地中埋設物とは？調査方法や費用の目安、売主責任について解説

地中埋設物をめぐるトラブルは、売却後の撤去費用や損害賠償など、思わぬ負担につながるおそれがあります。売主がすべての費用を負うわけではありませんが、不動産会社に相談したうえで、必要に応じて調査・告知・契約条件の整理を行いましょう。

この記事では、地中埋設物の有無を確認する方法や撤去する方法など、土地を売るときに知っておくべき知識をわかりやすく解説します。

地中埋設物とは

地中埋設物とは、土地の地下に埋められている障害物や構造物のことです。埋設物があると、土地を売却する際に買主とトラブルになるおそれがあります。まずは、地中埋設物における基本情報についてわかりやすく解説します。

地中埋設物は地中にある障害物のこと

地中埋設物には、井戸、浄化槽、ゴミ、廃棄物など、さまざまなものがあります。なかには、以前建っていた建物のコンクリートガラのように、産業廃棄物にあたるものもあります。地中埋設物は種類や量などによっては、土地売却におけるマイナス要因です。

地中埋設物があると住宅やビルの建設時に支障が生じるおそれがあるため、問題視されています。

地中埋設物は土地売却のトラブルの原因になる

土地の売却後に地中埋設物が見つかると、調査費用や解体費用を請求されるおそれがあります。地中埋設物の調査をしていない、売主が埋設物の存在を知っていたにもかかわらず説明しなかった場合や、契約で定めた状態と異なる土地を引き渡した場合、売主は契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われるでしょう。

契約不適合責任は、建物だけでなく土地も対象になるため、売却する際は地中埋設物の確認が必要です。

地中埋設物が見つかりやすい土地の特徴

地中埋設物の確認は、土地の売却時に必ず行わなければいけないものではありません。ただし、以下のような特徴がある土地や建物を所有している場合は、調査を検討したほうがよいでしょう。

• 古家付き土地
• 建物を過去に解体したことがある更地
• 工場・倉庫・ガソリンスタンドの跡地
• 井戸・浄化槽を使用していた土地
• 擁壁・造成や盛土が行われた土地
• 古い住宅地や農地転用された土地

特に、古い建物が建っている土地や、過去に工場・倉庫・店舗などが建っていた土地では、古い基礎や杭、配管、浄化槽、井戸、コンクリートガラなどが地中に残っている可能性があります。切土や盛土された土地、農地から宅地へ転用した土地も、過去の利用状況によっては廃材が混入しているケースがあるため、不動産会社に相談して調査を検討してみるとよいでしょう。

地中埋設物の主な種類

地中埋設物の種類は井戸や浄化槽のほか、ビル解体時に発生する建設廃材などさまざまです。なかには撤去しなくてもよいものもあるため、詳しく見ていきましょう。

建設廃材

建設廃材は主にコンクリートガラや鉄骨、瓦などです。本来は解体会社が撤去して搬出するものですが、適切に処理されずに埋めてしまったり放置したりするケースがあります。

井戸や浄化槽など

古い住宅地では、使用されなくなった井戸や浄化槽が地中に残っていることがあります。井戸は構造や深さによって撤去が難しく、埋め戻しを行う場合も専門的な施工が必要です。

そのため、井戸や浄化槽を見つけても、放置されてしまうケースがあります。浄化槽は生活排水や汚水などを処理して河川などへ放流するための設備です。一般家庭では敷地内に埋まっていることが多く、撤去する際は掘り起こし工事が必要です。

井戸や浄化槽の撤去をするときは地盤の安定や周囲への影響を抑える必要があるため、信頼できる会社に依頼しましょう。状況に応じて重機を使用するため、大がかりな工事になることもあります。

そのほか

土地によっては、タイヤ、木くず、金属くず、衣類、産業廃棄物などが埋められていることもあります。内容によっては専門的な処理が必要となり、撤去費用が高額になる可能性があります。

撤去しなくてもよいもの、撤去できないもの

地岩盤や地下水などの自然物は、人為的に埋められた地中埋設物とは性質が異なります。一方で、建築計画に影響する場合は、工法の変更や地盤対策が必要です。事前に把握できているときは、契約不適合責任を問われないように、免責特約をつけたほうがよいでしょう。

また、遺跡や文化財などの歴史的な価値を持つ埋設物は法律で保護されており、勝手に撤去することはできません。見つかった場合は直ちに工事を中止し、自治体へ報告しましょう。

地中埋設物の調査方法

地中埋設物の調査方法としては次の3つが挙げられます。

それぞれ特徴や精度に違いがあるため、求められる結果に応じて調査方法を選択、あるいは組み合わせることになります。

地歴調査

地歴調査は、過去にどのような建物や構造物がその土地にあったのか資料で調べる方法です。地歴調査では、古地図や住宅地図、登記簿、航空写真、建物図面などの資料が使用されます。

これらの資料を確認することで、土地の利用履歴や変遷を把握することが可能です。たとえば、以前ガソリンスタンドとして使用されていた土地の場合、土壌汚染の危険性があります。このようなケースでは、非破壊検査やボーリング調査を実施を検討しましょう。

地中レーダー探査

地中レーダー探査は電磁波を地下に放射して、地中の埋設物を発見する方法です。非破壊検査とも呼ばれることがあります。地面を掘らずに地中の構造を把握でき、埋設物の検出や空洞がないかも確認可能です。

地中レーダー探査では掘削を伴わないため、コストを抑えられるだけでなく、比較的迅速に地中情報を収集できるのが特徴です。

試掘調査

試掘調査は、重機や人力で地面の一部を掘り、地中埋設物の有無や種類、位置、深さなどを直接確認する方法です。地中レーダー探査で反応があった場所や、過去の建物基礎、浄化槽、井戸などが残っている可能性が高い場所を確認するときに行われます。

埋設物を直接確認できる一方、舗装の撤去や埋め戻しが必要になることがあり、調査箇所や現場条件によって費用が大きく変わります。

地中埋設物の調査・撤去にかかる費用の目安

地中埋設物の調査・撤去を業者に依頼すると費用がかかります。ここでは、調査にかかる費用の目安や埋設物の撤去にかかる費用について詳しく見ていきましょう。

調査にかかる費用の相場

地中埋設物の主な調査方法には、地歴調査、地中レーダー探査、試掘調査があります。それぞれ確認できる内容が異なるため、土地の利用履歴や埋設物の可能性に応じて調査方法を選びます。

費用は土地の広さ、調査範囲、掘削箇所数、舗装の有無、重機の搬入条件などによって大きく変わります。また、調査によって埋設物が見つかった場合は、撤去費や処分費、埋め戻し費などが別途必要です。正確な金額は、専門会社の現地確認と見積もりによって判断しましょう。

撤去にかかる費用

地中埋設物の撤去費用は、埋設物の種類だけでなく、量や深さ、重機の搬入条件、運搬距離、処分方法などによって左右されます。代表的な埋設物の種類と、撤去にかかる費用の目安は、次の表のとおりです。

撤去費用のほかに、埋設物の搬出・処分費、埋め戻し費、整地費、舗装の復旧費などがかかるケースがあります。正確な撤去費用を把握するには、現地を確認してもらったうえで見積もりを取りましょう。

埋設物の撤去費用は誰が負担する？

撤去費用の負担は、売買契約の内容や事前説明の有無によって異なります。売主が地中埋設物の存在を知っていたにもかかわらず買主に説明していなかった場合や、契約書で「地中埋設物を撤去して引き渡す」と定めていた場合は、売主が撤去費用を負担することになるでしょう。

一方で、売買前に地中埋設物の存在や可能性を買主へ説明し、重要事項説明書や売買契約書に記載したうえで価格や引き渡し条件に反映している場合は、買主が負担するケースもあります。

過去の建物基礎や井戸、浄化槽などが残っている可能性がある土地を売却するときは、売却前に不動産会社へ相談し、調査・告知・契約条件の整理することが大切です。

地中埋設物がある土地を売却する方法

地中埋設物がある土地でも、埋設物の状況や売買条件を整理することで売却できる可能性があります。

地中埋設物を撤去してから売却する

一般的なのが売主が地中埋設物を撤去し、土地を利用できる状態にしてから売却する方法です。買主が撤去費用や建築への影響を心配する必要がなくなるため、現況のまま売る場合よりも買主を見つけやすくなります。ただし、撤去費用を負担する必要があるため、売却価格とのバランスを不動産会社と相談しましょう。

地中埋設物を告知して現況のまま売却する

地中埋設物を撤去せず、現在の状態のまま買主へ売却する方法です。埋設物の種類や位置、調査結果などを買主へ説明し、売買契約書や物件状況報告書に記載するよう不動産会社に依頼します。撤去費用を考慮して売却価格を調整するとともに、引き渡し後の責任範囲や費用負担について合意しておくと安心です。

不動産会社に買取を依頼する

一般の買主への売却が難しい場合は、不動産会社による買取を検討する方法もあります。売却価格は仲介による売却より低くなる傾向がありますが、地中埋設物が残った状態でも買い取ってもらえる可能性があります。ただし、すべての不動産に対応しているわけではないため、地中埋設物のある土地の買取実績がある会社に依頼しましょう。

地中埋設物が契約不適合責任に問われるケース

地中埋設物があるだけで、必ず契約不適合責任を問われるわけではありません。引き渡された土地が、契約上求められる状態を満たしているかによって判断されます。

たとえば、次のようなケースでは、売主が契約不適合責任を問われる可能性があります。

• 売買契約で地中埋設物を撤去して引き渡すと定めていた
• 埋設物により買主が予定していた建築や土地活用に支障が生じた
• 売主が埋設物の存在を知っていたにもかかわらず、買主に告知しなかった
• 契約書や物件状況報告書に記載された土地の状態と異なっていた

契約不適合に該当した場合、買主から撤去などの追完請求、代金減額、損害賠償、契約解除を求められるおそれがあるため注意が必要です。

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土地売却で地中埋設物に関するトラブルを回避する方法

地中埋設物に関するトラブルは、売却後の思わぬ支出につながるおそれがあります。トラブルなく土地を売却するには、あらかじめ準備をしておくことが大切です。売却する際に、地中埋設物のトラブルを回避するポイントを解説します。

重要事項説明書に記載しているか確認する

重要事項説明書とは、土地や建物の売買契約を締結する前に、取引内容の詳細を買主へ説明するための書面です。地中埋設物の存在を把握している場合や、過去の建物基礎、井戸、浄化槽などが残っているおそれがある場合は、仲介を依頼する不動産会社へ正確に伝えましょう。

口頭の説明では、あとから説明の有無をめぐってトラブルになる可能性があるため、書面に残すことが大切です。地中埋設物の調査をした結果、何も確認できなかった場合でも、その旨が重要事項説明書に記載されているか確認しましょう。

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埋設物に関する免責特約をつける

個人が売主となる売買では、買主との合意により、地中埋設物に関する特約を設けることが可能です。その事実を買主へ説明し、売主が責任を負う範囲を売買契約書で明確にしておきましょう。このときの免責特約は、地中埋設物の存在が不明のため責任を負えないことを買主と合意することを意味します。

ただし、故意に地中埋設物の存在を隠したり、意図的に不利な条件を隠したりしたまま契約を締結してはいけません。あとでその事実が発覚した場合、免責特約は無効になります。

信頼できる専門業者に調査を依頼する

地中埋設物の調査や撤去は、専門の調査会社や解体会社などへ依頼することになります。業者によって調査方法や見積もりの範囲が異なるため、契約前に作業内容や追加費用の条件を確認しておきましょう。信頼できる事業者を選ぶときのポイントをいかにまとめました。

地中埋設物の調査と撤去は、解体事業者のWebサイトを確認したうえで、複数の会社から見積もりを取って比較・検討しましょう。

不動産会社に相談しながら売却を進めよう

地中埋設物のある土地を売却するときは、まず不動産会社へ相談しましょう。トラブルに発展することも考えられるため、自分の判断だけで進めるのはリスクがあります。何をすればよいのかを不動産会社と相談しながら進めることで、トラブルのリスクを抑えた売却ができるでしょう。

できれば、地中埋設物がある土地を売却したことがある不動産会社に依頼するのが理想です。不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」では、最大6社の不動産会社に査定依頼ができます。土地の売却を検討している場合は、地中埋設物への対応も含めて相談してみましょう。

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