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生前贈与された不動産は売却できる？手続き・税金・注意点を解説
親や祖父母などから生前贈与された土地や家、マンションは、原則として贈与を受けた人の判断で売却できます。贈与した人が存命中でも、売却することは可能です。
ただし、売却前に不動産の名義や、権利関係の確認が必要です。また、生前贈与された不動産の売却では、税金の計算にも注意が必要です。
この記事では、生前贈与された不動産の売却の手続きや税金、確認しておきたいことを解説します。また、生前贈与をするかどうか迷っている人向けに、検討のポイントもあわせて紹介します。
この記事でわかること
- 生前贈与された不動産は存命中でも売れるのか
- 売却したときの税金の計算方法
- 生前贈与と相続、売るならどちらが得か
もくじ
生前贈与された不動産は売却できる？
生前贈与された土地や家、マンションは、原則として贈与を受けた人の意思で売却できます。ただし、登記の名義や贈与の契約内容によっては、事前の確認が必要です。まずは贈与された不動産は自由に売却できるのか、親やほかの家族の同意が必要なのかを解説します。
贈与した親が存命でも売却できる
たとえば、父親から土地を生前贈与され、子どもがその所有権を取得した場合、父親が存命でも子どもは土地を売却できます。売却代金も、原則として所有者である子どものものです。
ただし、贈与によって所有権を取得したことと、登記の名義が変更されていることは別です。所有権移転登記が済んでいない場合は、売却に向けて登記の手続きをする必要があります。
また、不動産全体ではなく共有持分※だけを贈与された場合、ほかの共有者の持分まで単独で売却することはできません。
売却するのに贈与者や家族の同意は必要？
贈与が成立し、不動産の所有権を取得した場合、原則として贈与者やほかの家族から売却の同意を得る必要はありません。ただし、贈与契約に特別な条件や負担が定められている場合や、ほかの人に不動産を使用する権利がある場合は、その内容を確認する必要があります。
法律上は売却できても、親が住み続けている家や、先祖代々受け継いできた土地では、承諾なく売却をすると家族間のトラブルになることがあります。売却の理由や今後の利用予定について、事前に話し合っておきましょう。
生前贈与された不動産を売却する前に確認したいこと
生前贈与された不動産では、贈与を受けた本人が取得時の経緯や権利関係を十分に把握していないことがあります。売却を円滑に進めるために、名義や契約内容、購入時の資料などを確認しておきましょう。
所有権移転登記が済んでいるか
まず、登記事項証明書で、現在の所有者や共有持分、抵当権の有無を確認します。贈与を受けていても、登記名義が以前の所有者のままになっていることがあります。
贈与による登記が未了のままでは、買主への所有権移転登記を円滑に進められません。贈与契約書※などを確認し、必要に応じて司法書士に相談しましょう。
なお、共有者は原則として自分の共有持分を売却できますが、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
贈与契約の内容と不動産の権利関係
贈与契約書があれば、売却に影響する条件がないか確認します。特に注意したいのは、次のような不動産です。
- 親などが現在も住んでいる家
- 借主が住んでいる賃貸中の不動産
- 住宅ローンなどの抵当権が設定されている不動産
- 土地と建物の所有者が異なる不動産
親が住む家を売却するなら、今後の住まいについて話し合いが必要です。また、賃貸中の不動産では借主の権利、都合に配慮し、抵当権がある場合は金融機関への確認も必要になります。
贈与者が購入したときの資料が残っているか
生前贈与された不動産の売却では、親などが購入した当時の資料が重要です。譲渡所得を計算するときの取得費は、贈与者の購入代金や購入手数料などを引き継ぐためです。
| 書類 | 確認する内容 |
|---|---|
| 贈与契約書 | 贈与の内容や条件 |
| 登記事項証明書 | 所有者、共有持分、抵当権など |
| 登記識別情報通知・登記済証（権利証）など | 売却時の登記手続きに必要な情報 |
| 贈与者の購入時の売買契約書・領収書 | 取得費と取得時期 |
| 固定資産税納税通知書・課税明細書 | 固定資産税などの情報や土地・建物の内容 |
すべての資料がそろっていなくても売却できないとは限りません。ただし、購入時の資料がないと税金の計算で不利になる場合があるため、できるだけ探しておきましょう。
土地・一戸建て・マンションで異なる確認事項
売却前に調べることは、不動産の種類によっても異なります。
| 不動産の種類 | 主な確認事項 |
|---|---|
| 土地 | 境界、接道、地目、利用制限など |
| 一戸建て | 建物の状態、土地と建物の名義、残置物など |
| マンション | 管理費・修繕積立金、管理規約、修繕履歴など |
長年所有されていた土地は境界が不明確なことがあり、一戸建てでは土地だけを贈与され、建物は親名義のままというケースもあります。また、農地は農地法上の手続きが必要になることがあります。
売却に支障となる問題がないか、不動産会社と確認しながら進めましょう。
生前贈与された不動産を売却する流れ
生前贈与された不動産も、基本的な売却の流れは通常の不動産売却と変わりません。ただし、贈与による所有権移転登記が済んでいない場合などは、追加の手続きが必要になることがあります。査定から引き渡し、確定申告までの流れを解説します。
1. 不動産会社に査定を依頼する
まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の市場でどの程度の価格で売却できそうか確認します。
贈与税の計算に使用した不動産の評価額と、実際に売却できる価格は異なります。贈与時の評価額をそのまま売り出し価格にせず、周辺の成約事例や物件の状態を踏まえて判断することが大切です。
複数の不動産会社から査定価格とその根拠を確認し、販売方針も比較しましょう。
2. 媒介契約を結び、販売活動を始める
仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。それにともない、不動産会社が広告や現地案内などの販売活動を始めます。購入希望者から問い合わせがあれば、必要に応じて内覧などに対応します。
共有名義や土地・建物の名義の相違など、権利関係が複雑な場合は、司法書士などと連携できる不動産会社に相談するとよいでしょう。
3. 売買契約を結び、決済・引き渡しを行う
購入希望者が見つかったら、売却価格や引き渡し日を調整し、売買契約を結びます。その後、買主から売却代金の残額を受け取り、必要な登記手続きと不動産の引き渡しを行います。
抵当権が設定されている場合は、金融機関と調整して抵当権抹消の手続きを進めます。売却時には、仲介手数料、紙の売買契約書を作成する場合の印紙税、必要に応じた測量費用や登記費用なども見込んでおきましょう。
なお、売却代金は原則として売主である所有者が受け取ります。贈与された不動産だからといって、贈与者へ渡す必要はありません。
※不動産売買契約書の印紙税には、2027年3月31日まで一定の軽減措置があります。詳しくは国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」をご確認ください。
4. 必要に応じて確定申告をする
不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、売却した翌年に確定申告を行います。マイホームの3,000万円特別控除などを利用して、税額が0円になっても確定申告が必要です。
譲渡所得の計算には、贈与者が購入したときの資料が役立ちます。売却後も関係書類を保管しておきましょう。
生前贈与された不動産を売却するときの税金
生前贈与された不動産を売却するときは、贈与を受けたときの税金と、売却によって利益が生じたときの税金を分けて考える必要があります。特に重要なのは、贈与者の取得費と取得時期を引き継ぐ点です。
| 税金 | 主に課税される場面 |
|---|---|
| 贈与税 | 不動産の贈与を受けたとき |
| 登録免許税 | 贈与などによる登記をするとき |
| 不動産取得税 | 不動産を贈与により取得したとき |
| 印紙税 | 課税対象となる不動産売買契約書を作成するとき |
| 所得税・住民税 | 売却して譲渡所得が生じたとき |
売却時の譲渡所得は贈与者の取得費を引き継いで計算する
不動産を売却したときの譲渡所得は、原則として次のように求めます。
取得費とは、購入代金や購入時の手数料などです。譲渡費用には売却時の仲介手数料などが含まれます。
生前贈与された不動産では、贈与されたときの評価額ではなく、贈与者が購入したときの取得費を引き継ぎます。たとえば、親から贈与された土地を次の条件で売却したとします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却代金 | 3,000万円 |
| 親の購入時の取得費 | 2,000万円 |
| 譲渡費用 | 100万円 |
| 譲渡所得 | 900万円 |
この例の譲渡所得は900万円です。特別控除などがなければ、この金額をもとに税額を計算します。建物の場合は、取得費の計算で減価償却費に相当する金額を差し引く必要があります。
また、業務で使用していない不動産を贈与された場合、贈与を受けたときの登記費用や不動産取得税も取得費に含められます。ただし、売却代金の5％を概算取得費とする場合、これらの費用を別に加算することはできません。
取得費がわからないと税金が高くなることがある
親や祖父母が何十年も前に購入した不動産だと、購入時の契約書が残っていないことがあります。
取得費がわからない場合や、実際の取得費が売却代金の5％を下回る場合は、売却代金の5％相当額を概算取得費として計算できます。たとえば、3,000万円で売却した場合、概算取得費は150万円です。
実際にはもっと高い価格で購入していても、概算取得費だと譲渡所得が大きく計算されるおそれがあります。
所有期間も贈与者が取得した日から引き継ぐ
不動産の売却益にかかる税率は、所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年超 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年以下 | 39.63％ |
※税率は所得税・住民税および特別所得税の合計です。2026年分までは復興特別所得税、2027年分以後は復興特別所得税と防衛特別所得税が含まれます。特別所得税の合計税率は変わらないため、表の税率も変わりません。特例による軽減税率などは考慮していません。
参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」
生前贈与された不動産の所有期間は、原則として贈与者の取得時期を引き継ぎます。たとえば、父親が20年前に購入した土地を子どもに贈与し、その年に子どもが売却した場合でも、原則として長期譲渡所得に該当します。贈与を受けてから5年以内に売却しても、短期譲渡所得になるわけではありません。
参考：国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
3,000万円特別控除などを利用できる場合がある
生前贈与された不動産でも、要件を満たせば税金を軽減する特例の利用が可能です。
代表的なものは、マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除です。ただし、親が住んでいただけでは、贈与を受けた子どもは特別控除を利用できません。子ども自身画素の家に住んでいたなど、特例の要件を満たす必要があります。
また、相続した空き家に関する最高3,000万円の特別控除は、相続または遺贈による取得などが対象で、生前贈与ではそのまま適用できません。なお、2024年以後の譲渡で対象の家屋と敷地などを取得した相続人が3人以上の場合、控除額は最高2,000万円になります。
そのほか、都市計画区域内にある低未利用土地などを500万円以下で売却するなどの要件を満たした場合、2028年12月31日まで最高100万円を控除できる特例もあります。物件の種類や利用状況、売却時期に応じて適用条件を確認しましょう。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」「低未利用土地等の100万円特別控除」
贈与時に選択した課税制度を確認する
贈与税には主に暦年課税と相続時精算課税があり、贈与されたときにどちらを利用したのかも確認しておきましょう。
暦年課税では、1年間に受けた贈与の合計額から110万円の基礎控除を差し引いて贈与税を計算します。一方、相続時精算課税では、2024年以後の贈与に年間110万円の基礎控除が設けられています。さらに累計2,500万円の特別控除があります。制度の選択には届出書の提出が必要で、2,500万円の特別控除を受けるには期限内の贈与税申告が必要です。
相続時精算課税で贈与された不動産も売却できますが、将来の相続税の計算には、原則として贈与時の価額（2024年以後の贈与は年間110万円の基礎控除後）が加算されます。売却価格で計算し直すわけではありません。
暦年課税でも、一定の人が相続開始前に受けた贈与は、相続税の計算に加算される場合があります。加算対象期間は2024年以後の贈与について、段階的に3年から7年へ延長されており、相続開始日により異なります。
参考：国税庁「相続時精算課税の選択」「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」
生前贈与と相続はどちらが得？売却予定なら比較しよう
これから不動産を引き継ぐ場合、生前贈与と相続のどちらが得なのか迷うこともあるでしょう。一般的に、相続のほうが不動産を取得するときの税負担を抑えやすいものの、家族の事情や売却予定によって適した方法は異なります。
| 方法 | 税金・費用の特徴 |
|---|---|
| 生前贈与してから売却 | 贈与税や不動産取得税、登記費用がかかる場合がある |
| 相続してから売却 | 相続税の基礎控除があり、不動産取得税はかからない。売却時に特例を利用できる場合もある |
| 親が売却してから現金を贈与 | 不動産の贈与に伴う費用は避けられるが、売却時の税金と現金の贈与税を考慮する必要がある |
相続による不動産取得には不動産取得税がかからず、所有権移転登記の登録免許税も原則として相続が0.4％、贈与が2％です。相続税がかからない見込みで、急いで名義を移す必要がなければ、相続まで待つほうが有利になる可能性があります。一方、親が存命中に売却する予定なら、親が直接売却する方法も検討しましょう。
売却を目的に生前贈与するのなら、贈与する前に税金や費用を比較することが大切です。
参考：国税庁「登録免許税の税額表」、東京都主税局「不動産取得税」
生前贈与された不動産の売却に関するよくある質問
生前贈与された不動産の売却では、売却できる時期や売却代金の扱い、贈与税との関係などに疑問が生じることがあります。よくある質問をもとに、売却前に知っておきたいポイントを確認しましょう。
- 生前贈与された不動産は、すぐに売却できますか？
- 原則として、すぐの売却が可能です。贈与後、一定期間保有するという制限はありません。ただし、所有権移転登記が済んでいない場合や贈与契約に特別な条件がある場合などは、事前の確認が必要です。
- 生前贈与された不動産の売却に、親の同意は必要ですか？
- 贈与で所有権を取得していれば、親の同意は必要ありません。ただし、共有名義や契約上の条件がある場合は、それぞれの事情によって異なります。
- 不動産の売却代金を親に渡してもよいですか？
- 売却代金は原則として所有者である売主のものです。その代金を無償で親に渡す場合は、贈与として贈与税がかかることがあります。
- 売却すると、もう一度贈与税がかかりますか？
- 売却しても、改めて贈与税はかかりません。ただし、売却で譲渡所得が生じた場合は、所得税・住民税がかかることがあります。
- 相続時精算課税で贈与された不動産も売却できますか？
- 売却できます。ただし、相続時精算課税による贈与は、将来の相続税の計算に関係します。
生前贈与された不動産は名義と税金を確認して売却しよう
生前贈与された土地や家、マンションは、所有権を取得した人が原則として売却できます。贈与した親が存命でも、通常の不動産売却と同じように査定や販売活動を進められます。
まずは不動産の査定価格を確認し、売却にかかる費用や税金も踏まえて計画を立てましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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