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袋地を売却したい！売れにくい土地を売るにはどうすればよい？
ほかの人の土地に囲まれている袋地は、売却が難しいといわれています。再建築不可であったり、住宅環境がよくなかったり、さまざまなデメリットがあるためです。しかし、工夫次第で袋地でも売却できる可能性があります。
袋地の売却のために知っておくべき基礎知識と売却を成功させるための方法を紹介します。
もくじ
売却前に知っておきたい袋地の基礎知識
袋地とは、ほかの土地に囲まれて道路に出られない土地のことです。まず袋地の基本的な知識と特徴について紹介します。
それぞれ詳しく解説していきます。
袋地とは道路に接していない土地のこと
袋地とはまわりをほかの土地で囲まれて道路に出られない土地のことです。道路に接していないため、無接道敷地とも呼ばれています。
袋地を囲む土地を囲繞地といいます。民法で袋地の所有者は囲繞地を通行できると定めているため、公道に出るために他人の土地等を通行できる権利（囲繞地通行権）が認められています。また、囲繞地の所有者は袋地の所有者が自分の土地を通行することを拒否できません。
袋地
袋地だと新しく家を建てられない
袋地は接道義務を果たしていないため、新しい家を建てられません。建築基準法第42条、43条で「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接道していないと建築物を建てられない」とされています。
第四十二条
（略）「道路」とは、（略）幅員四メートル（略）以上のもの（略）をいう。
第四十三条
建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。
建築基準法に違反してしまうため、すでに袋地に建っている家は問題ありませんが、解体して新しく家を建てられないのです。また、地震や火災といった災害や事故が原因で倒壊してしまったとしても、新たに建物を建てることはできません。
袋地から道路へ出る方法
袋地は公道に面していないため、周囲にあるほかの人が所有している土地（囲繞地）を通る必要があります。袋地の住人が囲繞地を通る権利は、民法で認められています。
第二百十条
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
とはいえ、囲繞地を好き勝手に通ることはできません。通行するためには、所有者に通行料を支払う必要があります。通行料は、袋地の所有者と囲繞地の所有者で話し合って決め、1年間ごとに納めるのが一般的です。
第二百十二条
第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
囲繞地通行権と似ている権利に「通行地役権」があります。どちらもほかの土地を通ることには変わりませんが、まったく異なる権利です。
囲繞地通行権は袋地の所有者が公道に出るため、そのまわりの土地を通行する権利のことをいいます。一方、通行地役権とは、通行という目的のために設定される地役権のことです。たとえば、自分の家の出入り口が公道に面してはいるが、裏手にある第三者の土地を通行したほうが早く出られる場合などに使用します。このように、「通行」のみを目的に第三者の土地を使用できる通行地役権を設定するケースがあります。
地役権
他人の土地（承役地）を、自分の土地（要役地）の利益のために行使する権利のこと。地役権を設定するには、承役地を所有する人との契約が必要になる。承役地の所有権がほかの人へ移ったとき、地役権も移転する。
囲繞地通行権と通行地役権の違いは、次の表のとおりです。
| 囲繞地通行権 | 通行地役権 | |
|---|---|---|
| 合意の必要性 | 民法によって成立 | 当事者の合意で成立 |
| 通行できる範囲 |
|
両者で自由に決定 |
| 期間の制限 | 期間の限定なし | 契約により期間が定められる場合がある |
| 登記の必要性 | 不要 | 必要 |
| 通行料 |
|
当事者の合意で決まる |
囲繞地通行権は民法で定められた権利のため、他人の土地を通行する際にわざわざ許可を取らなくても通行できます。期間の定めはなく、登記をする必要もありません。
囲繞地通行権が認められる範囲は非常に限定的で、通常の通行範囲は幅2メートルとされています。また、袋地の所有者は通行する土地の持ち主に対して通行料を支払う義務があります。昔から無料であったり土地の所有者が支払わなくてもよいと認めていたりする場合は、無料で利用できます。
通行地役権は利用者のニーズに沿って利用する権利のため、互いの合意が必要です。使用する範囲は話し合いで決めます。また、要役地（自分の土地）と承役地（利用する他人の土地）の所有者の両方が登記を行わなければなりません。通行料は契約内容によって有料か無料かが決まります。
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袋地の売却が難しい7つの理由
一般的に袋地は売却が難しいといわれています。ここでは袋地が売れにくい理由について解説します。
それぞれについて、詳しく解説します。
住宅ローンの審査がとおらない
袋地は住宅ローンの審査がとおらないおそれがあるため、買主は現金で支払う必要があります。
袋地は再建築不可物件に該当するため、古い家を解体しても新しく家を建てられません。地震で倒壊したり火災で家が燃えてしまったりしたときでも、家を建てられないのです。
そのため、金融機関にとって再建築不可物件はリスクが高く、住宅ローンの審査をとおりません。
再建築不可物件
建築基準法で建築できない土地に建っている家のこと。現状は既存不適格建築物として利用はできるものの、建て替えることができない。
住宅環境がよくない
都会の袋地の場合、まわりを家に囲まれていると日当たりや風とおしが悪く、住宅環境がよくないのも売れない原因のひとつです。敷地に余裕がある場合は問題ありませんが、密集している場合は家同士の距離が近いため、騒音や人の目が気になるかもしれません。
また、周囲の土地が駐車場になっていると、車の排気ガスが原因で洗濯物を外に干せない、ベランダが黒ずんでしまうといった問題が生じます。
災害など非常時にリスクがある
袋地には火災や事故などの緊急時に消防車や救急車が出入りできないため、搬送や対応が遅くなってしまうリスクがあります。建物が密集している袋地で火災が発生した場合は、避難経路がふさがれて逃げ遅れてしまうおそれもあるのです。袋地に住んでいる場合は、日ごろから避難経路を確保しておく必要があります。
また、たとえ隣家からの出火であっても、再建築不可の袋地は家が焼けたあとに新たな家を建てることはできません。
隣の家の敷地を通らなくてはならない
接道していない袋地の所有者は、必ず囲繞地を通らなければなりません。家を出入りするたびに、他人の土地を通ることをストレスに感じる人もいるでしょう。
囲繞地を通るには所有者に料金を支払わなければならないため、少なからず隣人とやり取りが生じます。相手が理解のある人で話がスムーズに進めば問題ありませんが、わかり合えない相手だとそうはいきません。話し合いがうまくいかなければ、法的手段を取らざるを得ない可能性もあります。
セキュリティ面に不安がある
奥まった場所にある袋地は、道路から死角になりやすく、空き巣の被害に遭うおそれがあります。特に草木に囲まれている家や、隣家との間に高い塀を設置している家は注意が必要です。
隣家との距離が近い場合は、気をつけなければ行動パターンを把握されてしまうおそれもあります。「隣人が空き巣の犯人だった」という話は珍しくありません。
給排水管が隣地の敷地に埋設されている
袋地に建てる家の給排水管は、隣地の敷地に埋設されています。そのため、給排水管工事を行うときは、隣家の土地を利用する許可が必要になることもあります。しかし、隣地の人と関係が悪い場合は許可をもらうのが難しく、面倒な事態になるおそれがあります。
給排水管工事は大掛かりな工事になる場合もあるので、トラブルが発生するとややこしくなります。面倒を避けたい人は購入を見送るケースが多いでしょう。
解体費用が高額になる
袋地にある古い家を壊して更地にする場合は、解体費用が高額になるケースが多くみられます。重機を敷地内に入れることが難しいため、囲繞地から重機を搬入するなど手間や労力がかかるためです。
接道義務を満たせば新しく建て替えができますが、その前の解体の段階で高額な費用がかかってしまいます。
袋地を活用するならどんな方法がある？
袋地の売却が難しいのであれば、そのまま自分で活用するのもひとつの方法です。もし袋地を活用するのであれば、次の方法が考えられます。
それぞれ詳しく解説します。
リフォームして住み続ける
袋地に建っている家は再建築不可物件ではありますが、リフォームであれば可能です。建っている家はそのままに、住みやすいようにリフォームするのもよいでしょう。
古い家でも見違えるような大規模リフォームをすれば、新築と変わらない住み心地にできます。相続などで袋地の家を所有し、家を購入する費用に充てたいと考えているのであれば、リフォームも検討してみましょう。
賃貸物件として貸し出す
自分が住む予定がないのなら、袋地の家を賃貸物件として貸し出す方法があります。
賃貸物件として活用するためにリフォームが必要になるかもしれませんが、貸し出している間は家賃収入を得られます。誰も住んでいなくても固定資産税が発生するため、空き家のまま放置するよりメリットが大きいです。
袋地を売却する方法
売却が難しいとされる袋地を売却する方法を紹介します。
ここで紹介することを売却前に実施し、売却成功を目指しましょう。
隣地を購入して接道義務を満たす
接道義務を満たして袋地の状態を解消するのがよい方法です。
道路と接している隣地を購入し、自分の土地の一部とすることで接道義務を満たします。土地の購入資金が調達でき、隣地の所有者と関係が良好な場合におすすめです。
売却したあとにもめないように、適正価格にもとづいた金額で買い取りましょう。なお、接道義務を満たしても、出入り口が狭い旗竿地の場合は高値を望めません。もし土地の一部を買い取るのであれば、駐車場のスペースを確保できるほどの土地を購入しましょう。
旗竿地
旗竿地
道路から細い通路を抜けた先の奥まった場所にある土地。接道義務を満たしていても、不動産価値は低い。
隣家の人に購入してもらう
特に利用する予定のない袋地の場合は、隣家の人に購入してもらうのもよいでしょう。袋地でも隣家の場合は活用しやすいため、売れることがあります。
まずは土地の購入の話を持ちかけてみましょう。隣家が二世帯住宅をつくるために土地を購入してくれるなど、新たな展開が生まれるかもしれません。また、見ず知らずの人が袋地を購入し、囲繞地通行のやり取りをするくらいなら自分で購入したいという隣人は少なくありません。
ここで大切なのは、いきなり不動産会社の担当者と一緒に訪問しないことです。突然、不動産会社の担当者と訪問すると、威圧感を覚える人もいます。出勤のときやゴミ出しのときなど、隣人と顔を合わせたときにさりげなく聞いてみるとよいでしょう。
内覧のときに隣人について触れる
まわりをほかの所有者の土地で囲まれている袋地は、隣人トラブルが起きやすい土地といえます。騒音トラブルや臭いのトラブル、ペットのトラブル、プライバシー侵害のトラブルなど原因はさまざまです。
買主は、物件購入後のトラブルを見越して購入に踏み切れない場合もあります。おすすめの解決方法は、売主から購入希望者に隣人に関することを積極的に話すことです。可能であれば隣人にも立ち会ってもらい、トラブルがないことを伝えてもらうとより安心感を与えられます。
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不動産会社に買い取ってもらう
袋地の土地を利用する予定がない場合は、不動産会社に買い取ってもらうのもよいでしょう。
ただし不動産買取には、一般的な仲介と比べて価格が安くなるデメリットがあります。不動産会社は不動産を買い取ったあとにリフォームやリノベーションをして、再販売することを目的にしています。そのため、相場より2～3割ほど価格が下がってしまう場合がほとんどです。しかし、売れにくい袋地の買主が見つかるまでにかかる時間を考えると、すぐに現金化できるのは不動産買取の大きなメリットです。
不動産買取の流れは次のとおりです。
- 買取に対応する不動産会社に相談する
- 査定を受けて査定価格を確認する
- 査定価格を比較して不動産会社を選ぶ
- 不動産会社と売買契約を交わす
- 決済・引き渡しをする
袋地は一般的な土地ではないので、そういった土地の売買に強い不動産会社への依頼がおすすめです。そういった不動産会社は、買主を見つけるノウハウを持っているため、一般的な不動産会社より好条件で買い取ってくれる可能性があります。
また、複数の不動産会社に査定を依頼するのもポイントです。袋地は不動産価値が低いものの、複数の不動産会社の査定価格を比較することで、少しでも高く売れる可能性があります。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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