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1年以上売れない家はどうすべき？不動産会社が教える現実的な対処法と売れない原因
家を売りに出したものの、1年以上買主が見つからないケースがあります。家を売りたい理由はさまざまですが、売れないと新居を決められなかったり、将来のライフプランに狂いが生じたりするかもしれません。
また、1年以上売れないと「もうこの家は売れないだろう…」と、諦めかけている方もいるでしょう。しかし、少しの工夫で売れるようになる可能性があります。
本記事を参考にして、もう一度家の売却計画を見直してみましょう。
リビンマッチのポイント
成約の目安は約3カ月。1年以上も家が売れない場合は、原因を探り、対策する必要があるでしょう。売り出し価格が相場に合っているかどうか、不動産会社の活動内容、家の宣伝内容などを見直してください。現状を分析して戦略を練り直すことが、売却につながる対策となります
もくじ
1年以上売れない家を売るためにすべき対策
家を売りに出してから1年以上が経過しても買主が見つからない場合、何らかの対応が必要です。
価格の変更だけでなく、不動産会社との契約や広告の見せ方、物件の状態など、見直せるポイントは複数あります。「もう売れないかもしれない」と諦める前に、次の対策を一つずつ試してみましょう。
売り出し価格を変更する
1年以上売れない場合は、売り出し価格を見直してみましょう。
まず自分が売り出している家の価格が、周辺物件の価格より高いのか低いのかを調べる必要があります。
不動産ポータルサイトや不動産会社への相談を通じて周辺相場を調べ、価格が高めに設定されていると判断できる場合は、値下げを検討してみましょう。周辺の相場より価格を低く設定してみると、すぐに買主が見つかることもあります。
値下げをするタイミングは、不動産がよく取引される時期が効果的です。新生活や転勤の時期に合わせて住まい探しを始める人も多いため、1〜3月がベストなタイミングといわれています。
ただし、周辺の物件も早く売るために価格を下げていることがあります。相場全体が下がっているタイミングで値下げに追随してしまうと、売却できても手元に資金がほとんど残らないケースがあるため、慎重に検討しましょう。
相場全体が下がっている状況では、周辺の物件が売れるのを待ってから、改めて価格を設定し直すのも一つの選択肢です。
不動産会社との契約を変更する
売り出し価格を値下げしたくない方は、不動産会社と結んでいる契約の変更を検討してみましょう。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる会社の数 | 1社 | 1社 | 制限なし |
| 契約期間 | 最長3カ月 （延長時は再契約） | 最長3カ月 （延長時は再契約） | 規定なし ※実際には3カ月契約が一般的 |
| 自己発見取引※ | 不可 | 可 | 可 |
| レインズ※への登録義務 | 媒介契約締結後5日以内 | 媒介契約締結後7日以内 | 任意 |
| 依頼者への報告義務 | 1週間に1回以上 ※文書またはメールで報告 | 2週間に1回以上 ※文書またはメールで報告 | 任意 |
※レインズへの登録期限は、媒介契約を締結した翌日からカウントした日数
一般媒介契約は複数の不動産会社と同時に依頼できる一方で、専任媒介契約や専属専任媒介契約のようなレインズ登録義務や定期的な業務報告義務はありません。その結果、販売活動の状況が見えにくくなり、売却が長期化することがあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する仕組みです。
不動産会社の報酬である仲介手数料は、買主との売買契約が成立して初めて発生します。つまり不動産会社からすると、一般媒介契約では確実に仲介手数料が受け取れるわけではないため、営業の優先順位が下がる可能性もあるのです。
なお、一般媒介契約でも不動産会社が任意でレインズ登録を行うことはありますが、義務ではないため必ずしも登録されるとは限りません。一般媒介契約のまま1年以上家が売れないときは、専任媒介契約や専属専任媒介契約への変更を検討してみましょう。
物件の見せ方（写真・広告）を改善する
物件の写真や広告の内容を見直すことで、内見の問い合わせ数が増えるケースがあります。不動産ポータルサイトに掲載されている写真や説明文が不十分だと、そもそも内見につながりません。
価格や立地に問題がなくても、第一印象で候補から外されてしまうケースは少なくないのです。
そのため、物件の写真や広告内容を改善するのも一つの方法です。具体的な改善策としては、以下のような方法が挙げられます。
- 写真をプロのカメラマンに撮影してもらう
- 部屋を整理整頓し、自然光を活かした明るい写真にする
- 家具を配置して生活のイメージを演出する
- 説明文にリフォーム履歴や周辺環境・利便施設などの情報を加える
買主は物件を探す際、写真を第一印象として判断します。そのため、魅力的な写真と詳細な説明文を掲載することが、問い合わせ数の増加に直結するのです。
また写真だけでなく、周辺環境や近隣施設などの情報も詳細に記載することで、買主がより具体的に生活をイメージしやすくなり、内見につながりやすくなります。まずは、現在掲載している家のページを客観的な視点で見直してみましょう。
リフォーム・リノベーション工事を行ってから販売する
内見時の第一印象は購入意欲に直結します。そのため、「この家に住みたい」と思ってもらえるかどうかは、物件の状態次第で大きく左右されるのです。
築年数が古い物件でも、リフォームやリノベーション工事を行ってから販売することで、売却できる可能性が高まります。
近年は建築費の高騰により、新築を建てることが難しい買主も増えています。リフォームやリノベーション工事を行えば、価格を抑えつつきれいな家に住みたいという層にもアプローチできるため、購入検討者の幅が広がるのです。
ただし、リフォームやリノベーションの工事費用をそのまま売却価格に上乗せする、というのは難しいといえます。工事費用があまりに高額な場合は、売却が成功しても赤字になってしまうケースがあるため注意が必要です。
売れない期間が長引いているときは、ハウスクリーニングや部分的なリフォームから検討してみるとよいでしょう。
それでも売れなかったときの選択肢
さまざまな対策を講じても家が売れない場合は、通常の売却にこだわらず、とにかく手放すことを最優先に考えた方法を視野に入れてみましょう。
売れない期間が長引くほど、固定資産税や維持費などのコストも積み重なっていきます。そのため、無理に家の売却にこだわり続けるよりも、別の手段を選ぶことが結果的に賢明な判断になることもあります。
ここでは、通常の売却以外で家を手放す方法について紹介します。
買取ができる業者を探す
不動産会社による買取とは、仲介のように一般の買主を探すのではなく、不動産会社が物件を直接買い取る売却方法です。
買取は市場で買い手が見つかりにくい物件でも売却できる可能性があり、早期に現金化できる点が大きなメリットです。仲介のように購入希望者を募集する期間が不要なため、手続きがスムーズに進めば数週間程度で売却が完了するケースもあります。
一方で、買取価格は市場価格より低くなるのが一般的です。不動産会社は買い取った物件をリフォームしたり再販売したりすることを前提としているため、売却価格は相場の60〜80％程度になることもあります。
そのため、できるだけ高く売りたい場合には向きませんが、「なかなか売れない家を早く処分したい」「確実に売却したい」といった場合には、有効な選択肢といえるでしょう。
無償譲渡を検討する
どうしても家が売れない場合は、無償で家を譲渡するという方法があります。無償譲渡とは、売買のように代金を受け取るのではなく、対価なしで相手に物件を引き渡すことです。
長期間売れない空き家や老朽化した住宅などは、売却が難しいケースもあるでしょう。そのような場合でも、引き取り手が居れば無償で物件の所有権を渡すことも可能です。
売却での利益は得られませんが、所有権を手放すことにより、固定資産税や管理費などの維持コストから解放される点が大きなメリットです。
ただし、無償で譲渡する場合は、受け取る側に贈与税が生じることがあります。そのため、無用なトラブルを避けるためにも、事前に税理士などの専門家へ相談しておくと安心です。
また、譲渡先を見つける方法としては、親族や知人へ相談するほか、空き家の無償譲渡を扱うマッチングサービスを利用する方法もあります。売却益は得られないため、売却や買取など他の方法を十分に検討したうえで判断することが大切です。
空き家バンクを活用する
自治体によっては、空き家バンクに物件を登録できる場合があります。空き家バンクとは、地域にある空き家の情報を公開し、移住希望者や住宅を探している人と所有者をつなぐ制度です。
空き家バンクは、地方移住を希望する人や低価格の住宅を探している人が多く利用しています。そのため、一般の不動産市場では買い手が見つかりにくい物件でも、移住希望者にとっては魅力的な物件として検討されることがあるのです。
登録費用は無料としている自治体が多く、自治体によってはリフォーム補助や移住支援金などの制度と組み合わせて利用できる場合もあります。これにより、購入希望者にとっての負担が軽減され、成約につながりやすくなるのです。
市場での売却が難しい地方の物件や築年数が古い住宅でも需要が見込めることがあるため、売却が長期間進まない場合は、一度地元の自治体の窓口やホームページで空き家バンクの利用を検討してみるとよいでしょう。
解体して更地にする
建物を解体して更地にすることで、購入検討者の幅が大きく広がり売れることがあります。古い建物が残っている状態の物件は、「解体費用がかかる」「建物の状態が不安」といった理由で敬遠されることがあるためです。
更地にしておくことで、新築を建てたい個人の買主だけでなく、アパートや店舗の建設を検討する投資家も購入対象として検討しやすくなります。
ただし、解体費用がかかるうえ、建物を取り壊すと住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の特例が外れ、税負担が大きくなる点には注意しなければいけません。そのため、売却までの期間や税負担も踏まえて、不動産会社と相談しながら判断するようにしてください。
1年以上家が売れないときの主な原因
売れない理由を把握しないまま売却活動を続けても、状況が大きく変わらないことがあります。
家が売れにくくなる原因には、築年数や立地条件といった物件そのものの要素のほか、価格設定や不動産会社の販売方法など、さまざまな要因が関係しています。
ここでは、1年以上家が売れないときに考えられる主な原因について解説します。
築年数が古い
家が1年以上売れない原因として多いのが、築年数の古さです。築年数が古い物件は、設備の老朽化やリフォーム費用の負担を懸念されやすく、購入を敬遠される傾向にあります。
特に、建築基準法が改正される1981年6月1日以前に建てられた住宅は、「旧耐震基準」で建てられています。旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも倒壊しないことを想定した基準です。現在の「新耐震基準」と比べると耐震性能に不安を感じる人も多く、購入をためらう要因になるでしょう。
築年数が古い住宅では、給排水管や電気設備などの見えない部分の劣化も懸念されます。購入後に修繕やリフォームが必要になる可能性があるため、同じ価格帯で築年数の新しい物件があれば、そちらを優先して検討されるケースも少なくありません。
さらに、住宅ローンの審査に影響することもあります。金融機関は築年数の古い物件を担保として評価しにくい場合があり、融資額や返済期間が制限されることがあるのです。買主が希望する金額のローンが組めない場合、購入自体を断念されてしまうこともあるでしょう。
このように、築年数が古い物件は設備面や耐震性、資金面の不安が重なりやすく、結果として売れにくくなることがあります。
家の立地や周囲の環境
立地や周囲の環境も、家が売れない大きな原因のひとつです。立地は購入後に変えることができない要素のため、買主は特に慎重に判断する項目といえます。
例えば、最寄り駅から遠い物件や、バスや電車などの公共交通機関が少ないエリアは、通勤や通学の利便性が低いため敬遠されやすくなります。また、坂道が多い地域なども、日常生活の負担を感じやすいことから、購入を見送られるケースがあります。
周辺にスーパーや商業施設、学校、病院などの生活インフラが十分に整っていない場合も、ファミリー層や高齢者にとっては住みにくいと判断されやすいでしょう。
そのほか、近隣に工場や幹線道路があり、騒音や振動、臭気が気になる環境や、建物の配置によって日当たりや風通しが悪い立地も、購入希望者の印象を下げる要因になることがあります。
立地や周辺環境は売主側で改善することが難しい条件です。そのため、売却を進める際は価格設定を見直したり、物件の魅力を伝えるなど訴求方法を工夫したりすることが重要になります。
不動産会社の営業方法
家がなかなか売れない原因が、不動産会社の営業方法だったという場合もあります。売却活動の進め方によっては、物件の魅力が十分に伝わらず、購入希望者の目に留まりにくくなることがあります。
たとえば、不動産ポータルサイトへの掲載情報が少なかったり、写真の枚数が少ない、画質が悪いといった場合は、物件の魅力が伝わりにくくなります。最近では、写真やコメントの内容によって問い合わせ数が大きく変わるため、掲載内容の質は非常に重要です。
また、不動産会社から売却活動の進捗報告がほとんどない場合、どのような営業活動が行われているのか把握することができません。問い合わせ件数や内覧状況などの情報が共有されないと、価格の見直しや販売戦略の判断も難しくなります。
さらに、担当者の経験や営業力、物件への理解度によっても売却活動の成果は大きく変わります。1年以上売れない状況が続いているにもかかわらず、不動産会社から具体的な改善提案がない場合は、担当者の変更や不動産会社そのものの見直しを検討することも必要です。
家の売却はどれくらいの期間がかかるもの？
そもそも家の売却には、どれくらいの期間を費やすものなのでしょうか。
家の売却期間は約3カ月が目安
公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によると、住宅や土地のレインズへの登録から成約に至るまでの日数は、次のとおりです。
| 年 | 中古マンション | 中古戸建て住宅 | 新築戸建て住宅 | 土地 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 74.7 | 101.2 | 69.6 | 106.3 |
| 2022 | 71.4 | 81.2 | 74.2 | 83.6 |
| 2023 | 80.1 | 83.3 | 90.4 | 79.0 |
| 2024 | 85.3 | 97.3 | 103.9 | 89.4 |
| 2025 | 82.5 | 100.9 | 103.4 | 89.8 |
公益財団法人東日本不動産流通機構：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」より作成
中古戸建て住宅の成約にかかる日数を平均すると、家の売却期間は約92.8日ということがわかります。
つまり、1年以上家が売れない場合は、売り出し価格を下げるなどの妥協や根気が必要かもしれません。
売却準備は半年前からが理想
中古住宅の売却にかかる期間は、3～6カ月が目安といわれています。もちろん立地や築年数、価格などによって変わるため、必ずしもこの期間に売れるとは限りません。
早く売却するには、事前に綿密な計画を立てておくことが重要です。売却を決めてから売却するまでの大まかな流れは以下のとおりです。
- 家の査定を依頼する
- 仲介を依頼する不動産会社の決定
- 売り出し価格などの決定
- 広告などで売却活動
- 買主が決まったら売買契約の締結
- 家の引き渡し
これらの計画を引き渡したい時期から逆算して立てます。一般的には、引き渡したい時期の約半年前から行動を開始するのがよいといわれています。
計画どおりに売却するには、不動産会社選びが重要です。中古住宅の販売実績が豊富な不動産会社を探しましょう。もちろん不動産会社の営業力や熱意、誠意も大切ですが、売主の尽力も必要です。
1年以上家が売れないときは方法を切り替えることも大切
家を早く売るためには、不動産一括査定サイトのリビンマッチを活用するのもひとつの方法です。
不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、戸建てやマンションなど物件の種類ごとに強い会社が異なります。特定の地域の売却に特化している会社などもあるため、1社だけに相談していると、自分の物件に合った売却方法に気付けないことも少なくありません。
リビンマッチは、売りたい家の所在地や物件情報を入力するだけで、条件に合った複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
複数社に査定を依頼することで、家の売却価格の目安が分かるだけでなく、各社の販売戦略や売却の提案を比較することが可能です。さまざまな不動産会社の意見を聞くことで、自分の家をより早く売るための方法が見つけられるでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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