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築40年マンションの売却相場は？いまの価格と売れにくい理由
築40年のマンションでも売却は可能です。 築年数が古いほど価格は低くなる傾向がありますが、実際の売却価格は立地や専有面積、修繕状況などによって異なります。そのため、築40年だからといって、一概に価格が低いとはいえません
築36〜40年と築41年以上の成約価格や成約状況を確認し、 スムーズに売却するポイントを把握しましょう。
- 築40年マンションの売却価格の相場
- 売却が難しいといわれる物件に共通する特徴
- 築古マンションをスムーズに売却するための戦略
もくじ
築40年マンションの売却相場は2,500万円前後
公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は、首都圏における中古マンションの成約状況を築年数別にまとめて公表しています。以下のグラフは、2025年に成約した中古マンションの平均成約価格をまとめたものです。
築40年前後のマンションの平均成約価格
築36～40年の平均成約価格は2,761万円、築41年以上は2,558万円となっています。そのため、売却価格は2,500万円前後を目安に考えるよいでしょう。ちなみに、グラフの価格は築年帯ごとの平均値であり、必ずしもその価格で売れるわけではありません。
公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」をもとに自社で作成
少なくとも上記のデータにおいては、マンションの築年数が古くなるにつれて成約価格は徐々に下がっていき、築40年を超えた途端に急落するとはいえません。
築40年前後のマンションにおける成約比率
| 築年数 | 成約物件の構成比率 |
|---|---|
| 築6～10年 | 11.3％ |
| 築16～20年 | 12.4％ |
| 築26～30年 | 10.6％ |
| 築36～40年 | 6.9％ |
| 築41年以上 | 23.5％ |
※資料に記載されているのは、実際の成約件数ではなく成約物件の構成比率です
公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」
2025年の資料では、成約物件の構成比率は築36〜40年が6.9％、築41年以上が23.5％です。合計すると30.4％となり、首都圏で成約した中古マンションの約3割を築36年以上の物件のため、築40年マンションでも一定の需要があると考えられます。
築36年以上の成約割合が上昇している背景には、築古マンションの需要だけでなく、市場に流通する「高経年マンション」の増加も影響していると考えられます。高経年マンションとは、一般的に築40年以上の分譲マンションを指します。
築40年マンションは売れない？
築40年のマンションが実際にどの程度取引されているのかを見るため、一定期間の新規登録件数に対する成約件数の割合を示す、「対新規登録成約率」を確認してみましょう。
対新規登録成約率は、築年帯別の取引動向を見る指標として東日本レインズでも用いられています。算出に用いる計算式は「対新規登録成約率 ＝ 成約件数 ÷ 新規登録件数 × 100」です。
2025年の資料では、首都圏の中古マンションにおける対新規登録成約率は、築31～35年が19.6％、 築36～40年が17.4％、築41年以上が20.9％でした。築浅の物件よりも低い数値ではありますが、築40年を超えるマンションでも、一定数の取引が成立していることがわかります。
そのため、築40年以上のマンションでも売れないわけではありません。近年、日本では既存住宅を適切に維持・改善し、長く住み続ける方向へ住宅政策を進めています。2026年に閣議決定された「住生活基本計画」では、既存住宅を最大限に活用し、人生百年時代に合った優良な住生活を進めることが掲げられました。
参考：国土交通省「令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理 」（PDF）
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」
築40年の古いマンションでも需要がある理由
築40年を迎えたマンションは、建物の老朽化や耐震性への懸念から売却が難しいと思われがちですが、実際は中古市場で一定数が取引をされています。ここでは、築40年のマンションにも一定の需要が見込める理由について詳しく解説します。
物件価格が上昇するなか手頃な値段で購入できるから
新築や築浅のマンションは、最新の設備や洗練されたデザインが魅力ですが、その分価格は高額になります。国土交通省が公表する不動産価格指数を見ても、マンション価格は2013年から上昇傾向にあります。
一般的に、マンションは築年数が経過するほど価格が低くなる傾向があります。そのため、新築や築浅マンションと比較して購入価格を抑えられることは、築古マンションの魅力のひとつです。
参考：国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）」（PDF）
駅前など立地条件に優れた物件もあるから
国土交通省では、住宅政策の企画・立案に活用する基礎資料を得るため、毎年「住宅市場動向調査」を実施しています。
2025年度の調査では、既存（中古）集合住宅を選んだ理由として「住宅の立地環境が良かったから」と回答した世帯が全国で49.1％という結果になりました（※複数回答あり）そのため、築年数が経過していても、駅から近い、買い物施設が充実しているなど、立地条件に優れたマンションは評価が高い可能性があります。
参考：政府統計の総合窓口（e-Stat）「住宅市場動向調査 年度次 2025年度 経年変化比較表（既存（中古）住宅）」
自分好みにリノベーションしたい層がいるから
中古マンションを安く購入し、自分のライフスタイルに合わせてリノベーションを楽しむ方もいます。築40年のマンションは、新築や築浅の物件よりも購入価格を抑えやすく、予算の一部を内装や設備の改修に充てることも可能です。
また、購入後のフルリノベーションを前提としている買主にとっては、室内の壁紙の剥がれや旧式の設備を導入していることは、大きなデメリットとはいえないでしょう。売却前に多額の費用をかけてリフォームするのではなく、現状のまま売り出すことが適しているケースもあるのです。
築40年マンションが売れにくい6つの理由
特に築古マンションでは、室内だけでなく、外壁や廊下などの共用部分、給排水管やエレベーターといった設備の状態も確認されます。ただし、築年数だけで売れにくさが決まるわけではなく、適切な管理や修繕が行われているかが重要です。
ここでは、築40年マンションが売れにくくなる主な理由について具体的に解説します。
駅から遠いなど立地条件がよくない
マンションのなかには、最寄駅から近く周囲に大型の商業施設があるという物件が少なくありません。そのため、駅から徒歩15分以上かかる、周囲にスーパーやコンビニがない、交通量の多い幹線道路沿いにあるといった場合は、買主が見つかりにくいことがあります。
築40年でも立地条件のよいマンションは、多くの人から好まれる傾向にあります。特に今後、生活利便施設（スーパー、銀行、医療機関など）の建設が予定されているなら、売却に出すチャンスといえるでしょう。
共用部分の管理状態が悪い
マンションの外廊下、階段、駐輪場などの共用部分は、内覧時に買主が最初に目にする場所です。清掃が行き届いていない、外壁にひび割れがあるなど、管理状態の悪さが目立つと、建物全体の維持管理に不安を持たれてしまいます。
また、管理組合が十分に機能していないマンションでは、必要な修繕が計画どおり進まないことが考えられます。築40年のマンションであっても、定期的な清掃や補修、大規模修繕が適切に行われていれば、買主に安心感を与えやすくなります。
修繕積立金が不足している
マンションを売るときは、修繕積立金の確認が必要です。修繕積立金とは、大規模修繕や共用設備の更新に備えて、区分所有者が毎月積み立てる費用です。
滞納者が多い、想定外の修繕が発生したといった理由から、修繕積立金が不足してしまうマンションが少なくありません。資金が不足していると必要な補修を行えず、買主に不安を与えてしまう原因となります。
修繕積立金について不安なときは、管理組合に問い合わせてみましょう。
築年数から耐震性を不安視されることがある
2026年時点で築40年のマンションはおおむね1986年前後に建てられており、一般的には1981年6月1日以降の建物に適用される「新耐震基準」に該当します。そのため、築40年だからといって旧耐震基準のマンションというわけではありません。
ただし、新耐震基準に適合していても、築年数の経過による構造部分の劣化や、これまでの維持管理・修繕状況などから、買主が耐震性に不安を感じることがあります。特に築年数の古いマンションでは、耐震性や建物の状態を確認したうえで購入を判断する買主もいるため、購入時の検討材料になる可能性があるのです。
なお、築年数がさらに古く、旧耐震基準に該当するマンションでは、耐震診断や耐震改修の実施状況が重要になります。
給排水管やエレベーターなどの設備が古い
築年数が経ったマンションでは、給排水管やエレベーター、受水槽、機械式駐車場などの共用設備が老朽化していることがあります。
更新や補修が行われていない場合、購入後に高額な修繕費や大規模修繕の一時金（工事費用が足りない場合に追加で支払う費用）が必要になる可能性があり、買主が購入をためらう原因になります。
特に給排水管は外から状態を確認しにくいため、交換履歴や今後の更新計画が重要です。設備が古い場合でも、修繕履歴や長期修繕計画を提示し、将来の対応方針を説明できれば買主の不安を軽減できます。
住宅ローンの審査が通りにくい傾向がある
築年数が経過したマンションは建物の評価額が下がりやすくなるため、金融機関が算出する担保としての資産価値を低く見積もられることがあります。そのため購入希望者がいても、物件によってはローンの審査に通らないことがあるのです。
買主が希望する金額のローンを組めない場合、購入を断念せざるを得なくなるため、結果として売れにくくなってしまいます。現金で購入できる層や、自己資金に余裕がある買主にターゲットが絞られることは、マンションの売却活動を難しくする要因の一つです。
築40年のマンションをスムーズに売る方法
築40年を超えるマンションをできるだけ早く売却する方法をご紹介します。築古物件は築浅物件と比較すると売却が難しいケースがありますが、売却できないわけではありません。
スムーズに売却するためのポイントを紹介するので参考にしてみてください。
大規模修繕を踏まえて売り出す時期を決める
マンションの大規模修繕が完了した直後は、外壁や共用部分がきれいになり、管理状態のよさを買主へ伝えやすくなります。一方、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が予定されている場合は、購入後の負担を懸念されることがあります。
さらに、修繕工事が終わるまで待つことが必ずしも有利に働くとは限りません。大規模修繕は完了まで数カ月かかることがあり、 その間に不動産市況や住宅ローン金利が変更されると、売却のタイミングを逃してしまいます。
大規模修繕の実施時期や費用、売却相場の動きを不動産会社に確認し、売主にとって適切なタイミングを判断することが大切です。
リフォーム前提で現状のまま売却する
物件によっては、室内の壁や床の汚れ、設備の劣化が目立つというケースもあるでしょう。リフォームを実施すると、その費用を売却価格に上乗せしたくなりますが、安価で購入したいと考えている買主から敬遠される原因になります。
不動産会社に相談のうえ、リフォームせずに売ることも検討しましょう。
管理・修繕状況がわかる資料を用意する
築40年のマンションでは、築年数だけでなく、これまでどのように管理・修繕されてきたかも購入の判断材料になります。売却前に長期修繕計画や大規模修繕の実施履歴、修繕積立金の状況などがわかる資料を集めておきましょう。
適切な間隔で修繕が行われていることがわかれば、マンションの管理状態はアピールする材料になります。また、今後予定されている大規模修繕や修繕積立金の値上げなどがある場合も、あらかじめ把握しておくことが大切です。
不動産会社の買い取りを検討する
時間をかけずに売却したいなら、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もおすすめです。不動産売却には不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」と、不動産会社に買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
買取は比較的短い期間で売却できるため、不動産をスピーディーに現金化できる点がメリットです。ただし、仲介に比べると売却価格が安くなるリスクがあります。
不動産会社は物件を買取後、リフォームをして再販するケースがほとんどです。あらかじめリフォーム費用が差し引かれていることから、仲介より安値で取引されてしまうことがあるのです。相場と変わらない価格で売却したい方は、買取ではなく仲介のほうが向いているでしょう。
築40年のマンション売却は不動産会社が決め手になる！
近年は、マンションの管理・再生を進めやすくする制度が整備されており、築40年という年数だけで売却を諦める必要はありません。ただし、実際の売却価格や売れやすさは、立地や管理・修繕状況などに大きく左右されます。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して内容を比較することで、おおよその売却相場を把握できるほか、各社から売却プランの提案を受けることが可能です。 一括査定サイトの「リビンマッチ」では、最大6社から査定を受けられるため、不動産会社を探す手間を大幅に省けます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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