リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445不動産買取の流れ｜書類の準備・査定・契約・引き渡しをわかりやすく解説
不動産買取は専門業者が直接買い取ってくれるため、購入希望者とのやり取りや価格交渉などの手間がかかりません。そのため早く不動産を売却したい人にとっては魅力的な選択肢です。
では、実際に不動産買取を依頼して引き渡すまでにはどのような段階を経るのでしょうか。不動産買取が完了するまでの流れを、わかりやすく丁寧に解説します。
もくじ
不動産買取とは？基本をわかりやすく解説
不動産買取は、売主が不動産会社へ物件を売却する不動産取引の方法です。
一般的な不動産売却では、不動産会社が買主を見つけるために、広告を出したり内見を対応したりしますが、買取の場合は不動産会社が買主となります。そのため、買主を探す労力が省けて、時間をかけずに不動産を売却することが可能です。
たとえば、転勤や相続などで急いで現金化したい場合や、築年数が古くて個人の買主が見つかりにくい物件でも、買取であれば短期間で売却できるケースもあります。
ただし、不動産会社は再販売するために物件を買い取るため、買取価格が売却相場より安くなる傾向です。そのため、不動産買取は「価格よりもスピードを重視する」売却方法といえるでしょう。
不動産買取の流れ――8つのステップ
不動産買取を成功させるには、正しい手順で進めることが重要です。
ここでは、買取の流れを8つのステップに分けて解説します。
① 売りたい不動産の相場を調べる
不動産買取を検討するときは、まず売却を予定している物件がどの程度の価格で取引されているのかを調べましょう。相場を把握しておくことで、不動産会社から提示される買取価格が適正かどうかを判断できます。
相場の調査には、次の3つのサイトを利用すると便利です。
- 不動産ポータルサイト（SUUMO、Homesなど）
- 不動産情報ライブラリ
- REINS Market Information
相場を調べるときは、所有する不動産と同じエリアで似たような条件や特徴に絞って検索し、いくらで売り出されているかをチェックしてください。
一般的な買取価格は、地域の売却相場の60〜80％程度です。相場が3,000万円の物件なら、買取価格は1,800万円～2,400万円程度が目安となります。
リビンマッチでは、すぐに相場を調べられる「家の査定シミュレーション」を用意しています。おおよそでよいから、すぐに調べたい人はぜひ試しください。
② 不動産会社に買取査定を依頼する
相場を把握したら、次は買取に対応している不動産会社に査定を依頼します。
ただし、すべての不動産会社が買取事業を行っているわけではありません。買取事業を行っている業者は限られているため、事前に確認しておくとスムーズです。
効率的に買取の対応をしている不動産会社を見つけたい場合は、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、買取に対応している不動産会社へまとめて査定を依頼できます。
③ 査定価格を比較して不動産会社を選ぶ
不動産買取の査定は、必ず複数の不動産会社へ依頼しましょう。買取価格は会社によって異なることが多いため、1社だけでなく複数社に依頼することが大切です。また査定価格を比較することで、より高い価格で買い取ってもらえるチャンスが生まれるでしょう。
不動産会社によっては、買取にあたって引き渡しの日程などさまざまな条件を提示されることがあります。そのため、買取価格だけでなく、その他の条件も比較することが重要です。
そして、買取価格は物件の状態や市場動向などで変動するため、不動産会社へ次のような情報を確認しておきましょう。
- 現在提示されている価格がどの程度まで確定しているのか
- 今後、どのような場合に価格が変動する可能性があるのか
こうした情報を誠実に教えてくれる不動産会社は、信頼できるといえるでしょう。最終的に、価格と信頼性のバランスが取れた不動産会社の選択がおすすめです。
④ 売却に必要な書類を用意する
不動産会社が決まったら、買取に必要な書類を準備しましょう。一般的に不動産買取で必要な書類は次のとおりです。
| 書類名 | 用途 |
|---|---|
| 登記識別情報通知または権利証 | 物件の所有者であることを証明する |
| 固定資産税納税通知書 | 固定資産税額の確認と売主と買主の精算で使用 |
| 身分証明書（運転免許証など） | 売主本人の確認に必要 |
| 実印・認印 | 契約や各種手続きの押印に使用 |
| 住民票 | 売主の現在の住所を正確に確認する |
| 印鑑証明書 | 押印した実印の証明に必要 |
| 住宅ローン残高証明書 | 住宅ローンが残っている場合の残債確認のため |
ちなみに、2005年の不動産登記法の改正により、登記済権利証（通称：権利証）は新たに発行されなくなりました。現在は登記識別情報での通知に移行しています。
物件の種類によっては、境界確定図、建築確認済証や検査済証、マンションの場合は管理規約なども求められることがあります。書類の準備には時間がかかることもあるため、早めに確認して取得しておくことをおすすめします。
不動産会社の担当者へ具体的に何が必要かを確認して、漏れがないよう準備しましょう。
⑤ 不動産売買契約を締結する
買取の場合、買主は不動産会社となるため、個人間の売買に比べて契約が比較的スムーズに進みます。
契約書には売却価格や引き渡し日、代金の支払い方法、契約条件などの重要な事項が記載されています。契約書の内容で不明な点があれば、どんな小さなことでも遠慮なく質問しましょう。
契約後の一方的なキャンセルはペナルティ（手付金の倍返し）が発生するため、内容に納得してから署名・押印することが大切です。一般的には契約時に手付金が支払われ、残金は引き渡し時に受け取ります。
⑥ 物件の引き渡し準備をする
売買契約が済んだら、引き渡しに向けて準備を進めます。引き渡し日までに完了させておく必要があるため、できることから早めに準備を始めましょう。
- 引っ越し作業・手続きの完了
- 郵便物の転送手続き
- 近隣へのあいさつ（必要に応じて）
- 電気、ガス、水道の利用停止と精算
- インターネット回線の解約手続き
- 火災保険や地震保険の解約手続き
- 不用品の処分
- 鍵の整理（スペアキーも含めてすべて準備）
- 設備の取扱説明書や保証書の整理
- 住宅ローンがある場合の金融機関への連絡
- 管理会社への連絡（マンションの場合）
買取の場合、家具や不用品をそのまま引き取ってもらえる場合もありますが、不動産会社によって条件が異なるため、事前に相談しておくことが大切です。
⑦ 決済・物件の引き渡しを行う
不動産買取の最終段階は、決済と引き渡しです。決済当日は売主・買主（不動産会社）・司法書士・金融機関の担当者が一堂に会して手続きを行います。
まず、司法書士が所有権移転登記の書類確認を行い、その後に残代金の支払いが実行されます。
住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済し、抵当権の抹消登記も同日に行われるのが一般的です。買取の場合は買主が不動産会社ですから、資金調達の不備がなく、決済がほぼ確実に実行される安心感があります。
すべての手続きが完了したら、鍵や関連書類を引き渡して取引は完了となります。
⑧ 売却後の確定申告を済ませる
不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得に係る所得税と住民税の支払い義務が発生します。
簡単に説明すると、売却価格から不動産の購入にかかった費用（取得費）や売却にかかった諸費用を差し引いた金額がプラスになれば課税対象です。翌年の2月中旬から3月中旬までに、確定申告を行いましょう。
ただし、マイホームを売却する場合は3,000万円の特別控除が利用できるなど、税負担を軽減する特例があるため、事前に税務署や税理士に確認しておくことが大切です。投資用や賃貸用の物件は適用される特例が異なるため注意しましょう。
売却で損失が出た場合でも、確定申告をおすすめします。なぜなら、一定の要件を満たすとほかの所得と損益通算ができたり、翌年以降に損失を繰り越せたりする特例が適用されるからです。
確定申告を行うことで、税金に関するトラブルを避け、安心して不動産買取を終えることができるでしょう。
不動産買取を行う前に知っておきたい注意点
不動産買取はスピーディーに売却を進められる不動産取引ですが、いくつかの注意点があります。解説する注意点を理解したうえで、買取がご自身に適しているかどうかを判断してください。
買取価格は地域相場の60～80％が目安
買取の最大の注意点は、価格が売却相場よりも安くなることです。一般的に買取価格は、相場の60〜80％程度といわれています。
たとえば、相場が3,000万円の物件であれば、買取価格は1,800万円～2,400万円程度です。このような価格差が生じる理由は、不動産会社が再販売を目的に買い取り、費用と利益を見込んだ価格を提示するためです。
そのため、不動産買取が適しているのは、次のようなケースに限られます。
- 1日も早く現金化したい
- 相続した遠方の物件を早く処分したい
- 周囲に知られずに売却したい
- 築年数が古くて買主が見つかりにくい
このようなケースであれば、不動産買取は有効な方法です。しかし、高く売ることを最優先に考えるのであれば、仲介での売却を検討しましょう。買取と仲介のどちらを選ぶのかは、価格とスピードのどちらを重視するかで決まります。
必ず買い取ってもらえるとは限らない
不動産買取は確実な売却方法と思われがちですが、すべての物件が買取対象ではありません。買い取ってもらえない物件の特徴としては、次のようなものが挙げられます。
- 立地条件が極端に悪い（人口減少エリアや治安が悪いなど）
- 建物の状態が著しく悪い（構造上の問題、大規模な改修が必要など）
- 法的な問題がある（境界トラブル、違反建築物など）
- 需要が見込めない（特殊な間取り、極端に狭い物件など）
- 災害リスクが高いエリア（土砂災害特別警戒区域など）
ただし、1社に買取を断られた場合でも、ほかの不動産会社で買い取ってもらえるケースもあります。そのため、複数の不動産会社に相談することが重要です。
不動産会社によって査定価格に差がある
同じ物件でも、不動産会社によって査定価格に大きな差が生じることがあります。これは各不動産会社の事業方針や得意分野、銀行の借入枠、在庫状況などが異なるためです。
たとえば、マンション販売を得意とする会社と戸建て住宅を専門とする会社では、同じ物件でも評価が変わります。
特定のエリアで積極的に買い取りたい不動産会社があれば、相場より高い査定価格を提示することもあるでしょう。一方で、すでに似たような物件を多く抱えている不動産会社であれば、低めの査定価格になる可能性があります。
このような理由から、買取を検討するときは必ず複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。一括査定を使えばまとめて査定を依頼できるため、不動産会社へ連絡する時間がない人は利用を検討してみてください。
買取に条件がつけられる場合がある
不動産買取では、単純に「買い取ります」という返事だけでなく、条件つきでの買取を提案されることがあります。よくある条件には、次のようなものが挙げられます。
- 隣地との境界確認書の取得
- 建物を解体したあとの更地渡し
- 専門家による確定測量
- 道路の通行掘削承諾書の取得
- 建物の増築未登記部分の登記
- アスベストや土壌汚染の調査
条件つきの買取提案を受けた場合は、実施した場合の費用と期間、実現の可能性を考慮して最終的な判断をすることが大切です。条件をクリアするための費用が高額になり、実質的な手取り額が大幅に減るおそれもあるため、事前に確認しましょう。
不動産買取にはそのほかにも、さまざまな注意点があります。具体的に買取を検討しているのなら、トラブル予防のために幅広く注意点を確認しておきましょう。次の記事では、不動産買取の注意点だけをまとめていますので、買取を進めて行くときの参考になるでしょう。
不動産買取に適している物件の特徴
不動産買取では一般的に仲介での売却よりも安くなることが多く、市場価格の60～80%が目安です。しかし、物件によっては、市場価格に近い価格で買い取られることもあります。
不動産会社が積極的に買いたいと考えるのは、どういった物件なのでしょうか。買取に適している物件の特徴を解説します。
築年数は古いが立地条件がよい
築年数が古くても、立地条件が優れていれば買取価格が高くなる傾向にあります。不動産会社が評価する立地条件は以下のとおりです。
- 最寄り駅から徒歩10分以内の好立地
- 商業施設や大型スーパーなどが近くにある
- 学校や保育園などの教育施設が充実している
- 徒歩圏内に総合病院やクリニックなどの医療施設がある
- 公園や緑地などの住環境が良好で過ごしやすい
これらの特徴は、土地の資産価値に直結する場合が多く、リフォームや建て替えによって高値での再販が見込めます。
特に都市部や住宅地として人気の高いエリアでは、築50年を超える物件でも積極的な買取が行われています。立地のよさは時間が経っても変わりにくい価値のため、重要な評価ポイントになるでしょう。
上記のような物件を買い取ってもらう場合は、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。不動産会社によっては、思わぬ高値が提示されることも少なくありません。
管理組合が良好な分譲マンション
分譲マンションの買取では、管理組合の運営状況が良好なことが価格アップの重要な要素になります。
管理費や修繕積立金の滞納が少なく、計画的な修繕が行われているマンションは、将来的な資産価値の維持につながるため、リスクを抑えられるためです。管理規約の更新、総会の定期的な実施、住民同士のトラブルが少ないマンションも好まれる傾向があります。
また、管理組合の議事録や修繕履歴、長期修繕計画などの資料を整理しておくと、査定時に有利に働くことがあるでしょう。マンションの買取を検討する際は、管理状況も含めて総合的に評価してもらってください。
間取りが使いやすいファミリー向け
間取りや動線が使いやすく設計された住宅は、買取でも高く評価される傾向があります。
ファミリー向けの3LDKや4LDKで、リビングが広く取られている間取りは特に人気です。そのほかに、買取事業者が評価する間取りには、次のような特徴があります。
- 玄関に十分な広さがある
- 押入れやクローゼットなど収納が充実している
- 子供部屋として使いやすい6畳以上の洋室が多い
- 水回り（キッチン、浴室、洗面所、トイレ）の機能性が高い
逆に特殊な間取りや水回り設備の使い勝手が悪い物件は、リフォーム費用がかかるため買取価格が下がることがあります。たとえば、極端に廊下が長い間取りや、階段の位置が不自然な物件などは評価が低くなりがちです。
一方で、標準的で住みやすい間取りの物件なら、軽微な内装リフォームだけで再販できるため、不動産会社にとって魅力的な買取対象となります。間取りのよさは築年数と同等に評価されるポイントですので、より高く評価してくれる不動産会社を見つけましょう。
賃貸や投資用としても活用しやすい
賃貸需要が見込める立地や間取りの物件は、買取価格が高くなる傾向があります。
不動産会社は買い取ったあとに、自社保有の収益物件として運用することも多く、賃貸市場での需要を重視するためです。賃貸、投資用として評価される特徴は次のとおりです。
- 駅やオフィス街に近い
- 大学周辺で単身者向けの1Rや1K、1LDK
- 良質な管理会社や管理体制が充実したマンション
投資価値の高い物件は、買取事業を行う不動産会社との競争も激しくなるため、複数社を比較することで、より高い査定価格の提示を期待できるでしょう。
リフォームして高く転売できる
リフォームによって大幅な価値向上が見込める物件は、魅力的な買取対象となります。評価される物件の特徴は次のとおりです。
- 床面積が十分にあって活用しやすい
- 水回りや内装の新調だけで新築のように見える
- 配管や電気設備の取り換えが比較的簡単
- 知名度の高いハウスメーカーが建てた住宅
- 骨組みがしっかりしていて耐震性の問題がない
このような物件の場合は、リフォーム事業を得意とする不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。会社によってリフォームの得意分野や予算感が異なるため、思わぬ高値での買取が実現することもあるでしょう。
不動産買取でよくある質問と回答
不動産買取を検討している人から寄せられる質問には、共通するものが多くあります。ここでは、買取に関するよくある疑問とその回答をまとめました。
Q：買取不可の不動産にはどんなものがある？
境界や近隣トラブルのある物件、建築基準法に大きく違反している物件、権利関係が複雑で整理できない物件などが該当します。ただし、買取の可否は不動産会社によって判断が分かれることもあるため、複数社へ相談してみましょう。
Q：査定から引き渡しまでの期間は？
査定に数日〜1週間、契約に1〜2週間、決済に3〜4週間ほどかかります。ただし、小額で現金買取ができる物件は、2週間程度で買い取れることもあります。
仲介の売却で3カ月～6カ月程度かかるのと比べると、買主を探す手間が不要なため、大幅に期間を短縮できるのが買取の大きなメリットです。
Q：査定価格より高く買い取ってもらうコツは？
複数の不動産会社が価格を競い合うことで、高額買取を期待できます。また、査定を依頼するときは、物件のよい点をアピールできる資料を準備しておくことも大切です。
たとえば、リフォーム履歴や設備の保証書、売主だからこそわかる近隣環境のよさを示す情報などを整理しておきましょう。
Q：住宅ローンが残っていても買取できる？
住宅ローンが残っている場合の買取では、次のことが想定されます。
| ローン残高の状態 | 決済時の対応 |
|---|---|
| 買取価格が住宅ローン残高を上回る | 売却代金で住宅ローンを完済する |
| 買取価格が住宅ローン残高を下回る | 不足分の現金を用意し、住宅ローンを完済する |
ローンを完済できないけれど売却が必要な場合は、任意売却という選択肢もあります。
任意売却は金融機関の合意を得て、住宅ローンが残った状態で売却する方法です。任意売却が可能かどうか、不動産会社に相談してみましょう。
Q：荷物や不用品はそのままで買取できる？
不動産会社によっては家具や家電、日用品などの処分費用を、買取価格から差し引く形で対応してくれることがあります。ただし、処分費用が高額になる場合は価格に大きく影響するため、事前に不用品回収会社を利用した場合の見積もりを確認しておきましょう。
貴重品や重要書類、思い出の品などは処分されないよう、あらかじめ別にしておきます。買取の査定では正確な価格を提示してもらうため、どの程度の荷物があるかを詳細に伝えることが大切です。
買取保証で売り出す選択肢もある
できれば市場相場で売りたいけれど、余り時間をかけられない、というときは「買取保証」で物件を売り出す方法があります。
不動産の買取保証とは、最初は仲介で売り出して、一定期間内に売れなかった場合に不動産会社が買い取るサービスです。買取保証は仲介での高値売却と、買取の確実性を両立させられる選択肢といえるでしょう。
まず、仲介で市場相場に近い価格で売り出し、3～6カ月程度の期間内に買主が見つからなければ、事前に決めた価格で買い取るという流れが一般的です。買取保証が適しているケースは次のとおりです。
- 転勤や住み替えで売却期限が決まっている
- 少しでも高く売りたいが確実性も重視したい
- 相続税の納税期限が迫っている
- 新居の買い替え資金を早めに調達したい
ただし、買取保証では通常の買取よりも価格が安くなることがあります。これは一度市場で売却活動をしているため、再販時に新規物件としての魅力が薄れるためです。
また、買取に対応していても、買取保証には対応していない不動産会社も多いため、事前に確認しておく必要があります。こういった点に注意すれば、買取保証は有望な選択肢といえるでしょう。
早く買取査定を依頼するならリビンマッチ！
少しでも早く不動産を売却したい人にとって、買取に対応している不動産会社探しは非常に負担です。各社に電話やメール、Webサイトなどで問い合わせると、それだけで何日もかかってしまうでしょう。
そういった人におすすめなのが、一括査定サイトです。不動産買取に対応している一括査定サイトの「リビンマッチ」であれば、物件情報を1回入力するだけで、対応する複数の不動産会社を紹介します。
不動産会社の査定を受けて、価格や条件を気軽に比較することが可能です。不動産買取を考えている人は、一度リビンマッチをご利用ください。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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