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セットバックとは？基礎知識と売買で注意すべき点をわかりやすく解説
家を建てるときは、建築基準法を守る必要があります。しかし、法律を守って家を建てても法改正で基準を満たさなくなることがあります。
基準を満たしていない土地では、新しく家は建てられません。それを解消する方法がセットバックです。
セットバックとはどのような方法でしょうか。セットバックの仕組みと注意点を解説します。
この記事でわかること
- セットバックの目的
- セットバックをするときの注意点
- 要セットバックの不動産を売る方法
もくじ
セットバックとは？
セットバックは、家の新築や建て替えの際、土地に接した道路から一定の距離まで後退させることです。英語ではSet backとなり、後退や停滞といった意味を持ちます。
なぜ、家を建てるときにセットバックが必要になるのでしょうか。目的や義務について確認しておきましょう。
セットバックの目的
セットバックの大きな目的は、接道義務を満たすことです。
土地に建物を建てるには、建築基準法で定められたすべての基準を満たす必要があります。
そのなかのひとつが「接道義務」です。
接道義務とは道路と土地に関する規定で、下記の2つの条件を満たす必要があります。
- 道路と土地が2m以上接している
- 土地に接する道路の幅が4m以上ある（※区域によっては6m以上）
接道義務の基準
道路と土地が2m以上接していない場合や、土地に接する道路の幅が4m以上なければ、接道義務を満たしていないため、新しく家を建てることができません。
また、既存の建物を建て替えるときも同様に、接道義務を満たさなければ、建て替え工事を行うことができないのです。
道路の幅は、建築基準法で4m以上（※区域によっては6m以上）に定められていますが、法律が制定される前の古い道路では4m未満の場合もあります。
このようなケースでは、接道義務を満たすためにセットバックを行い、建物の位置を後退させて道幅を確保する必要があります。
なお、接道義務は公道だけでなく私道についても適用されます。土地が接している私道の幅が4m未満であればセットバックが必要です。
新築や建て替えをするときに必要な建築基準法の基準については関連記事もご確認ください。
接道義務とは
セットバックは接道義務を満たすために行いますが、なぜ新築や建て替えでは接道義務を守るがあるのでしょうか。
接道義務の条件や必要性について詳しく解説していきます。
道路と土地が2m以上接している
道路と土地が接する長さは、建築基準法第43条で次のように定められています。
建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。
たとえば、道路から奥まったところに家があり、土地と道路の接する幅が1mしかなければ、緊急車両が敷地内に入れません。
その結果、火災が起きても消火活動を道路から行うことになり、消火活動に時間がかかって被害が拡大するおそれがあります。
そのようなリスクを防ぐために接道義務では、土地と道路が2m以上接することが定められているのです。
道路に接している土地が2m以上であれば、建物が奥まった場所にあっても接道義務は満たせます。道路から奥まった場所にある土地を、旗のような形状をしていることから、旗竿地と呼びます。
旗竿地
土地に接する道路の幅が4m以上ある
建築基準法で定められている道路の幅は、建築基準法第42条で「4m以上（※区域によっては6m以上）」となっています。
道幅が4m以上必要になる理由は、安全性や利便性の向上のためです。道幅が広がることで、車両の行き交いがスムーズになります。
また、家同士の間隔が開くことで日当たりの改善や、見通しがよくなることで犯罪防止などの効果も期待できます。
しかし、建築基準法が定められたのは1950年（昭和25年）で、それ以前からあった道路は道幅が4m未満のものも少なくありません。
基準を満たしていない道路の幅を広げることは簡単ではないため、建築基準法42条2項で基準を満たしていなくても、道路とみなしています。
この道路のことを法律の名称から「2項道路」と呼びます。
2項道路に接している土地は接道義務を満たしていないため、家の新築や建て替えを行う場合、セットバックを行い道幅を4m以上に広げる必要があります。
道路の反対側が住宅なら中心から2m離れる
セットバックで土地に接する道路の幅を確保する場合、道路の反対側が住宅であれば、道路の中心から2mになるよう距離をあけます。
道路の中心線からそれぞれ2mの距離をあけることで、結果的に4mの道幅を確保できます。
たとえば、土地に接する道路の幅が3mだった場合、中心からの距離は1.5mです。そのため、道路の両側の家が0.5m後退することで、道幅を4mに広げられます。
セットバックに必要な距離
道路の反対側が田畑であっても、埋め立てることで道路にできるため、セットバックの距離は住宅と同じように扱われます。
反対側が川や崖なら道路境界線から4mセットバックする
道路の反対側が川や水路といった道路を作れない状況でセットバックをする場合、道路の反対側からの距離で計算されます。
たとえば、道幅が2mの道路で反対側が河川だった場合、道路の反対側から4mまで後退するため、2mのセットバックが必要です。
道の反対側が河川の場合のセットバック
道路に該当する部分は非課税になる
セットバックした部分の土地は、固定資産税と都市計画税が非課税です。
ただし、非課税になる条件は「公共の用に供する道路」として認められることです。
セットバック部分の土地に、鉢植えが置いてあったり車が駐車してあったりして、道路として使えない状態であれば非課税にはなりません。
なお、セットバック部分の土地の非課税は、自動的に差し引かれるわけではありません。
非課税が適用されるには、固定資産税・都市計画税非課税申告書の提出が必要になるため、手続きを忘れずに行いましょう。
セットバックの注意点
セットバックをするときは、次の注意点があります。
- セットバックの費用を負担することがある
- セットバックした土地が利用できない
それぞれの注意点について解説します。
セットバックの費用を負担することがある
セットバックする土地を道路として利用するには以下の費用がかかります。
- 土地と道路の境界を正確に把握するための測量費用
- 塀や柵の撤去費用
- 舗装工事費
費用は住んでいる地域の地方公共団体（自治体）が負担するケースが多いです。
セットバックする土地を自治体に売却、または寄付をすることで、そのあとの整備などは自治体がすべて行ってくれます。
地方によっては、セットバックにかかるすべての費用を所有者が負担するところもあります。セットバックに必要な費用は、およそ50～100万円です。
建て替えの際は、セットバック費用の負担が増えることがあるため、お住まいの地方公共団体に確認しましょう。
土地の一部が利用できなくなる
セットバックする土地は、仮に舗装されていなくても柵や塀を設置したり、物を勝手に置いたりすることはできません。自動車の駐車も不可です。
土地の一部が利用できなくなるため、建ぺい率にも影響して建て替えるときは、以前の建物より建坪が小さくなることがあるため注意が必要です。
セットバックする土地の広さの計算方法
土地の広さによって、建てられる建物の面積が決まっていて、この割合を「建ぺい率」といいます。
セットバックで土地の広さが変わって建てられる家の面積が変わるため、家を建てるときは事前に計算が必要です。
セットバックする土地の面積は、次の計算式で算出します。
たとえば、建築基準法で定められた道路の幅が4mで実際の幅が3mだった場合の長さは次のとおりです。
さらに、道路に接している間口が5mだった場合の面積は次のとおりです。
結果、セットバックする土地の面積は2.5m2になることがわかります。
セットバックをすると土地の面積が狭くなりますが、仮にセットバックをしないまま建築工事を行えば建築基準法違反です。
セットバックせずに家を建て替えることはできない
要セットバックの建物を建て替える際、接道義務を満たそうとすると建ぺい率が下がるため、希望の広さの家を建てられないことがあります。
だからといって、接道義務を満たさない建物を建てることはできません。
家の新築や建て替えをするときは、市区町村に建築確認申請をして、許可を得てから工事を行います。
申請時に提出する設計図が、建設基準法の基準を満たしていないと許可が下りないためです。
また、建築許可が下りたあとに設計図と異なる建物を建てるなど、違法建築を意図的に行った判断されると、施工会社に業務停止命令が下されることがあります。
高いリスクを負ってまで工事を請け負う施工会社はいないため、接道義務を無視して家を建て替えることはできないのです。
セットバック部分の柵やフェンスは撤去されることも
セットバック部分にDIYでフェンスや塀を設置するのも、建築基準法違反です。
DIYの場合、建築許可がなくても設置できますが、市区町村に違法建築が発覚すると、改築、撤廃などを勧告されます。
勧告に従わなければ、行政代執行により強制的に撤去されることもあります。
セットバックが必要な不動産の売却方法
接道義務を満たさない不動産は、建築基準法を満たしてないため、再建築不可物件です。
再建築不可物件は売却こそできますが、不動産の価値が相場より低く、住宅ローンがとおりにくい傾向があります。
そのため、売却したくても買い手が見つからないケースが多いです。
しかし、セットバックで接道義務を満たせる場合は、事情が違います。
要セットバック物件として売却する
セットバックが必要な住宅は「要セットバック物件」として売却すれば、買い手が見つかりやすくなります。
建て替えの際に接道義務を満たせば再建築可能になるため、流動性が高く、住宅ローンの審査も通りやすくなる可能性が高いです。
ただし、セットバックが必要な不動産は、セットバック部分の土地が利用できなくなり、さらに舗装などの整備が必要です。
売却するときはセットバックにかかる費用を差し引かれることがあるため、相場より安くなることがあります。
再建築不可物件については関連記事もご確認ください。
再建築不可物件の売却はセットバック以外にも、さまざまな方法があります。株式会社BLISSの不動産コラムで、再建築不可物件の売却を詳しく解説しています。再建築不可物件でお悩みの方は参考にしてください。
不動産会社の提案を比較して決める
セットバックが必要な不動産は、何も問題のない不動産と比較して買い手が付きにくいため、売却価格が安くなることがあります。
少しでもよい条件で売却するなら、建築基準法や接道義務についての知識があり、営業力のある不動産会社の協力が不可欠です。
売却価格は不動産会社によって異なるため、高く売るなら複数社の比較が重要です。
複数の不動産会社を比較するなら、一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。
自宅の情報や連絡先などを入力するだけで、所有する物件に対応できる不動産会社が査定をしてくれます。
あとは気に入った不動産会社と契約して、売却を進めていきましょう。
セットバックに関するよくある質問
- セットバックの目的は？
- セットバックの目的は、土地に面した道路の道幅を確保するためです。一定の道幅があることで車両が通行できるようになります。緊急時には、救急車や消防車が家のすぐ目の前まで来れるため、被害の拡大を防げるなどのメリットがあります。
- セットバックをしないとどうなる？
- 家の建て替えや新築をするときは建築確認申請が必要になり、建築基準法を満たしてないと申請が通りません。すでにある建物に住み続けることはできますが、建て替えや新築をするならセットバックが必要です。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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