リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
中古マンション売却時の失敗談と対策！経験者の売却活動も紹介
中古マンションの売却は、手続きや工程が複雑で大変です。そのため「失敗した」と感じる人も多いです。
実際にどのような失敗談があるのでしょうか。失敗談から具体的な対策を考えてみましょう。
また、マンション売却において経験豊富な人の売却活動の流れを紹介するので参考にしてみてください。
もくじ
中古マンション売却時の失敗談と対策
中古マンションの売却については初めての人も多く「あとになって事前に知っておけばよかった」と後悔するケースは多いです。マンション売却時の失敗談と解決策を4つのカテゴリーに分けてご紹介します。
売却価格に関する失敗談
売却価格に関する失敗談は多く、むしろ希望どおりの価格で売却できた方の方が少ないかもしれません。
実際には下記のような失敗談があります。
- 安く売却してしまったと感じている
- 査定額が高い業者を信じてしまった
上記のような失敗をしないために、どのような対策が効果的なのでしょうか。
対策①：同じマンションの成約事例と売却予定価格を比較する
マンションであれば同じマンションの違う部屋が、一緒のタイミングで売りに出されている場合があります。同じマンションの売り出し価格を参考に、不動産会社による査定額が妥当かどうかを判断します。
また過去に同じマンションの売買契約の事例があるかもしれません。過去の成約金額を不動産会社に確認してみてもいいでしょう。
対策②：複数社の不動産業者から提案を受ける
複数社の不動産業者から提案を受けることが有効です。売却提案や見積もりを1社ではなく複数社に依頼することはまったく問題ありません。
むしろ複数社に依頼することで相場感や売却方法を把握できます。
対策③：売り出し価格と成約価格を担当者とすり合わせする
不動産売却には売り出し価格（募集する価格）と成約価格（成約に至った価格）があります。購入希望者の交渉や募集期間などによって、売り出し価格と成約価格に差が生まれます。
あらかじめ、担当者と相談して差額の許容範囲を決めておきましょう。ここを話しておかないと、担当者から「もっと価格を下げないと売れない」などと早く売りたいがために価格を下げる提案をしてくる可能性があります。
売り出し価格で売却できるとは限らないため、査定額が高いという理由だけで不動産会社を選ぶことがないように注意しましょう。
不動産会社選びに関する失敗談
不動産会社選びを失敗すると、希望どおりに売却活動が行えないことがあります。
実際には下記のような失敗談があります。
- 対応が雑で、担当者の態度がよくない
- 古くからやっている不動産業者に依頼したが、売買は得意ではなかった
- 担当者からの連絡が少なく、売却までに時間がかかった
対策①：担当の対応を確認して、依頼先を決める
売却活動には担当者のサポートが重要です。自分の希望に沿って動いてくれているか、うそをつかないかなどを見極める必要があります。
会社の規模や担当者の表面だけで判断せず、自身の物件を任せられるかどうかを総合的に判断しましょう。
対策②：一括査定サイトを利用する
不動産業者選びは一括査定サイトの利用が有効です。自宅にいながら複数の業者に査定依頼を出せるため、各社の査定と対応を比較しながら依頼先を決めることができます。
不動産業者は各社の得意分野があり、大手以外にも販売を得意としており購入意欲の高い顧客を多く抱えている不動産業者も存在します。
各社の対応や査定金額を比較して、納得のいく不動産会社と担当者を選びましょう。
売却までの流れに関する失敗談
売却の流れを把握していないと、思わぬトラブルが起こる可能性があります。
実際には下記のような失敗談があります。
- 購入希望者が現れず、契約までに1年近くかかった
- 不具合を担当者に伝えていなく、契約前にトラブルになりかけた
対策①：売り出しから引き渡しまでの全体の期間を把握する
売り出しから引き渡しまでは、一般的に約4カ月かかります。
購入希望者が見つからない場合は価格の減額も検討します。長期間募集を出していれば、売れ残り物件のレッテルを張られ、より売れにくくなります。
需要の高いエリアや売り出し価格によっても期間は大きく変わるため、状況に応じて担当者との相談が必要です。
対策②：ささいなことでも担当者に伝えておく
トラブルを避けるためにも、床のきしみ音や子ども部屋のクロスの破けなども担当者に伝えておきましょう。
契約直前に建物の不具合が発覚し、購入希望者から大幅な減額交渉を求められ、引き渡しが遅くなるケースもあります。
税金に関する失敗談
不動産売却にはさまざまな税金が発生します。
実際には下記のような失敗談があります。
- 売却した際にかかる税金は考えていなかった
- 売却や購入に対して控除があることを知らなかった
対策①：大まかでよいので把握しておく
税金に関して細かく把握するのは困難です。大まかでもよいのでどのようなものが必要になるのかを把握しておきましょう。
売却時に必要となる代表的な税金や控除は以下のようなものがあります。
| 売却時に必要な税金 | 売却時に活用できる控除 |
|---|---|
|
|
対策②：担当者に確認する
税金や控除については、不動産会社の中でも詳しい担当者と詳しくない担当者に分かれるのが現状です。
ただし実績のある担当者は税金に詳しい傾向があります。担当者を選ぶ際には税金に関して
詳しいか、そうでないかを確認することも必要でしょう。
もちろん自分自身で税務署や金融機関に直接確認するのもよいでしょう。
経験豊富な人の売却活動の流れとは
マンション売却の経験者が実際にどのような流れで売却活動をするのかを紹介します。
①売却・査定相談をする
まずは複数社に売却と査定の相談をします。複数社の不動産業者の提案や査定額を比較し売却全体の流れ、売却方法の種類、売却できそうな価格を把握します。
査定依頼する不動産業者を多くすると面倒に感じるかもしれませんが、会社の特徴や担当者の対応は各社で異なるため有効です。
中古マンション売却の失敗は査定依頼を複数社にすることで防げることが多いです。そのため一括査定などを活用し、必ず複数社の売却・査定相談をしましょう。
②住宅ローンの抹消と費用について確認する
住宅ローンの残債がある場合は、必ず金融機関に抵当権の抹消について確認をします。具体的には売却による一括返済をした場合の費用と手続きです。
またローン残債額も確認し、売却価格から経費や税金を引いた残りの額も把握しておくと安心です。
③いくらで、どの不動産業者に依頼するか決める
各社の査定や売却提案を聞いた上で「いくらで、どの不動産業者に依頼するか」を決めます。
マンション売却の経験者は営業担当者によって売却価格や売却スピードが異なることを理解しているので、担当者選びは慎重にします。
④内覧数が少ない場合は価格、写真、依頼先を再検討
売却活動を始めて内覧数が少ない場合は、価格、写真、依頼先を再度検討します。まずは担当者にどの媒体でどんな図面で掲載されているのかを見せてもらいましょう。
経験豊富な人は不動産会社に任せきりにはしません。物件が魅力的に伝わらない内容だと感じたら、修正を依頼します。
また、価格設定をどこまで妥協できるかを資金計画を見直すことで調整します。
レスポンスが遅かったりコミュニケーションがうまくとれていないようであれば、別の依頼先も検討してみましょう。
⑤内覧数はあるが申し込みがない場合は室内・内覧対応を見直す
売却活動を始めて内覧数はあるが申し込みがない場合は室内・内覧対応を見直します。
当然ではありますが、室内の掃除をして見た目を綺麗にすることは大切です。
また自身が内覧対応をするときには丁寧な対応をします。内覧時はこちらから話しかける必要はなく、質問があればお答えするスタンスで構いません。メリットだけを伝えると逆に不安に思うこともあるので、真摯な対応を心がけましょう。
関連記事
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
