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空き家が売れない理由は？5つの確実な売却手段と回避すべきNG行動
「空き家を売りたいけれど、なかなか買い手がつかない」空き家の数が年々増加している日本では、そのような悩みを抱えている方が多く存在します。思い入れのある家が空き家になり、誰からも必要とされない現実は心苦しいものですが、売れない現実を受けとめ、諦めずに解決策を探ることが大切です。
この記事でわかること
- 売れないからといって、売却を後回しにするのがNGな理由
- 空き家が売れない理由
- 売れない空き家を確実に売るための5つの手段
- 売れないとき、焦ってやってはいけないNG行動3つ
- どうしても売れないときの処分方法6つ
もくじ
売れないからといって売却を後回しにするのはNG！その理由とは
売れない空き家は売るのが面倒になりがちですが、売却を後回しにするなどの放置は危険です。
以下では、空き家を放置し続けることで所有者が受ける弊害を紹介します。空き家を放置することは、さまざまなデメリットやリスクにつながるため、注意しましょう。
固定資産税を支払い続ける必要がある
不動産は所有している限り、必ず毎年固定資産税がかかります。使わない空き家のために毎年税金を負担するのはデメリットでしょう。
ほとんどの空き家が築古であるため、建物分の固定資産税はほぼかからない場合もありますが、土地については変わらずかかります。
都市部の空き家など、地価が高騰しているエリアであれば、固定資産税が毎年上がるケースも少なくありません。
空き家を売却して所有権がなくなれば、固定資産税の負担もなくなるため、空き家状態で使用の予定がない不動産は、できるだけ早期に売却しましょう。
空き巣や放火などのリスクにつながる
空き家状態を放置すると、空き巣や放火の被害に合うリスクもあります。
特に、住んでいる場所から離れた位置に空き家がある場合、監視の目が行き届かないため、空き家の敷地内に人が立ち入っても気づきにくくなります。
また、空き巣や放火のリスクがある空き家は、近隣住民にとっても事件に巻き込まれるおそれがあり、迷惑をかける危険性もあるため、空き家状態は早い段階で解消することが大切です。
特定空き家に認定されると、余分に固定資産税を支払う必要！過料が課されるリスクも
空き巣や放火などの事件が起こる、また、周辺の景観を損ねるなどのリスクがある空き家は、地方公共団体（自治体）から「特定空き家」に認定されるおそれがあります。
特定空き家に認定され、勧告を受けると居住用建物が建つ土地に適用される特例措置が、適用されなくなり、固定資産税や都市計画税が大幅に増額されます。
また、特定空き家の指定にあたって地方公共団体から助言や指導を受けることになり、最終的な命令に従わない場合、50万円以下の過料に課せられるリスクもあります。
空き家になってすぐに特定空き家に指定されるわけではありませんが、遠方に住んでいて放置期間が長くなるほど、リスクは高まります。
特定空き家に認定されて地方公共団体から受ける処分は、助言や指導、勧告、命令と段階を踏みますが、段階を踏むほどに処分が重くなるので注意しましょう。
場所？建物？空き家が売れない主な理由2つ
売れない理由を正確に把握できれば適切に対処できるため、空き家が売れやすくなります。なぜ、あなたの空き家が売れないのか、まずは状況を整理することから始めましょう。
- 流通量や需要が少ない場所にある
- 物件に購入を控えたくなるような問題がある
流通量や需要が少ない場所にある
大都市と地方都市、都市部と郊外、駅近と徒歩圏外などの立地条件や、人口、世帯数によって不動産の流通量や需要は異なります。たとえば、流通量や需要が少ない場所では、なかなか売れず長期化する確率が高くなります。
また、需要がある場所でも、物件の条件がニーズに合っていないこともあります。「流通している土地建物の面積に対して、物件の面積や間取りが小さい」「移動手段として車が必要な地域で駐車場がない」といった場合は、購入希望者も少なくなるでしょう。
物件に購入を控えたくなるような問題がある
需要がある地域でも、物件自体に問題があって売れない場合があります。
再建築不可物件
再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物を取り壊したあとに再度新しい建物を建てるのが不可能な土地建物です。そのため再建築不可の空き家は、利用方法が限られるうえに資産価値が小さいため、売却が難しくなります。
雨漏りやシロアリ、心理的瑕疵がある
雨漏りやシロアリ被害がある建物は売却しにくくなります。
不動産売買では、土地建物の現状を買主に告知したうえで取引が行われます。過去の雨漏りやシロアリ被害、また事故や事件など心理的
すでに問題が解消されている場合でも、再度起こり得るとみなされると売却は難しくなります。
旧耐震基準の建物
建物の耐震基準は、1981年6月に旧耐震基準から新耐震基準に見直されましたが、旧耐震基準の建物は、買主が建物の安全性に不安を感じやすく、また買主の住宅ローンの利用が難しくなることから売却が難しくなります。
ハザードマップの災害危険地域
土砂災害警戒区域や、水害ハザードマップの浸水想定地域などに所在する物件は売れにくい場合があります。不動産売買時の重要事項説明では、水害ハザードマップ上の対象物件の所在地を示すことが義務付けられています。
物件によって影響は異なりますが、安全性や資産性の面で売却が難しくなることがあります。
隣地とトラブルを抱えている
一戸建てを売却する際、売主は原則として土地の境界を明示する義務があります。このとき、隣地と境界でもめている場合、境界の同意が取れない場合は売却が難しくなります。
また、「隣地からの建物や雨どいの一部が越境している」「隣地建物までの距離や配置からプライバシー性が確保しにくい」といった場合も、売却に影響します。
不人気な空き家を売るには？確実に売るための5つの手段
では、どうすれば売れない不人気な空き家を売却できるのでしょうか。
建物内の内装や水回りが汚い、敷地内が雑草だらけなど目に見える理由がある場合は、まずは、そこの改善を最優先に行うべきです。ここでは、そういった理由以外で売却できないときにできる工夫を解説します。
売り出し価格を見直す
できるだけ高く売却したいと考えても、確実に売却するために価格設定は重要です。価格設定が高すぎる場合は、価格を下げることで、検索数や内覧数が増えやすくなります。
特に、周辺環境や道路付けの影響を受けやすい一戸建ての場合、不動産会社によって査定価格にばらつきが出やすく、1社だけの査定で進めている場合などは価格に問題がある場合があります。
不動産会社を変えてみる
依頼する不動産会社を変えることも考えましょう。
売れにくいもしくは時間がかかる物件については、積極的に販売活動をしない不動産会社や担当者もいます。そういった会社に専任媒介契約※や専属専任媒介契約※で依頼している場合、不動産会社を変えることで改善できる場合もあります。
- ※専任媒介契約
- 自分で買主を見つけられるが、複数社と契約はできない
- ※専属専任媒介契約
- 自分で買主を見つけることも、複数社と契約もできない
地域の評判を大事にする地元密着の会社は、売却しにくい物件でも丁寧に対応してくれる可能性があります。
また、物件によってリフォームやリノベーションの提案が強い会社や個人的につながりのある不動産会社を検討するのもよいでしょう。
古家付きの土地として売る
建物として空き家を売却するのが難しければ、建物の価値をほぼゼロとして、
建物自体の価値が低い場合や、空き家があることで物件全体の評価が下がる場合、建物を解体して土地だけを売却する方法が考えられます。たとえば以下の状況下では、建物が買い手にとって魅力的でなく、物件全体の評価が下がるおそれがあります。
- 建物が老朽化している
- 修繕が必要な状態である
- 周囲の景観にそぐわない
周囲の住宅が新しくて美しい状態であるにも関わらず、目立つ空き家があることで景観が損なわれる場合、その物件全体の評価は低くなるでしょう。その場合は、土地として売却するほうが売主にとってメリットがある場合もあります。
ただし、解体費用は木造でも100万円以上するのが一般的なので、解体ではなく売り出し方を変えて、古家付きの土地として売却するのがおすすめです。このとき、解体費用を価格に反映させるかも含め、検討しましょう。
近隣へ声がけする
レインズや不動産ポータルサイトで買主を探す以外に、近隣の人に買い取りを交渉する方法もあります。隣接する家が、「2世帯住宅用」「駐車場用」として土地を買い増しする場合もありますし、近隣住戸で倉庫やトランクルームなどを探していることもあります。
ただし、媒介契約の内容によっては売主自らが買主を探すこと（自己発見取引）が禁止されています。そのため、不動産会社を通じてではなく自分で声がけする場合は注意してください。
直接、不動産会社へ売る
一般の個人に売却するのが難しい場合、不動産会社や買取事業者へ直接売却する方法があります。この場合、売却価格は低くなりますが、以下のようなメリットがあります。
- 住宅ローンの利用が難しい物件でも、売却価格を現金で支払ってもらえる
- 建物に欠陥や法令違反がある場合でも、理解したうえで買い取ってもらえる可能性がある
また、対象物件とは別に土地などを所有する場合、その土地とセットで買い取ってもらう交渉などができる場合もあります。
空き家が売れない！焦って、やってはいけないNG行動3つ
なかなか売れないと早く売りたい！と焦ってしまいますが、そんなときほど焦らず売却にむけて慎重に進めることが大切です。
ここでは、空き家が売れないときに焦ってやってはいけないNG行動3つを厳選して紹介します。
すぐに解体やフルリフォームをする
空き家のまま売却が難しいとなると、解体あるいはフルリノベーションして売却することも考えられます。ただし、売却できるかわからない状況で費用を支出する必要があり、かけた費用以上を売却価格で回収できるかはわかりません。
特に、リフォームで高まった価値を買主に理解してもらうことが難しいことがあります。費用と手間をかけたうえに、希望の売却価格を大きく下回ったとならないように、慎重な判断が必要です。
最近では、自分好みにリフォームやリノベーションしたい人も増えています。リフォームやリノベーションは、劣化が進んでいる場所や見た目の悪い場所に限定し、ほかの部分は買い手が自分で手を加えられる余地を残すのもひとつの方法です。
また、リフォームやリノベーション費用分は買主が負担するので、買主のために国や地方公共団体（自治体）が行うリフォームや空き家取得の補助制度についても調べて、売却時に伝えてもらうとよいでしょう。
将来管理できなくなるリスクを考慮せず、賃貸で家賃収入をもらう
売却できない代わりに、賃貸に出して家賃収入を得る選択肢もあります。このとき、家賃収入に対して固定資産税や管理費などの維持費、空き家のリスクなど、収益性を慎重に判断することが重要です。
また、長い視点で考えたときいつまで管理を続けられるか、また将来売却するときに、今よりさらに売却しにくくなるリスクも考えましょう。
別の方法を十分に検討せずに、最終手段の無償譲渡に手を出す
対策を講じても売却できない場合、無償譲渡や地方公共団体（自治体）への寄附も考える方もいるでしょう。
ただし、無償で譲渡する場合でも、契約書の作成費や登記費用がかかるとマイナスになります。さらに、譲渡したいがために受け取る側に「再建築できない」「地中埋設物が埋まっている」など、重大な問題を隠していた場合は損害賠償を請求されるおそれがあります。
空き家を保有し続ける負担を考えると、検討したほうがよい場合もありますが、無償譲渡はどうしても売れない場合の最終手段として慎重に判断しましょう。
どうしても売れないときの処分方法6つ
最後に、どうしても売れない空き家を処分する際の方法を紹介します。「不人気な空き家を売るには？確実に売るための5つの手段」をすべて試しても売れないのであれば、検討してみましょう。
更地にして土地として売りやすくする
慎重に検討する必要はありますが建物が古く、物理的に住むのが難しい場合に有効な方法であり、更地にすることで古家が建っている状態より見栄えがよくなるメリットもあります。
一般的な木造の戸建であれば1坪あたり約5.5～7万円、30坪の建物であれば約150～200万円で解体して更地にできます。
土地の形がきれいな整形地や道路付けが良好な土地であれば、更地にすることで価値が上がり、高値で売却できるケースも珍しくありません。
リフォームできれいにして売り出す
こちらも慎重に検討する必要はありますが建物がまだ使える状態であれば、リフォームすることできれいにして売り出す選択肢もあります。
リフォーム費用は建物面積やリフォーム内容によってさまざまですが、多いのは約200～1,000万円かけてリフォームするケースです。
京都府京都市や神奈川県鎌倉市など、歴史的な文化財や街並みが残るエリアであれば、古い建物を壊さずリフォームすることで価値が上がり、高値で売却できるケースもあります。
相続放棄をする
相続放棄をして、そもそも空き家を受け継がない選択肢もあります。相続したい財産がまったくない場合は、相続放棄をして空き家の所有権から免れることも有効な手段です。
ただし、相続放棄をするとほかの財産も相続できなくなります。
隣地の住人に譲渡する
隣人に売れなかった場合でも、無償での譲渡ならと引き取ってもらえる可能性があります。よくある売却が難しい例としては、間口が狭く、建築に支障が出るような土地に空き家がある場合です。
このような土地に空き家がある場合は、隣地と合わせることで土地の価値が上がるケースは多々あります。
土地の価値が上がるような場合、譲渡を受ける隣人にもメリットがあるため、相場よりは安くなるものの、有償で譲渡に応じてくれる可能性が高いです。
例に出した間口が狭い土地のほか、前面道路からの高低差が大きい場合や変形地の場合など、隣地と合筆することで隣人にメリットがある場合は、隣人への譲渡をおすすめします。
地方公共団体（自治体）に寄付する
防災倉庫置き場や公園、周辺住民の交流場所など、自治体が求める用途が実現できる空き家であれば、寄付に応じてもらえる可能性があります。
しかし、自治体が求める空き家しか引き取ってもらえないため、空き家によっては寄付の対象にならないことがあります。
自治体が寄付に応じた場合、所有権は自治体に移転され、貴重な税収源である固定資産税の徴収ができなくなるため、寄付の対象になるハードルは高いでしょう。
自治体によって寄付に求める条件は異なるため、寄付を検討したい場合は、一度、空き家がある地域を管轄する役所に相談してみることをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度を利用する
自治体への寄付だけでなく、相続土地国庫帰属制度を利用して国の所有にする方法もあります。
令和5（2023）年4月27日から始まった制度であり、土地の相続人が一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させる制度です。
あくまで相続によって土地を取得した個人が対象となり、相続以外で土地を取得した場合や法人については、制度の利用はできません。
また、制度の利用にあたって物件についても要件があり、以下のような土地にある空き家は対象外です。
- 建物がある
- 担保権や使用収益権が設定されている
- 他人の利用が予定されている
- 境界が明らかでない
- 所有権の存否や範囲について争いがある
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
また、以下のような土地にある空き家は申請しても不承認になる危険性が高いです。
- 一定の勾配や高さの崖があって、管理に過分な費用、労力がかかる
- 土地の管理や処分を阻害する有体物が地上にある
- 土地の管理、処分のために除去が必要な有体物が地下にある
- 隣人との訴訟なしで管理や処分ができない
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
仮に、承認を受けたとしても空き家を国庫に帰属する前に負担金（土地の管理費10年分）を納付する必要もあり、最終手段としての処分方法といえるでしょう。
手続き自体も煩雑であり必要書類も多いので、制度の利用を真剣に考える場合は、法務省の「相続土地国庫帰属制度について」を確認してみてください。
まずは空き家が売れない理由の追及を
空き家といってもその物件ごとの状態や状況は異なりますし、売却できない原因もさまざまです。まずは、売れない理由、売却しやすくする方法について、じっくりと検討する必要があります。そのためには、市場動向や建築、不動産取引など専門的な知識も必要ですが、一般の方が売れない理由や売却方法を判断するのは難しい面もあります。
そこで、一度に複数の不動産会社に査定依頼できる一括査定サイトリビンマッチを活用するのも、ひとつの方法です。
複数の不動産会社の査定結果や販売方法を比較することで、売却しにくい物件でも、適正な売却価格、最善の対策を確認できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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