家を売る前にすることリスト！後悔しないための準備とNG行動を解説

「家を売ることにしたけれど、何から始めればよいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。家を売るには、土地の所有権者や隣家との境界の確認、住み替え先の検討など、さまざまな下準備が必要です。この記事では、初めての戸建て売却を円滑に行う手順をプロの視点から分かりやすく解説します。

家の売却で事前にやっておく5つのこと

家を売るときは、準備が必要です。家の売却で事前にやっておくべきことには、次の5つがあります。

それぞれについて、詳しく解説します。

所有権者と売却意思の確認

まずは、不動産の所有権者を確認しましょう。「自分の家」だと思っていたら、相続した物件などで名義が親のまま放置されている場合があります。現在は相続登記が義務化されているためレアケースではありますが、まずは法務局から発行される「登記簿謄本（登記事項証明書）」で、不動産の状態や権利関係を確認しましょう。もし、共有名義人がいる場合は、売却にあたって名義人全員の実印と印鑑証明書を揃える必要があります。

「登記簿謄本」は法務省のネットサービス「登記・供託オンライン申請システム」でも発行できます。

登記事項証明書

土地の境界を確認する

戸建ての売却において、土地の境界は近隣とのトラブルに発展することもあるため、しっかりとした確認が必要です。境界の目印は境界標ですが、経年劣化で壊れていたり、何らかの原因で紛失したりしていることがあります。

確実に土地の境界を検証する場合は、土地家屋調査士へ調査を依頼しましょう。公的な資料で調べてから、近隣の土地所有者の立ち会いのもとで境界線を確定します。測量が確定するまでには3カ月以上かかることも多いため、売却を検討し始めた段階で、できるだけ早く対応しておきましょう。

周辺相場をあらかじめ調べる

家がどれくらいの価格で売れるのか見当をつけるため、周辺の不動産相場を自分で把握しておくことも大切です。不動産流通機構が運営するWebサイト「レインズマーケットインフォメーション」は、マンション、一戸建てなど、直近1年間に売買された価格情報を検索できます。

また、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」は、公示価格や実勢価格などを簡単に調べられます。

しかし、これらはあくまで過去の事例なので、現在の相場は不動産会社から聞くしかありません。過去の事例と照らし合わせながら、3～5社の提示した金額と比較し、自身ができる不動産会社と媒介契約を結びましょう。

必要な書類を準備する

不動産の売却では、さまざまな書類が必要です。不動産の売却手続きをスムーズに進めるために、家を売る前から書類の用意をしておきましょう。主な必要書類は次のとおりです。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンを完済していなくても、家の売却は可能です。まず住宅ローンの残債がどのくらい残っているのかを把握しましょう。住宅ローンの残債を確認する方法は次のとおりです。

毎年10月ごろになると金融機関から郵送される「年末残高証明書」を確認します。住宅ローンの借入額や残債など、現在の借入状態を確認できます。年末残高証明書が見当たらない場合は、金融機関に借入金の残高証明書を発行してもらいましょう。

ローンが残る家を売る場合、売却したお金で完済することが理想的です。しかし、ローンを完済できない「オーバーローン」の場合は、不足分を現金で補うか、新居の購入資金の借入を同時に行う「住み替えローン」を組む必要があります。

住み替え先を見つける

「売れてから片付ければいい」という見通しは危険です。家一軒分の不用品処分は、業者に頼めば数十万円単位のコストがかかります。また、不用品が置かれたまま内覧を行っても「生活感」があって成約率を劇的に下げてしまいます。また、売買契約が成立したらすぐに引き渡しをすることになるので、売却の前から住み替え先を検討し、内覧時にはほぼ空き家に近い状態にしておくことを視野に入れておきましょう。

家を売るときにやってはいけない5つのこと

不動産売却は、ちょっとしたミスで数百万円単位の損をしたり、数年にわたって売れ残ったりするリスクがあります。初心者が陥りやすい「5つのNG行動」を、現場のリアルな視点で解説します。

「高すぎる査定額」を出す不動産会社を安易に選ぶ

査定額の高さだけで業者を選ぶのは禁物です。媒介契約を取りたいがために、相場を無視した高値を提示する「高値づり」が横行しているためです。契約後に「購入希望者からの反応が少ない」といって大幅な値下げを迫られ、結局は相場以下で売らされるというのが典型的な失敗パターンです。査定額の客観的な根拠を厳しく問い詰め、誠実な業者を見極めるのが鉄則です。

不動産会社への相談前にリフォームをする

「物件がきれいなほうが売れる」と独断でリフォームする必要はありません。中古物件を購入する人の場合、自分好みにリフォームしたい人が多いためです。

もちろん、きれいに掃除して家の状態をよくしておくことは重要ですが、リフォームをするくらいなら、その金額分を差し引いた売却価格を設定しましょう。買主がお得に感じるので、売却できる可能性が高まります。

「囲い込み」を行う業者と専任媒介契約を結ぶ

専任媒介契約には、他社からの客付けを拒否して、自社の利益を優先する「囲い込み」のリスクがあります。囲い込みとは、その不動産会社が自社で買主を見つけて利益を出そうと、他社に物件を紹介しない行為を指します。

これは、物件を高値で買いたいという買主が来ても「商談中」と嘘をついて追い払い、結果的に売却のチャンスを逃す大きなリスクがあります。他社のサイトに物件情報が正しく掲載されているかを自らチェックし、不動産会社の不法行為を許さない、厳格な姿勢が大切です。

自分に都合の悪い不具合（瑕疵）を隠して売る

売主には、売却する物件に瑕疵があれば、それを正直に伝える義務があります。雨漏りやシロアリの被害など、物件の瑕疵はさまざまですが、「言わなければバレない」という考え方は要注意です。購入後に発覚すると「契約不適合責任」を問われ、賠償金の請求や契約解除を求められます。

不具合を正直に話す売主は信頼され、結果として成約がスムーズになります。物件の価格を「不具合込みの価格」とすることで、不具合を正直に話す売主は信頼され、結果として成約がスムーズになります。物件の価格を「不具合込みの価格」とすることで、理不尽な値下げ要求を断る理由にもなります。

内覧の準備を怠って「生活感」が残る

買主は内覧の「最初の6秒」で直感するといわれます。玄関の靴や水回りのカビは、買主の頭の中で「補修費の差し引き」に変換されます。どれほど立地がよくても、清潔感のない家は成約価格を100万円単位で押し下げます。徹底的に不用品を処分するなどして生活感を消し去り、「ホテル」のような状態を演出することが、高値売却への最短ルートです。

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早く・高く家を売るために知っておきたい5つのこと

家を売るときは、ちょっとした工夫で「選ばれる物件」になり、早期・高値成約を引き寄せられます。不動産取引の現場で特に重要視される、次の5つのポイントを押さえておきましょう。

家が売れやすいタイミングを抑える

不動産市場がもっとも活性化するのは、進学や就職、転勤が重なる「1〜3月」です。このピーク時に「公開直後の鮮度が高い状態」で物件を売り出すのが、高値売却の鉄則です。

3月に引き渡しを完了させるには、前年の10〜12月に査定を済ませ、年明け早々に不動産ポータルサイトへの掲載を開始するという、スケジュールの逆算が欠かせません。購入希望者が競合しやすいこの時期は、買主からの過度な値下げ要求を断りやすく、結果として成約価格を高く維持しやすいのも大きなメリットです。

住宅ローンがとおりやすい家

買主がスムーズに融資を受けられることは、売却の成約スピードに直結します。築年数が浅い、駅近、法令遵守（違法建築でない）といった物件は、金融機関から高い担保価値を認められやすく、買主がローンを組みやすくなります。こういった物件であれば、早く売却できるでしょう。

築年数が古い物件の場合は、事前に耐震基準適合証明書を取得しておくなど、買主がローン控除を受けられる「お墨付き」を準備しておくと、競合物件に差をつけられます。

内覧で家の魅力をアピールする

内覧は、買主が「ここに住みたい」と直感を抱く最大のチャンスです。売主が内覧に立ち会う際は、過剰なセールストークは控え、聞かれたことにだけ誠実に答えるのが成約率を高めるコツです。

「冬でも日当たりがよくて暖かい」「近所の公園が静かで使いやすい」など、間取り図にはない「実際の住み心地」を伝えることが、買主の決断を後押しします。

空き家にすれば印象がアップ

荷物が少ない、あるいは空き家の状態は、買主が「自分の生活」をイメージしやすいため、成約率が上がります。そのため、居住中に物件を売り出す場合は、生活必需品以外をレンタル倉庫へ預けるなどして、室内を極限までスッキリさせましょう。

玄関、キッチン、トイレ、浴室などの「水回り」は、買主がシビアにチェックするポイントです。水回りだけでもプロのハウスクリーニングを入れることで、第一印象を大幅に向上させます。

写真映えで家の注目度を高める

不動産選びは、スマホで不動産ポータルサイトへアクセスして、写真を見て選別することから始まります。写真の質が悪いだけで、内覧の候補から外されてしまうのが現実です。

写真を撮影するときは天気のよい昼間に家中すべての照明を点けるほか、バルコニーや収納内部まで、広く、明るく見せる工夫をしましょう。

また、不動産ポータルサイトの掲載写真数が少ないと、買主は不安を感じます。不動産会社の担当者に対して、写真点数を増やしてほしい、別のアングルの写真も掲載してほしいなどと積極的に注文をつけることも、売主の大切な役割です。

家の売却で事前に抑えておきたい基礎知識

不動産を売却するにあたっては、さまざまな知識を備えておくことが重要です。ここでは、家の売却で事前に押さえておきたい基礎知識を紹介します。

「査定額＝売却価格」ではない！

査定額は、その金額で売れることを保証するものではなく、不動産会社が売主の希望や販売活動によって独自の手法で算出する予想価格です。不動産会社によっては、契約を取るために相場より高い金額を提示するケースもあります。提示された査定額の根拠（近隣の成約事例など）をしっかりと確認し、納得感できる「実勢価格（成約が確定した際の金額）」を把握することが、長期の売れ残りを防ぐ第一歩です。

不動産売却（仲介）と不動産買取の違い

家を売る方法には、一般的に不動産会社に買主を探してもらう「不動産売却（仲介）」と、不動産会社が直接購入する「不動産買取」の2種類があります。

不動産売却（仲介）の特徴

不動産売却とは不動産会社と媒介契約を結び、広く一般から買主を募る方法です。不動産会社は契約に基づいて、広告などを出して買主を探すほか、売買契約の手続きなどをサポートします。

不動産売却は「時間はかかっても、1円でも高く売りたい」という方に適していますが、売却後は「契約不適合責任^※」を負うリスクがある点に注意が必要です。

買主が見つかったら、不動産会社は契約や引き渡しなどのサポートを行います。家の売買が成立したときに、不動産会社へ成功報酬として仲介手数料を支払います。

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不動産買取の特徴

不動産買取とは、不動産会社が売主から家を直接買い取る方法のことです。不動産売買では一般的に仲介で行われますが、売主が特に急いでいるようなときは、不動産買取も視野に入れます。ただし、不動産買取はデメリットが小さくないため、よく検討することが大切です。

不動産買取は「すぐに現金化したい」「近所に知られずに売りたい」「古い家で現状のまま引き渡したい」という方に最適です。不動産のプロである不動産会社が買い取るため、売却後の不具合に対する責任（契約不適合責任）が免除されるケースが多いのもメリットです。

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媒介契約の種類

「媒介契約」とは、不動産売買の仲介を依頼する際に、不動産会社と結ぶ契約のことです。媒介契約には3つの種類があり、簡単にまとめると、次のようになります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約できる不動産会社が1社に限定される代わりに、厳しい制約があります。逆に一般媒介契約は複数社と同時に契約できるものの、売却活動への取り組みは不動産会社に任されます。

ただし、専属専任媒介と専任媒介契約は、物件を独占して取り扱えるため、囲い込みをされてしまうリスクがあります。

媒介契約は次の記事で詳しく解説しています。どの媒介契約にすればよいのか迷ったら、ぜひ参考にしてください。

媒介契約とは？3つの種類の違いや必要な準備をわかりやすく解説

媒介契約は不動産の売買を希望する人が締結する契約です。どうして必要なのか、またどのような……

一般媒介契約

一般媒介契約を簡単にいうと、複数の不動産会社と同時に契約できる方法のことです。メリットとデメリットには、次のものがあります。

専任媒介契約

契約できる不動産会社が1社だけの媒介契約です。それだけ、手厚いサポートを期待できます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約よりも制限が厳しく、自分で見つけた買主への売却も禁止されます。つまり、契約中の不動産会社は、自社以外の取引が発生しないため、販売活動に注力できます。

 どの媒介が自分の物件に向いているか確認しましょう

3書類ある媒介契約のうち、どれで契約すればよいのかは悩ましい問題です。一般論ではありますが、それぞれの媒介契約に向いている人をまとめました。

不動産売却にかかる費用

不動産売却にはさまざまな費用が発生します。かかる費用の一覧は次のとおりです。

※譲渡所得税は、所有期間が5年以内の場合は短期、5年以上の場合は長期です。

不動産売却にかかる費用はいくら？諸経費の内訳、安く抑える方法を解説

不動産売却にかかる費用をわかりやすく一覧にまとめました。仲介手数料や印紙税などの内訳や費……

不動産会社を選ぶときの注意点

不動産売却をスムーズに進めるコツは、不動産会社のネームバリューだけで判断せず、売却したい家の「強み」を最大限に引き出してくれる会社を選ぶことです。後悔しない不動産会社選びのために、次の5つのポイントに注意しましょう。

「大手」と「地元密着型」それぞれの強みを比較する

不動産会社の規模によって、得意とする販売戦略が大きく異なります。それぞれの特徴を確かめ、不動産会社選びの参考にしてください。

どちらが正解なのかは物件によります。査定時に必ず両方のタイプの不動産会社を呼び、それぞれの提案内容を比較しましょう。

過去の「近隣成約実績」を具体的に開示しているか

売却を希望している地域での成約実績を開示しているかどうかは、その不動産会社を信頼する大きな判断材料となります。

似た条件の物件を多く扱っている不動産会社は、その物件の「売り方」を熟知しており、買主へのアピールを的確に行ってくれるでしょう。

物件を魅力的に見せる「付加価値サービス」が充実しているか

いまの不動産売却は、不動産ポータルサイトに物件情報を載せるだけでは不十分です。ほかの不動産会社の物件情報に埋もれないための「演出」を不動産会社が提供しているか確認しましょう。

広告の質が内覧数につながるため、これらのサポート体制が整っている会社は、結果的に高値での成約を実現しやすくなります。

根拠のある「適正な査定価格」を提示しているか

売主の機嫌を取るために、相場を無視した高額査定を提示する不動産会社は、もっとも注意が必要です。提示された価格が、周辺の成約事例に基づいた「論理的な根拠」があるかを確認してください。

よい不動産会社は、あえて「売れ残るリスク」や「値下げが必要になるライン」を売主へ正直に伝えます。誠実なデータを開示する不動産会社こそ、不動産の販売戦略を持っている会社といえるでしょう。

一括査定サイトで不動産会社を探す

不動産の査定は、できるだけ多くの不動産会社に依頼しましょう。1社だけの査定では、提示された価格が「契約を取りたいための高値づり」なのか、あるいは「安く買い叩こうとしているのか」を判断する術がありません。そのため、比較しないと悪質な不動産会社につかまり、損をしてしまうこともあります。

ただし、不動産会社を見つけて1社1社に連絡するのは、簡単なことではありません。不動産会社への査定依頼は「リビンマッチ」を利用しましょう。売却したい不動産の情報や連絡先などを入力すれば、対応できる不動産会社を紹介しますので、あとは査定する不動産会社を選ぶだけです。査定を受けたら不動産会社を比較して、気に入った会社と契約しましょう。

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