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借地権付き建物の売却方法。地主に高額な承諾料を要求されたら？
借地権付き建物は、借りた土地に建てた建物のことで、売却するためには地主の許可が必要です。用途が制限されるため不動産市場ではあまり人気がなく、売却が困難といわれています。
しかし、売却方法を工夫することで、売ることも十分に可能です。借地権付き建物を売却する方法を詳しく紹介します。また、トラブルに発展するケースも確認して、対処をしておきましょう。
もくじ
借地権付き建物とは
借地権付き建物とは、地主から借りた土地の上に建てられた建物のことです。土地の所有権は地主にあるため、通常の戸建て売却とは異なり、地主の承諾や譲渡承諾料が問題になることがあります。
借地権の種類やそれぞれの違いを以下の表にまとめました。
| 普通借地権 | 定期借地権 | |||
|---|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付定期借地権 | ||
| 建物の利用目的 | 制限なし | 制限なし | 事業に用いる場合に限る | 制限なし |
| 契約の更新 | 可 | 不可 | ||
| 契約期間 | 30年以上 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 定める特約 | 制約なし |
| 30年以上が経過したら建物を地主に譲渡する | |
参考：国土交通省「定期借地権の解説」
借地権の基本情報については以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
借地権付き建物は売れない？
借地権付き建物は、地主の承諾を得られれば売却できます。地主が譲渡を承諾しない場合でも、借地借家法に基づき、裁判所へ地主の承諾に代わる許可を申し立てられる場合があるため、詳しく解説します。
用途が制限されるため人気がない
家を建てる場合、一般的には先に土地を購入します。しかし、以下のような理由から借地権付き建物を所有している方は多いです。
- 土地を購入するお金がない
- 立地がよい土地があったが、すでに地主がいた
借地権付き建物の場合、土地の所有者は地主になるため、用途が制限されます。リフォームや建て替えをする場合でも、地主の許可が必要です。
そのため、借地権付き建物は不動産市場で人気がありません。
売却するには地主の許可が必要
借地権付き建物を売却する場合、地主の許可が必要です。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
地主に許可を得ずに売却した場合、契約違反とみなされて契約を解除されるケースもあります。
また、承諾料として借地権価格の約5〜10％を支払う必要があります。
売却活動を始める前に承諾料の交渉を行っておきましょう。
借地権付き建物を売却する方法
借地権付き建物を売却するのは、通常の不動産市場で販売する方法だけではありません。
地主との交渉で借地権の売却や底地の買取をすれば、不動産価値を上げて売却できます。
一般の不動産市場で売却する
借地権付き建物は、不動産会社に依頼し、不動産市場に中古物件として販売するのが一般的です。しかし、借地権付き建物は土地が含まれないため、売却価格の総額は一般の不動産よりも下がります。
また、地代の支払いや用途の制限があるため、成約まで進むためには工夫と時間が必要です。地主に支払う承諾料は売主の負担になるので、注意しましょう。
なお、売却する時期や販売価格は売主が決められます。工夫次第では市場で売却することも可能なので、周辺のニーズなどを見極められるようにしっかりと情報収集をしましょう。
建物を地主に売却する
建物を地主に売却してしまう方法もあります。買主を探す必要がないため、話がスムーズに進めば、市場で売却するよりも早く売却活動を終わらせることが可能です。
この場合、建物だけでなく、借地権も地主に買い取ってもらいます。地主にとっても、借地権が戻ることで土地の資産価値が上がるため、メリットがある取引といえるでしょう。
ただし、地主が借地権を取り戻す意志がない場合など、交渉に時間がかかるケースもあると理解しておきましょう。
なお、地主に契約更新を断られたことを理由に売却を検討している人もいるでしょう。その場合は、建物買取請求権を行使できます。建物買取請求権とは、地主に建物を買い取らせる権利のことです。地主は拒否する権利はありません。
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
底地とセットで売却する
借地権付き建物と底地をセットで売却する方法もおすすめです。
底地とは、借地権が設定されている土地を指します。なお、借地と底地は物理的には同じ土地のことです。
借地権と底地のイメージ図
地主から底地を買い取ることで、土地の所有権を取得します。
底地をセットで売り出せば、その土地の所有権自体を売却することになるため、不動産価値も上がります。不動産価値が上がれば、建物だけの場合よりも高値で売却できる可能性が高いです。
借地権付き建物に関するトラブル事例
トラブルが発生するおそれがあるのも、借地権付き建物が売れない理由のひとつです。
明け渡しを要求される
メインの住居が別にあり、老朽化している建物を所有していた場合、地主から「使っていないのであれば、更地にして明け渡してほしい」といわれることがあります。
地主側から契約解除を要求する場合、相当の理由が必要です。使っていないというのは、相当の理由には該当しません。
どうしても明け渡してほしい場合は、地主が立退料を支払う必要があります。
地代の値上げを要求される
地主自身の収入が減ったことを理由に、地代の値上げを要求されることがあります。要求に応じない場合、地代を受け取らないといった対応をする地主もいるようです。
その場合、地代の未払いになり、契約を解除されるおそれがあります。
借地権付き建物を売却するときの注意点
借地権付き建物として売却することを地主に相談した場合、相場よりも高額な承諾料を要求されるトラブルもあります。
承諾料の金額は法律で決められていない
承諾料の相場は、借地権価格の5〜10％ですが、法律で明確に定められているわけではありません。
しかし、承諾料自体は支払う必要があります。
裁判所で許可を受ける
地主から高額な承諾料を要求された場合は、裁判所で借地非訟裁判と呼ばれる、借地権譲渡に関して土地所有者の承諾に代わる許可を受けるのがおすすめです。
裁判所に承諾料を定めてもらうことで、適正な承諾料を決められます。
借地権付き建物の売却は専門知識のある不動産会社に相談しよう
借地権付き建物の取り扱いは複雑で、地主とのトラブルも発生します。たとえ地主と顔見知りの関係であったとしても、お金や権利関係が絡む話にはトラブルが付き物です。
取り扱いに悩んだ場合は、信頼できる不動産会社に相談しましょう。借地権の取り扱いを熟知している不動産会社であれば、地主との共同売却や底地の買取といった交渉も仲介してくれます。
さらに、複数の不動産会社に査定を出せば、高値で売却できる可能性も上がるでしょう。
しかし、自分だけで探すのは労力と時間が必要です。一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、簡単な物件情報をたった一度入力するだけで複数の不動産会社へ査定依頼ができます。
まずは、売却の可能性を探る意味でも、リビンマッチを利用してみましょう。
借地権付き建物の売却に関するよくある質問
- 借地権付き建物の売却は地主の許可が必要？
- 地主の許可が必要です。地主に許可を得ずに売却した場合、契約違反とみなされて契約を解除されるケースもあります。
- 借地権付き建物を売却する方法は？
- 一般の不動産市場で売却する方法以外にも、建物を地主に売却したり、地主から底地を買い取ってセットで売却したりする方法があります。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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