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不動産売買で権利書はいつ渡す?必要書類と権利書トラブルの対処法を解説!

公開日: 2022年6月22日 |最終更新日: 2022年6月22日
不動産売買で権利書はいつ渡す?必要書類と権利書トラブルの対処法を解説!

権利書は、不動産の所有権を証明するためのとても大切な書類です。所有権を証明できない人は、その不動産の権利を主張できません。

そのため、不動産売買で必要な書類であることをご存じの方は多いようです。しかし、権利書はいつ渡すのかを知らない方が多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産売買で権利書を渡す具体的なタイミングや使用目的を解説します。また、権利書トラブルを防ぐポイントも確認して、不動産の売却をスムーズに成功させましょう。

不動産売買で権利書はいつ渡す?

不動産売買で権利書が必要になるタイミングを解説します。

渡すタイミングは2回

不動産売却で権利書を渡すタイミングは、以下の2回あります。

  • 売買契約時
  • 決済時

この2回のタイミングに合わせて、権利書をあらかじめ用意しておきましょう。

売買契約時や決済時がいつなのかを具体的に理解するには、まず不動産売却の全体的な流れを把握することが大切です。

不動産売却の流れ

不動産売却を検討してから物件を引き渡すまでは、大きく分けて8つのステップがあります。

不動産売却の流れ
順序 項目 概要
1 情報収集 周辺相場などを調べて売却価格をイメージする
2 売却相談 一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へ売却の相談をする
3 物件の査定 不動産会社が実際に不動産の査定をする
4 媒介契約 納得できる査定価格を提示した不動産会社と、買主を募集してもらうために契約を結ぶ
5 売却活動 広告掲載や内覧を行い、買主の募集をスタート
6 売買契約 買主と売買契約を結ぶ
7 決済 手付金を差し引いた売買代金の残代金を受領し、引き渡し日を基準として固定資産税や管理費などの清算(マンションの場合)を行う
8 引き渡し 決済が無事完了したら、物件を買主に引き渡す

この6番と7番目のタイミングで権利書が必要です。

つまり、権利書が必要なのは、不動産売却の終盤のみです。それより前は使用する場面がないため、大切に保管しておきましょう。

権利書の具体的な使用シーン

売買契約時と決済時の具体的な使用シーンをチェックしてみましょう。

売買契約時は契約当日に使用します。不動産仲介業者の立ち会いのもと、買主に権利書を確認してもらいます。

決済時も決済当日に使用します。決済時の場合は、権利書を司法書士に預けます。

どちらも正式な権利書であることを確認する必要があるため、原本を持参しましょう。スムーズに取引を行うためにも、前日までには他の必要書類と合わせて準備をしておきましょう

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権利書を渡す理由

不動産売買では、なぜ売買契約時と決済時の2場面で権利書を渡す必要があるのでしょうか。実は、それぞれに明確な理由があります。

所有権があるか確認するため

一般的に物を売るには、所有者であることが必要です。不動産も同様で、売主が本当の所有者であるのかを確認する必要があります。

そのため、売買契約時には、売主が売却する物件に所有権があるかを確認するために権利書が必要です。

権利書には、現在の所有権を持っているのは誰かが記載されています。

売買や相続などで所有権が移ったにも関わらず、所有権移転登記を行わないもしくは忘れたなどが理由で、権利書と情報が食い違うことがあります。

たとえ実際にその建物を使用していても、権利書に記載がない人は所有者としてみなされず売却ができません。

契約後に売主が本当の所有者でないことが判明すると、トラブルが発生します。トラブルを防止するために、不動産会社は契約時点で権利書の確認をします。

所有権移転登記に使用するため

決済時には、権利書を用いて不動産の所有権移転登記を行います。所有権移転登記が行われないと、買主は所有権を主張できません

たとえば同時に売買契約が行われ、買主が2人存在していたとします。所有権を主張できるのは所有権移転登記を済ましている人だけです。

また所有権者は、固定資産税や都市計画税を支払う義務を負います。所有権が移転されないと、売主が払い続けることになります。

このようなトラブルを防ぐために、金銭の支払いと同時に所有権移転登記を済ますことが不動産業界の常識です。

トラブルに巻き込まれないために、事前に権利書を用意して、スムーズに取引を完了させましょう。

融資を受ける際に必要になるケースも

不動産売却と直接的な関わりはありませんが、住宅ローンなどの融資を受ける際に権利書が必要になることがあります。

それは、所有物件を担保として抵当権を設定するケースです。抵当権とは、借金の返済が滞った場合に、担保として設定した不動産を差し押さえることができる権利です。

もし勝手に人の土地を担保として設定し、差し押さえになってしまったら本当の所有者は困ってしまいます。

そのため、抵当権を設定するためには、不動産の所有者が本人かどうか確認する必要があります。

【補足】権利書と登記識別情報は別物?

権利書と同じく所有権移転登記を行う際に使用される、登記識別情報という書類があります。権利書と登記識別情報は、基本的に同じ書類と考えて問題ありません

では、なぜ別々の名前で呼ばれているのでしょうか。

さまざまな行政手続きがオンライン化されている昨今、不動産登記法も2005年3月に施行された改正法によりインターネット申請が可能となりました。

法改正に合わせて、これまで使用されてきた登記済証、いわゆる権利書の発行を終了しました。登記識別情報は、この権利書の代わりに発行されるようになった書類です。

今まで使用されていた権利書から登記識別情報への切り替えは行われず、そのまま売買取引に使用できます。

権利書トラブルを防ぐ4つのポイント

権利書は不動産の所有権を証明するための書類です。その書類の特性から、トラブルが発生することがあります。

ここでは、権利書をめぐるトラブルを防ぐための具体的な方法を紹介します。

決して他人に預けない

権利書はとても大切な書類なため、決して他人に預けてはいけません。他人に渡して紛失してしまうと大変です。

ドラマや映画で、権利書を盗まれて悪用されるシーンがしばしばありますが、現実的には不可能です。所有権移転を行うためには権利書と印鑑証明、実印が必要です。

しかし逆にいえば、この3点がそろうと悪用される可能性が考えられます。保管時は個別にするなど、取り扱いに注意しましょう。

必要な時以外は持ち出さない

権利書を使用するタイミングは、売買契約時と決済時のタイミングのみです。この2場面以外で権利書を持ち出さないように注意しましょう。

売却相談から引き渡しまでの間に、不動産会社などさまざまな業者と打ち合わせをします。打ち合わせの中では、手続きを進めるために書類のやりとりを行います。

たとえば以下のような書類が必要です。

不動産売却の必要書類例
書類名 概要
身分証明書 本人確認をするための書類
実印 契約時と所有権移転登記時に使用
印鑑証明書
  • 同上
  • 発行日から3カ月以内のもの
住民票
  • 登記状の住所と現住所が異なる場合に使用
  • 発行してから3カ月以内のもの
権利書または登記識別情報 売却物件の所有権確認と所有権移転登記時に使用
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 固定資産税や都市計画税の税額を確認するために使用
ローン残高証明書またはローン返済予定表
  • 売却物件のローンが残っている場合に使用
  • 残債と返済額を確認する
銀行の通帳 売却代金の振り込みに使用
土地測量図・境界確認書 売却物件の範囲を確認するために使用
建築確認済証および検査済証 売却物件が建築基準法に適合しているかを確認するために使用
設計図書・工事記録書 戸建ての場合に建物の設計や工事記録を確認するために使用
購入時の契約書・重要事項説明書 当時の契約状況の確認書類

ここで挙げた書類は、あくまで一例です。必要に応じて、そのほかの書類も必要になるケースがあります。

これだけ書類が多いため、ひとつにまとめて保管しておきたいと考える方も多いでしょう。

しかし、権利書はこれらの書類の中でも特に重要な書類です。悪用リスクを避けるためにも別で保管しておきましょう。

紛失した場合の対処法を覚えておく

万が一権利書を紛失してしまった場合は、どう対処すればよいのでしょうか。

そもそも権利書が紛失してしまっても、所有権自体は残ります。ただし、権利書自体は再発行ができないため、権利書を用いずに所有権を証明する必要があります。

具体的には以下3つの方法があります。

  • 事前通知制度の使用
  • 土地家屋調査士、司法書士など専門家による本人確認
  • 公証役場による証明

どのパターンでの手続きでも証明が可能ですが、それぞれ以下のメリットとデメリットがあります。

権利書を用いずに所有権を証明する方法
方法 メリット デメリット
事前通知制度 費用がかからない
  • 手続きに時間がかかる(2〜4週間)
  • 条件が厳しく、売買契約には利用できない可能性が高い
専門家による本人確認 3つの中で一番簡単な方法 費用が高い(約10万円)
公証役場による証明 費用が安い(一律3,500円)
  • 手続きに時間がかかる
  • 公証人立ち会い日の調整が必要

それぞれの特徴を理解し、自分に合った方法を選びましょう。

信頼できる不動産会社を見つける

不動産を売るためには、不動産会社との連携が重要です。

権利書に関わるトラブルもサポートがしっかりしている会社であれば、権利書を準備する適切なタイミングを教えてくれるため安心です。

信頼できる不動産会社を一括査定サイトで見つけて、不動産の売却依頼をしましょう。一括査定サイトでは、一度情報を入力するだけで、複数の不動産会社へ査定の依頼ができます。

査定結果を比較して不動産会社を3、4社に絞り、それぞれ話を聞いてみましょう。その中から「ここなら任せられる」と感じた不動産会社に依頼すれば、安心して取引ができます。

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ワンポイントアドバイス

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※査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

不動産売買の権利書に関するよくある質問

不動産売買で権利書はいつ渡す?
売買契約時と決済時の2回のタイミングで権利書を渡します。売買契約時は契約当日に、不動産仲介業者の立ち会いのもと、買主に権利書を確認してもらいます。決済時は決済当日に、権利書を司法書士に預けます。
そもそも不動産売買でなぜ権利書を渡すの?
所有権があるか確認する目的と、所有権移転登記に使用するためです。契約後に売主が本当の所有者でないことが判明すると、トラブルが発生します。また、所有権移転登記が行われないと、買主は所有権を主張できません。
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