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築30年のマンション売却相場はどれくらい？売れにくくても売る方法
マンションでも築30年が経過すると、室内設備の古さや建物の劣化が目立ち始め、物件によっては売却までに時間がかかることがあります。しかし、築30年前後のマンションも中古市場で多数取引されており、築年数だけで売れないわけではありません。
この記事では、築30年のマンション売却相場や需要、売却価格に差がつくポイントやスムーズに売却するための方法も解説します。
もくじ
築30年のマンションの売却相場
まずは、築30年のマンションがいまどれくらいの価格で取引されているのかを見ていきましょう。以下では、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している、首都圏における中古マンションの成約情報を築年数別にまとめた資料をもとに解説していきます。
築26～30年の平均成約価格はいくら？
公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2026年04～06月】」をもとに自社で作成
2026年4～6月のデータでは、築26～30年の中古マンションの平均成約価格は5,211万円となっており、築25年を超える物件は、首都圏における成約件数全体の半数以上を占めています。このことから、築30年前後のマンションも中古市場で一定の取引需要があることがわかります。
また、あくまで首都圏全体の価格ですので、エリアによってはより高値での売却が期待できます。
地域別に見る築30年前後の売却相場
以下は、東日本レインズの資料をもとに首都圏を東京都（都区部と多摩）・埼玉県・千葉県・神奈川県に分け、築26～30年の平均成約価格をまとめたグラフです。
公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2026年04～06月】」をもとに自社で作成
築26～30年のマンションの平均成約価格は、都区部が突出して高く、東京都全体の平均を押し上げています。一方、多摩は神奈川県とほぼ同じ水準であり、同じ東京都内でも都心部と郊外で大きな価格差があることがわかります。
また、埼玉県・千葉県・神奈川県・多摩の差は、都区部と多摩の差ほど大きくありません。都区部の価格水準が高い背景には、都心へのアクセスの良さや中古マンションの需要など、複数の要因があると考えられます。
首都圏における中古マンションの築年数
東日本レインズが公表している2026年4～6月のデータによると、首都圏で成約した中古マンションの平均築年数は27.70年でした。下記は築年数の推移をまとめたグラフですが、首都圏では成約する中古マンションの築年数が着実に古くなっているのがわかります。
画像出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報Market Watchサマリーレポート2026年4～6月期」
グラフの推移から、築30年前後のマンションも中古市場の主要な取引対象になりつつあるといえるでしょう。築年数が古くても売却できる市場ではあるものの、売り出し価格が相場と合っていなければ売却が長期化するおそれがあります。
そのため周辺の販売価格だけでなく、立地や広さ、管理状態が近いマンションの成約事例を確認することが大切です。
成約価格は物件の個別性により異なる
上記で紹介した平均成約価格は、首都圏や各地域で成約した物件の情報をまとめた数値です。マンションの価格は、所在地、専有面積、階数、管理状態などによって大きく差が出ます。
より実態に近い売却相場を把握するには、最寄り駅や同じマンション内で、条件の近い住戸がいくらで成約したかを確認すると参考にできます。
築30年のマンションが売れにくい理由
築30年を迎えたからといって、マンションが急に売れなくなるわけではありません。ただし、築浅物件と比べると、将来の修繕負担や室内設備の古さなどを買主に不安視され、売却するまでに時間がかかることがあります。
築30年のマンションが購入希望者から敬遠されやすい主な理由を見ていきましょう。
- 将来の修繕費が不安視されている
- 間取りがいまの需要に合っていない
- 建物の耐震性を心配する買主がいる
それぞれの理由を詳しく解説していきます。
修繕積立金や今後の修繕費用を不安視される
マンションの大規模修繕や共用設備の更新は、管理組合が長期修繕計画にもとづいて実施します。工事費は、区分所有者から集めた修繕積立金などでまかなわれますが、積立残高が不足している場合は、将来的に修繕積立金が値上げされたり、一時金が徴収されたりするおそれがあります。
また、売主が管理費や修繕積立金を滞納している場合は、管理組合から新たにマンションの所有者となった買主へ未払い分が請求されることがあります。そのため、買主から現在の月額だけでなく、管理組合の積立状況や今後の工事予定、値上げの実施などを確認されることがあるでしょう。
室内設備や間取りが需要とズレることがある
築30年のマンションの間取りは、いまの需要に合っていないことがあります。現在はフローリングやシステムキッチン、ウォークインクローゼットなどを取り入れた間取りが人気です。しかし、バブル期のマンションには、単身者向けの狭小な間取りや、開放感に欠ける細長いリビングルームなどが見られました。
利便性や居住性に優れた新築マンションが数多く供給されると、築30年のマンションは見劣りしてしまい、購入希望者が集まりにくいことがあるのです。
建物の耐震性を心配する買主がいる
築年数の経過したマンションを検討する買主のなかには、建物の耐震性を気にされる人もいます。ただし、現在の築30年のマンションは、1981年に導入された新耐震基準に基づいて建てられた物件が中心です。
なお、2000年に建築物全般に関係する構造基準の規定化や、新たな構造計算方法を導入した「2000年基準」が施行されました。そのため、マンションもより地震に強い設計になっている物件もあります。
築30年マンションの売却相場をより正確に調べるには？
マンションの売却相場を知るには、次の方法がおすすめです。
- REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）で検索
- 不動産情報ライブラリ
- 不動産ポータルサイトを活用
- 不動産会社の店頭チラシを見る
- 不動産会社へ査定依頼
それぞれの方法について、詳しく解説します。
REINS Market Information
REINS Market Informationとは、全国指定流通機構連絡協議会が管理、運営するWebサイトです。サイトでは、地域ごとに実際の取引価格を閲覧できます。
参考：全国指定流通機構連絡協議会「「REINS Market Information」
不動産情報ライブラリ
土地情報システムとは国土交通省が管理、運営するWebサイトです。REINS Market Informationと同様に地域別に実際の取引価格をチェックできます。
参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
不動産ポータルサイト
不動産ポータルサイトでは、現在市場に出されている物件の売り出し価格がわかります。不動産ポータルサイトで売却相場を調べる際は、売り出し物件にリフォームやリノベーションが施されているか必ずチェックしましょう。
リフォームやリノベーションを施した物件は、施工費用が売却価格に上乗せされている場合があります。サイトをチェックするときは、リフォームやリノベーションの有無を確かめたうえで価格を参考にしましょう。
不動産会社の店頭チラシ
不動産会社の店頭チラシを活用するのもひとつの手です。とはいえ、店頭チラシも売り出し価格しかわからないため、実際の取引価格を調べるならREINS Market Informationや不動産情報ライブラリの利用をおすすめします。
不動産会社への査定依頼
不動産会社に査定価格を出してもらい、売りに出す物件の価値を調べてもらう方法もあります。ここでポイントとなるのは、3社以上の不動産会社に査定依頼して結果を比較することです。
不動産の査定には明確な基準が設けられていないため、会社ごとに査定価格が異なります。複数の不動産会社に査定を依頼して、平均となる価格を割り出しましょう。
築30年のマンションで売却価格に差がつくポイント
築30年のマンションは、築年数だけで売却価格が決まるわけではありません。同じ築年数でも、立地や建物の管理状態、今後必要になる修繕費、室内の使いやすさによって、買主からの評価は大きく変わります。
特に築30年前後になると、見た目の古さだけでなく、「購入後も安心して住み続けられるか」「近いうちに大きな費用負担が発生しないか」という点が重視されます。ここでは、差がつきやすいポイントを以下にまとめました。
立地と周辺の中古マンション需要
築年数が進んでも変わりにくいのが、駅までの距離や交通利便性、周辺施設などの立地条件です。駅から近い、複数路線を利用できる、スーパーや医療施設が徒歩圏内にあるといったマンションは、築30年でも一定の需要を見込めます。
ただし、単に「駅から近い」ということだけでなく、その地域でどのような中古マンションが求められているかも重要です。たとえば、ファミリー世帯が多い地域では広めの住戸、単身者や共働き世帯が多い地域ではコンパクトで交通利便性の高い住戸が選ばれやすい傾向があります。
売却相場を確認するときは、都道府県や市区町村の平均だけでなく、同じ最寄り駅や沿線、専有面積、間取りが近いマンションの成約事例と比較しましょう。
大規模修繕の実施時期と工事内容
築30年前後のマンションでは、大規模修繕の実施の有無だけでなく、いつ、どのような工事を行ったかが売却価格に影響します。外壁塗装や屋上防水だけでなく、給排水設備やエレベーターの更新状況も、買主が安心して購入できるかを判断する材料です。
直近で大規模修繕が行われていても、最低限の補修のみにとどまっている場合は、将来の費用負担を懸念されることがあります。反対に、修繕履歴が明確で、建物の状態に合わせた工事が計画的に行われていれば、築年数が進んでいても評価されやすくなります。
売却時は、大規模修繕の実施時期だけでなく、工事内容や次回の予定が分かる資料も不動産会社へ提示しましょう。
修繕積立金と長期修繕計画
築30年のマンションでは、今後の修繕に必要な資金が確保されているかも重要な評価ポイントです。修繕積立金が少ない場合、将来的な値上げや一時金の徴収を買主に不安視され、購入判断に影響することがあります。
一方で、修繕積立金の額が安ければ評価されるわけではありません。長期修繕計画に沿った金額設定になっているか、今後予定されている工事をまかなえる見込みがあるかを含めて確認されます。
長期修繕計画が定期的に見直され、工事費の上昇や設備の劣化状況が反映されていれば、買主は将来の見通しを立てやすくなるのです。
共用部分や設備の管理状態
購入希望者が内覧時に最初に目にするのは、室内だけではありません。マンションのエントランスや廊下、ゴミ置き場、駐輪場などの共用部分が清潔に保たれているかによって、全体の印象は大きく変わります。
築30年でも日常的な清掃や点検が行き届いていれば、「古いが丁寧に管理されている」と評価されるでしょう。反対に、照明が切れていたり駐輪場内の自転車が整理されていなかったりすると、建物全体の管理に不安を持たれやすくなります。
さらに、エレベーターやオートロック、機械式駐車場などの設備は、故障の有無だけでなく、点検の頻度や維持費も確認されます。共用部分や設備の状態は個人で改善できないため、管理組合の運営状況を含めて評価される点が、戸建ての売却との大きな違いです。
室内の状態とリノベーションのしやすさ
築30年のマンションでは、室内が新しいかどうかだけでなく、買主が自分好みにリノベーションしやすいかも評価されます。内装や設備が古くても、間取りを変更しやすく、配管や構造上の制約が少ない住戸であれば、リノベーションを前提とする買主の候補になり得ます。
一方、中途半端にリフォームして売り出すと、工事費を売却価格へ十分に反映できないことがあります。買主の好みに合わなければ、かえって改修し直す費用が必要になるためです。
まずは現在の状態で査定を受け、補修したほうがよい箇所と、そのまま売り出したほうがよい箇所を不動産会社に確認しましょう。過去にリフォームや設備交換を行っている場合は、工事内容や実施時期が分かる資料を用意すると、室内の状態を正確に評価してもらいやすくなります。
築30年マンションの売却実績がある不動産会社を見つける
築30年のマンション売却を成功させる鍵は、築年数の経過したマンションの売却実績がある不動産会社へ依頼することです。築20年を過ぎると築古物件に分類されるため、新築や築浅のマンションと異なるポイントが多く、専門知識だけでなく経験が重要になります。
多くの不動産会社と出会うには、一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。マンションの情報を一度入力すれば、対応できる複数の不動産会社から査定を受けられます。査定価格を比較したり、過去の実績を確認したりして、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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