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マンション売却【完全ガイド】流れや費用、税金まで基本を解説
マンションを売りたいと思っても、何から始めるのか、いくら手元に残るのか、どの不動産会社へ任せるのかなど、最初は判断しにくいことが多くあります。
マンションの売却を成功させるには、売却の流れと、かかる費用・税金・期間の見通しを最初に押さえておくことが大切です。全体像を理解しておけば、不動産会社と相談しながら、自分の希望に沿った売却計画を立てられるでしょう。
この記事では、マンション売却の検討を始めた人がまず知っておきたいことを整理し、テーマごとの詳しい解説記事を案内します。
リビンマッチのポイント
マンション売却は、査定から確定申告まで8つの手順で進み、査定から引き渡しまでの期間は3～6カ月程度が目安です。適切な売却計画を立てるため、まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、価格の根拠や販売方針を比較しましょう
もくじ
マンション売却で最初に確認すること
マンションの売却を考え始めたら、不動産会社へ査定を依頼する前に、まず自分の状況を整理しましょう。確認しておきたいのは、次の5つです。
- 住宅ローンの残高と所有名義
- 売却代金と自己資金でローンを完済できるか確認する。共有名義の場合は、共有者全員の同意が必要
- おおよその売却相場
- 不動産会社の査定価格が妥当かどうかを判断する基準になる
- 売却希望時期と住み替え計画
- 転居期限から逆算して計画を立てる。売却と新居購入のどちらを先に進めるかも検討する
- マンションの管理状況
- 管理費・修繕積立金の滞納、大規模修繕の予定、管理規約など、買主への説明に関係する情報を確認する
- 必要書類の所在
- 登記識別情報（権利証）や購入時の売買契約書など、重要書類の保管場所を確認する
なかでも最初に確認したいのは、住宅ローン残高と売却相場の関係です。売却後にローンを完済できるかどうかで、その後の進め方が変わります。
住宅ローンが残っていても、売却代金や自己資金で完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。まずはローン残高を正確に把握し、売却相場と比較しましょう。売却価格がローン残高を下回りそうな場合は、早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。
売却相場は、不動産ポータルサイトの売り出し価格や、レインズマーケットインフォメーションで公開されている成約価格情報などから、個人でも調べられます。具体的な調べ方は「マンション売却相場」の記事で解説しています。
管理費や修繕積立金の滞納、大規模修繕の予定、管理規約の内容は、買主への説明や条件調整に関係します。滞納分は原則として売主が決済までに精算します。心当たりがある場合は、管理会社へ金額を確認しておきましょう。
登記識別情報（権利証）は再発行できません。紛失していても売却は可能ですが、司法書士による本人確認情報の作成など、代わりの手続きが必要になり、時間や費用がかかる場合があります。売却を考え始めた段階で、保管場所を確認しておくと安心です。工程別に必要な書類は「マンション売却に必要な書類」で解説しています。
マンション売却の流れ
マンション売却は、「売却準備」「販売・契約」「決済・売却後」の3つの段階で進みます。
| 段階 | 主な内容 |
|---|---|
| 売却準備 | 査定、不動産会社選び、媒介契約 |
| 販売・契約 | 売却活動、内覧、売買契約 |
| 決済・売却後 | 決済・引き渡し、確定申告 |
具体的には、査定、不動産会社選び、媒介契約、売却活動、内覧、売買契約、決済・引き渡し、確定申告の8つの手順で進みます。
売却準備では、査定価格や販売方針を比較して売却を任せる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。売却活動が始まった後は、不動産会社のサポートを受けながら、内覧対応や売却条件の調整、契約、引き渡しの準備を進めます。
8つの手順ごとに売主が行うことや期間、必要書類は「マンション売却の流れを8つの手順で解説」で詳しく紹介しています。
マンション売却にかかる期間
マンション売却は、査定の依頼から引き渡しまでに3～6カ月程度かかるのが目安です。ただし、物件の条件や売り出し価格によっては、半年～1年かかることもあります。
| 工程 | 期間の目安 |
|---|---|
| 査定～媒介契約 | 2週間～1カ月 |
| 売却活動（売り出し～売買契約） | 1～3カ月程度 |
| 売買契約～決済・引き渡し | 1カ月前後 |
転居や住み替えの期限が決まっている場合は、引き渡し希望日の6カ月前を目安に査定を始めると、余裕を持って進められます。売却期限が迫ると、買主からの価格交渉に応じざるを得なくなることがあるためです。
工程別の詳しい日数や、売却が長引く原因、早く売るための対策は「マンション売却の期間」で解説しています。
マンション売却にかかる費用と税金
マンション売却では、不動産会社へ支払う仲介手数料をはじめ、いくつかの費用がかかります。また、売却で利益が出た場合は税金もかかるため、手取り額を考えるときは両方を把握しておくことが大切です。
マンション売却にかかる費用
主な費用は次のとおりです。このうち、仲介手数料が費用の大部分を占めます。
| 費用 | 金額の目安 | 主な支払いタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （売却価格×3%＋6万円）×1.1が上限 （売却価格400万円超の場合） | 売買契約時・決済時 |
| 印紙税 | 1万～6万円程度 （売却価格による） | 売買契約時 |
| 抵当権抹消などの登記費用 | 2万～5万円程度 （司法書士への報酬含む） | 決済時 |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 無料～5万円程度 （金融機関による） | 決済時 |
| そのほかの費用 | 引っ越し費用、ハウスクリーニング費用など | 状況による |
費用の総額は、売却価格や住宅ローンの状況によって異なります。仲介手数料など金額の大きい費用は売却代金から精算できることが多いものの、印紙税や引っ越し費用のように、先に支払いが必要になるものもあります。
各費用の計算方法や、売却価格別のシミュレーションは「マンション売却にかかる費用」で解説しています。
利益が出た場合の税金と確定申告
マンションを売却して利益が出ると、原則として所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。課税対象となる譲渡所得は、次の式で計算します。
マイホームの売却では、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（3,000万円特別控除）などを利用できる場合があります。特例を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。また、売却で損失が出た場合も、要件を満たせば、確定申告でほかの所得と損益通算ができる特例があります。
税額を具体的に計算したい方は、取得費や所有期間、利用できる特例を「マンション売却でかかる税金」で確認してください。
マンションを売るタイミング
マンションを売るタイミングは、次の材料などを組み合わせて判断します。
- 市場価格の動向
- 周辺エリアの売り出し状況や、成約価格の推移を確認する
- 需要が高まりやすい時期
- 転勤や進学による住み替えが増える時期は需要が高まりやすい。ただし、地域や物件によって差がある
- 築年数と大規模修繕の予定
- 築年数に加え、大規模修繕の実施時期、修繕積立金の値上げ、一時金の徴収予定などを確認する
- 所有期間と税率
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると譲渡所得の税率が下がる
- 転居期限と資金計画
- 住み替え先への入居時期や、住宅ローンの状況から逆算する
季節や税率だけで売却時期を決める必要はありません。市場価格や住宅ローンの状況、転居期限のほうが影響の大きい場合もあるため、自分の状況に合わせて総合的に判断しましょう。
自分のマンションを売る時期に迷っている方は、市況・築年数・税金を比較した「マンション売却のタイミング」を参考にしてください。
マンション売却を任せる不動産会社の選び方
不動産会社の販売力や担当者の対応は、売却価格や売却期間に影響する重要なポイントです。査定を受けたら、次の5つの点を比較して、売却を任せる会社を選びましょう。
- 査定価格の根拠
- 近隣の成約事例など、具体的な裏づけを示せるか
- マンションの売却実績
- 同じマンションや近隣物件の売却実績があるか
- 販売戦略
- 掲載する媒体や物件の見せ方まで、具体的に提案できるか
- 担当者の対応
- 質問への回答が早く、物件の弱点や売却時のリスクを説明できるか
- 地域の市場知識
- エリアの需要動向や競合物件を把握しているか
注意したいのは、査定価格の高さだけで選ばないことです。相場より高い査定価格でも、その価格で売れるとは限りません。査定価格そのものだけでなく、近隣の成約事例や現在の競合物件など、価格の根拠を確認することが大切です。
たとえば、ほかの会社より500万円高い査定価格を提示されても、根拠が説明できなければ、その価格で売れるとは判断できません。
こうした比較をするには、複数の不動産会社へ査定を依頼する方法が有効です。各社の査定価格や販売方針を比較すると、相場観と会社ごとの違いを把握しやすくなります。
会社や担当者を見極める具体的なポイントは「マンション売却の不動産会社の選び方」で解説しています。
マンション売却で失敗しないためのポイント
マンション売却では、よくある失敗の原因を先に知っておくことで、トラブルや後悔を防ぎやすくなります。特に次の6つに注意しましょう。
- 査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない
- 査定価格はその価格での売却を保証しない。価格の根拠と販売戦略を確認する
- 相場からかけ離れた売り出し価格を設定しない
- 高すぎる価格は問い合わせ自体が減り、売却期間が長引く原因になる
- 内覧の準備を怠らない
- 整理整頓、水回りの清掃、部屋の明るさが第一印象を左右する
- 不具合や告知すべき事実を隠さない
- 雨漏りや設備の故障、継続的な騒音など、買主の判断に影響する可能性がある事実は不動産会社へ正確に伝える
- 自己判断で大規模なリフォームをしない
- リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らない。実施前に不動産会社へ相談する
- 売却期限から逆算して動く
- 期限が迫ると、価格交渉で譲歩しやすくなる。余裕を持って売却活動を始める
特に注意したいのは、物件の不具合や買主の判断に影響する事実の告知です。把握している問題を伝えないまま売却すると、引き渡し後に契約不適合責任や損害賠償などをめぐるトラブルになるおそれがあります。気になる事実は自己判断で伏せず、不動産会社へ正確に伝えましょう。
内覧の準備は「マンション売却の内覧を成功させるコツ」、リフォームの要否は「マンション売却のリフォームは要注意！不要だといわれる理由」で詳しく解説しています。
そのほかの失敗の原因と回避策は「マンション売却の注意点」で解説しています。
状況別に確認したいマンション売却の記事
マンション売却では、現在の状況や知りたい内容に応じて確認すべきことが異なります。自分に当てはまる記事もあわせてご覧ください。
- 住宅ローンが残っている → 「ローン返済中のマンションを売る方法」
- 住みながら売却したい → 「居住中のマンションを売る方法」
- 査定について詳しく知りたい → 「マンション査定の方法」
- 一括査定サイトの使い方を知りたい → 「マンション売却は一括査定サイトが近道」
- なかなか売れなくて困っている → 「マンションが売れないときの対処法」
- 確定申告の手続きを知りたい → 「不動産売却後の確定申告」
マンション売却に関するよくある質問
- マンション売却で最初にやることは？
- 住宅ローンの残高と所有名義、おおよその売却相場の確認です。そのうえで複数の不動産会社へ査定を依頼し、価格の根拠や販売方針を比較しましょう
- マンション売却の費用はいくらかかりますか？
- 仲介手数料が費用の大部分を占め、ほかに印紙税や登記費用などがかかります。総額は売却価格や住宅ローンの状況によって異なります。仲介手数料などは売却代金から精算できることがありますが、先に支払いが必要な費用もあります
- 「仲介」と「買取」はどう違いますか？
- 仲介は不動産会社が買主を探す方法で、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。買取は短期間で売却できる一方、価格は仲介による売却より低くなる傾向があります
- マンションを売却すると税金がかかりますか？
- 売却して利益が出た場合に、原則として所得税・住民税などがかかります。マイホームの売却では、要件を満たすと特例で税負担を軽減できる場合がありますが、特例の利用には確定申告が必要です
- 築年数が古いマンションでも売れますか？
- 築年数が古いことだけで、売却できないわけではありません。立地や管理状態、価格によっては築年数が古くても需要があります。仲介での売却が難しい場合は、不動産会社による買取も選択肢になります
マンション売却を検討するときは、複数社の査定結果や販売方針を比較することが大切です。リビンマッチなら、一度の入力で最大6社へまとめて査定を依頼できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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