土地売却時に確定申告が不要な場合とは？知っておくべきポイントを解説！

土地の売却をしたら確定申告で所得を申告して、税金を納める必要があります。しかし、すべての土地売却で確定申告が必要になるとは限りません。土地を売却しても確定申告を行う必要のないケースを紹介します。

確定申告が必要でも税金を納めずに済むこともあるので、記事の最後まで読み進めてください。

土地を売却しても確定申告が不要なケース

土地や建物などの不動産を売却して利益を得たら、確定申告を行う必要があります。しかし、全ての不動産売却で確定申告が必要なのではなく、確定申告が不要なケースもあります。土地の売却をしたときに確定申告の必要があるケース、不要なケースを解説します。

土地の売却で確定申告が不要になるときは？

確定申告が不要になるケースは、譲渡所得が発生していないときです。土地の売却価格が購入時の価格と売却と購入にかかった費用の合計を下回っていると、確定申告は必要ありません。確定申告の目的は所得税の納付のため、所得が発生していなければ申告の不要がないのです。ただし、売却後に税務署から「お尋ね」が入ることがあります。

お尋ねとは、不動産の売買など大きなお金のやり取りがあったときに、税務署が申告内容の確認を求めることです。確定申告をしなくてよいケースでも、お尋ねが来たときに備えて土地を売却したときの書類を保管しておきましょう。

土地の売却で確定申告が必要になるのはどんなとき？

確定申告を行う必要があるのは、土地の売却で譲渡所得が発生したときです。譲渡所得とは、不動産の売却で得た利益のことです。不動産売却で得た利益は、売却価格から購入時の価格と売却と購入にかかった費用を差し引いて計算します。譲渡所得が発生したときは、売却した翌年の確定申告期間（2月16日〜3月15日）に確定申告を行います。

土地の売却で確定申告が不要かを調べるには

土地を売却したときに、確定申告が不要かどうかを調べる方法を解説します。知っておきたい、基本的な用語なども紹介しますので、土地を売却したときの参考にしてください。

土地売却時の確定申告に関する基礎用語　

確定申告が必要かどうかを調べるにあたって、抑えておきたい基本的な用語を解説します。主な用語は次の表のとおりです。

譲渡所得とは

譲渡所得は、土地の売却で得た利益を指します。計算式は、次のとおりです。

譲渡価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額が、利益＝譲渡所得となります。

取得費とは　

取得費とは土地の購入にかかった費用の総額です。売主に支払った購入価格だけでなく、手続きでかかった諸経費も取得費に含まれます。取得費に含められる経費には、次のものがあります。

なお、取得費の金額が不明のケースは、譲渡価格の5%を取得費とみなすことが認められています。取得費が譲渡価格の5%を下回るときでも、5%の取得費が計上可能です。

譲渡価格とは

譲渡価格とは土地を売却したときの価格です。言い換えると「売却価格」または「売却代金」を指します。売却時に作成した売買契約書で確認・証明ができます。

譲渡費用とは　

譲渡費用は土地の売却にかかった経費のことです。土地を売却する過程では、諸経費や税金の負担が売主にもかかります。次の表は、主な譲渡費用の一例です。

譲渡費用は、あくまでも譲渡目的で発生した経費に限ります。日常的に発生する維持費や管理費は、譲渡費用に含まれません。

確定申告が必要かどうかを調べる

それでは確定申告が必要かどうかを、計算して調べてみましょう。確定申告は譲渡所得が生じたときに必要になるため、譲渡価格からそのほかの費用を差し引いて算出します。譲渡価格300万円、取得費200万円、譲渡費用50万円だとすると、譲渡所得は次のように計算できます。

このケースでは、50万円の譲渡所得について確定申告をする必要があります。

特別控除で土地売却の税金が安くなる

譲渡所得が生じたときは、確定申告を行って譲渡所得税を納める必要があります。ただし、特別控除の制度を利用すると譲渡所得を減額でき、それによって節税ができます。特別控除の基本と、主な特別控除を見ていきましょう。

特別控除とは

土地売却の特別控除とは、一定の条件を満たすと譲渡所得から決まった金額を控除できる制度です。税金は所得に対してかかるため、特別控除を利用することで税金を抑えられます。特別控除には要件があり、利用するには要件を満たす必要があります。売却する土地の特徴や売却する相手などが、特別控除適用の要件として定められています。特別控除の概要や要件について不明点があるときは、税理士や税務署で相談してください。

特別控除の利用には確定申告が必要

特別控除の適用を受けるには、確定申告をする必要があります。特別控除の適用で譲渡所得が生じなかったとしても、確定申告で譲渡所得を申告し、あわせて特別控除を適用することを申告しなければならないのです。もし確定申告をしなければ特別控除が適用されないため、譲渡所得税を納めることになります。

土地売却で利用できる特別控除

土地売却で利用できる、特別控除を紹介します。譲渡所得を大きく控除できるため、大幅な節税が可能です。特別控除が利用できるかどうか、それぞれの要件を確認してください。

マイホームを売ったときの特例　

自分が住んでいた家を売却すると、「マイホームを売ったときの特例」で最高3,000万円の特別控除が受けられます。家とあわせて土地を売ったときや、住んでいた家を解体して土地を売ったときにも、この特例の適用が可能です。主な適用条件は、次のとおりです。

譲渡所得が3,000万円以下であれば、確定申告後に税負担が免除されます。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例　

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」では、最高3,000万円の控除が可能です。この特例は、相続した空き家や空き家がある土地、もしくは空き家があった土地を売却したときに適用できます。適用に必要な主な要件は次のとおりです。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

その他の特別控除　

譲渡所得から直接控除できる特例のほかに、軽減税率の適用や取得費の範囲を拡大させる特例の活用を通じて、さらなる節税が可能です。主な特例の概要は、次の表を参考にしてください。

土地売却の確定申告で用意する書類

土地の売却に伴い、譲渡所得を申告するときは、確定申告書だけでなくそのほかの必要書類を添付します。次に解説する書類を揃えたうえで、漏れやミスのない申告をしましょう。

確定申告書　

所得を申告するときは、確定申告書の提出が必要です。確定申告書の様式は、国税庁のWebサイトでダウンロードできます。また、国税庁のWebサイトにある「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、作成から提出まですべてWeb上で行えます。

土地の譲渡所得を申告するケースでは、確定申告書の第一表・第二表・第三表に必要事項を記載して提出します。第三表はほかの所得と分けて税額を計算する分離課税用の表で、不動産売却による譲渡所得は分離課税にあたります。

譲渡所得の内訳書　

不動産の譲渡所得を申告する譲渡所得の内訳書は、分離課税用を提出します。すべての譲渡所得が分離課税にあたるわけではなく、ゴルフ会員権の売却による譲渡所得は総合課税扱いです。譲渡所得の内訳書は、確定申告書と同様に国税庁Webサイトから様式をダウンロードするか、確定申告書作成コーナーでの作成が可能です。内訳書には売却した土地の情報を記入します。具体的な記載内容は次のとおりです。

ここで入力した情報は、確定申告書の第三表に転記します。

売買契約書のコピーと登記事項証明書　

申告内容の根拠として、売買契約書のコピーや登記事項証明書の提出が必要です。これにより、譲渡所得の内訳書に記した土地の情報や金額を証明できます。購入時・売却時の売買契約書を用意すると、取得費と譲渡価格の根拠になります。契約書を添付するときは適正な金額の収入印紙が貼付してあるかを確認しましょう。貼り忘れは、過怠税の対象になります。また、土地情報の根拠である登記事項証明書は、オンラインでの交付申請が可能です。

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税務署から問い合わせが来ることがある　

確定申告期間が終了したあとに、税務署から「お尋ね」の電話や書面が届くことがあります。お尋ねの目的は、適切に税金を納めたかどうかを確認するためです。譲渡所得が発生せず確定申告をしなかったケースも、問い合わせの対象になります。

税務署は登記情報をもとに土地売却に伴う所有権移転を把握しているため、確定申告の有無にかかわらずお尋ねが来ることがあるのです。お尋ねの対応に備えて、売却時の契約書や経費の領収証は保管しておきましょう。

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申告漏れがあった場合のペナルティ　

期間内に所得税の申告をしなかったときは、無申告加算税と延滞税を課されるおそれがあります。無申告加算税の税率は所得額に応じて変動し、15〜30%の範囲です。延滞税の税率は延滞期間によって変動します。また、所得の過少申告や経費の過大計上を故意に行ったと判断されたケースでは、重加算税が課されます。所得税額の40%が加算される、重いペナルティです。　

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