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不動産売却の両手取引は実際どうなのか？メリット・デメリットもご紹介！
不動産売却の両手取引は実際どうなのか？メリット・デメリットもご紹介！
不動産売却を検討している方や不動産取引に興味がある方には両手取引という言葉を一度は聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。不動産取引の仲介手数料の種類の一つである両手取引について、今回は売主から見た両手取引のメリット・デメリットをご紹介していきます。
もくじ
不動産会社はどこで利益を出すのか？不動産売却の仲介手数料について
両手取引について知る前に不動産売却の仲介手数料について知っておく必要があります。仲介手数料とは不動産を売却する際に、一般的に仲介してくれた不動産会社への報酬として支払う料金です。不動産会社は主な収益をこの仲介手数料から得ています。詳しい仲介手数料については、不動産売却の仲介手数料はいくら？仲介手数料無料の場合とその理由は？をご参照ください。
不動産会社は売却活動の仲介業務以外にも、不動産を購入したい買主の仲介業務もしています。こちらも買主の希望に沿った不動産を見つけ購入までサポートすることで手数料を取っています。
不動産売却は、売主から見れば買主を見つけなければならず、買主から見れば売主を見つけることだと言えるので、不動産会社が両社の間に入ることができれば両社から手数料を得ることができます。この状態を両手取引と呼びます。
不動産会社は仲介手数料から収益を出しています。そのため両手取引は不動産会社にとっても好ましい取引だと言えます。
不動産売却における両手取引とは？
不動産売却において売主が不動産会社に売却活動を委託してから、その後どのように買主を見つけてくるかによって仲介手数料も異なり、取引の呼び方も変わってきます。両手取引以外にも片手取引、そして両手片足取引と呼ばれるものもあるのでここでは、それぞれの取引の違いについてや、より詳しい両手取引についてご説明します。
不動産取引の種類 ー両手取引・片手取引・両手片足取引ー
不動産会社がどのように仲介手数料を得ているかによって取引が変わってきます。まずは両手取引についてご説明します。
- 両手取引
- 両手取引とは不動産会社が売主からの仲介依頼を受け、自社でその不動産の購入希望者を見つけ、そちらの仲介も行うことを言います。不動産会社は売主と買主の両者から仲介手数料が得られるため、両手狙いの不動産会社もあります。
売主と買主それぞれに対し豊富な情報やネットワークを持つ大手の不動産会社などでは比較的両手取引につながりやすいと言え、特徴としては買主を早く見つけられるができ、スピーディーな取引が期待できることです。 - 片手取引
- 両手取引とは異なり、売主もしくは買主どちらからのみ仲介依頼を受け、別の仲介業務は他の不動産会社によって行われ、他社の不動産会社同士で売買契約を結ぶ取引になります。片手取引では不動産会社は依頼を受けた一方のみから仲介手数料を得ることになります。
特徴は片手取引の場合、売主の物件情報が広く公開されるため売主の希望売却価格に応じてくれる買主選びができる点です。 - 両手片足取引
- 不動産取引は両手か片手のどちらかですが、両手片足取引と呼ばれるものもあります。ここでいう足とは売主から不動産会社の担当者へ渡した担当ボーナスのことです。売主が担当者へボーナスを払わなければいけないといったルールや法律はありませんが昔からの風習でこういった取引が行われることもあります。
両手取引は双方代理の禁止に接触しない？
民法では契約業務などにおいて双方の代理を一社で請け負うことを禁じる双方代理の禁止があります。一見、両手取引は売主と買主双方の代理に見え、違法のように感じますがどうなんでしょうか。
結論は両手取引は違法ではありません。これは両手取引の不動産会社による仲介業務が代理ではなく、準委任になるからです。
紛らわしいですが、法律的に代理と媒介は意味がことなります。代理とは依頼人に代わって代理人が意志判断も含めて契約自体をすること、媒介とは契約の成立に向けて尽力し依頼人のサポートをすることです。そのため不動産売却で売主が不動産会社と結ぶ媒介契約は準委任と呼ばれ、双方代理の禁止には当てはまらないということになります。
しかし準委任は依頼人から依頼されたことをしっかりと遂行し状況を報告する義務があるため依頼人の不利益になるような場合は違法であるということになります。
不動産取引の仕組みをよく知っておき、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
両手取引のメリット・デメリット
ここからは不動産売却の両手取引において、売主から見たメリット・デメリットを具体的にしていきましょう。まず両手取引のデメリットをあげ、その後メリットを説明します。売主の方やこれから不動産の売却を検討している方はそれぞれの特徴を見てご自身の不動産状況などから両手取引について検討してみて下さい。
不当な値引きに注意
両手取引の場合、ご自身の不動産が不当に値引きされていないかご注意下さい。片手取引の場合は希望の売り出し価格で買主が現れるまで待つことができますが、両手取引の場合は同じ不動産会社が不当に値引きして早く買主を見つけてくる場合があります。
一見、成約価格が高いほうが仲介手数料も高くなり不動産会社もいいように思えますが、価格が高いとなかなか買主が見つからず売却活動に時間がかかる場合があります。不動産会社にとっては多少価格を下げ仲介手数料が減っても早く、不動産売却を成立させてほうが得になることがあるので、ご自身の不動産が不当に値引きされていないか確認しましょう。これを防ぐためには複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な不動産価格を知っておくといいでしょう。
囲い込みに注意
両手取引で最も気を付けたいことは売りに出した不動産情報が公開されず、不動産会社内で囲い込まれていることです。これは不動産会社が両手取引を目指すために自社で買主が現れるまで不動産情報を独占する状態を指します。また囲い込みによって本当は売り出し価格での購入を希望する買主がいても自社の顧客でなかった場合は商談中と断り、自社の顧客の中で買主を見つけてくることもあります。売主が自分の物件を囲い込みから防ぐためには、不動産会社に逐次売却活動の状況報告を受けたり、レインズに物件情報が公開されているか確認をしましょう。レインズについては「レインズ」についての解説をご参照ください。
仲介手数料が安くなることも
両手取引にはデメリットだけでなくメリットもあります。一つ目は仲介手数料が安くなる場合があります。不動産会社は両手取引の場合、売主と買主の両者空手数料を得るため片手取引の倍の利益を出すことができます。そこで双方の仲介手数料を抑えることで不動産会社はより両手取引につなげ、売主は安く売却活動をすることができます。
買主が早く見つかるかも
不動産売却の中で買主を見つけることはとても時間やコストがかかります。両手取引では不動産会社が持つ豊富な情報やネットワークから買主を見つけてくれるので希望に沿った買主が早く見つかることが期待できます。
両手取引はメリット・デメリットともにあるためご自身の不動産状況を含め信頼できる不動産会社を見つけて相談してみましょう。
