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- 先祖代々の土地を手放す方法と注意点。問題を先送りにしてはいけない理由は？
先祖代々受け継がれた土地は、資産であると同時に、一族がその地で生きてきた
自分の土地をどのようにしようと、所有権のない人から口出しされる理由はありませんが、いざ手放すとなると、法律で解決できない感情的な問題も出てきます。
先祖代々の土地を手放してもよいか悩んだときの考え方や、手放すための具体的な方法を紹介します。
もくじ
先祖代々守ってきた土地を自分の代で手放すと、罪悪感を感じるかもしれません。
しかし、時代が変われば価値観や土地の必要性などの背景も変化します。リスクを理解して、守るか手放すかの判断を改めて検討しましょう。
先祖代々の土地を守るときに、負担となるのが固定資産税と管理です。
活用しても収益につながらない土地は、実質的に負の遺産でしかありません。収益が見込まれる方法があっても、親戚から口を挟まれて活用できないというケースもあるでしょう。
この場合、いくら先祖代々の土地でも、所有し続けることは親戚への体裁がよくなるくらいの意味しかありません。特に、本家と分家の風習が残る地方では、何かと本家筋に気を使う事情があるケースも考えられます。
それでも、負担が多い土地を将来子どもや孫へ引き継ぐことを考えると、自分の代で手放すべきかもしれません。
先祖代々の土地は、相続のたびに相続税が発生し、固定資産税は毎年発生します。経済的な視点では、土地を維持する期間が長いほど土地に費やすお金が増えていきます。
そのため、土地の価値が上昇し続けるような状況ではない限り、資産の減少は避けられません。
また、先祖代々の土地は地方に多い傾向にあります。地方の地価水準は、少子高齢化や都心部の人口集中の影響で、今後も下落が進むと予想されます。
売れるうちに売っておかないと、かかったコストを回収するどころか、土地そのものが価値を失ってしまうおそれがあります。
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先祖が土地やその他の財産を残すのは、「一族が生計で困らないように」「子孫に楽をさせたい」といった気持ちがあるからです。
ところが、せっかく残した土地で、子孫が経済的にも精神的にも苦しんでいるとしたら、それは先祖の本望なのでしょうか。
このように考えると、重荷になっている先祖代々の土地は、自分の代で手放しておくのが賢明です。決断できず問題を先送りにしても、自分の子孫が苦しむことになります。
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土地を手放す方法は、主に売却、相続放棄、相続土地国庫帰属制度の3つがあります。
| 売却 | 相続放棄 | 相続土地国庫帰属制度 | |
|---|---|---|---|
| 手放したあとの土地 | 買主の所有 | ほかの相続人が相続、または放棄 | 国庫に帰属 |
| 必要な手続き | ほかの相続人が相続、または放棄 | 家庭裁判所に申述 | 法務局（予定）に申請 |
ただし相続土地国庫帰属制度は、2023年1月現在ではまだ開始されていません。
相続放棄と相続土地国庫帰属制度で土地を手放したあとは、手元に何も残りません。また、相続放棄は自分で手続きをしても数千円の出費、相続土地国庫帰属制度には負担金があります。一方、土地を売却すれば売却代金が手に入ります。そのため、同じ手放すならプラスになる売却がおすすめです。
土地を売却して手放すには、不動産会社に買主を仲介してもらうのが一般的な方法です。
売り出し価格は、まずは不動産会社に査定をしてもらって決めます。
ただし、最終的には買主との交渉で最終的な売却価格が決まるため、相場価格で売れなければ値下げなどの対応が必要です。それでも、売れずに土地を抱えているよりは、トータルで得になるケースが多いです。
また、詳しくは後ほど説明しますが、土地売却で利益が出ると、譲渡所得税（所得税と住民税）が発生します。しかし、将来生じるかもしれない相続税、今後負担が続く固定資産税の累積に比べると少ない金額で済みます。
相続放棄とは、亡くなった人の財産を相続する権利を完全に放棄する手続きのことです。先祖代々の土地を相続したくなければ、相続放棄の手続きを行うことで取得しなくてすみます。
ただし、相続放棄はすべての財産に適用されるため、土地以外の財産を含めて、相続財産の一切を放棄しなければならないことに注意しましょう。
相続放棄に理由は問われませんが、相続を知ってから3カ月の期限があります。ただし、期間伸長の申立は可能です。
相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
また、相続放棄があるとほかの相続人が遺産を相続するので、誰も土地をほしがらない場合は相続人全員で放棄します。
相続放棄をするには、家庭裁判所に申述書を提出する手続きが必要です。
また、以下のように数千円の費用がかかります。
弁護士や司法書士に依頼する場合は、数万円かかります。
令和5年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらえる相続土地国庫帰属制度が開始されます。
相続した土地なら過去の相続でも対象ですが、申請が承認される土地には要件があります。
たとえば、次のような土地は制度で認められません。
また、相続土地国庫帰属制度では、土地を引き取ってもらうための負担金の納付が必要です。その額は、「管理に要する10年分の標準的な費用」とされています。
（前略）国有地の種目ごとにその管理に要する十年分の標準的な費用の額を考慮して政令で定めるところにより算定した額の金銭（以下「負担金」という。）を納付しなければならない。
負担金の額は土地の広さや地目で変わり、少なくとも20万円、市街地の広い宅地では100万円を超えます。そのため、本当に売れなくて困った場合のみ利用したい制度です。
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親戚との関係性によりますが、先祖代々の土地を手放すのに親戚の了承を得る義理はなくても、一応は連絡くらい入れておくべきかもしれません。内緒で土地を手放して小言をいわれるよりは、事前に伝えたほうがよいケースもあります。
その他にも知っておくべき注意点があります。
先祖代々の土地を手放すことを親戚に反対されるケースもあるでしょう。その場合、反対する理由は当然あるのでしょうが、単に「代々守ってきたから」という価値観では、もう土地を維持できないとわかってもらうしかありません。
また、反対するほど親戚一同にとって重要な土地であれば、引き取って（できれば買い取って）もらえないか相談できる可能性があります。また、維持費を親戚全体で出してもらう提案の余地も生まれます。
どのような方法で土地を手放すとしても、登記上で所有者になる相続登記をしてから実行する必要があります。
ところが、過去に相続登記（相続による所有権移転登記）がされていない場合もあるため注意しましょう。
亡くなった登記上の所有者に兄弟姉妹やその子どもなど、ほかの相続人がいると、過去にさかのぼって遺産分割協議をしなければなりません。
土地を売却したときにかかる譲渡所得税は、譲渡所得に対して課せられます。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
取得費は、購入金額や購入時の費用のことです。しかし、先祖代々の土地の場合、土地の取得経緯が古すぎて、取得費がわからないケースがほとんどです。
取得費が不明な場合は、売却代金の5%を概算取得費にします。
取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。
そのため、売却代金の残り95%のうち、仲介手数料や登記費用を控除しても約90%が売却益です。土地の売却代金の大部分が譲渡所得になるため、先祖代々の土地を売ったときの譲渡所得税は高額になる傾向にあります。
購入当時の記録がない場合は、合理的な取得費でも確定申告が可能なので、この点は税理士に相談してみましょう。
ただし、先祖代々の土地では、取得費が判明しても当時の貨幣価値が低く、売却代金の5%を下回るのが通常です。結果的に、大きな売却益が出て譲渡所得税の納付が避けられないでしょう。
それでも、所有し続けて負担が継続するよりは、売却したほうがよい選択です。
どのような方法で土地を手放すとしても、やはりいくらで売れそうか事前に知っておくのは大切です。売却価格の目安がわかれば、相続税の納税資金にしたり、現金で遺産分割したりと自由度が格段に増します。
不動産会社の売却査定は、あくまでも予測に過ぎませんが、複数の不動産会社による査定結果を比較すると精度が高まります。
まずは、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用して査定価格を調べてみましょう。
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