リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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- 任意売却できないケースとは？競売を避けて任意売却を成功させる方法
任意売却は、住宅ローンの返済を滞納してしまった場合に、金融機関などの債権者から合意を得たうえで自宅を売却する方法です。
任意売却はどのような場合でも、実行できるものではありません。しかし、任意売却ができないと自宅が差し押さえられてしまうリスクがあります。
本記事では、任意売却ができないケースを紹介します。また、任意売却ができない状況にならないための対策も紹介するので、記事を参考にして最悪の事態を避けましょう。
任意売却ができないのは以下のようなケースです。
それぞれについて詳しく解説します。
任意売却は、住宅ローンを返済することが難しくなった場合に、しかたなく利用される方法です。
中には、基本的には任意売却を認めないという方針がある金融機関もあります。もともと任意売却を認めない方針がある金融機関から、任意売却の同意を得ることは非常に難しいでしょう。
ただし、任意売却をすることで残債が返済できる可能性が高いと判断されれば、同意を得られる可能性はあります。
任意売却における自宅の売却代金で住宅ローンを完済できる状態のことをアンダーローンといいます。反対に、自宅の売却価格が残債よりも低い状態はオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、任意売却の売却価格と残債の金額差があまりにも大きいと、住宅ローンの債務が残ってしまうおそれがあります。そのため、金融機関が任意売却に同意してくれないおそれがあります。
そのため、自宅がいくらくらいの値段で売却できるのか、あらかじめ把握しておくことが重要です。
任意売却後の住宅ローンの残債を計算して、将来的にどのようにして返済するのかという返済計画案を提示します。実現性がある返済計画案だと金融機関が判断した場合は、任意売却の同意を得やすいでしょう。
任意売却を実行するには、自宅の共同名義人や住宅ローンの連帯保証人との合意が必要です。
共同名義人や連帯保証人は配偶者や親族であれば、合意を得やすいでしょう。しかし、すでに離婚していたり関係が悪化したりしているような場合は、簡単には合意が得られないおそれがあります。
任意売却のメリットをきちんと説明して、冷静に合意に向けた話し合いを進めることが重要です。
住宅ローンの返済を滞納し続けていると、金融機関などの債権者は自宅を差し押さえて、裁判所による競売の手続きを進めます。滞納から競売までの期間は、1年〜1年半が目安です。
開札日になると競売を止められません。反対にいうと、開札日の前日までに任意売却の手続きを完了させれば、競売を阻止できます。
しかし現実的には、開札日の直前に金融機関などが任意売却に同意することは考えにくいです。そのため、差押が実行される前までに任意売却ができるように準備しておくことが必要です。
任意売却では、一般的な不動産売却と同様に、自宅の購入希望者に対して内覧や重要事項の説明を実施します。
何らかの理由で内覧などの十分な売却活動ができないと、買主が見つからず任意売却ができないおそれがあります。
このような場合は、内覧などができない原因を解消する必要があります。
任意売却ができないと、以下の状況に陥るリスクがあります。
それぞれについて詳しく説明します。
金融機関は住宅ローンを貸し出すときに、不動産を担保とする抵当権という権利を自宅に設定します。
任意売却を実施できず、住宅ローンの残債を返済できないと抵当権が実行され、債権者に自宅を差し押さえられます。差し押さえられた自宅は、裁判所による強制的な競売へと移行します。
競売手続きが進むと、債権者から任意売却の合意を得ることは難しいです。競売に移行する前に、任意売却ができるように努めることが重要です。
競売手続きが進み、決定した買受人が買受代金を裁判所に払うと、所有権が買受人に移ります。この払込が完了する日までに、その物件に住んでいる人は立ち退かなければなりません。
立ち退かない場合は、法的手段によって強制的に排除されます。
任意売却ができず住宅ローンの残債を払えないと、最悪の場合は自己破産を避けられません。自己破産すれば住宅ローンの残債を払う必要はなくなりますが、税金の支払い義務は残ります。
また、自己破産をすると信用情報に傷がつき、行政書士など一定の資格を取得できません。そのほかにも自己破産をすると、さまざまな不利益があることを理解しておきましょう。
競売が実行されるような状況を回避して任意売却を成功させる方法は、以下の3つあります。
競売が実行されてからでは遅いため、できるだけ早く行動しましょう。
住宅ローンの返済が厳しくなってきたら、住宅ローンを借りている金融機関に返済条件の変更や緩和を相談してみましょう。具体的には、返済回数の増加や適用金利の引き下げなどです。
金融機関にとっても、債務者が返済できなくなり競売に移行してしまうと、時間や手間がかかります。そのため、きちんと返済できるのであれば、条件の緩和を検討してくれるでしょう。
もしも高い金利で住宅ローンを借りていて、返済方法の変更に金融機関が応じてくれない場合は、現行よりも金利が安いほかの住宅ローンに借り換えることもひとつの方法です。
住宅ローンの適用金利が低くなると、債務者の返済金額が減少して返済が楽になるはずです。
住宅ローンを対応して返済が困難になったら、なるべく早いタイミングで自宅の任意売却を不動産会社に相談することが重要です。
何もせずに放っておくと、最悪の場合は差し押さえ、競売、自己破産まで進んでしまうおそれがあります。
しかし不動産会社によっては、任意売却を取り扱っていないところもあります。また、取り扱っていても実績が乏しいと、手続きに時間がかかり期限に間に合わないおそれがあります。
効率的に任意売却の実績が豊富な不動産会社を探すには、一括査定サイトを利用しましょう。一括査定サイトは、簡単な物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社に一括で問い合わせられます。
悩んでいる時間はもったいないので、リスクを回避するために、いますぐ一括査定サイトを利用しましょう。
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