リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
家を売って移住したい！流れや後悔しないために知っておくべきこととは
都会の持ち家を売って郊外や地方に移住する人が増えています。その背景には、コロナ禍によるリモートワークの普及や政府の移住者支援があります。
本記事では、移住者が増えている現状や移住する流れについて解説します。移住を検討される方はぜひ参考にしてみてください。
もくじ
持ち家を売って移住する人が増えている？
コロナ禍の影響でリモートワークが普及したことや、政府が推進している「転職なき移住」の影響で、移住者が増えています。特に東京での影響が大きく、東京都23区では2021年に初めて転出超過が起きました。
ここでは、移住者が増えている現状について紹介します。
都心から移住する人が増えている
総務省統計局が毎年発表している「住民基本台帳人口移動報告」によると、毎年約250万人が都道府県を跨いだ移住をしています。その中の3分の1近くの80万人以上が東京への転入と転出です。
コロナ以前の2019年には、東京への転入者が約46万7,000人だったのに対し、転出者が約38万4,000人と8万人以上転入者の方が多くなっていました。しかし、コロナ禍で東京への転入が減り、転出が増えています。
2021年の転入者は約42万人となり、約4万7,000人も減りました。一方の転出者は約41万5,000人となり、3万1,000人も増えています。8万人もいた転入超過数は5,000人にまで減っています。また、23区に限れば、初めて転出者が転入者を上回る転出超過が起きています。
| 転入者数（人） | 転出者数（人） | |
|---|---|---|
| 2019年 | 約46万7,000 | 約38万4,000 |
| 2021年 | 約42万 | 約41万5,000 |
| 2022年 | 約43万9,000 | 約40万1,000 |
2022年は、東京からの転出と転入の差は再び開きましたが、転出者数は約40万人以上と、コロナが流行する前の2019年を大きく上回っています。
政府も移住を支援
政府は地方創生の基本方針として、「転職なき移住」を推進することを発表しました。これは、大都市の企業に勤めたまま地方で仕事をすることを推進するものです。
たとえば、東京都23区に在住または通勤する方が郊外や地方へ移住した場合、起業や就業する際に最大100万円の移住支援金を受け取れます。また、23区内の企業が地方移転する場合や地方拠点を拡充する場合には、税制優遇措置が用意されています。そして、政府は2027年には東京圏からの地方移住者を年間1万人に増やす方針を打ち出しています。
これらは、転職したくない人や移住先で転職できるか不安な人の地方移住の後押しになりそうです。また、「転職なき移住」を後押しする企業も増えてきているため、今後も移住者が増える可能性があります。
移住する流れ
持ち家から引っ越して移住する場合、下記のような流れで移住します。
- 持ち家を売却するか賃貸するかを決める
- 移住の計画を立てる
- いつから売却・賃貸するか決める
持ち家を売却するか賃貸するかを決める
現在の持ち家を売却するか賃貸するかを決める必要があります。空き家にしておくのは、管理費や固定資産税の負担などの面から得策ではありません。
持ち家を売却するのには、以下のような人が向いています。
- 移住先で永住を考えていて、持ち家に戻ってくる予定がない
- 相続させる相手がいないため、将来住む人がない
- 移住費用を確保したい
移住には、引っ越し費用や新居購入の頭金、新生活での出費など、まとまった資金が必要です。そのため、手持ちの資金がない場合には、売却してまとまった資金を手に入れる必要があります。
一方、持ち家を賃貸するのは以下のような人がよいでしょう。
- 長期的な収入源が欲しい
- 持ち家に戻ってくる予定がある
移住に必要な資金の準備ができている場合は、賃貸を検討してもよいでしょう。しかし、ローンが残っている場合は、新居とのダブルローンが発生します。
また、賃貸をした場合、住宅ローンより金利が高い不動産投資ローンに切り替える必要があります。家賃収入が入るまでは返済額が大きくなるので注意しましょう。賃貸であれば、物件は所有したままですので、移住先から戻ってきてまた住むことも可能ですし、相続もできます。
売却や賃貸で得られる資金が、移住後の生活に大きな影響を与えます。どちらを選択する場合でも、不動産会社と関わることになるので、早めに行動し関係を築くことが重要です。
移住の計画を立てる
いつ頃、どのような場所で、どのような生活をするのか計画を立てます。貯金や収入、持ち家の売却や賃貸で得られる資金などから具体的に試算する必要があります。
転職する場合は、どのような仕事があるのかも確認してみましょう。また、生活でどのくらいの支出が必要かも試算します。収入と支出が分かれば、住む場所の候補も絞れます。
具体的に方針が決まったら、移住先を実際に探し始めましょう。まずは近場で情報収集しましょう。相談会や説明会に行ってみるのもおすすめです。そこでしか分からない情報を得られます。
ある程度候補が絞られてきたら、実際に現地に行ってみます。移住体験などを行っている自治体もあるので、利用してみるのもよいでしょう。
いつから売却・賃貸するか決める
賃貸する場合には、引っ越しをしたあとに借り主を募集するのが一般的です。売却する場合には、売却と購入を同時期に行うのが理想です。
しかし、いつ売れるか分からない不動産売却を待っていては、新居として検討している希望の物件が売り切れてしまうかもしれません。そこで、売り先行型か買い先行型かを決める必要があります。
売り先行型
売り先行型は、購入物件を探している間に物件の売却を決める方法です。
この場合、買主にお願いして引き渡し猶予の特約を結ぶことができます。つまり、新居に引っ越すまでの間、売却した元の家に住まわせてもらえます。
売却金額が確定してから新居を購入できるため、資金計画が立てやすいメリットがあります。また、慌てて売却する必要がないため、大幅な値下げをして売却を急ぐ必要がありません。
しかし、いつまでも引き渡しを猶予してもらえるわけではありません。もし、引き渡し日までに引っ越し先の物件が決まらなければ、賃貸などの仮住まいに一時的に引っ越しをする必要があります。結果的に、余分な費用と労力がかかってしまう場合があります。
買い先行型
買い先行型は、先に新居に移住してから、住んでいた物件を売却する方法です。
理想の新居が決まるまで、じっくり探すことができます。しかし金銭的に余裕がないと、この方法を取るのは難しいです。特に住宅ローンが残っている場合は、新居の住宅ローンを利用するための審査が厳しいため、新居の確保が難しいケースがあります。
また、ローンを完済しないと売却が難しいため、ローン残高より低い価格でしか売れなかった場合には、残りを自己資金で返済する必要があります。
移住計画する前に確認しておくべきこと
移住を計画する前に、いくつか確認しておくべきことがあります。
ローン残高を確認しておく
先述しましたが、売却や賃貸で貸す場合には、ローン残高が重要です。新居を購入する前にローンを完済しておいた方が有利です。
賃貸に出すことでローン金利が上がったり、買い先行型で売却することでローンを二重で支払う必要が出てきたりします。
まずは利用している金融機関にローン残高を確認することが重要です。
住み替えにかかる税制上の特例を知っておく
家の買い替えでは、税制上の特例や控除を活用することで費用を抑えられる可能性があります。
先述した移住支援金で補助を受けられるほか、住宅ローン減税や買い替え特例などで税金を控除してもらえます。不動産会社と相談をして、補助や控除を活用しましょう。
一括査定サイト「リビンマッチ」を利用して少しでも高く売る
売却や賃貸に出す場合は不動産会社の協力が必要不可欠です。不動産会社の選定は収益に直結するので、慎重に選びましょう。選定する際は複数の不動産会社を比較することが大切です。不動産会社の提案内容や担当者が信頼できるかどうかなどを判断材料にしましょう。
比較するには、一括査定サイトの「リビンマッチ」がおすすめです。一度の入力だけで複数の不動産会社とコンタクトがとれます。ぜひ一度利用してみてください。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
