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3LDKマンションを売れないケースとは？2LDKとの売れ方の違いや資産価値・高く売るポイントについて詳しく解説
3LDKのマンションは一般的に需要が高いといわれていますが、条件によっては売れにくくなる可能性があります。同じマンションであっても3LDKと2LDKでは売れ方が異なるため、それぞれの特性やニーズを知って戦略的に売り出すことが重要です。
本記事では3LDKと2LDKのマンションがそれぞれどのような層に売れやすいのか比較して解説していきます。また3LDKでも売れにくくなる条件や、高く売るためのポイントをあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。
もくじ
3LDKと2LDKのマンションで売れやすいケースとは？
内見の風景
3LDKのマンションは、ファミリー世帯が購入するケースが多い傾向があります。一方で、2LDKのマンションは2人暮らし世帯に売れやすい点が特徴です。それぞれのケースについて解説します。
3LDKはファミリー世帯に売れやすい
3LDKはファミリー世帯からの需要が高く、マンションの中でも売れやすい条件です。3LDKのマンションの部屋面積は、約65～80m²が中心です。3LDKであればある程度の広さがあるため、ファミリーで暮らすのに適しているだけでなく、新婚世帯からも人気です。
たとえば、結婚をきっかけにマンションの購入を検討する人は、家族での生活を具体的にイメージしながら部屋を探すことが多いため、広さが優先順位の高い条件です。また、子どもが生まれたタイミングや、子どもが成長して現状の部屋面積では狭くなってきたタイミングでも3LDKのマンションを探すことが多いようです。
3LDKのマンションは2LDKのマンションと比較して家賃が高くなりやすいため、賃貸ではなくマンションの購入を選択するケースが増えます。マンションを購入する年代として多いのは30代前半です。住宅ローンは返済に長い時間がかかるため、できるだけ年代が若いうちに住宅ローンを組んでおきたいと考える人が多い傾向があります。そのような事情から3LDKのマンションの需要が高いのは30代の世帯となっているのです。
2LDKは2人暮らし世帯に売れやすい
2LDKを購入することが多いのは2人暮らし世帯で、一般的な2LDKの部屋面積は、約40～50m²です。2LDKだと1人で住むには広すぎますが、3～4人家族で住むには狭すぎるため、結果として2人暮らし世帯からの需要が高くなります。
ただし、2LDKは3LDKと比較して家賃が抑えられるため、住宅ローンを組んでまで購入するよりも賃貸で済ませる世帯の割合が増えます。3LDKのマンションと比べると購入の需要が低いため、売れない可能性が高まるでしょう。
とはいえ、近年では2LDKのマンションに対する需要が増加傾向にあります。2LDKのマンションの購入を検討するのは、主に50〜60代の夫婦です。50～60代では子育てを終えた後、今まで住んでいた住宅を売却し2LDKのマンションに引っ越すケースが多いです。特に需要があるのは利便性が高く、商業施設や医療機関が近い都心部のマンションです。
また2LDKのマンションは、子どもを作らない共稼ぎ世帯や、在宅ワークをしており一人暮らしでも仕事とプライベートの空間を分けたい人からの需要も増えています。
3LDKマンションと2LDKマンションどちらの資産価値が高いのか？
3LDKと2LDKのマンションでは、どちらの資産価値が高いのでしょうか。間取りだけで具体的な資産価値は比べられませんが、一般的には2LDKよりも3LDKのマンションのほうがより資産価値が高いと考えられています。ここからは3LDKと2LDKのマンションの資産価値について、詳細をみていきましょう。
間取りだけでは資産価値は分からない
ファミリー世帯に人気の3LDKは、立地や設備といった条件が同じであれば2LDKよりも売却しやすいため、資産価値が高いといえます。とはいえ、マンションの資産価値を決める要因はさまざまなので、間取りだけではマンションの資産価値の比較は難しいでしょう。
たとえば3LDKのマンションであっても駅から離れていた場合、駅まで5分の距離にある2LDKのマンションのほうが需要は高く、資産価値が高くなるケースもあります。特に2LDKを購入するメインターゲットである子育て後の老夫婦や共働き夫婦は利便性高い立地を重視する傾向にあるため、駅に近いマンションを優先して購入します。需要が高いほど高価でも購入したいという人が増えるため、資産価値も高まるでしょう。
上記で挙げた立地の他にもマンションの資産価値を決定づける要素は多数あります。資産価値を出す場合は、間取りに加えて立地や周囲環境、設備のグレード、築年数などの確認が必要です。
総額的に手頃な価格かどうかも要素のひとつ
マンションの資産価値を決める要素のひとつが、総額的に手頃な価格かどうかという点です。たとえば、部屋が広いファミリータイプの3LDKで地価が高騰しているような立地にあれば、価格が高額になり多くの世帯にとっては購入対象にならないでしょう。一方、地価が高い都心にあっても2LDKなら比較的価格が手頃になるため人気になりやすいです。
ただし、都会に近いエリアであっても駅から20分以上離れた立地にある2LDKのマンションは人気が落ちる傾向があります。前述したように2LDKの主な購入層は、利便性の高い生活環境を好む年代であるためです。一方で駅から離れたエリアであっても、閑静な環境を求めるファミリー層にとっては快適な立地であるため、3LDKのマンションには一定の需要があります。
マンションの資産価値は間取りだけでなく、立地や周辺環境、メインの購入層の事情などが相互に作用し、それらの兼ね合いで決まります。購入層にとって魅力的な条件や、手頃と感じられる価格のマンションであれば、資産価値は高くなるでしょう。
3LDKマンションでも売れないケースとは？
比較的需要が高い3LDKのマンションですが、以下に挙げるような条件を備えていると売れにくい場合があります。
- 生活の利便性が悪い
- 嫌悪施設の近くにある
- 道路や路線の側にある
- 管理体制に問題がある
- デザインや間取りが独特
- 埋め立て整備されている
- 人口減少が進んでいる
それぞれについて解説します。
生活の利便性が悪い
3LDKのマンションであっても、生活の利便性が悪ければ売れにくくなるでしょう。たとえば最寄りの駅やバス停が徒歩20分以上かかるような立地では、車がなければ不便であるため需要が低くなります。また、スーパーやコンビニエンスストアといった商業施設が近くにない立地は買い物に不便なのであまり人気がありません。
病院やクリニックといった医療機関が遠い場合も需要が下がる原因です。教育機関や公共施設が充実していなければ、子育て中の世帯からの人気が落ちてしまうでしょう。地域に活気がなかったり、市街地への交通の便が悪かったりしても、マンションが売れにくくなります。
マンションを借りずに購入するケースでは、長く住むことを前提としているのが一般的です。立地はマンションの購入の大きな決め手のひとつとなるため、条件が悪ければ購入をためらう人が増えてしまいます。同じ3LDKの間取りでも、生活の利便性によって売れやすさが大きく異なります。
嫌悪施設の近くにある
嫌悪施設の近くにあるマンションは、3LDKであっても売れにくいです。嫌悪施設とは、一般に近隣の居住者から嫌がられるような施設を指します。嫌悪施設の主な例としては、以下に挙げるとおりです。
- 火葬場
- 墓地
- ゴミ焼却場
- 下水処理場
- ガスタンク
- 危険性の高い工場
- 火薬類の貯蔵施設
- 刑務所
- 軍事基地
- 高圧線鉄塔
- 原子力発電所
嫌悪施設によっては危険であったり、騒音や悪臭、振動などを発生させたりと、生活の安全を脅かす場合があります。何を嫌悪施設と感じるかは人それぞれですが、多くの人が不快に感じるものなら該当するといえるでしょう。
嫌悪施設の存在についてはマンションの売買契約の締結前に重要事項として説明することが義務づけられています。告知せずにマンションを売却すると、後から契約不適合として損害賠償を請求されるおそれがあります。たとえ売れにくくなってしまっても、嫌悪施設が近くにあるマンションなら、売却活動時にしっかり説明する必要があるでしょう。
道路や路線の側にある
道路や路線の側にあることも3LDKのマンションが売れにくい原因のひとつです。路線や踏切が近いマンションでは日中、電車の走行音や遮断機特有の警報音が聞こえる場合が多く、静かに暮らしたい人からの需要が低くなります。また、電車による振動が気になる場合もあるでしょう。近くに高速道路や幹線道路があるマンションでは、騒音や振動に加えて、車による排気ガスのトラブル問題も起こり得ます。
3LDKのマンションを探している層の中に、道路や路線が気にならない人がいれば該当する立地のマンションでも売却が可能です。しかし、近隣に道路や路線があると購入をやめる人が多い状況では、需要の低下に伴って資産価値も下がってしまいます。購入希望者がいる場合には他に欲しい人が現れない可能性を考慮し、価格交渉に応じてでも早めに売却しておくのがおすすめです。
管理体制に問題がある
生活利便性が高く、嫌悪施設や道路、路線が近くにない立地のマンションでも、管理体制に問題があれば購入希望者は減ります。管理会社がマンションを適切に運営せず、住民が各自で管理しなくてはならない状況では、購入希望者のモチベーションが低下してしまうでしょう。またたとえ条件がよくても、管理費や修繕積立金が高額なマンションであれば、出費の負担が大きいため購入を見送られる場合があります。
管理が行き届いていないマンションは必要な修繕が実施されず、さまざまな問題が起こり得るため、管理体制は購入希望者が慎重にチェックするポイントのひとつです。マンションの間取りや周辺環境を気に入り、価格に納得した購入希望者が現れたとしても、管理体制が不十分であれば、結果的に売れなくなるケースもあります。
デザインや間取りが独特
前述した諸条件の他に、マンションのデザインも売れやすさを左右するポイントとなります。外観のデザインが独特で個性的であった場合、ターゲット層が狭まるため、購入希望者は少ないでしょう。またデザインが特徴的であるほど、流行がすぎた際に古臭く見えやすいため人気が落ちてしまう可能性があります。デザインのために特殊な設計や素材を採用していれば、維持コストが高くなるでしょう。
また、外観だけでなく内観のデザインも重要です。たとえ3LDKでも一般的な間取りではなく、個性が強い独特の部屋の配置になっていれば、生活において不便であるため売れにくくなります。リフォームによって間取りが変えられている場合もライフスタイルにマッチしなければ暮らしにくいため、需要が低下しやすいでしょう。条件がよいにもかかわらず、3LDKのマンションがなかなか売れない場合は独特なデザインや間取りに原因があるかもしれません。
埋め立て整備されている
元々住宅地ではなかった土地を開拓し、埋め立てているエリアでは、中古マンションが売れにくい傾向です。湾岸エリアをはじめとする、埋め立て整備された土地については液状化を懸念する人もいるでしょう。近年では大規模な災害の頻度や被害が増えているため、被災しにくい立地を求める人もいます。
人気が高いといわれる都心部の湾岸エリアであっても、場所によっては購入希望者が減ってしまうこともあります。一方、需要が低下していても価格は高いままなので、短期間では買主が見つかりにくいケースも多いでしょう。
人口減少が進んでいる
人口減少が進んでいるようなニュータウンの場合、3LDKのマンションでも需要が低下します。人離れが進むエリアでは、今後ますます人気が落ちることが予想されます。エリアの需要が低下し購入希望者が減っているマンションであれば、3LDKであっても早めに売却しておくとよいでしょう。
2LDKでも売れやすいマンションとは？
商談の風景
2LDKは3LDKと比較すると一般的には売れにくい傾向ですが、都心部の駅前にあるマンションなら売却しやすいといえます。ここからはその理由について詳しく解説します。
都心部の駅前にあると売れやすい
2LDKでも都心部の駅前に位置していれば、需要が高く売れやすい傾向です。前述したように2LDKのマンションを購入するメイン層には、50～60代の世帯があります。生活に必要な施設が徒歩圏内に集約されているような、利便性の高い都心部は50～60代の世帯にとって魅力的な立地です。
近くに大型商業施設やスーパー、コンビニエンスストアなどがそろう都心部なら快適に生活できます。また50～60代の世帯にとっては、医療機関へのアクセスも重要なポイントでしょう。都市機能が充実し、駅から近い立地のマンションなら、車を運転せずとも便利に暮らせることからニーズが高くなります。
50～60代の子育てを終えた世帯が世帯人数の変化に伴い住宅を買い替え、都心部に移り住むケースは増えています。日本社会の高齢化が進むほど、都心部の駅前にあるマンションの需要は高まるでしょう。2LDKのマンションであっても駅に近く、さらに都会に位置しているならば、資産価値は高くなるといえます。
駅前にある2LDKマンションの坪単価
駅前にある2LDKマンションは、諸条件が同じである3LDKのマンションと比べて、坪単価が高い傾向です。坪単価は不動産の資産価値を測る尺度のひとつです。たとえば東京の都心部の土地と、地方の坪単価を比べると、前者のほうが高価で資産価値が高いでしょう。
駅前にある2LDKマンションの坪単価が3LDKと比べて高額になる理由は、マンションの単価と総額に関係しています。マンションは価格がある一定を超えると、購入希望者が減少し需要が下がります。地価が高い駅前の立地において、3LDKのマンションはより価格が高額になるため、購入希望者がなかなか現れません。
一方、同様に地価が高い立地でも、2LDKなら面積が狭いため価格が抑えられます。購入希望者が多い価格帯で売り出せることから、2LDKは需要が高まりやすくそれに伴って価格が吊り上がり、結果として坪単価が上がるというわけです。
つまり3LDKと2LDKはたとえ土地価格が同じでも、面積の違いによって総額が異なり購入希望者数も変わります。より購入可能な人が多い駅前の2LDKは購入の競争率が上がるため、たとえ総額では3LDKより価格が低くても坪単価で見れば高くなる傾向にあるのです。
見た目は3LDKの2LDK+Sとは？
3LDKのように見える間取りでも、「2LDK+S」として売り出されているマンションがあります。Sとはサービスルームの略で、納戸を指しています。納戸とは窓がない、または建築基準法で定められた基準よりも窓が小さい部屋であり、衣類や家具の収納に使われることが一般的です。
2LDK+Sに該当するマンションは、通常の2LDKよりも人気が高い傾向にあります。ここからは3LDKのような間取りのマンションを、2LDK+Sと表示する理由や、2LDK+Sはどのような人に売れるのかについてそれぞれ解説します。
3LDKのような間取りでも2LDK+Sと表示する理由
2LDK+Sに該当するマンションは、間取りだけを見れば3LDKに似ています。しかし、建築基準法によって、2LDK+Sの部屋を3LDKと表示することはできません。建築基準法では居室の条件として、部屋の床面積に対して7分の1以上の大きさがある窓を設けることが定められています。つまり、条件を満たす窓が取り付けられていない部屋は、居室ではなく納戸として扱わなければならないのです。
角部屋と比べて中部屋（隣接する住居が両側にある部屋）では、間取りの中心に位置する部屋に窓を取り付けるのが困難な場合があります。しかし基準を満たす窓がなければ、居室としての条件をクリアできないため、建築基準法においては納戸として扱わなければなりません。たとえ3LDKと変わらないような間取りであっても、建築基準法による事情を理由に2LDK+Sと表示されています。
2LDK+Sは3LDKを購入したい人にも売れることがある
3LDKと同じような間取りだとしても、窓がないことで2LDK+Sは価格が下がるのが一般的です。特に新築マンションにおいては、3LDKと比べて2LDK+Sは大幅に安く売り出される傾向があります。2LDK+Sがどのような間取りか知らない人にとっては、3LDKと比べると魅力的に映らない可能性もあります。
しかし、2LDK+Sであっても、使い勝手に着目すれば3LDKと大きな違いはありません。2LDK+Sでも中古マンションとして売買される場合は、新築時ほど3LDKとの価格差がないケースもあるでしょう。2LDK+Sは生活する上で3LDKと同様の使い勝手がありながら、安く購入できる間取りとして一定の需要があると考えられます。安く購入できる可能性が高く、後から高く売れるチャンスもある2LDK+Sのマンションは、掘り出し物件ともいえるでしょう。
2LDK・3LDKでもウォークインクローゼットは売れやすくなるポイント
2LDK・3LDKのどちらであってもウォークインクローゼットは売れやすくなるポイントのひとつです。ウォークインクローゼットとは一般的なクローゼットではなく、人が中に入れる広さのクローゼットを指します。収納力が高く、衣類やバッグはもちろん、スーツケースや普段使わない家電などもしまっておける点が特徴です。
ウォークインクローゼットは2～4畳の広さのものが多く、棚やハンガーパイプが取り付けられています。ウォークインクローゼットを備えたマンションは間取りを問わず、人気が高いです。なお、通り抜けられるクローゼットの場合はウォークスルークローゼットと呼ばれます。
マンションは戸建てと比べて部屋が狭いことが多く、一般的には収納量の少なさが短所です。2LDKが3LDKと比べて売れにくい理由のひとつとして、収納が少なく荷物や衣類の片づけに困る点が挙げられます。収納量が多く便利なウォークインクローゼットがあるマンションなら、2LDK・3LDKともに需要が高まるでしょう。
納戸とウォークインクローゼットの違い
納戸とウォークインクローゼットはどちらも収納に利用できる点で似ていますが、一方で違いもあります。納戸とウォークインクローゼットの主な違いは以下のとおりです。
| 名称 | 特徴 | 利用方法 |
|---|---|---|
| 納戸（S） |
|
|
| ウォークインクローゼット（WIC） |
|
|
納戸とウォークインクローゼットのどちらでも衣類や家具・家電、布団、本などを収納できます。ライフスタイルに合わせて使い方を工夫すれば、どちらも便利な収納スペースとなるでしょう。
ただし、ウォークインクローゼットは歩き回れるスペースが確保されている一方、納戸では狭く人が立ち上がれないケースがあるといった違いがあります。一般的には納戸よりウォークインクローゼットのほうが使い勝手やよく、人気が高いです。
学区のよいエリアでは3LDKマンションが人気
マンションを購入する場合、特にファミリー層では公立小中学校の学区もポイントのひとつです。学区のよさを重視する子育て世帯では、3～4人家族で住むことを想定して、3LDKのマンションを探しているケースが多いでしょう。学区のよいエリアでは特に3LDKのマンションが人気です。
学区についての関心が高いファミリー層は、教育熱心で所得が高い傾向にあります。経済的な余裕がある世帯では住居にもお金をかけやすく、結果として比較的価格が高い3LDKのマンションでも売れやすくなるのです。
また教育に重点を置いてマンション探しをしている世帯であれば、子どもが小学校に進学する前に教育環境が良好なエリアでマンションを買いたいと強く希望している場合も多いです。価格が高いとしても希望するタイミングで住居を購入しておきたい人が多いため、学区のよいエリアにおける3LDKのマンションは競争率が高く、価格が高騰する傾向です。
反対に学区の評判があまりよくない立地にあるマンションの場合、3LDKでも売れにくいことが予想されます。
売れにくい条件の3LDKマンションを高く売るポイント
一般的には需要が高い3LDKのマンションであっても、条件によってはなかなか買主が現れないケースもあるでしょう。ただし売れにくい条件を備えたマンションでも、その他の条件や状況によっては高く売れるケースがあります。
なかなか売れないマンションを売却するには、売り出し価格を安くするしかないと考える人もいるかもしれません。しかしマンションが売れない場合、売り出し価格ではなく売り方に問題があるケースもあるのです。一見需要が低そうなマンションでも、原因と対策次第では希望の売り出し価格で売れる可能性があります。
所有するマンションが売れにくいなら、まずは需要があるか調べることが重要です。需要に合わせて売り方の戦略を工夫すれば、マンションの買主が見つかる場合もあるでしょう。同時に、不動産会社選びではマンション販売の実績のある会社を探す必要があります。それぞれのポイントについて解説します。
需要があるかを調べる
マンションを売る場合、まずは購入希望者からの需要があるか調べてみましょう。需要の有無によって、マンションの売り方は大きく変わってきます。不動産の需要を調べる上で役立つのは、不動産取引情報提供サイトの「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。（※）
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しているデータベースです。レインズ・マーケット・インフォメーションを利用すれば、不動産についての過去1年間の売買実績が確認できます。売りたいマンションと立地や間取り、築年数などの諸条件が類似する他マンションの、過去の売買実績を見れば需要の程度が分かるでしょう。
ただし、たとえ同じエリア内では似た条件のマンションが売れていなくても、需要がないとはいい切れません。地理的には近くなくても、住環境や都心部への交通の便が似ているマンションが売れていれば、一定の需要は見込めます。
※参考：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
戦略的な売り方をする
売れるポテンシャルを有するマンションであっても、売り方に問題があれば買主は見つかりにくくなります。売れにくそうな条件の3LDKマンションでも、戦略的な売り方を心がければ短期間に適切な価格で売れやすいでしょう。不動産の売却ではターゲット層の絞り込みと、売却相場にマッチする価格設定、そして売却のタイミングが重要です。
マンションに求める条件は、ターゲットによってそれぞれ異なります。前述したとおり、高齢の夫婦世帯であれば、駅に近い立地へのニーズが高まります。一方、子育て世帯なら都心部よりも、閑静な立地で広さを重視したマンションを選ぶ傾向です。マンションを売り出すには、どのような層のニーズにマッチするか見極めるようにしましょう。
マンションの価格設定も売却で重要なポイントです。資産価値に対して高すぎる価格設定をしていれば、購入希望者が現れず問い合わせさえも期待できません。売却相場を把握した上で納得感のある売り出し価格を設定しましょう。
また、売却タイミングを誤って売り損ねると、マンションが売れ残りのように見えてしまい、買主から警戒され売れにくくなります。マンションが売れやすいのは2～3月と、9月だといわれています。売りたいときに売ろうとするのではなく、売れやすい時期に向けて計画的に売却活動を始めることが重要です。
マンション販売の実績のある不動産会社を選ぶ
マンションの売却を成功させるには不動産会社選びが重要なポイントです。不動産会社によっても得意不得意は異なります。マンションを売りたい場合は、マンション販売の実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社を検討する上では、複数社を比較検討することがおすすめです。多くの不動産会社を比べれば、自分の希望や条件により適した不動産会社を見つけられるでしょう。とはいえ、自分1人で複数社に問い合わせしてやりとりをするのは、手間と時間がかかり簡単ではありません。
そのようなときにおすすめなのが、不動産の一括査定サービスです。不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度Webサイト上でマンションなどの情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定を受けられます。査定価格を比較すれば希望の条件に近い不動産会社を見つけられ、売却相場も把握できます。また不動産会社を選ぶ際は、担当者の対応が丁寧で信頼できるかどうかもポイントです。
まとめ
3LDKと2LDKのマンションでは、ターゲット層が異なります。一般的に3LDKのマンションはファミリー層からの需要が高く、売れやすいといわれています。しかし、立地や管理体制、外観の条件などによっては、売れにくい場合もあるでしょう。
とはいえ、売れにくい条件を備えたマンションでも、戦略次第で売却できます。マンションをはじめとする不動産の売却では、販売活動をする不動産会社選びも重要なポイントです。不動産会社を探すなら、不動産の一括査定サービスが役立ちます。
不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」なら、全国のさまざまな不動産会社のうち最大6社から査定を受けられます。無料で利用できるので、3LDKのマンションを売却したいと考えているなら、お気軽に活用してみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
