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- マンション売却をやめたい！タイミング別にやめる方法とペナルティを紹介
「マンションを売却しようと思ったけどやっぱりやめたい」「ペナルティがあるだろうか」そのようなお悩みを抱えている方もいるでしょう。
売主都合で売却をやめてしまうと違約金などのペナルティが発生するおそれがあるので注意が必要です。
この記事では、タイミング別にマンション売却をやめる方法やペナルティなどをわかりやすく解説します。
もくじ
不動産を売り出すには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約を締結することで、不動産会社が不動産を市場に売り出したり、契約のサポートをしてくれたりします。
買主が見つかっていないタイミングで、マンション売却をやめるには、不動産会社との媒介契約を解約できるのかどうかがポイントです。媒介契約には次の3つの種類があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約期間が3カ月以内と定められています。対して一般媒介契約は、法律による期間の定めはありません。
依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
媒介契約後に解約する場合は、その旨を不動産会社に伝えるだけで解約可能です。
一般媒介契約の場合、契約期間の定めがないため、いつでも解約できます。また、契約期間の定めがある専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、3カ月の契約終了のタイミングであればスムーズに解約できます。
3カ月の期間が過ぎていなくても、売却をやめる決断をした場合は、早めに不動産会社に相談しましょう。媒介契約期間中は、物件情報が広告に掲載されている状態です。このままの状態では、購入希望者から申込みや内覧希望が入ることがあります。
解約の旨を伝えることで、広告掲載を控えてもらったり内覧を断ってもらうなどの対応をしてくれます。
媒介契約期間中の解約であっても基本的に違約金などのペナルティは発生しません。
たとえ不動産会社が広告などに着手している場合でも、マンションの売却が成立するまでは不動産会社への報酬は発生しないと法律によって定められています。
ただし、媒介契約の形態が専任媒介契約か専属専任媒介契約の場合、契約期間が3カ月と定められているため、契約期間中の解約だと違約金が発生する可能性があります。
売却活動の義務を怠ったなど不動産会社に落ち度がない限り、違約金を請求される場合があるので注意しましょう。
3カ月の契約更新のタイミングで解約すればペナルティなしで解約できます。しかし、売却をやめることが決定しているにも関わらず、契約更新のタイミングまで待つのはおすすめできません。不動産会社は、売主が売却する気がないのに売却活動を続けることになります。
媒介契約を締結する際には、契約内容をしっかりと確認し解約時のペナルティについても理解しておくことが大切です。
受渡承諾書とは、売主が買主に対して売却の意志を示した書類です。受渡承諾書には、記載されている条件に合意するなら売却するという旨が記載されています。
一般的には、買主側から購入の条件を提示し購入の意思を示した「買付証明書」を交付され、その回答として受渡承諾書を交付します。
この受渡承諾書を提出したあとで売却をやめる場合について見ていきましょう。
受渡承諾書を提出していると、売却をやめられないのではと思われる方もいるでしょうが、提出後でも売却をやめることは可能です。
受渡承諾書は、売却の意志を示していますが、法的な効力のある契約書ではありません。買付証明書と受渡承諾書を互いに交付した時点でも、売買契約書を締結していない限り契約の締結とはなりません。
売却をやめる場合は、買主にその旨を伝えることでやめることが可能です。実際には、不動産会社を通して買主へ通知することになるため、売主は不動産会社にその旨を伝えることになります。
先述したように売渡承諾書は契約書ではないため、提出後でも基本的に違約金などのペナルティは発生しません。
買主側も売ってもらえない可能性を考慮しています。仮に、交付後に売主が一方的に売却をやめた場合であっても、買主から損害賠償請求される可能性は低いでしょう。
ペナルティがないからといって、安易に売却をやめるのはおすすめできません。
売却を途中でやめてしまうと、不動産会社や購入希望者に迷惑がかかります。安易なキャンセルを繰り返していると、不動産会社からの信頼を失い、媒介契約を断られたり積極的に売却活動をしてもらえなかったりするおそれもあります。
ペナルティがなくても不動産会社や買主など関わる人がいることを意識し、誠意のある対応を心がけましょう。
売買契約後であっても、売主・買主ともに契約の解除を申し出ることは可能です。
しかし、売主と買主の条件が一致し売買契約が締結しています。そのため、タイミングによっては違約金などのペナルティが発生します。
不動産の売買契約時には買主から手付金を受け取るのが一般的です。この手付金は、解約手付としての役割を持ちます。解約手付とは、手付金を放棄することで契約を解除できるもののことを言います。
買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
売買契約後に契約を解除する場合の手付金の役割は以下のとおりです。
売主側の負担が大きいように見えますが、売主側は手付金を受け取っているため実際に支払うのは手付金と同額になります。つまり、買主側より100万円を手付金として受け取っていた場合は、手付金の100万円に実費の100万円を足した200万円を支払うことで契約の解除が可能になります。
手付金で解除する場合、手付金が違約金扱いになり、これ以外に違約金を支払う必要はありません。
手付金の額に決まりはなく買主との合意で金額が決まります。一般的には、売却価格の1割ほどが目安です。
しかし、不動産会社から仲介手数料を要求される可能性がある点には注意しましょう。売買契約を締結した時点で、不動産会社への報酬が発生します。そのため不動産会社によっては、契約を解除しても売買契約後だと仲介手数料を請求する場合があります。
手付による契約解除ができるのは、相手が履行の着手をするまでです。
何をもって履行の着手とするのかは、明確ではありませんが過去の裁判では以下のような言及されています。
客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合
一般的には、買主が手付金以外の中間金を支払った場合や、引き渡し時の売買代金を準備し、売主へ履行を促した場合などは、履行の着手があったと判断され、それ以降の売主による解除は不可となります。
また、契約書に手付解除の期日が規定されている場合は、その日以降は手付解除ができません。この期日を過ぎて解除する場合、手付金＋違約金が発生する可能性があるので注意が必要です。
マンション売却活動中であっても、基本的に売却をやめることは可能です。
ただし、売買契約後にやめる場合は、違約金などのペナルティが発生するため注意しなければなりません。また、どのタイミングであっても安易に売却をやめると、不動産会社や購入希望者に迷惑がかかる点も忘れてはいけません。
この記事を参考に、途中で売却をやめる方法ついて理解したうえで、売却を進めていきましょう。
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