リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
家を売るとどのくらい損をする？損失を少なくする方法とは
家を売る場合、一般的には損をするといわれていますが、具体的な損失額はどのくらいなのでしょうか。また、損失を少しでも埋めるための方法は高く売ること以外にもあるのでしょうか。
この記事では、売却による損失の内容と、損失を少なくする方法について解説します。
もくじ
家を売るとどのくらい損をする？
家を売った場合、売却価格が購入価格を上回ることは少ないです。そのため、平均的な損失額を把握しそれ以下の損失を目指すことが重要です。ここでは、国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査報告書」のデータをもとに家を売った場合の平均的な損失額を解説します。
多くの方が1,000万円近い損失を出している
令和3年度の売却損失額の平均額は、全国で856万円、三大都市圏では1,037万円です。多くの方が家を売ることによって1,000万円近い損失を出していることがわかります。
| エリア | 売却損失額（万円） |
|---|---|
| 全国 | －856 |
| 三大都市圏 | －1037 |
全国平均に比べて、都市圏のほうが181万円損失額が大きくなっています。この理由としては、都市圏の物件価格が高いという点があります。物件価格が高いとその分高く売れると思ってしまいますが、必ずしもそうとは限りません。不動産の価値は販売価格に限らず、特に築20年〜30年が経過した不動産はどれも同じような価値になり、価格に大きな差がありません。
そのため、販売価格の高い都市圏は損失額が大きくなっていると考えられます。
戸建て住宅の売却損失額は大きい
全国平均と三大都市圏ともに戸建て住宅の売却損失額がマンションの売却損失額を大きく上回っています。具体的な損失額の差は全国平均で約1,000万円、三大都市圏で約1,500万円となっています。
| エリア | 戸建て住宅の売却損失額（万円） | マンションの売却損失額（万円） |
|---|---|---|
| 全国 | －1382 | －339 |
| 三大都市圏 | －1733 | －169 |
理由としては、一般的に戸建て住宅よりマンションのほうが需要は高く、売りやすいことが考えられます。売りやすいということは高い価格で売り出しても買い手が見つかりやすいということです。幅広いターゲットに向けて建築されたマンションは常に一定の需要があります。
一方、戸建て住宅は家主がこだわりぬいた間取りや設備になっていることが多く、ターゲットが絞られてしまいます。結果的に売却価格も低くなってしまいます。また、戸建て住宅の寿命は約20年ですが、鉄筋コンクリートで建築されるマンションの寿命は40年以上といわれています。マンションのほうが築年数経過による価値の低下がゆるやかなことも理由のひとつといえるでしょう。
家を売った場合の損失は、購入価格と売却価格だけでは判断できない
家を売った場合の損失は、購入価格と売却価格だけでは判断できません。正確な損失を出すには、ほかにも大きく分けて3つの損失があります。
諸費用分の損失
購入時と売却時には、印紙代や登記費用、仲介手数料といった諸費用がかかります。それ以外にもリフォーム費用や解体費、確定測量費が発生するケースもあります。
特に仲介手数料や解体費、確定測量費などは費用が高額になるケースが多いです。購入時や売却時にはこういった諸費用がかかることも理解しておく必要があります。
納税分の損失
不動産を購入し維持する際には、固定資産税と市街化区域であれば都市計画税がかかります。また、不動産の種類によっては購入時に取得費が発生します。取得費は購入した年度の確定申告により納税しますが、固定資産税と都市計画税は毎年納税義務が発生し、売却が完了するタイミングまで支払います。
そのため、居住期間や売却期間が長引いた分、損失が大きくなります。毎年支払う税金のため総額をイメージできない売主も多いですが、年間10万円の納税額で30年住んだ場合、300万円の損失です。
このように、意識できない損失が多いのも不動産売却の特徴です。
メンテナンス費用の損失
戸建て住宅であれば外壁塗装や屋根の漏水防止工事、防蟻処理といったメンテナンスが必要です。これらの工事を実施した直後に売却するのであれば費用を売却価格に上乗せできますが、数年経過後に売却する場合は上乗せが難しく単純なメンテナンス費用となります。
また、マンションであれば管理修繕費や駐車場代が毎月発生します。そのため、長い年月をかけて大きな出費をすることになります。
家を売って損失が出たときには、特例を利用しよう
家を高く売ろうとしたものの売却がうまく進まず、思いのほか安く売却することになったとしても、損失分を埋める方法はあります。その代表的な方法として、繰越控除の特例を利用する方法があります。
株式投資や不動産投資で利用される特例でもありますが、居住していた不動産でも使うことができます。
繰越控除とは
繰越控除の特例は、正式には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれます。
この特例は、マイホームの売却で発生した損失に応じた所得税を控除できるというものです。つまり、給与所得や事業所得で支払っている所得税が戻ってくることになり、損失を補填する際には非常に便利な特例です。
参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
繰越控除の具体例
繰越控除の具体的な計算は次のようになります。
仮に6,000万円で購入したマイホームを4,000万円で売却し、その時点で4,500万円の住宅ローンが残っていたとします。
売却価格：4,000万円
売却時の住宅ローン残高：4,500万円
この場合、購入価格と売却価格の差額は2,000万円ですが、売却価格と住宅ローン残高の差額は500万円となります。繰越控除の特例対象となる損失は、このどちらか小さいほうが選択されるため、このケースでは500万円が損失額となります。
売却価格と住宅ローン残高の差額：500万円
2,000万円＞500万円
この損失額を給与所得や事業所得と相殺させることで、支払った所得税を減らせます。
仮に年収が680万円の場合で考えてみます。年収が680万円であれば給与所得は502万円です。つまり、繰越控除で500万円が控除されると給与所得は2万円になるため、所得税はほぼ0円です。年収が680万円の場合、約55万円の所得税と住民税を支払っているため、確定申告をすることで約55万円が還付されます。
控除後の給与所得：2万円
このように繰越控除には、損失額が大きければ大きいほど還付額が増加するという特徴があります。
繰越控除の注意点
繰越控除の特例は家を売った際の損失補填として非常に効果的ですが、利用するにあたって注意点があります。次の項目にすべて該当していることが利用できる条件となるため、家を売る時点で合致しているかどうかチェックしましょう。
1）自分が住んでいるマイホーム（譲渡資産）を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれます。
（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまることが必要です。
イ 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
（2）譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること。
（3）災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売ること。
（4）譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
（5）マイホームの譲渡価額が上記（4）の住宅ローンの残高を下回っていること。
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
一括査定サイトで損失をなるべく小さくしよう
不動産を売却するときはなるべく高く売りたいと考えます。しかし、需要と供給のバランスがある以上、「大規模開発が行われて好立地になっている」などでない限りは損失が出るものだと考えておきましょう。
そのため、損失を出さないのではなく、損失を小さくする売却方法が現実的です。そして、そのためには売却に強い不動産会社をパートナーとして選ぶ必要があります。
不動産会社探しは、一括査定サイトの「リビンマッチ」がおすすめです。リビンマッチは複数社に査定を同時に依頼できます。不動産会社からすると複数の不動産会社の中から選んでもらうために、少しでも高く売れる方法を提案します。複数の不動産会社の査定結果や売却計画の提案を受け、一番納得のいく不動産会社を選ぶことで条件のよい不動産売却ができます。
リビンマッチは無料で利用できます。後悔しない不動産売却にするためにも利用するようにしましょう。
家を売るとどのくらい損をする？
- 家を売るとどのくらい損失が出る？
- 多くの方が家を売ることによって1,000万円近い損失を出しています。また、マンションに比べて戸建て住宅のほうが損失額は大きいです。
- 売却で出た損失分を埋める方法は？
- 代表的な方法として、繰越控除の特例を利用する方法があります。これは、マイホームの売却で発生した損失に応じた所得税を控除できるというものです。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
