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アパートは任意売却できる？賃貸物件と自宅での任意売却の違いとは
投資資金をローンで調達して賃貸経営をしている場合、空室が増えてしまったり費用負担が増えてしまったりすると、ローンの返済が難しくなることがあります。放置してしまうと競売にかけられてしまうので任意売却を選択したいところですが、アパートなどの賃貸物件の任意売却で注意しておくポイントはないのでしょうか。
ここでは賃貸物件と任意売却についてご紹介します。居住用の不動産とはどのように違うのか、見ていきましょう。
もくじ
賃貸物件と自宅の任意売却に違いはある？
まずアパートなどの賃貸物件と居住用の不動産では、競売や任意売却に関してどのような違いがあるのか、見ていきます。
賃貸物件ではアパートローンを組む
賃貸物件の場合、物件購入時の借り入れは住宅ローンではなく、アパートローンになります。アパートローンについては以下の記事をご参照ください。
住宅ローンの場合には、すぐに差し押さえてしまうと個人の生活を大きく左右するため、即競売とはならずに一定の配慮がなされます。しかしアパートローンの場合には、オーナーの生活基盤を奪うわけではないため、競売までの猶予があまりないことが多いです。差し押さえまでの時間が短いので、できるだけ早く動かなくてはなりません。
賃貸物件には賃借人などの関係者がいる
賃貸物件の場合、通常の住宅ローンと違い入居者（賃借人）や管理会社など、競売になることで迷惑をかけてしまう相手が多数います。特に入居者は、競売となれば半年で退去しなくてはならなかったり裁判所の関係者や入札希望者が訪ねて来たり、多くの迷惑をかけてしまうことがあります。自分が負債を背負うだけでなく、精神的な負担がありますのでできるだけ競売とならないよう動いた方がいいでしょう。
管理会社の見直しで収支が改善することがある
アパートローンの返済負担を改善できる場合があるかもしれません。賃貸管理では委託する管理会社によってもいろいろ違いがあるので、委託先の見直しをしてみてもいいでしょう。。
任意売却でのオーナーチェンジは難しい？
賃貸中の物件で、所有者だけが代わることをオーナーチェンジといいます。基本的には賃借人が退去してから任意売却する方が、買い手が付きやすいことが多いです。しかし、オーナーチェンジができれば通常の売却と同じように賃貸借契約が継続できるので、賃借人の生活環境を奪うという心理的な負担が小さくなります。
オーナーチェンジ物件の売却は投資の利回りが重要です。オーナー心理ではもうかる物件に投資をしたいので、空室リスクが残る場合など、収益性に問題があればオーナーチェンジは難しいかもしれません。任意売却をするに至った原因の改善ができるかどうかは、ポイントとなるでしょう。
任意売却によって自宅はどうなる？
不動産売却のイメージ
アパートなどのローン返済が苦しい時は、同時に自宅のローン返済にも問題が起きていることがあります。ここでは、賃貸物件を任意売却した後、自宅を残すためにはどうすればいいのか見ていきます。
自宅を売却して賃貸で住む
自宅を家族や投資家に売却した後、賃料などを支払うことで住み続けられる、リースバックというサービスがあります。
任意売却の相談をする時に不動産会社に相談をしておくといいでしょう。また、将来自宅を買い戻せる場合もあるので、合わせて確認するといいでしょう。
個人民事再生を使う
任意売却後に残ったアパートローンは無担保債権になりますので、担保を売却して債務を整理することができません。そこで個人民事再生では、住宅ローンの返済が難しい時に他の借金を整理します。適用のためにはいくつかの要件を満たす必要があるなど実際の手続きは複雑なので、弁護士などに相談するといいでしょう。
個人再生手続とは，借金などの返済ができなくなった人が，全債権者に対する返済総額を少なくし，その少なくなった後の金額を原則3年間で分割して返済する再生計画を立て，債権者の意見を聞いたうえで裁判所が認めれば，その計画どおりの返済をすることによって，残りの債務(養育費･税金など一部の債務を除く)などが免除されるという手続です。
個人再生手続利用にあたって | 裁判所
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