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家を売る前にすることは？ 後悔しないための準備と注意点を解説
「家を売ることにしたけれど、何から始めればよいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。家を売る前に、所有者や土地の境界、住宅ローンの残債、必要書類などを確認しておくことが大切です。
この記事では、家を売る前にやっておくべきことや避けたい失敗、事情別の注意点をわかりやすく解説します。少しでも有利な条件で売却するためのポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください。
リビンマッチのポイント
家を売る前に、登記簿謄本で所有者の確認と住宅ローンの残債の把握を最優先で行いましょう。家を売るか決めていなくても、査定を受けることで現在の家の価値を確認できます。
もくじ
家の売る前にやっておくべきこと
家を売るときは、準備が必要です。家の売却で事前にやっておくべきことには、以下の項目が挙げられます。
それぞれについて、詳しく解説します。
所有権者と売却意思の確認
まずは、不動産の所有権者を確認します。「自分の家」だと思っていたら、相続した物件などで名義が親のまま放置されている場合があります。まずは法務局から発行される「登記簿謄本（登記事項証明書）」で、不動産の状態や権利関係を確認しましょう。
もし、共有名義人がいる場合は、売却にあたって名義人全員の実印と印鑑証明書を揃える必要があります。「登記簿謄本」は法務省のネットサービス「登記・供託オンライン申請システム」でも発行できます。
登記事項証明書
土地の境界を確認する
戸建ての売却において、土地の境界は近隣とのトラブルに発展することもあるため事前に確認が必要です。境界の目印として敷地内に境界標があっても、経年劣化で壊れていたり、何らかの原因で紛失したりしていることがあります。
必要に応じて土地家屋調査士による境界確定測量を行いましょう。境界は公的な資料で確認できるため、近隣の土地所有者の立ち会いのもとで境界線を確定します。測量が確定するまでには3カ月以上かかることも多いため、売却を検討し始めた段階で、できるだけ早く対応しましょう。
周辺相場をあらかじめ調べる
家がどれくらいの価格で売れるのか見当をつけるため、周辺の不動産相場を自分で把握しておくことも大切です。不動産流通機構が運営するWebサイト「レインズマーケットインフォメーション」は、マンション、一戸建てなど、直近1年間に売買された価格情報を検索できます。
また、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、公示価格や実勢価格などを調べることも可能です。
しかし、同じ地域にある築年数が近しい家でも、土地の形状や建物の状態、接道状況などによって査定額は大きく変わります。また、上記で確認できる価格情報はあくまで過去の事例なので、家を売る前に「自宅はいくらくらいで売れそうなのか」を確認しておくことが大切です。過去の事例と照らし合わせながら、3～5社の提示した金額と比較して不動産会社を選びましょう。
なお、不動産会社が提示する査定額は、その金額で売却できることを保証するものではありません。査定額だけで判断せず、算出根拠や周辺の成約事例も確認することが大切です。
必要な書類を準備する
不動産の売却では、さまざまな書類が必要です。不動産の売却手続きをスムーズに進めるために、家を売る前から書類の用意をしておきましょう。主な必要書類は次のとおりです。
| 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報 | 登記手続きの際に、名義人本人であることを確認するための書類 |
|---|---|
| 印鑑証明書 | 3カ月以内に発行されたもの |
| 実印 | 印鑑登録をした際に使用したハンコ |
| 建築確認通知書・検査済証 | 建築基準法に適合していることや建物の工事完了検査を確認した旨を記載した書類 |
| 土地測量図・境界確認書 | 土地の面積や境界線の位置などが記載 |
| 物件の図面・設備の仕様書 | 間取りや設備の状況が記載 |
| 購入時の重要事項説明書 | 物件の内容、取引条件、告知事項などが記載 |
| 固定資産評価証明書 | 最新のものを準備 |
| パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など（マンションの場合） | 物件購入時のパンフレットやマンションに関する規約・説明書 |
売却にかかる費用と手取り額を把握する
不動産売却にはさまざまな費用が発生します。かかる費用の一覧は次のとおりです。
| 項目 | 費用相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額 × 3％ ＋ 6万円）＋消費税 |
| 譲渡所得税※ | 所得税額（短期） ＝売却益×30.63% 所得税額（長期）＝売却益×15.315% |
| 収入印紙代 | 数千円〜数十万円（売買価格による） |
| 抵当権抹消費用 | 2〜3万円 |
| 引っ越し費用 | 10〜30万円 |
※譲渡所得税は、所有期間が5年以内の場合は短期、5年超の場合は長期です。
家の売却では、「いくらで売れるか」だけでなく、売却後に「いくら残るか」も確認しておくことが大切です。譲渡所得が生じれば所得税・住民税の支払いが発生します。
住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンを完済していなくても、家の売却は可能です。まず住宅ローンの残債がどのくらい残っているのかを把握しましょう。住宅ローンの残債を確認する方法は次のとおりです。
- 年末残高証明書で確認する
- 借入金の残高証明書をもらう
年末時点の残高は、毎年10月ごろになると金融機関から郵送される「年末残高証明書」を確認します。売却に向けて住宅ローンの借入額や残債など、一括返済額などを確認しておきましょう。年末残高証明書が見当たらない場合は、金融機関に借入金の残高証明書を発行してもらいましょう。
処分するものと残すものを決める
「売れてから家の物を片付ければいい」という見通しは危険です。家一軒分の不用品処分は、業者に依頼すれば数十万円単位のコストがかかります。また、不用品が置かれたまま内覧を行うと、「生活感」により成約率を劇的に下げてしまうケースもあります。
売買契約が成立したらすぐに引き渡しをすることになるので、売却の前から住み替え先を検討し、内覧時にはほぼできるだけ物がない状態にしておくことが理想です。また、捨てようと思っていた物でも買主が「使いたい」と考える場合もあるため、残置物に関しては相違がないよう情報を共有しておきましょう。
家を売るときにやってはいけない注意点
不動産売却は、ちょっとしたミスで数百万円単位の損をしたり、数年にわたって売れ残ったりするリスクがあります。初心者が陥りやすい「5つのNG行動」を、現場のリアルな視点で解説します。
「高すぎる査定額」を出す不動産会社を安易に選ぶ
査定額の高さだけで業者を選ぶのは禁物です。媒介契約を取りたいがために、相場を無視した高値を提示する「高値づり」が横行しているためです。契約後に「購入希望者からの反応が少ない」といって大幅な値下げを迫られ、結局は相場以下で売らされるというのが典型的な失敗パターンです。査定額の客観的な根拠を厳しく問い詰め、誠実な業者を見極めるのが鉄則です。
不動産会社への相談前にリフォームをする
「物件がきれいなほうが売れる」と独断でリフォームする必要はありません。中古物件を購入する人の場合、自分好みにリフォームしたい人が多いためです。
もちろん、きれいに掃除して家の状態をよくしておくことは重要ですが、リフォームをするくらいなら、その金額分を差し引いた売却価格を設定しましょう。買主がお得に感じるので、売却できる可能性が高まります。
「囲い込み」を行う業者と専任媒介契約を結ぶ
専任媒介契約には、他社からの客付けを拒否して、自社の利益を優先する「囲い込み」のリスクがあります。囲い込みとは、その不動産会社が自社で買主を見つけて利益を出そうと、他社に物件を紹介しない行為を指します。
これは、物件を高値で買いたいという買主が来ても「商談中」と嘘をついて追い払い、結果的に売却のチャンスを逃す大きなリスクがあります。他社のサイトに物件情報が正しく掲載されているかを自らチェックし、不動産会社の不法行為を許さない、厳格な姿勢が大切です。
自分に都合の悪い不具合（瑕疵）を隠して売る
売主には、売却する物件に瑕疵があれば、それを正直に伝える義務があります。雨漏りやシロアリの被害など、物件の瑕疵はさまざまですが、「言わなければバレない」という考え方は要注意です。購入後に発覚すると「契約不適合責任」を問われ、賠償金の請求や契約解除を求められます。
物件の価格を「不具合込みの価格」とすると、不具合を正直に話す売主として信頼されやすく、結果として成約がスムーズになる場合もあります。物件の価格を「不具合込みの価格」とすることで、理不尽な値下げ要求を断る理由にもなります。
内覧の準備を怠って「生活感」が残る
買主は内覧の「最初の6秒」で直感するといわれます。玄関の靴や水回りのカビは、買主の頭の中で「補修費の差し引き」に変換されます。どれほど立地がよくても、清潔感のない家は成約価格を100万円単位で押し下げます。徹底的に不用品を処分するなどして生活感を消し去り、「ホテル」のような状態を演出することが、高値売却への最短ルートです。
【事情別】家を売る前に確認・準備すべきこと
家を売る理由や状況によって、売却前に確認・準備すべきことは異なります。特に、相続した家や離婚にともなって売却する家、住宅ローンが残っている家では、通常の売却とは異なる手続きが必要になるので注意が必要です。
まずは「誰が家の所有者なのか」「住宅ローンはいくら残っているのか」「売却するために必要な手続きは済んでいるのか」を整理しておきましょう。
相続した家を売る場合
相続した家を売る場合は、まず相続人と現在の家の名義を確認します。遺言書がないときや、相続人の意見がまとまらないときは、全員で遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議」を行うことになります。
誰が家を相続するのかが決まったら、相続による所有権の移転を登記に反映する「相続登記」を行います。相続した家を売却する際は、亡くなった人の名義ではなく、相続人に相続登記を済ませておく必要があります。
なお、相続した不動産の取得費や取得時期は、原則として亡くなった人のものを引き継ぎます。購入時の売買契約書などが残っている場合は、売却前に探しておくとよいでしょう。取得費が分からない場合は、売却代金の5％を概算取得費とすることもできます。
離婚をきっかけに家を売る場合
離婚による売却では、最初に登記事項証明書などで家や土地の名義を確認しましょう。夫婦の共有名義になっている場合、原則として一方の判断だけで家を売却することはできません。売却について共有者同士で合意する必要があります。
そのうえで、「家を売却するのか」「売却代金をどのように分けるのか」「住宅ローンが残っている場合はどのように返済するのか」などを夫婦で決めておきましょう。後から認識の違いが生じないよう、決めた内容を書面に残しておくことも大切です。
また、登記上の氏名が結婚前の姓のままなど、現在の氏名と異なっている場合は、売却にあたって登記上の氏名を変更する手続きが必要になります。住宅ローンが残っている場合は、家の所有名義だけでなく、ローンの契約者や残債、抵当権の状況もあわせて確認しておきましょう。
住宅ローンが残っている家を売る場合
住宅ローンを利用して購入した家には、一般的に金融機関の抵当権が設定されています。通常の売却では、売却代金で残っている住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ所有権を移転します。
そのため、売却前に家を売った代金で住宅ローンを完済できるかを確認しておくことが重要です。たとえば、住宅ローンが2,000万円残っている場合、売却代金から仲介手数料などの売却費用を差し引いても、ローンを完済できるだけの金額が残るかを確認します。
売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補うなどの対応が必要です。自己資金の用意が難しいときは、金融機関と相談したうえで「任意売却」を検討するケースもあります。必要な手続きや申し込み期限は金融機関によって異なるため、売却が決まった段階で相談しておきましょう。
早く・高く家を売るために知っておきたいこと
家を売るときは、ちょっとした工夫で「選ばれる物件」になり、早期・高値成約を引き寄せられます。不動産取引の現場で特に重要視される、次の5つのポイントを押さえておきましょう。
家が売れやすいタイミングを押さえる
不動産市場がもっとも活性化するのは、進学や就職、転勤が重なる「1〜3月」です。このピーク時に「公開直後の鮮度が高い状態」で物件を売り出すのが、高値売却の鉄則です。
3月に引き渡しを完了させるには、前年の10〜12月に査定を済ませ、年明け早々に不動産ポータルサイトへの掲載を開始するという、スケジュールの逆算が欠かせません。購入希望者が競合しやすいこの時期は、買主からの過度な値下げ要求を断りやすく、結果として成約価格を高く維持しやすいのも大きなメリットです。
内覧で家の魅力をアピールする
内覧は、買主が「ここに住みたい」と直感を抱く最大のチャンスです。売主が内覧に立ち会う際は、過剰なセールストークは控え、聞かれたことにだけ誠実に答えるのが成約率を高めるコツです。
玄関、キッチン、トイレ、浴室などの「水回り」は、買主がシビアにチェックするポイントです。水回りだけでもプロのハウスクリーニングにお願いすることで、第一印象の向上が期待できます。
「冬でも日当たりがよくて暖かい」「近所の公園が静かで使いやすい」など、間取り図にはない「実際の住み心地」を伝えることが、買主の決断を後押しします。
写真映えで家の注目度を高める
不動産選びは、スマホで不動産ポータルサイトへアクセスして、写真を見て選別することから始まります。写真の質が悪いだけで、内覧の候補から外されてしまうのが現実です。
写真を撮影するときは、できるだけ天気のよい昼間に部屋の照明を調整し、バルコニーや収納内部まで、広く、明るく見せる工夫をしましょう。
また、不動産ポータルサイトの掲載写真数が少ないと、買主は不安を感じます。不動産会社の担当者に対して、写真点数を増やしてほしい、別のアングルの写真も掲載してほしいなどと積極的に注文をつけることも、売主の大切な役割です。
家を売るタイミングは所有期間（5年・10年）も重要
家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、所有期間によって税率が異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％です。一方、5年を超える「長期譲渡所得」では20.315％となります。
マイホームの所有期間が10年を超える場合は、一定の要件を満たすことで軽減税率の特例が適用されることもあります。
ただし、マイホームの売却では、所有期間にかかわらず最高3,000万円の特別控除を受けられる場合もあるため、必ずしも所有期間が長いほど税負担が少なくなるとは限りません。売却を急いでいない場合は、適用できる特例や所有期間を確認してから売却時期を検討しましょう。
家の売却で不動産会社を選ぶときのポイント
不動産売却をスムーズに進めるコツは、不動産会社のネームバリューだけで判断せず、売却したい家の「強み」を最大限に引き出してくれる会社を選ぶことです。不動産会社を選ぶときのポイントについて見ていきましょう。
過去の「成約実績」を具体的に開示しているか
売却を希望している地域での成約実績を開示しているかどうかは、その不動産会社を信頼する大きな判断材料となります。
- 近隣の成約実績のチェック方法
- 「過去1年以内に、このエリアでどのような物件をいくらで成約させたか」と具体的な実績の提示を不動産会社に求める
似た条件の物件を多く扱っている不動産会社は、その物件の「売り方」を熟知しており、買主へのアピールを的確に行ってくれるでしょう。
物件を魅力的に見せる「付加価値サービス」が充実しているか
いまの不動産売却は、不動産ポータルサイトに物件情報を載せるだけでは不十分です。ほかの不動産会社の物件情報に埋もれないための「演出」を不動産会社が提供しているか確認しましょう。
- 不動産会社の付加価値サービス例
- プロカメラマンによる物件撮影、3Dパノラマ画像の対応、ハウスクリーニング、建物検査（インスペクション）の保証付帯など
広告の質が内覧数につながるため、これらのサポート体制が整っている会社は、結果的に高値での成約を実現しやすくなります。
根拠のある「適正な査定価格」を提示しているか
売主の機嫌を取るために、相場を無視した高額査定を提示する不動産会社は、もっとも注意が必要です。提示された価格が、周辺の成約事例に基づいた「論理的な根拠」があるかを確認してください。
よい不動産会社は、あえて「売れ残るリスク」や「値下げが必要になるライン」を売主へ正直に伝えます。誠実なデータを開示する不動産会社こそ、不動産の販売戦略を持っている会社といえるでしょう。
家を売る前は「売れる価格」を確認してから準備を進めよう
家を売る場合は、できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけの査定では、提示された価格が「契約を取りたいための高値づり」なのか、あるいは「安く買い叩こうとしているのか」を判断する術がありません。そのため、比較しないと悪質な不動産会社につかまり、損をしてしまうこともあります。
ただし、不動産会社を見つけて1社1社に連絡するのは、簡単なことではありません。効率よく家の売却を進めるなら、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用しましょう。
売却したい不動産の情報や連絡先などを入力すれば、物件にあった不動産会社を紹介します。査定を受けたら不動産会社を比較して、気に入った会社と契約しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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