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先祖代々の土地を手放す方法と注意点。売却を先送りにしないほうがいい理由
先祖代々受け継がれた土地は、大切な資産であると同時に、一族がその地で生きてきた証ともいえます。しかし、土地を相続すると、管理費用や税金が負担となり、手放すことを検討する人もいるでしょう。
ところが、いざ手放すとなると、法律で解決できない感情的な問題が出てきます。先祖代々の土地を手放すときの考え方や具体的な方法を見ていきましょう。
リビンマッチのポイント
先祖代々の土地を手放すには、売却する、相続放棄する、国へ譲るなどの方法があります。しかし、土地を手放す前に、親族の意見や正式な所有権者などの確認が必要です。
もくじ
先祖代々の土地を手放してもよいか悩んだら
先祖代々守ってきた土地を自分の代で手放すと、罪悪感を感じるかもしれません。しかし、時代が変われば価値観や土地の必要性などの背景も変化します。リスクを理解して、守るか手放すかの判断を改めて検討しましょう。
土地を守ったらどうなるか考えておく
先祖代々の土地を守るときに、負担となるのが固定資産税と管理です。活用しても収益につながらない土地は、実質的に負の遺産でしかありません。
収益が見込まれる方法があっても、親戚から口を挟まれて活用できないというケースもあるでしょう。また、本家と分家の風習が残る地方では、何かと本家筋に気を使う事情があるケースも考えられます。
負担が多い土地を将来子どもや孫へ引き継ぐことを考えると、自分の代で手放すべきかもしれません。
土地を引き継ぐコストと資産価値を調べる
土地を含む遺産額が基礎控除額を超える場合は、相続税が発生する可能性が高くなります。経済的な視点からいえば、土地を維持する期間が長いほど土地に費やすお金が増えていきます。
そのため、土地の価値が上昇し続けるような状況ではない限り、資産の減少は避けられないでしょう。また、先祖代々の土地が地方にある場合、少子高齢化や都心部の人口集中の影響で、売却価格が下落することも考えられます。
売れるうちに売っておかないと、現在より売却しにくくなったり、売却価格が下がったりするおそれがあります。
土地を手放すか迷っている方は、まず現在の売却価格の目安を確認してみましょう。売却価格の目安がわかれば、今後支払い続ける固定資産税や管理費用と比較し、所有を続けるか売却するかを判断する材料になります。
固定資産税や相続税などの税負担を確認する
先祖代々の土地を所有し続ける場合、固定資産税が毎年かかります。土地を活用して収益を得られていれば負担を補えますが、まったく使っていない土地や管理が大変な土地では、税金や維持費だけを支払い続ける状態になりかねません。
また、相続が発生することなった場合、土地の評価額によっては相続税が発生することも考えられます。相続税が発生しない場合でも、将来さらに子どもや孫へ引き継ぐと、同じように管理や税金の問題が続きます。先祖代々の土地を守るか手放すか判断するときは、現在の固定資産税だけでなく、将来の相続や売却時の税金まで含めて考えることが大切です。
先祖の想いは本当に土地を守ることなの？
先祖が残した土地やその他の財産には、金銭的な価値だけでなく、家族の歴史や思い出が重なっていることもあります。そのため、自分の代で手放すことに抵抗や罪悪感を覚える人もいるでしょう。
子孫のために残された土地であっても、経済的にも精神的にも苦しんでいるのであれば、手放すことは一つの選択肢です。今後利用する予定があるか、維持費を負担できるか、子どもや孫が引き継ぎたいと考えているかなどを家族や親族で話し合い、将来まで含めて判断することが大切です。決断できず土地の問題を先送りにすると、自分の子孫が苦しむことになるかもしれません。
先祖代々の土地を手放す方法
土地を手放す方法としては、主に「売却」「相続放棄」「相続土地国庫帰属制度」の3つがあります。
| 方法 | お金を受け取れるか | 主な条件・注意点 |
|---|---|---|
| 売却 | 売却代金を受け取れる | 買主が見つかる必要がある。売却前に査定で価格を確認する |
| 相続放棄 | 受け取れない | 土地だけでなく、ほかの相続財産も放棄する。原則3カ月以内 |
| 相続土地国庫帰属制度 | 受け取れない | 対象となる土地に条件があり、承認後は負担金の納付が必要 |
相続土地国庫帰属制度は、令和5年4月27日から開始している制度で、相続などで取得した土地を国に引き渡すことができます。ただし、土地を手放すには多くの条件があり、すべての土地を引き取ってもらえるわけではありません。
また、相続放棄は自分で手続きをしても数千円の出費、相続土地国庫帰属制度の負担金は基本20万円で、一部の宅地・農地や森林などは面積に応じて増えていきます。一方、土地を売却すれば売却代金が手に入るため、土地の状況によってはプラスになる可能性があります。
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
売却して手放す
土地を売却して手放すには、不動産会社に個人の買主を仲介してもらうのが一般的な方法です。
売却できれば、土地を手放すと同時に売却代金を受け取れます。ただし、実際に売れる価格や売却にかかる期間は所有する土地によって異なります。
また、最終的には買主との交渉で最終的な売却価格が決まるため、相場の価格で売れなければ値下げなどの対応が必要です。売れずに土地を抱えているよりは、値下げしてもトータルで得になるケースもあります。
詳しくは後ほど説明しますが、土地売却で利益が出ると譲渡所得税（所得税と住民税）が発生します。将来生じるかもしれない相続税、今後負担が続く固定資産税と比較したうえで判断しましょう。
相続放棄で手放す
相続放棄とは、亡くなった人の財産を相続する権利をすべて放棄する手続きのことです。先祖代々の土地を相続したくなければ、相続放棄の手続きを行うことで取得しなくてすみます。
ただし、相続放棄はすべての財産に適用されるため、土地以外の財産を含めて、相続財産の一切を放棄しなければならないことに注意しましょう。
相続放棄に理由は問われませんが、相続を知ってから3カ月の期限があります。ただし、期間伸長の申立は可能です。
相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
相続人全員が相続放棄した場合、次の順位の人が相続人となることがあります。土地を誰も相続したくない場合でも、自分たちだけで相続放棄の手続きが完了するとは限らないため注意しましょう。
相続放棄をするには、家庭裁判所に申述書を提出する手続きが必要です。
また、以下のように数千円の費用がかかります。
- 800円分の収入印紙
- 郵便切手（家庭裁判所で異なる）
- 役所で戸籍謄本などを交付する手数料
弁護士や司法書士に依頼する場合は、数万円かかります。
相続土地国庫帰属制度で手放す
令和5年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらえる相続土地国庫帰属制度が開始しました。相続した土地も対象ですが、申請が承認される土地にはいくつか要件があります。
たとえば、次のような土地は制度で認められません。
- 建物の敷地になっている
- 賃借の対象になっている
- 抵当権がついている
- 境界がはっきりしない
- 土壌汚染がある
- 埋設物がある
- その他、管理に過分な費用や労力がかかる
また、相続土地国庫帰属制度では、土地を引き取ってもらうための負担金の納付が必要です。その額は、「管理に要する10年分の標準的な費用」とされています。
（前略）国有地の種目ごとにその管理に要する十年分の標準的な費用の額を考慮して政令で定めるところにより算定した額の金銭（以下「負担金」という。）を納付しなければならない。
負担金の額は土地の広さや地目で変わり、少なくとも20万円、市街地の広い宅地では100万円を超えるケースもあります。そのため、売却や親族への譲渡などが難しい場合に利用したい制度です。
先祖代々の土地を手放すときの注意点
親戚との関係性によりますが、先祖代々の土地を手放すのに親戚の了承を得る義理はなくても、一応は連絡くらい入れておくべきかもしれません。内緒で土地を手放して小言をいわれるよりは、事前に伝えたほうがよいケースもあります。
その他にも知っておくべき注意点があります。
反対する親戚がいる場合の対応
先祖代々の土地を手放すことを親戚に反対されるケースもあるでしょう。その場合、反対する理由は当然あるのでしょうが、単に「代々守ってきたから」という価値観では、もう土地を維持できないとわかってもらうしかありません。
また、反対するほど親戚一同にとって重要な土地であれば、引き取って（できれば買い取って）もらえないか相談できる可能性があります。また、維持費を親戚全体で出してもらう提案の余地も生まれます。
登記上の所有者の確認
相続で不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に相続登記の申請が必要です。過去に相続登記（相続による所有権移転登記）がされていないケースもあるため注意しましょう。
亡くなった登記上の所有者に兄弟姉妹やその子どもなど、ほかの相続人がいると、過去にさかのぼって遺産分割協議をしなければなりません。
売却時の譲渡所得税について
土地を売却したときにかかる譲渡所得税は、譲渡所得に対して課せられます。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
取得費は、購入金額や購入時の費用のことです。しかし、先祖代々の土地の場合、土地の取得経緯が古すぎて、取得費がわからないケースがほとんどです。
取得費が不明な場合は、売却代金の5%を概算取得費にします。
取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。
そのため、売却代金の残り95%のうち、仲介手数料や登記費用を控除しても約90%が売却益です。土地の売却代金の大部分が譲渡所得になるため、先祖代々の土地を売ったときの譲渡所得税は高額になる傾向にあります。
購入当時の記録がない場合は、合理的な取得費でも確定申告が可能なので、この点は税理士に相談してみましょう。先祖代々の土地では、概算取得費（売却代金の5%）を下回る場合もあります。
結果的に、大きな売却益を得ると譲渡所得税の納付が避けられないでしょう。それでも、所有し続けて負担が継続するよりかは、売却したほうがよいケースがあります。
手放すか決める前に土地の査定価格を確認する
先祖代々の土地を手放す前に、まずは売却できる可能性と査定価格を確認しておきます。
売却できれば土地を手放しながら売却代金を受け取れます。一方、相続土地国庫帰属制度は対象となる土地に条件があり、承認された場合には負担金も必要です。相続放棄ではすべての財産を手放すことになるため、最初から「売れない」と決めつけず、不動産会社の査定を受けてから手放し方を考えるのもひとつの方法です。
まずは、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用して土地の査定価格を調べてみましょう。
先祖代々の土地を手放すことに関するよくある質問
- 先祖代々の土地を手放さないとどうなる？
- 活用しておらず収益も得られない土地では、固定資産税や管理費用だけが継続的に発生し、所有することが経済的な負担になる場合があります。
- 先祖代々の土地を手放す方法は？
- 主に売却、相続放棄、相続土地国庫帰属制度の3つの方法があります。また、相続放棄はすべての財産に適用されるため、土地以外の財産を含めて相続財産の一切を放棄しなければいけません。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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