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4000万で買った家はいくらで売れる？物件種別・築年数で解説
4,000万円で購入したマイホームが将来いくらで売れるのでしょうか？一般的に建物は築年数の経過とともに価値が低下する傾向がありますが、実際の売却価格は、物件種別に加えて立地や面積、不動産市況などによっても大きく左右されます。
この記事では、首都圏の中古戸建て・中古マンションの実際の成約データをもとに、4,000万円で買った家がいくらで売れそうかを試算します。あわせて、自宅の現在価値を調べる方法や売却時にかかる費用についてもわかりやすく解説しています。
もくじ
4,000万円で買った家はいくらで売れる？
4,000万円で買った家の予想売却価格を、築年数ごとに詳しく解説します。所有する不動産と照らし合わせて、確認してみましょう。
築年数が売却価格に与える影響
下記は国土交通省が公表している、建物の種別と経年劣化の関係を説明しているグラフです。
住宅の資産価値
画像引用：国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状」より
不動産は築年数が経つにつれ、その価値が下がっていくのが一般的です。新築でも住んだ瞬間から中古となり、その資産価値は年々下がっていきます。
では、建物と土地で値下がり率に違いはあるのでしょうか。建物は、経年劣化の影響を受けやすいため比較的早く価値が下がります。一方、土地は周辺環境や交通アクセス、市場の動向などにより価値が決まるため、経年による影響は受けないとされています。
戸建て住宅における価格水準と売却価格の予想
画像引用：国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針（参考資料）」（PDF）
下表は、2026年4～6月の東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のデータをもとに、中古戸建て住宅の成約価格を築年数別にまとめたものになります。
| 築年数 | 平均成約価格 |
|---|---|
| 築0～5年 | 5,340万円 |
| 築6～10年 | 5,306万円 |
| 築11～15年 | 4,753万円 |
| 築16～20年 | 4,650万円 |
| 築21～25年 | 4,307万円 |
| 築26～30年 | 3,985万円 |
参考：公益社団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年04～06月】」をもとに当社作成
首都圏では、築年数が古い戸建て住宅ほど平均成約価格が低くなる傾向があることがわかります。築0～5年の平均成約価格は5,340万円ですが、築16～20年で4,650万円です。築0～5年を基準として計算すると、築16～20年の平均成約価格は約87％となります。
この比率を4,000万円で購入した家に当てはめると、築16～20年での売却価格は約3,480万円がひとつの目安です。ただし、表の金額は各築年帯において成約した戸建て住宅の平均価格ですので、実際の売却価格は、立地や面積、建物の状態、不動産市況などによって異なります。
マンションにおける価格水準と売却価格の予想
| 築年数 | 平均成約価格 |
|---|---|
| 築0～5年 | 9,448万円 |
| 築6～10年 | 7,757万円 |
| 築11～15年 | 7,916万円 |
| 築16～20年 | 6,536万円 |
| 築21～25年 | 6,512万円 |
| 築26～30年 | 5,211万円 |
参考：公益社団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年04～06月】」をもとに当社作成
東日本レインズの2026年4～6月分のデータをみると、戸建て住宅と同様に築年数が進むほど平均成約価格は低くなる傾向なのがわかります。しかし、築11～15年が築6～10年を上回るなど、必ずしも築年数に比例して下がっているわけではありません。
上記の表によると、首都圏の中古マンションの平均成約価格は、築0～5年で9,448万円、築16～20年で6,536万円です。築0～5年を基準にした場合、築16～20年の平均成約価格は約69％となります。この比率を4,000万円で購入したマンションに単純に当てはめると、築16～20年での売却価格は約2,770万円が目安となります。
なお、戸建て住宅と同じように、表の金額は各築年帯で実際に成約した中古マンションの平均価格を比較したものです。中古マンションが上記の割合で値下がりすることを示すデータではありません。
自宅の売却価格をより正確に把握する方法
築年数で売却価格を予想するよりも、売却価格の目安をより正確に把握する方法があります。不動産の売却価格を調べる方法について、目的別に見ていきましょう。
| 知りたいこと | 調べ方 |
|---|---|
| 周辺の売却相場をざっくり知りたい | 不動産情報ライブラリで取引事例を見る |
| 現在売り出されている価格を知りたい | 不動産ポータルサイトを見る |
| 自分の家が実際にいくらで売れそうか知りたい | 不動産会社へ査定を依頼する |
過去の取引事例を調べる
不動産の相場感を調べる場合、過去の取引事例を参考にするのが一般的ですが、その際「不動産情報ライブラリ」を参考にするとよいでしょう。
利用方法は検索画面から、取引時期や調べたいエリアも物件の種別などを指定して検索するだけです。該当する取引があるときは、いくらで取引されているのかを確認できます。
実際に売り出されている家を調べる
いま売りに出されている家の価格が知りたいときは、「不動産ポータルサイト」で調べるのが便利です。
不動産ポータルサイトとは、複数の不動産会社の情報を集約して掲載しているサイトのことです。 条件を細かく入力すると、自宅と似たような物件に辿り着きやすいのがポータルサイトの特徴です。
SUUMOやLIFULL HOME’S、アットホームなどが代表的な不動産ポータルサイトです。
不動産会社に査定依頼する
売却価格の相場を把握したい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定は無料で行えますし、査定したからといって必ずしも売却する必要はありません。
不動産会社に査定を依頼する際に注意したいことは、1社ではなく複数社に依頼することです。査定価格は各社で差が出るため、必ず複数社に査定を依頼しましょう。
複数社に査定依頼するのは、不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。一度の依頼で最大6社の優良企業への査定依頼が可能です。
4,000万円で買った家を売る際にかかる諸費用
不動産の売却には諸費用がかかります。ここでは押さえておくべき、代表的な諸費用について解説します。
一番負担の大きい仲介手数料
売却時の諸費用として、一番負担が大きくなるのは仲介手数料です。仲介手数料の上限は法律で決められており、以下の計算式にもとづいて請求がされます。
4,000万円で買った家が、2,000万円で売れた場合の仲介手数料は以下のとおりです。
このように決して安くない費用になるため、あらかじめ認識しておく必要があります。
仲介手数料に関する詳細は、下記コラムを参考にしてください。
印紙税・登録免許税
売買契約書を紙で発行すると印紙税が課せられます。 印紙税は、収入印紙を書面に貼り付けることで納付され、金額は売却価格によって異なります。
たとえば、4,000万円で買った家が1,000万円～5,000万円の間で売却できた場合、印紙税額は2万円です。2027年3月31日までは軽減税率が適用されるため金額が軽減され、電子契約の場合は課税されません。
また、不動産売却では抵当権を抹消するため登録免許税もかかります。登録免許税は不動産1個につき1,000円、土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は2,000円が課せられます。司法書士に依頼して対応するのが一般的で、報酬を含めると2万円前後になります。
利益が出たときは譲渡所得税
家を売却して利益が出た場合、基本的には税金を支払わなくてはいけません。売却利益のことを譲渡所得といい、この譲渡所得に対してかかる税金のことを譲渡所得税といいます。
譲渡所得は売却価格から物件の取得費や売却にかかる諸経費を差し引くため、4,000万円で買った物件が3,500万円で売れた場合でも譲渡所得税が発生する可能性があります。建物の取得費は購入時の価格そのままではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
不動産売却時の税金と譲渡所得税についての詳細は、下記コラムを参考にしてください。
他の価格帯で買った家はいくらで売れる？
4,000万円以外の価格帯で購入した家も、築年数や物件の種類による価値の減少率は同様の傾向を示します。たとえば2000万で買った家がいくらで売れるのか、または5000万で買った家がいくらで売れるのかを知りたい場合は、下記の関連記事をあわせてご確認ください。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
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