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中古で買った家を売る方法｜流れや注意点などわかりやすく解説
「築年数も経っているし、買ったときより安くなりそう」「売れるか不安だから、そろそろ動かなきゃ…」そんな人のために、この記事では後悔しないための売却の流れや注意点をまとめました。
初めての売却でも安心できるよう、不動産のプロである「リビンマッチ」が必要な費用やポイントをわかりやすく解説します。
- 中古で買った家でも売却できるのか
- 中古住宅を売却する際の基本的な流れと費用
- 「契約不適合責任」など売却する際の注意点
もくじ
中古で買った家でも問題なく売れる？
中古で購入した家でも問題なく売却できます。ただし、購入時より築年数が進んでいることや、住宅ローンの残債、購入・売却の両方でかかった諸費用などを考慮しなくてはいけません。特に購入から間もない場合は、売却価格だけでなく税金や諸費用まで含めて損益を確認することが大切です。
中古で買った家でも売却可能
中古で購入した家だからといって、再売却できないわけではありません。売却できるかどうかは、「中古で購入した」という事実よりも、現在の築年数や立地、建物の状態、周辺の取引相場などによって左右されます。
家の築年数が古い、駅から遠いなど立地が良くない場合は、新築で購入した家であっても売れにくいケースがあります。
売却理由によっては買主が慎重になる
売却理由によっては、買い手が見つかりにくくなるケースがあります。特に入居してからの期間が短い場合、物件そのものや周辺環境に重大な欠陥があるのではないかと疑われるおそれがあります。
一般的に、転勤や出産による住み替え、あるいは離婚や相続といった売主側の個人的な事情であれば、気にする買主は少ないでしょう。しかし、シロアリ被害や雨漏り、耐震性の不足といった建物自体の瑕疵、また騒音など近隣住民との深刻なトラブルが理由である場合、成約のハードルが上がります。
ネガティブな理由がある場合は、正直に伝えたうえで、価格を相場より安く設定したり、専門業者による買取を検討したりするなどの工夫が求められます。
売却価格は安くなりやすい
建物は築年数の経過や劣化によって評価が下がるのが一般的です。そのため、中古住宅を売却する場合、売却価格は購入時よりも安くなってしまうことがあります。
買い手がいれば売却は可能ですが、築年数が経過するにつれて家の価値が減少していくことは理解しておきましょう。
状態に応じて適切な売却方法を選ぶ必要がある
中古で買った家を売却する際は、現在の市場のニーズに合わせた戦略を立てることが大切です。
たとえば、建物の老朽化が著しく、修繕費用が売却価格を上回ってしまうケースでは「古家付き土地」として売り出すのが効果的です。これは土地を主役として売る手法で、買主が解体して新築を建てることを想定しています。
もしも、土地としての需要が高いエリアであれば、あらかじめ売主側で建物を解体し「更地」にすることで、早期売却に繋げることも可能です。建物の状態や立地条件を客観的に判断し、適切な売却方法を選びましょう。
中古で買った家を売る際の注意点
中古で買った家を売る際は、いくつか注意が必要なところがあります。注意点を確認し、満足のいく不動産売却を行いましょう。
売却時には購入時よりさらに築年数が進んでいる
中古住宅を売却する際に注意すべきことは、購入時よりもさらに築年数が経過しているという現実です。新築住宅を購入して10年後に売却する場合、建物はまだ新しさが残り、設備は問題ない状態であることが多いため、物件として高く評価されることもあります。
一方、築10年の中古住宅を購入し、10年間住んでから売却する場合、築年数は20年に達しています。一般的に、築年数が進むほど建物や設備の老朽化は顕著です。築10年の物件であれば軽微なメンテナンスで済みますが、築20年の物件では屋根や外壁の修繕、水回り設備の交換が必要になることがあります。
中古で購入した家を売る際は、新築で購入した住宅を売却する場合よりも、資産価値の低下や建物の維持状態を考慮する必要があるのです。
住宅ローンの残債は売却前に確認する
住宅ローンが残っている家を売却する場合は、原則として決済時までにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金だけで完済できない場合は、自己資金で不足分を補えるか確認しておきましょう。
住宅ローン残債がある場合、不動産会社の担当者に残債額を伝え、金額を調整することになります。場合によっては、金融機関の許可を得て「任意売却」で売ることになるため、余裕をもって確認しておくことが大切です。
契約不適合責任に注意する
中古住宅の売却後に起こりやすいトラブルとして挙げられるのが、「契約不適合責任」です。
契約不適合責任とは、契約の内容と一致しない問題が発生した際に売り手側が負う責任で、該当した場合は追完請求や代金減額請求、損害賠償請求などが請求されます。
中古で買った家を売却する際は、把握している不具合を買主へ正直に伝え、契約内容を明確にしておくことが大切です。
買ったばかりの家を売る場合は手取り額に注意
中古住宅を購入してから短期間で売却する場合、手元に残る金額が予想以上に少なくなる可能性があるため、売買にかかる費用を慎重に見極めましょう。
一般的に、不動産の売買には諸費用が発生します。購入時には登録免許税や不動産取得税、仲介手数料などがかかり、売却時も仲介手数料や抵当権抹消費用などがかかり、売却で利益が生じれば譲渡所得に対する税金がかかる場合があります。
つまり、家を買ってからすぐに売却すると、諸費用だけで手取り額を大きく失うことがあるのです。短期売却を検討する際は、売却代金から住宅ローン残債や売却費用を差し引き、最終的な手取り額をシミュレーションしておきましょう。
土地の境界線は明確にしておく
一戸建てを売却する場合、隣接する土地との境界線を明確にしておくことが非常に重要です。築年数が古い物件では、境界標が紛失していたり、過去の測量図が現在の基準を満たしていなかったりと、境界があいまいになっているケースが珍しくありません。
境界が不明確なまま売却を進めると、売却後に大きな問題を引き起こすおそれがあります。たとえば、生垣やブロック塀の所有権を巡って隣人と対立したり、建物の軒先や雨樋が敷地を越境していることが発覚したりして、トラブルに発展するケースが考えられます。
測量図や境界標が確認できない場合は、不動産会社へ相談した後、必要に応じて土地家屋調査士による測量や境界確認を検討しましょう。
中古で買った家を売る流れや必要費用
中古で買った住宅を売却する際の手順は、基本的に一般的な不動産売却と大きく変わりません。しかし、売却活動においては内覧時の第一印象を良くするための工夫が必要なほか、引き渡し後には税務上の手続きが伴うこともあります。
また、費用では仲介手数料や税金といった諸費用のことを把握しておくことも重要です。具体的な流れや費用を確認し、スムーズな売却を目指しましょう。
中古で買った家を売る流れ
中古で購入した家を売る場合でも、売却前に住宅ローンの残債と売却価格の見込みを確認しておくことが重要です。
不動産売却は主に以下の流れで進みます。
- 住宅ローンの残債と不動産の相場を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を結んで売却活動を始める
- 買主が決まったら売買契約を結ぶ
- 決済と家の引き渡しを行う
まずは住宅ローンの残高を確認するとともに、不動産会社へ査定を依頼して、家がどのくらいで売れそうなのか把握します。売却価格で住宅ローンを完済できない場合は、自己資金で不足分を補うなどの対応が必要です。
査定結果や売却方針を比較して不動産会社を決めたら、媒介契約を結んで販売活動を始めます。購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件などで合意できれば売買契約を締結します。
その後、残代金を受け取り、住宅ローンが残っている場合は完済して抵当権を抹消したうえで物件を引き渡します。建物の状態に不安がある場合などは、売却前にホームインスペクション（建物状況調査）を検討してもよいでしょう。
内覧のためにハウスクリーニングは必要？
中古住宅の売却において、ハウスクリーニングの実施はあくまで任意です。しかし、内覧時の第一印象は、購入希望者の購買意欲に影響することがあるため、汚れが目立つ場合には検討したほうがよいでしょう。
特に水回りの清潔感は、買い手が購入を判断する際の重要な指標となります。キッチンにこびりついた油汚れや、浴室の頑固なカビなどは、内覧者に「手入れが行き届いていない」という不安を抱かせかねません。
全ての箇所をクリーニングする必要はなく、汚れが目立つ箇所のみに絞ることで費用を抑えるのも一つの手です。汚れの状態や予算に合わせてプランを選ぶのが効率的です。
中古で買った家の売却する際にかかる主な費用
中古で買った家を売却すると、売却価格をそのまま受け取れるわけではありません。主に以下のような費用がかかります。
| 費用 | 金額の目安 | 概要 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格3,000万円なら上限105万6,000円（税込） | 仲介で売買契約が成立した場合に支払う報酬 |
| 印紙税 | 5,000円～3万円程度 | 売買契約書にかかる税金。契約金額によって費用が異なるが、2027年3月31日までに作成した売買契約書は軽減措置が適用可能 |
| 抵当権抹消費用 | 登録免許税は不動産1個につき1,000円 | 土地1筆・建物1棟であれば登録免許税は合計2,000円。司法書士へ依頼する場合は別途報酬が必要 |
| 住宅ローンの一括返済手数料 | 0円～数万円程度 | 金融機関や手続方法によって異なる。インターネットで手続きする場合は無料のところもある |
| 譲渡所得税 | 売却益や所有期間によって異なる | 売却して利益が出た場合に課税される。所有期間5年以下の短期譲渡所得と、5年超の長期譲渡所得では税率が異なる |
このほか、必要に応じて測量費やハウスクリーニングの費用などが発生することもあります。中古で購入した家を短期間で売却したい場合は、購入時にも仲介手数料や登記費用などを支払っているため、売却価格だけでなく購入・売却の両方にかかった費用を含めて損益を確認することが大切です。
中古で買った家を売るときは一括査定サイトをうまく活用しよう
中古で購入した家を売却する際、不動産会社選びは後悔しないためにも重要な工程です。しかし、数多く存在する不動産会社の中から、一社ずつ査定を依頼するのは時間も労力もかかります。そこで便利なのが不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」です。
リビンマッチは、インターネット上で物件種別や所在地などの必要事項を入力するだけで、最大6社の不動産会社へ査定を依頼することが可能です。複数の査定結果を比較することで、所有する物件の適正な相場を把握しやすくなります。
無料で利用できるリビンマッチを活用して、中古住宅の価値を最大限に引き出してくれる優良な不動産会社を見つけましょう。
中古で買った家を売るときのよくある質問
- 居住中の中古住宅でも売却できる?
- 居住中でも問題なく売却できます。住みながら売却活動を進め、買主が決まってから引っ越すことは可能です。ただし、購入希望者の内覧に対応する必要があるため、室内を整理しておくとよいでしょう。
- 中古住宅を売り出してから売れるまでの期間は?
- 一般的に、売り出してから売買契約が成立するまで3～6カ月程度が目安です。ただし、立地や築年数、売出価格、物件の状態などによって期間は異なります。
- 中古住宅を売却するにはどうしたらいい?
- まず不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を確認します。その後、依頼する会社と媒介契約を結び、販売活動を開始します。買主が決まったら売買契約を結び、決済・引き渡しを行うのが基本的な流れです。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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