リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445マンション売却で手元に残る金額シミュレーション！手取りUPの秘訣とは？
マンションを売却した際、手元に残る金額が想像より少なくなることがあります。それは仲介手数料やローン残債、税金など、さまざまな費用が差し引かれるためです。
では、実際いくら残るのか。また、どうすればより多く手取りを増やせるのでしょうか。マンション売却で手元に残る金額をシミュレーションし、手取りを増やすためのポイントを解説します。
もくじ
マンション売却にかかる費用は売却価格の4～7%
マンション売却にかかる費用は、一般的に売却価格の4〜7%程度とされています。例えば、1,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料だけでも40万円以上（税込）が必要です。
さらに印紙税や抵当権抹消費用などがかかるため、合計で50〜70万円前後かかるケースも珍しくありません。
マンションを売却する際は仲介手数料、登記費用、各種税金など、さまざまな費用が発生するからです。これらの積み上げにより、数十万～数百万円単位の大きな出費になることがあります。
さらに、売却時点で住宅ローンが残っている場合は、その残債を完済する必要があり、その手続きにも別途費用が発生します。
通常はマンションの売却代金でローンを返済しますが、売却額がローン残高を下回ると、自己資金による補填が必要です。そうなると、実際に手元に残る金額はさらに少なくなってしまいます。
手元に残る金額に影響を与える「費用の重要度」ランキング
マンション売却ではさまざまな費用が発生しますが、その中には必ずかかるものもあれば、人によって発生しないもの、工夫次第で金額を抑えられるものもあります。
ここでは、金額の大きさに加え、発生のしやすさや減額しにくさも考慮しつつ、手元に残るお金に与える「影響の大きさ」で費用をランキングしました。
| 費用の重要度ランキング | 費用の種類 | 詳細 | 金額（目安） |
|---|---|---|---|
| 1位 | 仲介手数料 | 売却時に不動産会社に対して支払う報酬 | 数十万～数百万程度 |
| 2位 | 譲渡所得税 | 譲渡所得（売却益）にかかる税金 | 数十万～数百万円※優遇制度があり、0円になるケースも多い |
| 3位 | 住宅ローン一括返済手数料 | ローンを一括返済する際、金融機関に支払う手数料 | 1万～5万円程度 |
| 4位 | 抵当権抹消登記費用 | ローン完済後に抵当権を消す手続きにかかる費用 | 1万～2万5,000円程度 |
| 5位 | 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代※電子契約の場合は不要 | 1,000～数万円程度 |
| 6位 | 引っ越し費用 | 住み替えの際に発生する。売り先行の場合は2回引っ越しをすることもある。 | 8万～40万円 |
| 7位 | ハウスクリーニング費用 | 清掃を専門業者に依頼するための費用 | 5万～10万円程度 |
| 8位 | 固定資産税清算金 | 売主・買主間で固定資産税を按分する際に売主が支払う分 | 数万～30万円程度 |
※金額はあくまで目安です。マンションの売却額や状態、ローンの返済状況、契約方法などによって異なります。
事前にどの程度の費用がかかるのかを把握しておくことで、手元に残るお金をより正確に見積もることができ、現実的な資金計画を立てやすくなるでしょう。
仲介手数料
仲介手数料は、マンション売却にかかる費用のなかでも、特に大きな割合を占める項目です。売却活動を依頼した不動産会社に支払う費用で、買主の売買契約が成立した時点で支払うことになります。
売却価格に応じて上限が法律で定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5.5% |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格×4.4% |
| 400万円超 | 売却価格×3.3% |
参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
例えば、マンションを1,000万円で売却する場合、仲介手数料の上限は39万6,000円（税込）です。あくまで「上限」ですので、不動産会社との交渉によっては値引きが可能です。
売却価格1,000万円の仲介手数料の上限＝200万×5.5%＋200万×4.4%+ (1,000-400)万×3.3%＝上限39.6万円（税込）
特に、高額なマンションの売却や、過去に同じ会社と取引した経験がある場合には、仲介手数料を減額してもらえる可能性があります。
しかし、仲介手数料の値引き成立＝不動産会社の利益減少になるため、過度な値引き交渉はおすすめしません。担当者によっては、より仲介手数料を多くもらえる物件を優先します。
積極的に売却活動を行ってもらえないと、マンション売却にかかる期間が長くなり、手元に残る金額に悪影響を与えるおそれもあるため、バランスの取れた交渉が大切です。
譲渡所得税
譲渡所得税は、購入時よりも高く売れた際に発生する「利益（譲渡所得）」に対して課される税金の総称です。税金の内訳は所得税と住民税の2種類ですが、令和19年まで復興特別所得税が加算されます。
税率は、マンションの所有期間によって異なり、次の2種類に分かれています。
| 譲渡所得 | 所有期間※1 | 税率 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税※2 | 計 | ||
| 短期譲渡 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
※1 譲渡した年の1月1日現在における所有期間を指す。
※2 復興特別所得税：平成25～令和19年まで、各年分の基準所得の2.1%を所得税と併せて納付する必要がある。
なお、マンションがマイホーム（居住用）である場合、多くのケースで「3,000万円特別控除」が適用されます。この控除が適用されれば、譲渡所得が3,000万円まで非課税となるため、譲渡所得税を支払わずに済むケースも少なくありません。
この「3,000万円特別控除」については、のちほど詳しくご紹介します。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローン一括返済手数料は、住宅ローンが残っている場合に売却代金で一括返済する際に発生します。
手数料は金融機関や返済方法によって異なりますが、3～5万円程度が一般的です。また、手数料が無料のところもあります。
住宅ローン一括返済手数料は少額とはいえ、見落としやすい費用のひとつです。マンション売却後に手元に残る金額を正確に把握するためにも、あらかじめ金融機関へ手数料を確認しておきましょう。
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記は住宅ローンを完済後、登記簿に残っている「抵当権」を正式に消すための手続きです。抵当権抹消登記には、次のような費用がかかります。
- 登録免許税（法務局に支払う税金）：不動産1件につき1,000円
- 法書士への報酬：1万〜2万円程度が相場
合計で見ると、約1万〜2万5,000円が一般的な費用です。
なお、住宅ローンを完済している場合でも、登記簿に抵当権が残っていれば、売却時までに必ず抹消登記を行う必要があります。完済しても自動的に抵当権が消えるわけではなく、法務局への申請が必要です。
不動産登記法により、抵当権は法務局への申請でのみ抹消されるため、完済後は速やかに行いましょう。完済後に金融機関から発行される抹消登記に必要な書類は、紛失や期限切れのリスクがあるため、なるべく早めに手続きすると安心です。
ただし、売却時に所有権移転登記とあわせて司法書士が一括で手続きするケースも多く、ローン完済後すぐに抹消しないケースも珍しくありません。
売却時に司法書士へ抵当権抹消の依頼を考えている方は、スムーズに進められるよう書類を用意しておくとよいでしょう。
売却にかかる手続きと費用も含めて考えておけば、マンション売却で手元に残る金額が大きくズレることはないでしょう。
参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
印紙税
不動産売買契約書などの契約書や領収書は、収入印紙を貼って納税する必要があります。
納税額は売買契約書に記載している金額によって変わります。また、不動産譲渡に関する契約書では、2027年（令和9年）3月31日まで軽減税額が適用されます。
以下は、実際にマンション売却で想定される印紙税の一覧です。
| 不動産売却価格 | 印紙税額（軽減措置適用後） | 印紙税額 （本則） |
|---|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 | 2,000円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 5,000円 | 1万円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
なお、紙の契約書ではなく、インターネット上で契約を結ぶ「電子契約」では印紙税は不要です。これは電子契約が、印紙税が課される「課税文書」に該当しないためです。
印紙税がかからないだけではなく、電子契約には以下のようなメリットがあります。
- 署名・捺印の必要がない
- 書類紛失の心配がない
- 偽装されるリスクが低い
ただし、すべての不動産会社が電子契約に対応しているわけではありません。電子契約を希望する場合は、事前に不動産会社が対応可能かどうか確認しておくことが大切です。
引っ越し費用
マンションを売却してから新居に移る「売り先行」では、通常よりも引っ越し回数と費用がかかる点にも注意が必要です。具体的には次のような流れが発生します。
- 売却予定のマンションから仮住まいへの引っ越し
- 仮住まいから新居への引っ越し
つまり、売り先行では2回の引っ越し費用が必要となるのです。引っ越し費用は、移動距離や家族構成、荷物の量、時期（通常期か繁忙期か）によって大きく異なります。例えば、同一市内（おおよそ15 km以内）の引っ越しで4人家族の場合、次のような金額が相場とされています。
- 通常期（閑散期）：約8〜15万円
- 繁忙期（3〜4月頃）：約10〜20万円
したがって、2回引っ越しを行う「売り先行」の場合、費用の目安は以下のとおりです。
- 通常期は約16〜30万円
- 繁忙期には約20〜40万円
引っ越し費用は、数十万円単位になる場合もあります。売却や住み替えのスケジュールにずれが生じると、引っ越し費用が発生するため注意が必要です。
ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニングは、専門業者が専用の道具や洗剤を使用して室内を清掃してくれるサービスです。水回りや窓、床、キッチンなどを重点的にきれいにしてもらえます。
一般的な2LDK〜3LDKのマンションであれば、ハウスクリーニング費用は5万〜10万円程度が相場です。費用を抑えたい方は、まず自分で簡易的な清掃や整理整頓を行ってみてください。
築年数が古く汚れが目立つ物件や、早期売却を狙いたい場合には、ハウスクリーニングを依頼するとよいでしょう。買い手の印象が良くなることで、スムーズな売却につながる可能性があります。
状況に応じてハウスクリーニングの必要性と、費用対効果を考えることが重要です。
固定資産税・清算金
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金です。課税通知書は1月1日時点の所有者に届き、法的にも納税義務者となります。
多くの場合、売主がこの納税義務者となりますが、実際の売買では売却日を基準に日割りで売主と買主が分担するのが一般的です。例えば、年の途中でマンションを売却した場合、売却日以降の分については「清算金」として買主から売主に支払われます。
固定資産税の金額は売却の時期やマンションの評価額によって異なりますが、約数万円〜30万円程度になることが多いでしょう。
清算金は固定資産税だけでなく、都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金なども含まれ、それぞれ日割りで計算されて決済時に買主から支払われます。
固定資産税は特にまとまった金額になることがあり、売却後に手元に残る金額へも影響しかねません。契約時には、買主と日割りの金額をしっかりと確認しておくことが大切です。
ローンの残りも手元に残るお金に大きく関係する
住宅ローンを返済し終わっていない場合は、売却時に残債を清算する必要があります。売却益は売却価格からローン残高と諸費用を差し引いた金額のため、残債が多く残っていると、赤字となってしまいます。
赤字リスクを避けるには、繰り上げ返済が有効です。手元の資金に余裕があるタイミングで多めに返済しておくことで、売却時の負担を軽減できます。
また、普段からローンの残債を把握し、必要に応じて返済計画を見直すことも重要です。ローン残高は、以下の方法で確認できます。
銀行やローン会社からの「残高のお知らせ」を見る
年1回または半年に1回、自宅に郵送される書類で確認できます。
住宅ローンを借り入れた金融機関の公式アプリやインターネットバンキングで確認する
銀行によっては、アプリやインターネットバンキングから残高・返済予定表・繰り上げ返済シミュレーションまで確認できます。
銀行に電話して直接問い合わせる
本人確認をしたうえで、現在の残高を教えてもらえる場合があります。口頭で教えてもらえる場合もありますが、郵送やオンラインでの案内に切り替えているケースも多いため、事前に確認しておくと安心です。
マンション売却で手元に残る金額の計算式
マンションを売却したときに、最終的に手元に残る金額は以下のような計算式で求められます。
売却価格 － 住宅ローン残債 － 売却費用 ＝ 手元に残る金額
- 売却価格：マンションが実際に売れた金額
- 住宅ローン残債：売却時点で、返済が終わっていないローンの残り
- 売却費用：仲介手数料や譲渡所得税など、売却にともなって発生するさまざまな費用の合計
このように、売却で得た金額からローンの残りと売却費用を引いた分が、手元に残るお金です。
正確な資金計画を立てるには、事前に「売却価格」「住宅ローン残債」「売却費用」をそれぞれ把握しておくことが重要です。
マンション売却で売れそうな金額の予測方法
マンションの売却前に、売れそうな金額をおおまかに把握しておくことは、最終的に手元に残る金額を見積もるうえで非常に重要です。
ここでは、誰でも簡単にできる相場の見積もり方法を紹介します。
同じマンションや近くの部屋の売却例を調べて、自分でざっくり計算
最も手軽な方法は、近隣で実際に売り出されているマンションの価格を参考に、自分の部屋の広さに当てはめて計算する方法です。
以下のような計算式で、ざっくりとした予測が可能です。
計算式：近くの売却価格（1㎡あたり）× 自分の部屋の広さ（㎡）
例：近くのマンション：1㎡あたり40万円,自分の部屋の広さ：70㎡→ 40万円 × 70㎡ = 約2,800万円
上記のように、自分のマンションがどれくらいの価格で売れそうかを簡単に見積もることができます。
しかし、マンションの価格を決める要素には、以下のような項目があります。
- 立地
- 専有面積
- 間取り
- 築年数
- 階数
- 方角（南向きなど）
- 管理状況（共用部の清掃や修繕計画など）
- 設備（オートロック、床暖房、宅配ボックスなど）
これらの条件を総合して価格が決まるため、相場を比較する際は、なるべく条件の近いマンションを参考にすることが大切です。
特に、同じマンションの売却実績があれば、立地や管理状況がほぼ同じであることから、より正確に価格の目安をつかめます。
ただし、この方法で算出できる金額は、あくまで概算に過ぎません。より精度の高い価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのが確実です。
不動産会社に無料で査定してもらう
近隣に類似物件がない、または条件が複雑で計算が難しいという場合は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
プロの視点から、マンションの立地・設備・築年数・状態などを総合的に判断し、より的確な査定額を算出してもらえます。
不動産査定には、大きく分けて次の2種類があります。
- 簡易査定：住所や築年数などの個別の物件情報をもとに、査定額を算出する方法です。即日〜3日程度で概算を把握できます。
- 訪問査定：実際にマンションを見て、室内の状態や眺望、共用部の管理状況などを確認したうえで査定する方法です。3日〜1週間程度より精度の高い金額が得られます。
訪問査定のほうが精度は高いものの、時間と手間がかかります。
また、担当者と直接会うことで、不動産売却に関する疑問や不安を相談することができますが、中には契約を強く迫るような悪徳業者も存在します。。
まずは複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、相場感をつかむところから始めましょう。そのうえで、信頼できそうな不動産会社に訪問査定を依頼すれば、より納得のいく価格設定につながります。
複数社に依頼することで、担当者の対応の丁寧さや専門知識のレベルも比較できるのが大きなメリットです。
一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数社にまとめて依頼できるため、忙しい方でも効率的に査定を進められます。
マンション売却で手元に残る金額を増やす方法
マンション売却で手元に残る金額を少しでも多くするには、次の2つのポイントを意識しましょう。
- 不要な費用をできるだけ抑える
- なるべく高く売却する
この2点を意識することで、最終的に手元に残るお金に大きな差が出ることがあります。それぞれの具体的な方法については以下で紹介します。
居住用不動産の3,000万円特別控除を利用する
不動産売却時には、税負担を軽減できる優遇制度の利用が可能です。そのなかで、最も活用されているのが「3,000万円特別控除」です。
3,000万円特別控除は、マイホーム（居住用の物件）を売却した場合、最大3,000万円まで譲渡所得が非課税となる制度です。
ただし、利用するためには以下の条件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいた家であること
- 親族や同居人への譲渡ではないこと
- 1年間に1回も適用していないこと
過去2年以内に同じ特例を受けていないこと
また、3,000万円特別控除を利用するには確定申告での申請が必須です。マンション売却で譲渡所得がゼロになる場合でも、申告をしなければ控除は受けられないため注意しましょう。
10年超所有軽減税率の特例を利用する
譲渡した年の1月1日現在における所有期間が10年超えのマイホームは、軽減税率の特例も利用できます。そのため、3,000万円特別控除と併用することで、さらに譲渡所得を抑えられるでしょう。
具体的な軽減税率は以下のとおりです。
| 譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下※の部分 | 10.21% | 4% |
| 6,000万円超※の部分 | 15.315% | 5% |
※上記の「6,000万円以下・6,000万円超」とは、3,000万円特別控除を差し引いたあとの譲渡所得の金額です。
売却益が出る可能性を考えて、上記の特例制度が利用できるか事前に確認しておくとよいでしょう。
売買契約書や閉鎖謄本などで、取得費を把握する方法を探す
マンションを売却して利益が出た場合、その売却益には税金が課されます。この売却益（譲渡所得）は、「売却価格－（取得費+譲渡費用）」で計算されるため、取得費が高いほど課税対象となる金額は少なくなり、結果的に支払う税金を抑えられます。
しかし、取得費が不明な場合、「売却価格の5%」を取得費として計算する決まりになっています。
一般的に売却価格の5%は、実際の購入価格に比べて低価格になります。結果として譲渡所得が増えるため、支払うべき税金も増えてしまうのです。
そのため、マンションの売買契約書や領収書など、購入時の記録は必ず保管しておくことが重要です。
まずはなるべく高く売る
マンション売却で手元に残るお金を多くするために最も重要なのは、「なるべく高く売ること」です。
実際の売却価格は、「どのような売却活動を行うか」によって大きく変わります。
例えば、優秀な不動産会社に依頼すれば、適正な査定価格を見極めたうえで、ターゲット層に合わせた売却戦略を立ててくれるため、より高く、かつ早く売れる可能性が高まります。
一方で、マンション売却の実績がない不動産会社に依頼してしまうと、以下のようなリスクが発生します。
- 買い手が見つからず、値下げを余儀なくされる
- 売却期間が長引き、管理費や固定資産税の負担が増える
- 引っ越しや新居購入のスケジュールにズレが生じる
このように、マンション売却の結果は不動産会社の力量に大きく左右されます。「最初に相談した会社だから」「大手だから安心」といった理由だけで決めるのは、できるだけ避けましょう。
複数の不動産会社に相談し、対応の誠実さや知識、提案力などを比較することが大切です。その際に役立つのがリビンマッチのような、「不動産の一括査定サイト」です。1回の入力で複数社に査定を依頼でき、効率的に比較・検討ができます。
おかげさまでリビンマッチは、6年連続「利用したい不動産査定サイト」No.1を獲得しております。マンション売却をご検討いただける方は、ぜひご利用ください（株式会社マーケティングアンドアソシェイツによる不動産査定サイトの調査より）。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
