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道路に面していない土地は売れない？スムーズに売却するコツと注意点
道路に面していない土地は、手放したいと考えても「売れないのでは？」と不安に感じる方も多いでしょう。接道義務を満たしていないと建物が建てられないため、売却が難しいといわれていますが、ポイントを押さえれば売却は可能です。
この記事では、道路に面していない土地が売却しづらい理由と、売却時に注意すべきポイント、高く売るための方法をわかりやすく解説します。
もくじ
道路に面していない土地とは？
道路に面していない土地とは、建築基準法上の道路に接していない、または接していても幅が足りず、接道義務を満たしていない土地のことです。見た目では道路に接しているように見えても、その道が建築基準法上の道路に該当しない場合は、建物の建築や再建築が制限されることがあります。
| 種類 | 概要 | 売却時のリスク |
|---|---|---|
| 無道路地 | 道路に接していない宅地。接道義務を満たしていない宅地も含む | 再建築不可・価格交渉・買主が限定される |
| 袋地 | 周囲を他人の土地に囲まれていて公道に出られない土地 | 通行権の確認・隣地との交渉 |
| 接道幅が2m未満の土地 | 道路には接しているが、接道義務を満たしていない土地 | 再建築不可となる可能性がある |
| 建築基準法上の道路に接していない土地 | 見た目は道に接していても、私道や農道などで建築基準法上の道路に該当しない場合がある | 建築可否の確認が必要 |
道路に面していない土地はなぜ売却が難しいのか
道路に面していない土地は、一般的な土地と比べて売却が難しいといわれています。その理由は、建物が建てられないだけではありません。資産価値の低下や、購入するときの住宅ローンの審査、隣地の所有者との交渉など、さまざまな要因が複雑に絡み合っています。
道路に面していない土地が売却しにくいとされる、主な理由を整理して詳しく解説します。
接道義務を満たさないと建物を建てられない
建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」という接道義務が規定されています。
建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。
接道義務を満たしていない土地には、原則的に新しく建物を建てることができません。ここでいう「道路」は単なる道を指すわけではなく、建築基準法上で定められた道路である必要があります。たとえ道に接している土地に建物が建っている場合でも、その道が建築基準法上で定められた道路でなければ、無道路地となってしまいます。
なお、建築基準法上の道路の定義は、幅員（幅の広さ）によってそれぞれ以下のように決められています。
- 道路法による道路（国道・県道・市道・町道・村道）
- 都市計画法など、旧住宅造成事業に関する法律により造られた
- 建築基準法や都市計画法などの集団規定が適用された際にすでに存在していた
- 道路法、都市計画法などにより造られる道路で、2年以内にその事業が開始される予定として特定行政庁が指定したもの
- 道路法、都市計画法などによらずに造られる道で、特定行政庁がその位置を指定したもの
- 建築基準法や都市計画法などの集団規定が適用された際にすでに建築物が建ち並んでいた
- 土地の状況によりやむを得ない場合に特定行政庁が指定した
参考：e-Gov法令検索「建築基準法」
所有物件の前にある道路について判断ができない場合は、役所の建築指導課などに問い合わせれば教えてくれます。気になる方は調べてみるとよいでしょう。
既存建物があっても再建築不可の可能性がある
道路に面していない土地は、建築基準法上の接道義務を満たしていない場合、再建築不可と判断される可能性があります。再建築不可の土地は、既存の建物を解体すると新たに建物を建てられないため、住宅用地として購入を検討する人は多くありません。
ただし、道路に面していない土地がすべて再建築不可というわけではなく、建築基準法上の道路に接しているもしくは接道幅が2m以上ある土地の場合は、再建築可能となる場合もあります。不安な方は売却前に、役所の建築指導課や不動産会社へ確認しておくこととよいでしょう。
隣地を通行させてもらうケースがある
道路に面していない土地は、家から出入りする際に、隣地の私有地を通行させてもらう必要があります。他人の土地を通行させてもらう権利を「通行権」と呼びます。通行の権利関係や合意内容によっては、通行料の支払うことになります。通行料に明確な相場はなく、当事者同士の話し合いで決まるのが一般的です。
通行料の負担が生じるおそれがあることも、道路に面していない土地の評価が低くなる要因のひとつです。
金融機関から融資を受けにくい
道路に面していない土地は、一般的に金融機関からの融資を受けにくいといわれています。住宅ローンの審査では、土地に接道義務違反がある場合、担保価値が著しく低いと判断されることが多く、融資を断られてしまうことも少なくありません。そのため、購入希望者は住宅ローンを利用できず、現金一括で購入できる人に限定されることになります。
結果として、道路に面していない土地は購入希望者が大幅に減り、売却の難易度が上がる要因といえるのです。
資産価値・担保評価が低い
道路に面していない土地は、不動産市場での資産価が非常に低く扱われています。金融機関の担保評価でも、建物が再建築できない土地は「市場で売却困難」とみなされ、通常の土地より低く査定されるおそれがあります。
資産価値が低い土地は、相場の価格で取り引きすることは難しく、売り出すときに大幅な価格調整が必要となるでしょう。土地を売却するときには、相場の価格だけでなく、こういった評価の影響を十分に踏まえた価格設定が大切です。
工事やリフォームの費用がかさみやすい
道路に面していない土地は、建物の建築やリフォームを行う際に、通常よりも費用がかさむ場合があります。敷地まで車両や重機が入れない場合、資材の搬入や廃材の搬出を人力で行う必要があり、工期が長引いたり人件費が増えたりする可能性が高いためです。
また、工事のために隣地を一時的に利用する必要がある場合は、隣地の所有者から承諾を得なければならないケースもあります。買主にとっては、購入後の工事費や手続きの負担を想定しなければならないため、売却時のマイナス要素になりやすいでしょう。
道路に面していない土地を売却するときのポイント
それでは、どうすれば道路に面していない土地を高く売却することができるのでしょうか。
道路に接する土地を購入して接道義務を満たす
土地を高く売却するために最も効果的な方法は、接道義務を満たすことで再建築可能な通常の宅地にすることです。そのためには、隣地の所有者から土地の一部もしくは全部を購入し、建築基準法上の道路に2ｍ以上接道させます。
もしくは、売却ではなく土地の一部を交換する方法もあります。この場合、隣地の所有者の協力が必須です。多少相場より高い価格になったとしても、接道義務を満たすメリットが大きい場合は購入を検討してみましょう。
既存建物をリフォームして売却する
再建築の許可が下りないということであれば、建物の建て替えを諦め、別の方法で売却を模索する必要があります。
既存建物が残っている場合は、リフォームを行ったうえで売却することが可能です。リフォームで新築同様の物件に変えることができれば、購入したいと考える人は少なくないでしょう。しかし、リフォームにかかる費用が売却価格に反映できるとは限りません。費用をどれだけかけるかは、専門家に相談しながら計画的に決めると確実です。
隣地の所有者に買い取ってもらう
道路に面していない土地を購入してもらえる相手として、隣の土地の所有者も候補者となります。無道路地であっても隣地と合わせて整形地になるようであれば、購入したいと考える人は少なくないでしょう。
すでに接道義務を満たしている隣地の所有者であれば、無道路地を購入してもらえる可能性があります。この場合、まずは隣地の所有者の意見を聞き取るところから始めましょう。日々のコミュニケーションで相談しやすい関係を作っておきましょう。
建築基準法の認定・許可を確認する
接道義務を満たしていない土地でも、建築基準法43条2項の認定・許可を受けられれば、建物の再建築を地方公共団体に認めてもらえる場合があります。接道義務を満たさなくても、国が定めた一定の基準を満たせば、建築の許可を得ることが可能です。
なお、この国が定めた一定の基準とは、建築基準法施行規則第10条の3第4項に定められる以下の内容です。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。 二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。 三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。
基準に当てはまりそうな土地を所有している方は、役所の建築課などに問い合わせてみましょう。
不動産会社の買取を検討する
道路に面していない土地は、すでに解説しているとおり、一般の人たちへの売却が難しい不動産といえるでしょう。そのため、売買契約に至らないまま、数カ月も経ってしまうこともあるでしょう。そういった場合は、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢があります。
不動産会社は買い取った不動産を解体したり、リノベーションをしたりして価値を高め、再販売して利益を得ます。コストやリスクがあるため、買取の場合は市場より安い価格で売却することになります。それでも、売却にかかる手間や時間を省けることは大きなメリットです。
売却活動が長期化している、早めに手放したい事情がある人は、不動産会社に買い取ってもらうことで、管理や維持費の負担から解放されます。
一括査定サイトの「リビンマッチ」では、不動産買取の一括査定にも対応しています。検討している人は、ぜひご利用下さい。
道路に面していない土地を売却するときに注意したいこと
道路に面していない土地も、一般の不動産と同様、不動産仲介会社を通して売却できます。しかし、買い手が見つかりづらく、売却活動が厳しい傾向にあるようです。
売り出し価格を安くする
道路に面していない土地の売却価格は、そうでない周辺の土地に比べて3〜5割ほど価格が低くなる傾向にあります。日本は新築文化がまだ根強く、建物が建てられない無道路地は購入希望者が限られます。リフォームを前提に建物を探しているなど、ごく限られた人が対象です。売主としては、通常の相場より安く売ることになることを覚悟しておきましょう。
売却期間が長期化する
不動産に精通した人でないと扱いにくいため、道路に面していない土地の購入希望者が限られます。そういった理由から、売却期間が長期化しやすいことにも注意が必要です。早急に現金化しなければならない事情がある場合は、不動産会社に買い取ってもらうことを検討しましょう。不動産会社による買い取りは、価格がより安くなるデメリットがあるものの早期の現金化が可能です。
住宅ローンが組みにくい
道路に面していない土地は不動産の価値が低いため、金融期間から住宅ローンの融資が受けられないことがあります。住宅ローンはもし買主が返済できなくなったとき、不動産を差し押さえて競売にかけなければなりません。そのため、住宅ローンは買主の返済能力だけでなく、対象不動産の資産価値も審査の対象になるのです。道路に面していない土地は不動産としての価値が低いため、通常の不動産より住宅ローンの審査が通りにくくなります。
そのため、せっかく購入希望者があらわれても、ローンを組めず断念するといったこともあります。こういった理由からも、道路に面していない土地は売れにくい傾向にあります。
接道義務の知識が豊富な不動産会社に相談しよう
道路に面していない土地は、建築基準法などの知識が豊富な担当者でないと、なかなか売却がスムーズに進みません。周辺の道路環境や隣地の所有者次第では接道義務を満たすことができる可能性もあり、メリットとしてアピールできれば高値で売却も期待できます。そのため、道路に面していない土地の扱いに慣れている不動産会社に相談することが重要なのです。
まずは複数の不動産仲介会社に相談して、売却のプランを聞いてみましょう。複数社の提案を比較することで最適な売却プランが立てられます。その際は、一度の入力で最大6社に問い合わせができる、不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用してみてください。
道路に面していない土地に関するよくある質問
- 道路に面していない土地は売却価格が低い？
- 一般的な土地に比べて3〜5割ほど価格が低くなる傾向にあります。原則的に新しく建物を建てることができないため、購入希望者が限られることが理由にあります。
- 道路に面していない土地は必ず再建築不可ですか？
- 必ず再建築不可になるわけではありません。建築基準法上の道路に接しているか、接道幅が2m以上あるか、43条2項の認定・許可を受けられるかによって判断が分かれます。
- 道路に面していない土地を高く売るためにはどうしたらいい？
- 接道義務を満たすために、隣地の一部もしくは全部を購入するか、地方公共団体の許可を得て再建築を認めてもらう方法があります。また、隣地の所有者に買い取ってもらうのもよいでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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