行方法や、給排水管などの工事に必要な掘削の権利・承諾関係を整理しておくことが重要です。 袋地では隣地を通行したり、給排水管が隣地や私道を経由していたりすることがあり、買主が購入後も問題なく利用できるか確認する必要があります。
通行地役権の設定や通行・掘削に関する承諾書、覚書などがある場合は、売却前に内容を確認しておきましょう。権利関係が曖昧なままだと、買主が将来のトラブルを懸念し、購入を見送る原因になることがあります。書面がない場合は、不動産会社や専門家に相談しながら、隣地所有者との取り決めを明確にしておくと売却を進めやすくなります。
隣地所有者との関係や通行状況を説明する
袋地を売却するときは、隣地所有者との関係や、普段どのように公道まで出入りしているのかなどを買主に説明できるようにしておくことが大切です。
たとえば、日常的に利用している通路の位置や道幅、車両が通行できるか、通行料の有無、隣地所有者との間で通行に関する取り決めがあるかなどを整理しておきましょう。境界や越境についても、売主の認識だけでなく現地で確認することが重要です。
袋地を売却する複数の不動産会社に査定してもらおう
袋地は、周囲を他人の土地に囲まれて公道に接していないため、売却予定の方は複数の不動産会社に査定を依頼するのもポイントです。袋地は低く評価されることがあるものの、複数社の査定価格を比較することで、少しでも高く売れる可能性があります。
複数の不動産会社に査定を依頼するときは、ぜひ「リビンマッチ」をご利用ください。家の情報や連絡先などを一度入力するだけで、対応できる不動産会社から査定をしてもらえます。査定価格や担当者の対応など、気に入った不動産会社が見つかったら、実際に家を見てもらって正確な査定価格を提示してもらいましょう。
利用は完全無料ですので、いま売却したらどれくらいの価格になるのか知りたいという方もぜひご利用ください。
袋地にかんするよくある質問
- 袋地でも建物を建築できますか？
- 原則として、建築基準法で定める道路への接道条件が満たされていない場合、新築や建て替えは困難です。
- 袋地を売却するとき、どんな問題がありますか？
- 住宅の建築が難しいほか、敷地へのアクセスがしにくいため、買い手に敬遠されやすいため、買い手に敬遠されがちです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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