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築40年マンションの売却相場は？いまの価格と売れにくい理由
築40年のマンションでも売却は可能です。 築年数が古いほど価格は低くなる傾向がありますが、実際の売却価格は立地や専有面積、修繕状況などによって異なります。そのため、築40年だからといって、一概に価格が低いとはいえません
築36〜40年と築41年以上の成約価格・成約件数を確認し、 スムーズに売却するポイントを把握しましょう。
もくじ
築40年マンションの売却相場
公益社団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）では、首都圏の中古マンションの成約状況を築年数別に公表しています。以下のグラフは、2025年に成約した中古マンションの平均価格をまとめたグラフです。
築40年前後のマンションの平均成約価格
公益社団法人 東日本不動産流通機「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」をもとに自社で作成
2025年に首都圏で成約した中古マンションの平均価格は、 築36〜40年で2,761万円、築41年以上で2,558万円です。両者の差は203万円ですので、少なくともこのデータにおいては、築40年を超えた途端に成約価格が急落するとはいえません。
築40年前後のマンションにおける成約比率
| 築年数 | 成約物件の構成比率 |
|---|---|
| 築6～10年 | 11.3％ |
| 築16～20年 | 12.4％ |
| 築26～30年 | 10.6％ |
| 築36～40年 | 6.9％ |
| 築41年以上 | 23.5％ |
※資料に記載されているのは、実際の成約件数ではなく成約物件の構成比率です
公益社団法人 東日本不動産流通機「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」
2025年の資料では、築40年前後の成約物件の割合は、築36〜40年が6.9％、築41年以上が23.5％です。合計すると30.4％と多く、中古マンション成約の約3件に1件が築36年以上となっているため、築古マンションも一定の需要があるといえるでしょう。
同資料では、築36年以上の成約物件が占める割合は、2015年の14.5％から2025年には30.4％まで拡大しています。
ただし、築36年以上の成約割合が上昇している背景には、築古マンションの需要だけでなく、市場に流通する高経年マンションの増加も影響していると考えられます。高経年マンションとは、一般的に築40年以上の分譲マンションを指します。
築40年でもマンションを売却するのは遅くない
築40年でもマンションを売却するのに遅いとはいえません。なぜなら、国は、既存住宅を適切に維持・改善し、長く住み続ける方向へ住宅政策を進めているからです。2026年に閣議決定された「住生活基本計画」でも、既存住宅を最大限に活用し、人生百年時代に合った優良な住生活が掲げられました。
マンションについても、2026年4月1日に改正された「区分所有法」により、大規模修繕など改良工事における決議の柔軟化、一棟リノベーションや建て替えなどを進めやすい制度が整えられています。
ただし、法制度が整備されたからといって、すべての築40年マンションが同じように修繕が行われるわけではありません。できるだけ高値での売却を希望する場合は、マンションの状態を適切に評価してもらうことが重要です。
参考：国土交通省「令和7年マンション関係法改正とこれからのマンション管理 」（PDF）
築40年マンションが売れにくい5つの理由
特に築古マンションでは、室内だけでなく、外壁や廊下などの共用部分、給排水管やエレベーターといった設備の状態も確認されます。ただし、築年数だけで売れにくさが決まるわけではなく、適切な管理や修繕が行われているかが重要です。ここでは、築40年マンションが売れにくくなる主な理由について解説します。
駅から遠いなど立地条件がよくない
マンションのなかには、最寄駅から近く周囲に大型の商業施設があるという物件が少なくありません。そのため、駅から徒歩15分以上かかる、周囲にスーパーやコンビニがない、交通量の多い幹線道路沿いにあるといった場合は、買主が見つかりにくいことがあります。
築40年でも立地条件のよいマンションは、多くの人から好まれる傾向にあります。特に今後、生活利便施設（スーパー、銀行、医療機関など）の建設が予定されているなら、売却に出すチャンスといえるでしょう。
共用部分の管理状態が悪い
マンションの外廊下、階段、駐輪場などの共用部分は、内覧時に買主が最初に目にする場所です。清掃が行き届いていない、外壁にひび割れがあるなど、管理状態の悪さが目立つと、建物全体の維持管理に不安を持たれてしまいます。
また、管理組合が十分に機能していないマンションでは、必要な修繕が計画どおり進まないことが考えられます。築40年のマンションであっても、定期的な清掃や補修、大規模修繕が適切に行われていれば、買主に安心感を与えやすくなります。
修繕積立金が不足している
マンションを売るときは、修繕積立金の確認が必要です。修繕積立金とは、大規模修繕や共用設備の更新に備えて、区分所有者が毎月積み立てる費用です。
滞納者が多い、想定外の修繕が発生したといった理由から、修繕積立金が不足してしまうマンションが少なくありません。資金が不足していると必要な補修を行えず、買主に不安を与えてしまう原因となります。
修繕積立金について不安なときは、管理組合に問い合わせてみましょう。
建物の耐震性に不安がある
築40年以上のマンションは、旧耐震基準が採用されている場合があります。原則として、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されている耐震基準です。
築40年のマンションであれば、新耐震基準で建てられているケースが多いものの、築年数だけで耐震性を判断することはできません。売却前に、確認済証や台帳記載事項証明書などで建築確認日を確認しておくことが大切です。
旧耐震基準に該当するマンションの場合、耐震診断や耐震改修の実施状況を提示することで、買主の不安を解消できる可能性があります。
給排水管やエレベーターなどの設備が古い
築年数が経ったマンションでは、給排水管やエレベーター、受水槽、機械式駐車場などの共用設備が老朽化していることがあります。
更新や補修が行われていない場合、購入後に高額な修繕費や大規模修繕の一時金（工事費用が足りない場合に追加で支払う費用）が必要になる可能性があり、買主が購入をためらう原因になります。
特に給排水管は外から状態を確認しにくいため、交換履歴や今後の更新計画が重要です。設備が古い場合でも、修繕履歴や長期修繕計画を提示し、将来の対応方針を説明できれば買主の不安を軽減できます。
築40年のマンションをスムーズに売る方法
築40年を超えるマンションをできるだけ早く売却する方法をご紹介します。築古物件は築浅物件と比較すると売却が難しい場合がありますが、売却できないわけではありません。
スムーズに売却するためのポイントを参考にしてみてください。
修繕計画を踏まえて売り出す時期を決める
大規模修繕が完了した直後は、外壁や共用部分がきれいになり、管理状態のよさを買主へ伝えやすくなります。一方、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が予定されている場合は、購入後の負担を懸念されることがあります。
さらに、修繕工事が終わるまで待つことが必ずしも有利に働くとは限りません。大規模修繕は完了まで数カ月かかることがあり、 その間に不動産市況や住宅ローン金利が変更されると、売却のタイミングを逃してしまいます。
大規模修繕の実施時期や費用、売却相場の動きを不動産会社に確認し、売主にとって適切なタイミングを判断することが大切です。
リフォーム前提で現状のまま売却する
物件によっては、室内の壁や床の汚れ、設備の劣化が目立つというケースもあるでしょう。リフォームを実施すると、その費用を売却価格に上乗せしたくなりますが、安価で購入したいと考えている買主から敬遠される原因になります。
不動産会社に相談のうえ、そのままの状態で売ることも検討しましょう。
不動産会社の買い取りを検討する
時間をかけずに売却したいなら、不動産会社に直接買い取ってもらうのもおすすめです。不動産売却には不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」と、不動産会社に買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
買取はすぐに売却できるため、早く不動産を現金化できる点がメリットです。ただし、仲介に比べると売却価格が2〜3割ほど安くなるリスクがあります。
不動産会社は物件を買取後、リフォームをして再販するケースがほとんどです。あらかじめリフォーム費用が差し引かれていることから、仲介より安値で取引されてしまうのです。相場と変わらない価格で売却したい方は、買取ではなく仲介のほうが向いているでしょう。
築40年のマンション売却は不動産会社が決め手になる！
既存住宅を長く活用する政策や、マンションの管理・再生を進めやすくする制度が整備されており、築40年という年数だけで売却を諦める必要はありません。ただし、実際の売却価格や売れやすさは、立地や管理・修繕状況によって異なります。
複数の不動産会社の査定価格を比較することで、おおよその売却相場を把握できるほか、各社から売却プランの提案を受けることが可能です。 一括査定サイトの「リビンマッチ」では、最大6社から査定を受けられるため、不動産会社を探す手間を大幅に省けます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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