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築30年のマンション売却相場はどれくらい？売れにくくても売る方法
築30年も経つと設備の古さや建物そのものの劣化などもあって、マンションがなかなか売れなくなります。マンションの売却相場も、築30年だと大幅に価格が下落します。
どうすればマンションを高く、早く売却できるのでしょうか。マンションの売却相場や売れにくい理由などをもとに、築30年のマンションを売却する方法を解説します。
もくじ
築30年のマンションが売れにくい5つの理由
築20年のマンションは流通市場では人気が高く、大きな値下がりなく売却できます。しかし築30年になると、とたんに売れにくいといわれます。
どうして築30年のマンションは売れにくいのでしょうか。それには、次の5つの理由があります。
- 設備が老朽化している
- 間取りがいまの需要に合っていない
- 外観や共用部分の汚れが目立つ
- 共用設備やセキュリティが整っていない
- 市場に在庫が多い
それぞれの理由を詳しく解説します。
設備が老朽化している
築30年のマンションは設備が古くて使いにくい物件が多いことから、敬遠されやすいです。新築購入時から室内設備を一度も取り替えていないとなると、なおのことです。
間取りがいまの需要に合っていない
古いマンションの間取りは、いまの需要に合っていないかもしれません。現在はフローリングやシステムキッチン、ウォークインクローゼットなどを取り入れた間取りが当たり前です。しかし、ひと昔前の物件だと当たり前というほど普及はしていませんでした。
たとえば、居室のすべてが和室の物件や押し入れ、ふすまがある物件などはいまの需要と合わず、買主が見つかりにくいでしょう。
外観や共用部分の汚れが目立つ
建設から30年も経過していると、外観や共用部分の汚れも気になります。汚れが少ないマンションだとしても、新築マンションと比べてデザインが古く感じられ、なかなか購入希望者があられないこともあります。
共用設備やセキュリティが整っていない
昔ながらのマンションは、共用設備やセキュリティが整っていない物件が少なくありません。最新の設備やセキュリティが導入されている新築マンションと比較すると見劣りがするため、なかなか購入希望者があらわれないでしょう。
市場に在庫が多い
築30年前後の物件は、市場に多く出回っていることから売れにくい傾向があります。公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によれば、2022年に新規登録された中古マンションの平均築年数は28.16年でした。
新規登録された中古マンションの平均築年数
ライバルとなる物件が多いことから競争に負けてしまい、買主が見つかりにくいことも築30年のマンションの特徴です。
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」
築30年のマンションの売却相場
築30年のマンションが、いまどれくらいの価格で取引されているのかを見ていきましょう。次のグラフは、首都圏における築30年のマンションの売却相場をあらわしています。
首都圏の築30年のマンションの売却相場（2022年10～12月）
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」
2023年現在、中古マンションの需要が高まっていることから、売却価格も比例して高値になっていることがわかります。相場価格で成約できれば、思わぬ高値売却を期待できます。
しかし、ゆっくりしているとマンションの資産価値は徐々に下がっていきます。次のグラフは、築26～30年のマンションの売却価格と築30年超のマンションの売却価格の比較です。
築30年と築30年超のマンション売却価格の比較（2022年）
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」
築30年超には築40年超えの古いマンションもあるため、単純には比較できませんが、大きく下落していくことがおわかりいただけると思います。築年数を経たマンションの売却は時間勝負です。マンションを売ろうと検討している場合は、できるだけ早く売却しましょう。
必ず相場価格で売却できるとは限らない
売却相場はあくまでも一例に過ぎません。状態が悪かったり設備の老朽化が目立ったりする物件は、相場どおりに売却できないことがあります。
たとえば、東京23区内とひと口にいっても都心に近い地域と郊外とでは、売却価格は大きく変わります。より正確な売却相場を把握するには、同じ地域内にある似た条件のマンションがどれくらいの価格で取引されているか調べるとよいでしょう。
正確な売却相場を調べるには？
より正確な売却相場を知るには、次の方法がおすすめです。
- REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）で検索
- 土地総合情報システムを利用
- 不動産ポータルサイトを活用
- 不動産会社の店頭チラシを見る
- 不動産会社へ査定依頼
それぞれの方法について、詳しく解説します。
REINS Market Information
REINS Market Informationとは、全国指定流通機構連絡協議会が管理、運営するWebサイトです。サイトでは、地域ごとに実際の取引価格を閲覧できます。
参考：全国指定流通機構連絡協議会「REINS Market Information」
土地総合情報システム
土地情報システムとは国土交通省が管理、運営するWebサイトです。REINS Market Informationと同様に地域別に実際の取引価格をチェックできます。
不動産ポータルサイト
不動産ポータルサイトでは、現在市場に出されている物件の売り出し価格がわかります。不動産ポータルサイトで売却相場を調べる際は、売り出し物件にリフォームやリノベーションが施されているか必ずチェックしましょう。
リフォームやリノベーションを施した物件は、施工費用が売却価格に上乗せされている場合があります。サイトをチェックするときは、リフォームやリノベーションの有無を確かめたうえで価格を参考にしましょう。
不動産会社の店頭チラシ
不動産会社の店頭チラシを活用するのもひとつの手です。とはいえ、店頭チラシも売り出し価格しかわからないため、実際の取引価格を調べるならREINS Market Informationや土地総合情報システムの利用をおすすめします。
不動産会社への査定依頼
不動産会社に査定価格を出してもらい、売りに出す物件の価値を調べてもらう方法もあります。ここでポイントとなるのは、3社以上の不動産会社に査定依頼して結果を比較することです。
不動産の査定には明確な基準が設けられていないため、会社ごとに査定価格が異なります。複数の不動産会社に査定を依頼して、平均となる価格を割り出しましょう。
それでも売れる！築30年マンションの特徴
一般的に築30年のマンションは売れにくいとされていますが、決して売却できないわけではありません。たとえば、次の特徴に当てはまるマンションは売れやすい傾向があります。
- 駅から近くて利便性が高い
- 交通の便に優れている
- 周辺環境が充実している
- 管理状況がよい
- 間取りと設備が需要に合っている
古くても売却しやすいマンションの特徴について、それぞれ解説します。
駅から近くて利便性が高い
築年数が古かったとしても、駅から近いマンションなら利便性が高いため、すぐに購入希望者があらわれる可能性があります。
特に駅前が充実している地域なら、築30年のマンションでもスムーズに売却できるでしょう。
交通の便に優れている
交通の便に優れているマンションは多方面へアクセスしやすく、通勤通学にも便利なことから需要があるといえます。
バス停が近くにある物件や徒歩圏内にふたつ以上の駅がある物件は、築年数に関係なく人気があります。交通の便がよいマンションは、時間をかけることなく早期の売却ができるチャンスです。
周辺環境が充実している
周辺環境が充実していることも売りやすい物件の特徴です。たとえば、スーパーやコンビニ、医療施設が近隣にある物件なら、多少築年数が経過していても早期に売却しやすくなります。
特に購入希望者が高齢者の場合、駅から近いことも重要ですが、医療施設が近いことは大きなメリットになります。
管理状況がよい
管理が行き届いているマンションも需要が高く、買主が見つかりやすい傾向にあります。マンションの管理状況を知りたい場合は、管理組合に問い合わせて管理規約や会議の議事録を見せてもらうのがおすすめです。
間取りと設備が需要に合っている
間取りと設備が需要に合っていることも、売却しやすい物件の特徴です。ファミリー層が多く暮らす地域なら、3LDKを超える広めの間取りの需要が高いでしょう。こういった間取りであれば、すぐに購入希望者が見つかるかもしれません。
また、給湯追い焚き機能やモニターつきインターホンなど、現在の需要に合った設備が導入されているマンションならさらに売却しやすくなります。
売れにくい…築30年のマンションを売却する方法
所有しているマンションが、売れやすい物件の特徴に該当しなくても心配ありません。築30年のマンションであってもいくつかポイントを押さえれば、スムーズに売却できるチャンスがあります。
- 空室の状態で売却する
- ハウスクリーニングを実施する
- リフォームせずに売る
- 瑕疵担保責任保険をつけて売却に出す
- 築古マンションの売却実績が豊富な会社に依頼する
それぞれのポイントを詳しく解説するので、マンションの売却を検討している方は参考にしてください。
空室の状態で売却する
空室にすることで、購入希望者は物件を正確に把握できるようになります。家具や装飾品がない状態であれば、購入希望者は空間を自分の好みに合わせてどのようにレイアウトするのかを想像しやすくなります。また、リノベーションを考えている人にとっても、空室は素の状態を確かめられるため、大きなメリットになるでしょう。
空室の状態での売却には、物件の維持管理も必要です。築30年という経年による老朽化が見えにくい状態をきれいに保つことで、購入希望者に対してよい印象を与えられます。特に、水回りの清掃や壁紙の張り替えなどは重要で、清潔感を感じさせることで購入希望者の心をつかむことができます。
しかし、すべてがよいわけではありません。空室にすると、築年数による問題点が際立つこともあります。そういった場合は、必要最低限の修繕などが必要になるでしょう。
- メリット
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- 購入希望者が物件の可能性を想像しやすい
- 物件の清掃やメンテナンスを行うことで、よい印象を与える
- デメリット
-
- 築年数による問題点が際立つおそれがある
ハウスクリーニングを実施する
内見では購入希望者に好印象を与えることが重要で、そのためのハウスクリーニングは非常に効果的です。
ハウスクリーニングは専門業者による清掃のことで、ふだんの清掃では落とせない汚れもきれいになります。キッチンやバスルームなどの水回り、フローリングのワックスがけなどが主な対象です。ハウスクリーニングを実施することで、築年数を感じさせないほど清潔で新鮮な印象を与えられるでしょう。
購入希望者は、清潔感がある物件に対して好意的な印象を持ちやすく、それが結果として売却成功につながります。
しかし、ハウスクリーニングにはそれなりの費用が必要です。また、あくまで清掃のため、老朽化や設備の破損といった根本的な問題は解決できません。しかし、購入希望者が物件を訪れたときの第一印象をよくする効果は期待できます。
- メリット
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- 購入希望者に清潔な印象を与える
- デメリット
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- それなりの費用がかかる
- 老朽化や設備の破損などは解決しない
リフォームせずに売る
築古のマンション売却では、リフォームをするという選択肢がありますが、あえてリフォームせずに売るという方法もあります。
リフォームはマンションの価値を高め、購入希望者に魅力的に見せる手段と思われるかもしれません。しかし実際には、リフォーム費用を物件価格に上乗せできるとは限らず、むしろ損をするリスクもあります。なぜなら、売主が行ったリフォームが、必ずしも購入希望者の好みに合致するとは限らないためです。
購入希望者のなかには、自分でリフォームをしたい人も少なくありません。ライフスタイルや好みに合わせてリフォームできる自由度は、一部の購入者にとって大きな魅力になります。そのため、リフォームを買主に任せ、現状のまま売却する選択肢は十分に有効です。
- メリット
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- 不要なリフォーム費用の出費を避けられる
- リフォームしたい購入希望者者に対して魅力的
- デメリット
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- 老朽化や破損などの明らかな問題点は対処が必要
- 一部の購入希望者にはリフォーム済みの物件のほうが魅力的
既存住宅売買瑕疵保険をつけて売却に出す
築30年のマンション売却では、売主と買主双方に安心感を与える方法として、「既存住宅売買瑕疵保険」の活用があります。
既存住宅売買瑕疵保険はホームインスペクション（住宅検査）を受けた物件を対象に、売買契約後に発見された物件の瑕疵（欠陥）に対する補償を提供する保険です。売却時に気づかなかった構造上の問題や、隠れた電気や水道設備の問題などがあとから発覚した場合でも、保険で補償を受けられます。
既存住宅売買瑕疵保険をつけて売却することで、築年数の長いマンションに対する購入希望者の不安をやわらげられるでしょう。また、売主もあとから問題が発覚したときのリスクを回避できます。
ただし、既存住宅売買瑕疵保険をつけるには、ホームインスペクションや保険料が必要で、金額は物件の価格や築年数、保険会社によって異なります。また、すべての瑕疵が補償対象ではないため、事前に確認が必要です。
- メリット
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- 築古の物件に対する買主の不安を和らげる
- あとから問題が発覚した場合の売主のリスクを回避できる
- デメリット
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- 保険料などの費用が必要になる
- すべての瑕疵が補償対象ではない
築古マンションの売却実績が豊富な不動産会社へ依頼する
築30年のマンション売却を成功させる鍵は、不動産会社の選択です。築年数の経過したマンション売却に実績がある不動産会社への依頼が重要です。
なぜなら、築古マンションの売却は新築や築浅のマンションと異なるポイントが多く、専門知識や経験が必要になるためです。築古マンションの売却実績が豊富な不動産会社であれば、地域の物件価格の動向、適正な価格設定、売却戦略など、売却に必要な情報を持っています。
また、実績豊富な不動産会社は、築古マンションに強い販売ネットワークを持っている可能性が高いです。そのため、適切なターゲットを見つけ出し、効率的に売却に結びつけることができるでしょう。
- メリット
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- 築古マンションを売却できるノウハウを持っている
- デメリット
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- 築古マンションに強い不動産会社が見つからない
一括査定で売ってくれる不動産会社を見つける
マンションの売却は築30年になると、とたんに難しくなります。駅から近いというメリットがあっても、より近いマンションが売りに出されると、マンション売却の競争には勝てません。
売れにくいマンションの売却こそ、不動産会社の力量が差を分けます。できるだけたくさんの不動産会社に売却の相談をして、信頼できる会社を見つけましょう。
多くの不動産会社と出会うには、一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。マンションの情報を一度入力すれば、対応できる複数の不動産会社から査定を受けられます。
査定価格を比較したり、売却のプランを提案してもらったり、過去の実績を確認したりして、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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