リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
不動産売買の双方代理をわかりやすく解説！代理の基本とやり方
不動産を売却する場合、不動産会社に対して仲介を依頼するのが一般的です。しかし、やむを得ない事情などで売主が契約手続きをできない場合、第三者を代理人とすることで、手続きを代わりに行ってもらうことが可能です。その際、双方代理にならないように注意が必要です。
本記事では、不動産売買における代理に関する基本的な内容と、双方代理についてわかりやすく解説します。また、代理人を選定する具体的な方法も確認しておきましょう。
- 双方代理が民法で原則禁止されている理由
- 双方代理と両手仲介の違い
- 不動産売却を代理人に依頼する場合の手続きと注意点
もくじ
双方代理をわかりやすく解説！自己契約との違いは？
双方代理とは、不動産の売買において、1人（1社）が売主と買主双方の代理人として契約を締結することです。双方代理についてわかりやすく説明します。
そもそも代理とは？
双方代理について理解するために、まず契約に折れる「代理」について確認しておきましょう。
代理とは、本人に代わって代理人が契約などの法律行為を行うことです。代理権の範囲内で行った行為は、原則として法律上の効果が本人に直接影響を及ぼすため、代理人に大きな権限を持たせる場合は慎重に判断しましょう。
代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。
そのため、信頼のおける方であっても注意する必要があります。代理と混同しがちなのが媒介ですが、両者は大きく違います。
媒介は買主の募集などの業務を一部委託しているだけであり、売却の意思決定は売主本人が行います。しかし代理の場合、売買契約を締結する権限を与えられていれば、本人に代わって契約ができるのです。
不動産売買で代理人を選定するケース
一般的な不動産売買においては、自らを売主として、不動産会社に媒介を委託するだけのことがほとんどです。しかし、以下のように本人が契約手続きを行えない事情がある場合は、売主が代理人を選定します。
- 委任を受けた共有者が代表して契約手続きをする※ほかの共有者から委任が必要
- 遠方の不動産を売却するため契約手続きに赴けない
- 契約手続きにかかる時間が惜しい
- 契約手続きに不安があり、信頼できる第三者にやってもらいたい
なお、代理人は個人でも法人でもなることができます。
双方代理は原則禁止されている
前述したとおり、双方代理とは、不動産の売買において1人（1社）が売主と買主双方の代理人として契約を締結することです。
代理人は本人のために売買契約を行います。しかし、売主は物件を高く売りたいと考え、買主は物件を安く買いたいと考えるのが一般的です。
売主と買主の利益に対する考え方が相反する可能性があるため、一人の代理人が双方を代理すると利益相反が生じるおそれがあります。そのため、双方代理は民法108条（自己契約及び双方代理）において原則禁止されています。
ただし、双方代理により締結された契約は無効となるわけではなく、当事者が追認すれば有効とされています。
同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
双方代理を行った場合の効力とは
双方代理は民法で原則禁止されていますが、売買契約を締結した場合でも、その契約が直ちに無効になるわけではありません。民法では、代理行為を「代理権を有しない者がした行為」とみなすからです。
つまり、禁止される双方代理については、「無権代理」のルールに従って効力が判断されます。無権代理とは、代理権を持たない人が本人の代理人として法律行為を行うことです。
本人が後から追認すれば、原則として契約時にさかのぼって本人に効力が生じます。一方、本人が追認しなければ、その契約は本人に対して効力を生じません。このように、双方代理が行われた場合、本人による追認の有無によって効力が決まります。
双方代理が例外として認められるケース
双方代理にも例外があるため把握しておきましょう。例外として認められるケースは、本人があらかじめ許諾している場合や、債務を履行する場合です。
たとえば、売主と買主の双方があらかじめ許諾していれば、同一の代理人が手続きを行うことができます。また、不動産の売買契約成立後に、司法書士が売主と買主の双方から委任を受け、所有権移転登記を申請することも、双方代理が例外として認められる代表的なケースです。
売買契約にもとづく登記手続きは債務の履行にあたるため、民法上の双方代理の禁止には抵触しないとされています。
自己契約との違い
双方代理とともに民法108条で禁止されているのが「自己契約」です。
自己契約とは、代理を受けた売買について、自分自身が売主もしくは買主として契約を締結することを指します。たとえば、売主から売買の代理を受けた不動産について、代理人自ら買主として購入することが該当します。
自己契約が禁止されているのは、代理人が自らの都合のよいように条件を決定できるからです。代理を受けた家や土地を安価に購入するなど、売主にとって不利益を生じるおそれがあります。
ただし、本人からの許諾がある場合など、債務の履行や本人があらかじめ許諾している行為は例外です。
両手仲介は双方代理にならない？
では、不動産会社が売主と買主双方の間に立って、それぞれから依頼を受ける「両手仲介」は問題にならないのでしょうか。
両手仲介は双方代理に該当しない
両手仲介とは、ひとつの不動産売買の取引において、不動産会社が売主と買主双方の仲介をすることです。つまり、売主から依頼を受けた不動産会社が、買主も見つけてくることです。この場合、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ります。
しかし、両手仲介は双方代理には該当しないため、特に禁止されていません。
不動産の売買や賃貸借の媒介は代理行為ではないためです。不動産会社が両方の仲介を行った場合において、基本的には意思決定を売主・買主ともに行っています。不動産会社は媒介業者として売主・買主双方に対し、適切に取引を進める必要があります。
双方代理・自己契約・両手仲介の違い
双方代理と両手仲介は混同されがちですが、代理人が本人に代わって契約を結ぶのか、不動産会社が売主と買主の間に入って契約を仲介するのかという違いがあります。
両手仲介そのものは禁止されていませんが、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れることから、囲い込みなどの問題につながる可能性があるため注意しましょう。
項目 | 内容 | 法律上の扱い |
|---|---|---|
双方代理 | 同じ代理人が売主と買主双方の代理人となって契約する | 原則禁止 |
自己契約 | 代理人が本人の代理人として、自分自身と契約する | 原則禁止 |
両手仲介 | 同じ不動産会社が売主と買主の双方を仲介する | 原則として可能 |
片手仲介 | 売主と買主を別々の不動産会社が仲介する | 原則として可能 |
※双方代理・自己契約は、本人があらかじめ許諾した場合など、民法108条に定める例外で認められるケースがあります。
不動産会社による囲い込みのリスク
不動産会社にとって、売主と買主双方から仲介手数料を得ることができる両手仲介は理想的な契約内容です。そのため、自社が見つけてきた買主以外をすべて断ってしまう囲い込みをする不動産会社が存在します。
売主から委託を受けた不動産会社のことを「元付け業者」といいます。この元付け業者と専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結している場合、不動産流通標準情報システム「レインズ」への登録が義務化されています。
また、そのほかの不動産会社は購入希望者に物件を紹介できるようになります。そして、元付け業者に対して物件の購入が可能かどうか問い合わせます。
囲い込みを行う元付け業者は、この問い合わせをすべて断ってしまうのです。そのため、囲い込みをされると売却期間が長引いたり、売却価格が下がってしまったりしまうことがあります。
しかし、レインズ登録時に売主に対して交付されるIDとパスワードを使い、物件の取引情報を確認することが可能です。
取引情報は以下の3つです。
- 公開中
- 書面による購入申込みあり
- 売主都合で一時紹介停止中
特に不動産会社から連絡がないにも関わらず、「公開中」以外に設定されている場合は囲い込みをされている可能性があります。不動産会社に対するチェックを徹底しましょう。1社だけに依頼すると適切な対応なのかを判断できません。
不動産売却を代理人に任せたい場合は？
双方代理は禁止されていますが、遠方に住んでいる場合や、本人が売買契約の手続きを行えない場合、代理人を立てて不動産を売却する方法があります。具体的にどうすればよいのかを説明します。
代理人選定の流れ
代理人を立てて不動産を売却する場合、売主が代理人に与える権限を明記した委任状を作成します。この委任状が第三者に対して代理行為を行っている証明となります。
一般的な不動産売却における手続きは、大きく分けて以下3つの手順を踏みます。
- 不動産会社との媒介契約の締結
- 買主との売買契約の締結
- 決済・物件の引き渡し
代理の手続きを行う前に、委任状を用意しておくとスムーズに手続きを進められるでしょう。不動産売却すべての手続きを一任するのであれば、媒介契約の締結より前のタイミングで、委任状を作成します。
また、売却を代理人に委任する場合は、以下のような書類が別途必要です。必要書類は状況によって異なる場合があるため、必ず事前に確認するようにしてください。
- 売主本人と代理人それぞれの印鑑証明書（3カ月以内のもの）と実印
- 売主本人の住民票
- 代理人の本人確認書類（運転免許証など）
代理人が行った行為は本人に生じ、与えられた権限の範囲内であれば、代理人が代わりに行ってくれます。代理人とこまめに連絡を取りながら、契約書などを確認して問題がないことを確認しましょう。
委任状のひな形
では、実際に委任状を作成していきましょう。ここでは、典型的なひな形を紹介します。
委任状のひな形
このひな形で注目するポイントは、序文で代理人に委任する内容を「売買契約を締結する一切の権限」としている点です。
内容を変更することで、代理人の権限を制限できます。たとえば、最終的な売買契約の締結だけは自らで判断したいという場合は、「媒介契約、買主の価格交渉」など、項目ごとに定めるようにしましょう。
委任する内容が明確になっておらず、売主が委任していないと思っていた内容まで代理人が決めてしまうと、後々トラブルに発展するおそれもあります。十分注意しましょう。
一括査定サイトのリビンマッチを利用しよう
不動産売買では、代理人に広い権限を与えると、本人の財産に大きな影響を与える契約を締結できるため、利益に与える影響が大きくなります。そのため、代理の依頼先は、親族や共有名義の不動産の共有者など、信頼できる一部の人間になることが一般的です。
また、「3,000万円以上で売却できる場合は契約を進めてほしい」など、あらかじめ条件をきちんと決めておけば、不動産会社に売却の判断や契約手続きを代理してもらうことも可能です。
信頼のできる不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」を利用してみましょう。リビンマッチは最大6社の不動産会社に査定依頼ができる無料のサービスです。査定結果を比較することで、信頼のおける不動産会社を見極められます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
